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#1 27/05/2017 18h13 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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Bonjour,

Je viens solliciter l’aide de la communauté pour m’éclairer dans mon projet :).

Ma compagne et moi avons acheté une maison divisée en deux logements, le premier étant pour habiter tout simplement, et le second sera mis en location saisonnière pour la saison estivale.

Mon questionnement concerne le second, principalement sur la fiscalité, il sera loué en meublé forcément, est ce que les travaux que nous effectueront sur cette partie peuvent être déductible d’impôts, ainsi que les meubles achetés exprès ou encore les intérêts bancaires?
Je n’ai jamais fait de meublé, mais il me semble que c’est soit l’abattement forfaitaire de 50% ou le réel mais sur une certaine période sans changer?

Si les travaux sont déduits, comment dispatcher l’extérieure dont les deux logements peuvent jouir ou même les intérêts vu qu’il n’y a qu’un prêt?

Suivant cette configuration, quels serait les conseils des professionnels que vous êtes :)?

Merci et au plaisir de vous lire.

Mots-clés : fiscalité, imposition, location, meublé

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#2 27/05/2017 19h31 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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Bonjour,

Pour la fiscalité, vous trouverez une synthèse ici : présentation succincte LMNP

et le dépliant plus complet sur les LMNP ici :
dépliant LMNP (sélectionner le dépliant "loueur en meublé" dans la catégorie "Impôt sur le revenu" dans le menu déroulant).

En meublé, vous êtes en BIC, donc tous les travaux (y compris éventuellement les amortissements du bien, sous conditions) deviennent déductibles au régime réel simplifié ou réel normal. En micro on ne peut pas faire de déficit foncier puisque les charges sont calculées forfaitairement.
Si vous n’y connaissez rien en compta, je vous suggère soit de vous y mettre, soit de prendre un comptable (choisir de faire une liasse au simplifié, ça coûte moins cher chez le comptable).
BOFIP régime fiscal LMNP(voir notamment I C détermination du résultat imposable, et III régime fisca des LMNP)

Normalement, vous êtes exonéré de TVA (sauf cas bien particuliers qui ne correspondent pas à votre projet) mais assujetti à la CFE, donc à prendre en compte dans votre simulation : TF (pour la totalité du bien) + CFE (pour le logement que vous allez louer).

Pour la répartition des frais, à priori c’est au prorata de la surface du logement loué par rapport à l’ensemble. Je vérifie et vous confirmerai.

Bonne lecture !

Dernière modification par KatiaL (27/05/2017 19h32)

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#3 28/05/2017 18h56 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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Réputation :   41 

Bonjour,
Vous devriez parcourir le forum, avant d’attendre que les membres vous mâchent le travail.
Katiale  vous a déjà répondu, et le mieux est de faire au pro rata de la surface pour distinguer votre RP de votre locatif.
Vous êtes entrepreneur, vous pouvez sans doute vous rapprocher de votre comptable pour des infos.

Et puisque l’achat est fait, n’oubliez pas de déclarer votre statut LMNP, pour obtenir votre SIRET, et être connu des services fiscaux.
Au passage, vous faites l’achat et ensuite vous regardez la fiscalité…
A l’avenir, ne devriez vous pas faire l’inverse?

Dernière modification par FastHand (28/05/2017 18h58)

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#4 12/06/2017 21h32 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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Réputation :   36 

Généralement une quote part forfaitaire de 20% est appliquée par les experts comptables

Le formulaire à remplir pour vous déclarer dans les 15j suivant la mise en location est le LMNP

Dans votre situation (crédit+travaux) vous avez vraiment intérêt à vous déclarer au reel, aucun doute

Par ailleurs avez vous exploré la possibilité de louer le 2eme bien comme faisant partie de votre résidence principale ? Il y a un abattement

La location à des travailleurs saisonniers donne aussi lieu à abattement

Bonne continuation dans votre projet

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#5 25/06/2017 16h31 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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Bonjour à tous!

Tout d’abord merci pour vos réponse et désolé pour ces remerciements tardifs.

KatiaL a écrit :

Bonjour,

Pour la fiscalité, vous trouverez une synthèse ici : présentation succincte LMNP

et le dépliant plus complet sur les LMNP ici :
dépliant LMNP (sélectionner le dépliant "loueur en meublé" dans la catégorie "Impôt sur le revenu" dans le menu déroulant).

