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#1 28/05/2017 23h43 → Taubman Centers : une mall REIT de classe A+ cotant à 60% de sa NAV (à juste raison ?) (gouvernance, land and buildings, mall reit, reit (real estate investment trust), taubman)

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Bonjour à tous,

Taubman Centers est une REIT spécialisée dans les centres commerciaux de classe A/A+ (la crème de la crème des centres commerciaux, encore plus prime au global que les malls de Simon Property et de Macerich). La capitalisation boursière de la société est aujourd’hui de 3.80 milliards USD. Leurs malls sont situés dans des lieux recherchés, et sont très réussis architecturalement je trouve. (Ci-joint la liste des malls). La société présente actuellement une décote d’environ 40% sur ses fonds propres.

Intrigué par une telle décote, j’ai approfondi mes recherches. Il s’avère que la famille Taubman a plusieurs fois floué ses actionnaires dans le but de garder le contrôle de la société, notamment en s’auto-distribuant des actions spéciales « B-class » leur permettant d’avoir le contrôle de la société malgré le fait de ne posséder que 29.3% du capital, et en bloquant l’OPA de Simon Property en 2002 alors que le prix proposé par action était de 18% supérieur au cours de bourse et que 85% des actionnaires étaient prêts à vendre leurs titres. Il y a également beaucoup d’interrogations sur la probité des membres du conseil d’administration. Le hedge fund opportuniste Land and Buildings, spécialisé dans l’acquisition de foncières décotées par rapport à leur NAV, et qui détient 1.2% du capital, a récemment proposé aux actionnaires de nommer des nouveaux membres au conseil d’administration et de prendre la direction opérationnelle de Taubman afin d’améliorer la gouvernance et de libérer le potentiel de la société, qu’ils estiment à 106 USD par action. Ils viennent d’initier une campagne d’information via la création du site internet savetaubman.com, où on peut notamment trouver une présentation de ce qui, selon eux, ne va pas chez Taubman, et les solutions qu’ils proposent.

Ce que j’en retiens au global :

Les points positifs :
- Des centres commerciaux magnifiques, et des emplacements primes
- Une gestion opérationnelle moyenne (gestion de l’espace, type d’enseignes, baux), donc un réel potentiel d’augmentation du NOI
- Succès des développements en Chine (Xian, Zhengzhou), à Macau, et en Corée du Sud (Séoul) (près de 100% de taux d’occupation)
- Une possible arrivée au conseil d’administration des activistes Charles Elson et Jonathan Litt (fondateur du hedge fund opportuniste Land and Buildings, spécialisé dans l’acquisition de foncières décotées par rapport à leur NAV)

Les points négatifs :
- Très mauvaise gouvernance d’entreprise : comme il a été expliqué plus haut, les dirigeants ont plusieurs fois floué les actionnaires
- Gestion opérationnelle moyenne
- Mauvaise allocation du capital (perte de valeur dans les projets International Market Place, Beverly Center, the Mall of St Juan et Taubman Prestige Outlets), croissance du cours bien inférieure à celle de la moyenne du "peer group" (sur la période 1996 - 2016 : +19% vs +540%) (Merci Alexis92 d’avoir mis le doigt sur cette erreur, il ne s’agit pas de la croissance du cours, mais de l’évolution du nombre d’actions)

Connaissez-vous la société ? Que pensez-vous de la situation ?

Au plaisir d’échanger avec vous :-)

AMF : Je possède une toute petite position sur Taubman

Dernière modification par Raph75 (29/05/2017 12h33)

Mots-clés : gouvernance, land and buildings, mall reit, reit (real estate investment trust), taubman

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#2 29/05/2017 11h36 → Taubman Centers : une mall REIT de classe A+ cotant à 60% de sa NAV (à juste raison ?) (gouvernance, land and buildings, mall reit, reit (real estate investment trust), taubman)

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Bonjour Raph
Quelle est votre source pour le "croissance du cours bien inférieure à celle de la moyenne du "peer group" (sur la période 1996 - 2016 : +19% vs +540%)"

Cela me semble faux cf : Classement des meilleurs REITs en fonction de leur performance

Cdt,

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#3 29/05/2017 11h47 → Taubman Centers : une mall REIT de classe A+ cotant à 60% de sa NAV (à juste raison ?) (gouvernance, land and buildings, mall reit, reit (real estate investment trust), taubman)

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Bonjour Alexis92,

Ma source pour cette donnée provient de la présentation de Land and Buildings (disponible en cliquant ici - ci-dessous la slide en question) :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9100_taubman_source_reponse_a_alexis92.png

A noter que les entreprises composant le peer group sont Macerich, Simon Property Group, et General Growth Properties.

Bien à vous,

Dernière modification par Raph75 (29/05/2017 11h51)

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#4 29/05/2017 12h00 → Taubman Centers : une mall REIT de classe A+ cotant à 60% de sa NAV (à juste raison ?) (gouvernance, land and buildings, mall reit, reit (real estate investment trust), taubman)

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Sur l’estimation de la NAV, le consensus est quand même bien en-dessous de l’estimé de Land and Buildings ($95 vs $108) :

https://www.snl.com/articles/2000432209.gif

Cela dit, comme Macerich, Simon Properties Group et GGP, il y a un décote incroyable vu la qualité des actifs de la société.

Cependant, il faut prendre en compte que la NAV est "gonflée" justement par l’exceptionnelle qualité des actifs et donc un taux de capitalisation très faible.

Et comme l’avait indiqué à fort juste titre Parisien dans cette discussion Investir dans une foncière cotée avec un taux de capitalisation < 4% ? a aussi des inconvénients, avec notamment des flux de revenus très faibles en regard de la valeur du patrimoine.

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#5 29/05/2017 12h13 → Taubman Centers : une mall REIT de classe A+ cotant à 60% de sa NAV (à juste raison ?) (gouvernance, land and buildings, mall reit, reit (real estate investment trust), taubman)

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Attention il ne s’agit pas de la valeur de l’action mais du nombre d’actions.

Cela montre simplement que TCO a faiblement augmenté son nombre d’actions ce qui est plutôt une bonne chose.

Je rajouterais que la pepite de TCO n’est pas tant les actifs mais plutôt l’activité de développement et de montée en gamme des centres.

C’est celle ci plus que les actifs qui a crée le plus de valeur dans le passé, d’autant que la non dilution des actionnaires a permis de concentrer la création de valeur sur un nombre limité d’actions.

Cdt,

Dernière modification par Alexis92 (29/05/2017 12h16)

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