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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/05/2017 18h36

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Bonjour,
je me permets d’ouvrir une file car je n’ai vu ce probleme aborde nul part.

J’ai achete en seconde main un studio dans une residence de service ( Nexity) ( residence de 1998 ; achant en 2011 ).
le fonctionnement etait en BIC avec TVA selon le bail fait avec Nexity.

Nexity a maintenant arrete le bail et la residence continue a etre une residence de services mais je fais un bail en direct avec les etudiants.

J’etais parti sur du LMNP classique  mais il semblerait que je doive continuer a recolter la TVA.
Avez vous deja eu ce cas ou des informations  sur un choix eventuel entre les 2 regimes ?

Merci

Mots-clés : lmnp, résidence service, tva

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#2 12/05/2017 00h07

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Bonjour,

Pour vous donner une réponse complète pouvez vous confirmer la date d’achat initiale du 1er propriétaire(celui qui vous a vendu le bien) , est ce 1998 ? ainsi que votre date d’achat du bien, 2011 ?

Dernière modification par Ju2778 (12/05/2017 00h12)

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#3 12/05/2017 10h21

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Bonjour

Oui c’est bien, premier proprietaire en 1998 ; j’ai rachete en 2011 et j’ai eu un remboursement d’une quote part de TVA

CDT

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#4 12/05/2017 13h59

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Bonjour,

Alors je ne suis pas un spécialiste, mais ayant investi dans un studio en résidence services(pour étudiant) en censi-bouvard, je me suis pas mal renseigner sur la sortie de cet investissement pour plus tard.

Effectivement, les baux signés avec les gestionnaires de ce type de résidences imposent que les revenus soit soumis à la TVA, tout simplement car le premier acheteur en a été exonéré.
Lors de son acquisition le premier acheteur à payer le bien hors taxes(car la TVA lui a normalement été remboursé par le fisc), comme cela est prévu en censi-bouvard. En échange le fisc l’oblige à soumettre les revenus issus de ce bien à la TVA pendant 20 ans.

Pour être plus précis: Pour chaque année de détention en soumettant les revenus à la TVA, le fisc concède définitivement 5% de la TVA reversée lors de l’acquisition. Il faut donc 20 ans de détention et de déclaration à la TVA, pour que la TVA récupérée initialement soit définitivement acquise.

Dans votre cas si j’ai bien compris, le premier acheteur à exploité le logement pendant 13 ans puis vous l’a revendu. Il n’a donc été soumis à la TVA, pour ce bien, que pendant 13 ans et non les 20 nécessaires pour l’exonération complète de la TVA perçue initialement.

Il aurait donc dû rembourser au fisc 7/20eme de la TVA qu’il a récupéré lors de l’acquisition, sauf dans le cas ou le nouvel acheteur accepte de reprendre le bail en cours et de se soumettre à la TVA pour les 7 années restantes, ce qui semble être votre cas, puisqu’il vous a semble t-il reversé ces 7/20eme lors de la signature.

Puisque vous avez bien repris le bail en cours lors de l’achat, et donc la continuité de l’engagement de l’ancien propriétaire, vous devez continuer de soumettre ces revenus locatif à la TVA jusqu’en 2018 inclus.
Après 2018, le délai de 20 ans sera terminé et donc la TVA totalement acquise, vous devriez alors pouvoir exploiter le logement sans le soumettre à la TVA, en faisant la demande au fisc.

Si toutefois vous souhaitiez l’exploiter tout de suite sans le soumettre à la TVA, ca doit être possible en faisant la demande auprès du fisc, mais celui-ci vous facturera le prorata des années manquantes(soit 2ans à la date d’aujourd’hui).

Je m’interroge à titre personnel sur la façon dont se sont déroulés les changements dont vous faites part.
- C’est à dire à quelle date la société Nexity a t-elle décidé de stoper le bail ? A la fin du premier ou d’un second bail de 9 ans ?

- Et de ce fait à ce jour, comment ca se passe au sein de la résidence pour les prestations de services ? Un nouveau gestionnaire est-il en place ?

Si c’est le cas vous semblez en tous cas ne pas avoir été contraint de signer un nouveau bail avec lui puisque vous exploitez en direct.
Vous devez de fait avoir des revenus locatifs bien plus important qu’auparavant mais probablement aussi des charges bien plus élevées… Qu’en est-il ?

Je pourrai un jour être également dans cette situation ….

CDLT

Dernière modification par Ju2778 (12/05/2017 14h23)

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#5 01/04/2020 15h23

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Bonjour,
Je possède un studio loué depuis 1998 en "bail commercial type de biens immobiliers NUS" dans "une résidence meublée avec services (étudiante)".
Je reverse la TVA perçu sur les loyers (10%).

Le délai de 20 ans étant terminé, donc la "TVA totalement acquise", aujourd’hui dois-je toujours faire une déclaration de la TVA au fisc et reversé celle-ci ?
(je déclare mon bien en LMNP)

Merci

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