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#1 12/05/2017 20h47

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Bonjour,

j’ai fait une simulation sur un site bien connu qui calcule les rendements locatifs pour un immeuble de 6 appartements .
acquisition :129000 euros
travaux: 40000 euros
240m2
loyers par mois: 1720 euros
taxe foncière: 2238 euros
notaire: 10200 euros
tmi 14%

je trouve un cash flow positif de 620 euros par mois et lorsque je regarde la courbe des rendements année par année le cash flow diminue drastiquement jusqu’à être négatif à la 19ème année pour enfin remonter.

Ma question porte donc sur le cash flow et sa variabilité , est-ce une chose courante et normale ?

Comme le but est d’atteindre l’autonomie financière j’aimerai trouver un équilibre,  une parade  si possible ,avez vous une solution ?

Dernière modification par breizhinvest (12/05/2017 20h47)

Mots-clés : cash flow, immobilier rentable, investissement locatif

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#2 12/05/2017 20h50

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Vous ne le précisez pas, mais ce bien est très probablement financé à crédit et loué nu, imposé en revenus fonciers au réel.

Si c’est bien cela, cela vient du fait que dans votre annuité constante de prêt, la part des intérêts va diminuant, donc votre revenu foncier imposable augmente. Vous trouverez l’explication de ce phénomène ici :
L’effet ciseau du prêt à échéances constantes dans l’immobilier locatif…

Dernière modification par Bernard2K (12/05/2017 20h51)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#3 12/05/2017 21h09

Membre (2016)
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Oui excusez moi pour ce manque de précision c’est exactement cela ,le site donne un super cash flow par mois je n’ai pas fais la moyenne mais il me semble que cela est bien loin du cash flow de présentation je me retrouve certaines années avec un cash flow à 100 euros l’année voir -11 la 19ème sur un bien côté 10/10

Merci pour le lien .

donc je n’ai pas intérêt à louer au réel nu mais plutôt en LMNP  au réel de  façon à garder mon surplus de cash flow de départ pour les années plus creuses ?

la banque déclenche elle facilement des crédits in fine ?

Dernière modification par breizhinvest (12/05/2017 22h11)

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#4 12/05/2017 22h19

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ENTJ

Autre piste… placer l’argent gagner grâce au cash flow sur des actifs … qui rapportera de l’argent et compensera la hausse d’impôt …

Et en parallèle renouveler les achats immobilier avec travaux pour limiter l’impôt ..

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#5 12/05/2017 22h56

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Bonjour,

La location en lmnp au réel semble en effet le plus approprié, pour quasi effacer votre imposition sur les revenus locatifs, et ainsi conserver un cashflow important et relativement constant.

Mais attention tous les types de logements ne sont pas bon à louer en meublés. Je vous déconseillerai de louer en meublé un logement au dessus du T2.
De plus il faut qu’il y ai dans votre secteur une certaine demande pour ce type de location(étudiants par exemple)….

Cdlt

Dernière modification par Ju2778 (12/05/2017 23h02)

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#6 12/05/2017 22h56

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Oui et sur un crédit in fine je peux négocier avec la banque un placement du capital sur un de leurs investissement et gérer le reste comme vous dites tout en gardant une partie du cash pour générer un début de revenu passif

LA banque doit débloquer ce type  de crédit facilement si l’on est bon épargnant non ? elle a tout intérêt à le faire je pense.

j’ai deux immeubles en vue l’un(zone plutôt sociale et étudiante en développement économique) est loué 5 sur 6 avec un départ récemment d’une des personnes il est en non meublé mais avec un crédit in fine il générerait un cash flow constant de 760 euros environ , le problème il s’agit d’un non meublé (à confirmer je visite demain)

l’autre est dans une zone étudiante avec 3t2 1t3 et deux studio (vides sauf une personne âgée qui est là depuis longtemps )et une association de copropriétaires dans un des studio qui le loue pour ses réunions, un peu de travaux de déco et remise au gout du jour, double vitrage aussi, mais propre les communs aussi mais  le t3 en lmnp je ne pourrai pas je pense le louer ni celui de la personne âgée .

il s’agit de celui de la description en haut le cash flow quasi  double 1200( simulation au reel nu toujours in fine)

Dernière modification par breizhinvest (12/05/2017 23h14)

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#7 14/08/2017 15h28

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Pour un crédit in fine, vous devrez avoir un nantissement de la valeur du crédit. Et donc avoir une assurance vie d’une grande banque qui rapporte 1.5%/an pendant 10, 15, ou 20 ans.

Concernant le cash flow, je ne suis pas certain que 1200 euros /an suffisent à entretenir 6 appartement pendant une année. Et donc cash flow négatif potentiel, d’autant que comme vous l’avez noté celui-ci va diminuer d’année en année.

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#8 14/08/2017 17h05

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Pas nécessairement un nantissement du montant du prêt.  Tout dépend sous quel type de compte vous nantissez. En général 60% du montant du prêt est suffisant si vous avez un projet qui tient la route, de la durée et de bonnes relations avec votre banquier.

Attention au nantissement des pea et ct, cela complique les opérations de vente et achat.

Attention aussi si la banque accepte un nantissement très inférieur au montant du prêt, ce sera à vous de trouver une solution en final pour rembourser le prêt (ne pas oublier csg/crds qu’il faudra payer lors de la clôture du compte apporté en garantie.

Dernière modification par lachignolecorse (14/08/2017 17h41)


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