Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#26 02/07/2017 17h29 → Lolo56100 : étude de cas immobilier (division de parcelle et résidence principale) (division, immobilier, sci, ventiler)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   115 

Non.
Sur les 35 logements/ha et le PLU : ce genre de règle ne découle pas du code de l’Urbanisme qui dispose seulement en ces articles fondateurs de la notion "d’économie de l’espace" ; on comprends bien que suivant les cas, par exemple en cas de dent creuse biscornue avec donc beaucoup de voirie, avec de fortes déclivités etc etec on n’atteindra pas les 35 logts/ha sauf à faire du R+? qui dénoterait avec le bâti avoisinant.
On est donc typiquement sur de la COMPATIBILITE sur cette notion. En clair : 20 logts/ha : pas compatible ; mais vers 30 logts /ha justifié : compatible…

Hors ligne

 

#27 02/07/2017 18h35 → Lolo56100 : étude de cas immobilier (division de parcelle et résidence principale) (division, immobilier, sci, ventiler)

Membre
Réputation :   

Ok je vois bien, malgré la réglementation il y a quand même une part de subjectivité. Concernant le droit de préemption de la commune, vous savez si la mairie rembourse les PA en cas de préemption ?

Hors ligne

 

#28 02/07/2017 21h12 → Lolo56100 : étude de cas immobilier (division de parcelle et résidence principale) (division, immobilier, sci, ventiler)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   115 

Non, jamais. Et bien entendu hors dessous de table.

Hors ligne

 

#29 05/07/2017 13h57 → Lolo56100 : étude de cas immobilier (division de parcelle et résidence principale) (division, immobilier, sci, ventiler)

Membre
Réputation :   

J’ai téléphoné à un expert géomètre qui connait bien le lieu car c’est lui qui a déposé une DP il y a 3 ans. Il me dit que faire 100% du terrain à bâtir social, c’est pas rentable car pour lui le prix sera trop faible, environ 60€/m2 comparé au 250€/m2. Je m’attendais à une division par 2 qui permettrait encore que le projet soit viable, mais la par 4…C’est rédhibitoire. Faut que je confirme ce chiffre avec l’agglo de Lorient.
Il m’a donné des chiffre à la louche pour l’aménagement de 7 terrains à batir de 450m2 :
•    PA =15000€
•    Aménagement complet et viabilisation des 7 terrains environ 100000€.

La solution des terrains sociaux à bâtir ne semble donc pas viable économiquement. En conclusion, l’optimisation s’adresse donc a un lotisseur car trop compliqué de respecter les critères sociaux. A savoir que d’après le géomètre, un lotisseur n’achètera pas plus de 50€/m2 pour ce terrain soit 280000€, le prix affiché actuellement est de 700000€ par les propriétaires…

Donc en gros le seul moyen pour moi d’obtenir cette maison a un prix intéressant est d’utiliser la DP d’il y a 3 ans. Cette DP consistait en le détachement de deux lots (parcelle 163 et 164 de mon message #13) seul problème c’est qu’elle est expirée et je ne crois pas qu’une demande de prolongation d’un an ai été demandé. La demande de prolongation peut-elle est faite un peu après la date expiration ou il faut impérativement en refaire une autre ? Est-ce que le fait que aucun travaux n’ai débuté dans les 3 ans annule automatiquement la DP? Les plans de cadastres vont être remis à jour en enlevant les parcelles 163 et 164 ?
La parcelle 164 ne demande qu’une viabilisation, la 163, elle demande la création d’un chemin mais que je peux faire moi-même chez moi, restera à obtenir de la voirie la création d’un bateau, puis il ne restera plus qu’à viabiliser cette parcelle. Ensuite je vends les terrains en dessous du prix du marché pour que ça part vite.

Hors ligne

 