En meublé, vous êtes en BIC, donc tous les travaux (y compris éventuellement les amortissements du bien, sous conditions) deviennent déductibles au régime réel simplifié ou réel normal. En micro on ne peut pas faire de déficit foncier puisque les charges sont calculées forfaitairement.
Si vous n’y connaissez rien en compta, je vous suggère soit de vous y mettre, soit de prendre un comptable (choisir de faire une liasse au simplifié, ça coûte moins cher chez le comptable).
BOFIP régime fiscal LMNP(voir notamment I C détermination du résultat imposable, et III régime fisca des LMNP)

Normalement, vous êtes exonéré de TVA (sauf cas bien particuliers qui ne correspondent pas à votre projet) mais assujetti à la CFE, donc à prendre en compte dans votre simulation : TF (pour la totalité du bien) + CFE (pour le logement que vous allez louer).

Pour la répartition des frais, à priori c’est au prorata de la surface du logement loué par rapport à l’ensemble. Je vérifie et vous confirmerai.

Bonne lecture !

Merci beaucoup pour ces infos KatiaL, ce qui semble nous correspondre est donc déclaration au réel non professionnel, avec possiblement la possibilité de créer un déficit foncier la première année (intérêts + travaux). Par contre si un artisan intervient uniquement pour la partie locative, par exemple pour refaire une salle de bain, tout est imputé au revenu de la location et non pas seulement le prorata?

Sinon pour la compta cela ne posera pas de soucis.

FastHand a écrit :

Bonjour,
Vous devriez parcourir le forum, avant d’attendre que les membres vous mâchent le travail.
Katiale  vous a déjà répondu, et le mieux est de faire au pro rata de la surface pour distinguer votre RP de votre locatif.
Vous êtes entrepreneur, vous pouvez sans doute vous rapprocher de votre comptable pour des infos.

Et puisque l’achat est fait, n’oubliez pas de déclarer votre statut LMNP, pour obtenir votre SIRET, et être connu des services fiscaux.
Au passage, vous faites l’achat et ensuite vous regardez la fiscalité…
A l’avenir, ne devriez vous pas faire l’inverse?

Je n’ai pas pour habitude de quémander de l’aide sur les forums, mais je suis depuis quelques temps dans une période d’activité intense, avec son quota de soucis de personnel… je me suis donc permis de poster ici pour ne pas bâcler ma recherche d’informations par manque de temps et faire les choses correctement.
Chaque projet à ses particularités c’est aussi appréciables d’avoir un avis précis grâce aux forums.

Pour ce qui est de la remarque sur le fait d’acheter la maison avant de regarder la fiscalité, je précise si mon post d’ouverture n’est pas très clair, que cet un achat avant toute chose pour nous, où l’on se voit vivre et passé bon nombre d’années, et non pas un investissement locatif. Le fait de pouvoir louer est un plus très intéressant mais en aucun cas le critère principale d’achat, reléguant du coup la fiscalité LMNP à un détail, certes important mais détail quand même à côté de notre nouveau confort de vie :).

Eldoradoimmo a écrit :

Généralement une quote part forfaitaire de 20% est appliquée par les experts comptables

Le formulaire à remplir pour vous déclarer dans les 15j suivant la mise en location est le LMNP

Dans votre situation (crédit+travaux) vous avez vraiment intérêt à vous déclarer au reel, aucun doute

Par ailleurs avez vous exploré la possibilité de louer le 2eme bien comme faisant partie de votre résidence principale ? Il y a un abattement

La location à des travailleurs saisonniers donne aussi lieu à abattement

Bonne continuation dans votre projet

Merci Eldoradoimmo ;).
Que voulez vous dire par "louer le 2eme bien comme faisant partie de votre résidence principale ? Il y a un abattement "?

Une question me vient, faut-il que la déclaration LMNP soit faite avant le début des travaux, pour les factures? Les premières location seront faites (j’espère) à l’été 2018, je commence les travaux en septembre 2017, comment les factures de cette année et intérêts bancaire peuvent être comptés en abattements?

Merci encore pour vos lumières et bon dimanche :)

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#6 27/06/2017 21h10 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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Hello

Oui il y a un abattement smile

Vous ne devez déclarer l’activité que dans les 15j suivant la première location.
Pour le départ de la valeur d’amortissement seront pris en compte pris d’acquisition + travaux

Bien à vous

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#7 27/06/2017 22h02 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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#8 28/06/2017 07h51 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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Juste en passant :
L’article 35 bis me semble complètement inadapté à ce cas :
- deux logements séparés
- volonté de location saisonnière.

Or il faut des pièces faisant partie de la même maison (avec entrée commune) et une location en RP.

CF mon long message ici : Kb83 [59] : étude de cas immobilier : (division d’une maison mais un seul lot)

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#9 28/06/2017 09h16 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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Eldoradoimmo a écrit :

Afin de les comptabiliser, il faut normalement que ces factures aient une date égale ou postérieure à votre date de début d’activité

Attention, afin de les comptabiliser en LMNP, il faut normalement que ces factures aient une date égale ou postérieure à votre date de début d’activité.

Donc la date de début d’activité doit dans certains cas être plus tôt que la date de 1ere location (si vous commencez à acheter les meubles ou matériaux de restauration avant par exemple)

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#10 09/07/2018 22h35 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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Bonjour,

Je suis en train d’acquérir un bien pour lequel je vais avoir 30 000 euros de travaux.
C’est le prix du devis qui comprend à la fois la main d’oeuvre (Electricité, peintures, plomberie, pose parquet, carrelage) et le mobilier (douche, lavabo, cuisine…) fourni par l’artisan.

Comment dois-je les prendre en compte ?
Est-ce que je peux les imputer comme des charges la 1ère année et reporter le déficit sur les années d’après ? (plus simple)
Ou ajouter simplement 30000 au prix d’achat moins le foncier et amortir la somme ?
Ou amortir les 30000 séparément mais selon quelles composantes et quelle durée ?

Merci pour votre aide smile

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#11 09/07/2018 22h47 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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Location nue ou meublée?


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#12 09/07/2018 23h14 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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Meublé (LMNP)

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#13 09/07/2018 23h23 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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Vous devez différencier tout ça.

Second oeuvre : 10 ans
Peinture : 5 ans
Meuble : 5 ans

Oublier pas d’amortir l’immeuble également.

Les frais de notaire et agence peuvent être passer en charge.

Tout le reste en charge : TF En retirant les ordure ménagère répercuté sur le locataire , assurance PNO , intérêt emprunt ect …


Bye bye la rat race :)

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#14 09/07/2018 23h33 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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En meublé la TF n’a pas à être déduite de la taxe ordure ménagères car on déclare l’ensemble des recettes (dont les charges répercutées) et l’ensemble des charges.

En nu oui car on déclare les loyers bruts donc il faut déclarer la charge TF effectivement payée par le propriétaire (nette de charges répercutées)

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#15 10/07/2018 07h30 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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Bonjour,

Ok donc je dois faire comme suit pour les travaux?

Second oeuvre(électricité + fournitures, plomberie,  pose carrelage,pose  plancher, pose cuisine, maçonnerie, pose wc, pose fenêtres & fenêtres) : 10 ans
Peinture : 5 ans
Meuble (meubles cuisine, douche, lavabo, électroménager, WC robinetterie) : 5 ans

Fournitures Carrelage, plancher et fenêtres sur 5 ans? Ou je mets dans second oeuvre?

Merci :-)

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#16 11/07/2018 09h20 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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La fourniture et la main d’oeuvre d’un même élément (par ex : carrelage) ont forcément la même durée d’amortissement.

Je trouve les durées d’amortissement proposées par crcri77700 un peu courtes. Ce site par exemple propose des durées nettement plus longues : LMNP et LMP : le calcul de l’amortissement d?une location meublée Epargne en France

De toute façon vous allez prendre un expert-comptable, non ? C’est difficile de faire soi-même une comptabilité de type entreprise, et manifestement vous n’êtes pas compétent en comptabilité. Donc donnez vos factures à l’expert-comptable et il vous les amortira selon leur contenu.

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#17 11/07/2018 09h35 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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Mon expert comptable ( ami ) fait comme ca 10 à 15 ans pour le second oeuvre.

25 ans je trouve ça énorme par contre.

Suivant les sources c’est très différent de toute de façon.


Bye bye la rat race :)

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#18 11/07/2018 09h43 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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C’est clair que quand on envisage une revente à moyen terme, des amortissements courts sont bien plus avantageux ; on consomme les amortissements plus rapidement et on revend après avoir bien "essoré" les avantages fiscaux amenés par ces amortissements.

L’amortissement est censé refléter la durée de vie d’un composant et il est, par exemple, bien difficile d’argumenter qu’un carrelage ne dure que 5 à 10 ans !

En théorie, des amortissements trop courts exposent à un redressement fiscal ; même si, en pratique, les cas doivent être très rares !

A chacun de voir avec son expert-comptable pour avoir des amortissements courts, tout en restant dans la limite du raisonnable !

Dernière modification par Bernard2K (11/07/2018 09h43)

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#19 12/07/2018 19h28 → Location en LMNP : déduction des frais de travaux ? (fiscalité, imposition, location, meublé)

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Merci pour vos réponses.

Non je n’envisage pas d’avoir recours à un expert comptable. La seule difficulté est d’avoir les bonnes durées.

Après les calculs sont relativement simples. Et puis c’est plus intéressant de faire soi même. wink

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