#30 15/07/2017 09h37 → Lolo56100 : étude de cas immobilier (division de parcelle et résidence principale) (division, immobilier, sci, ventiler)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je voudrais revenir sur la déclaration préalable (DP) de travaux pour une division foncière, je pense que j’ai bien creusé le sujet du PA, je pense avoir toute la partie "technique" je vois lundi soir mon expert comptable pour la partie montage de société et rentabilité.
En effet, j’ai mis de coté la DP, le géomètre avec lequel je suis en contact me dit que le coût d’une DP est plutôt faible. Je voudrais donc essayer de faire une DP afin de détaché 2 lots (le N°4 et N°5) de mon message #3. Ces 2 terrains donnent déjà sur une route, donc aucun aménagement à faire. Donc pour moi la DP ne devrait pas poser de problème. Voici mes questions:
1- Quel pourrait-être le motif de refus de la DP par l’urbanisme?
2- Est-il possible de faire une DP si on est pas propriétaire du terrain?
3- Est-il possible de mettre en condition suspensive l’acceptation de cette DP lors de l’achat ?
4- Une fois la DP acceptée, il faut confirmé l’opération avec une DAACT? C’est bien ça.
5- Ensuite il reste plus qu’a viabiliser et poser le PC, si le PLU est respecté pas de raison particulière que PC soit refusé.

Hors ligne

 

#31 15/07/2017 12h35 → Lolo56100 : étude de cas immobilier (division de parcelle et résidence principale) (division, immobilier, sci, ventiler)

Membre
Réputation :   14 

Bonjour,

En effet si chaque lot détaché possède son accès voirie et réseau, alors ces lots se traiteront comme un terrain individuel.
C’est de loin la meilleure solution. Moins coûteuse qu’un lotissement et vous pouvez vendre ces lots sans les viabiliser.

1) le refus pourrait être lié à une interdiction de sortie sur la voirie existante. En effet si la route existante est trop roulante alors ils peuvent vous obliger à réaliser une sortie commune.
D’ailleurs il vous faut anticiper sur la sortie des lots suivants sur cette route.

2) oui, comme le depot d’un PC alors qu’on est pas propriétaire d’un terrain.

3) oui.

4) oui.

5) c’est ca, ou vendre non viabilisé, ce qui est beaucoup plus simple. Vous voulez construire ces lots?
Sinon aucun intérêt à vendre viabilisé.

Hors ligne

 

#32 15/07/2017 13h56 → Lolo56100 : étude de cas immobilier (division de parcelle et résidence principale) (division, immobilier, sci, ventiler)

Membre
Réputation :   

Merci Frame pour ce retour, non je ne souhaite pas construire pour moi. En gros j’ai un peu craqué sur la maison et sa situation, la revente de deux lots me permettrait de retomber sur un crédit supportable pour moi. Le but serait donc de faire une DP,  de revendre les 2 terrains une fois la DP acceptée, toutefois il faut faire cette DP intelligemment pour pouvoir détacher deux nouveaux terrains dans une dizaine années si je le souhaite. J’ai l’impression que les terrains viabilisés se vendent beaucoup beaucoup plus rapidement que non viabilisés, je me demande donc si c’est pas mieux de les viabiliser et de répercuter les dépenses sur le prix du terrain.

Hors ligne

 

#33 15/07/2017 14h05 → Lolo56100 : étude de cas immobilier (division de parcelle et résidence principale) (division, immobilier, sci, ventiler)

Membre
Réputation :   14 

Peut être qu’une premiere vente de terrains pourrait passer en nom propre ( sans creer de société). Plus facilement argumentable si vous Les vendez non viabilisés.

Dernière modification par frame (15/07/2017 16h03)

Hors ligne

 

#34 15/07/2017 14h46 → Lolo56100 : étude de cas immobilier (division de parcelle et résidence principale) (division, immobilier, sci, ventiler)

Membre
Réputation :   

Ok je vois votre point de vue.
Je vous avoue que je pensais revendre les 2 en nom propre, avec un espacement dans le temps, combien je ne sais pas…Vous pensez que même pour ces 2 terrains je risque la requalification? Il y a une règle bien établie sur ce sujet? Du genre après 3 reventes en 3 ans requalification…c’est quand même bizarre qu’il y ai pas de règlementation limpide…Après la revente de ces terrains je pensais rester tranquille 5-10 ans niveau immobilier. De toute façon la meilleur des choses à faire est de téléphoner aux impôts…

Hors ligne

 

#35 15/07/2017 16h07 → Lolo56100 : étude de cas immobilier (division de parcelle et résidence principale) (division, immobilier, sci, ventiler)

Membre
Réputation :   14 

Le fait de les vendre non viabilisés "enlève" le côté professionnalisation de l’opération.

J’ai vendu mes deux premiers lots moins d’un an apres l’achat sans rien demandé aux impots.
C’est pour le lotissement de 5 lots que j’ai demandé leur avis. Je dirai que votre première opération ne sera pas suspecte, mais c’est mon propre feeling, pas un conseil.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech