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#1 11/05/2017 17h07 → Matou4 [83] : étude de cas immobilier (SCI à l'IS) (immobilier, locatif, sci, var)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Tout d’abord, merci à ceux qui s’intéresseront à mon projet.

VOTRE PROFIL

- CDI Cadre, 26 ans, TMI à 41%, 130 k€ an

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : 2/5
- Fiscales : 2/5
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : 3/5
- Sociales : 0/5
- Temps disponible : Peu ou pas … 70 h / semaine pour mon travail, sur 3 départements différents

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : 2 appartements quasi identique, l’un sur l’autre, dans le centre Var (environ de Saint Maximin) en centre ville, exposé SUD au 1er et 2 ème étage (sur 2).
- Année de construction : 1900
- Description : 1er étage : T3 70m2, 2ème étage T4 75 m2
- Vide
- Si appartement : pas de syndic
- Chauffage individuel électrique
- Volets persiennes
- Espaces verts dans la copropriété : non (appartement de village)
- Compteurs d’eau commun / électricité individuels
- Décoration : en rénovation, léger style industriel, tout blanc

LOCALISATION DU BIEN

- 83119 (Proche Saint Maximin, 40 min d’Aix en Provence), dans commune de 1300 hab.
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique  : village dortoir
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 160 k€ + 13 k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 660 € et 690 €
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0 €

- Travaux immédiats : 55 k€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : 0 k€
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : 3 k€
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : 3 k€

- Taxe foncière hors TEOM : 600 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Non estimée
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non souscrise

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 9,4%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 6,2%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Type de crédit : 110% (travaux, notaire inclus, crédit logement)
- Taux du crédit avec assurance : 1,70 + 0,08 d’assurance
- Durée du crédit : 25 ans
- Frais de tenue de compte : SCI IS, donc je pense 400€ / an ?
- Épargne de précaution : 0 €
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel) dans SCI IS

CASH FLOW

- TMI 41%
Je sais pas trop …

Qu’en pensez-vous ?
Thomas

Mots-clés : immobilier, locatif, sci, var

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#2 12/05/2017 08h10 → Matou4 [83] : étude de cas immobilier (SCI à l'IS) (immobilier, locatif, sci, var)

Membre
Réputation :   721 

Pour moi la vraie rentabilité brute intègre le montant des travaux. Vous ne pouvez tirer ces loyers qu’après avoir fait 55 k€ de travaux, donc votre vrai montant d’investissement initial est 228 k€. Ce qui donne 7 % de rentabilité brute, ce qui n’est pas beaucoup.

matou4 a écrit :

- location nue (foncier réel) dans SCI IS

Il y a contradiction dans les termes.

A partir du moment où vous faites une SCI IS, vous pouvez oublier le régime des revenus fonciers. Votre SCI IS doit avoir une comptabilité d’entreprise. Côté recette : loyer + charges locatives. Côté dépenses : l’amortissement de l’investissement + vos charges diverses.
L’imposition est sur les bénéfices de la SCI, puis sur les dividendes que vous vous versez.

Il vous faut faire, avec l’aide d’un expert-comptable si possible, un compte d’exploitation prévisionnel de la SCI. Il s’agit notamment de vérifier si la SCI sera bénéficiaire ou déficitaire. Notez que le résultat comptable est une chose, la trésorerie en est une autre. Il faut aussi regarder comment évoluera la trésorerie.

Comprenez bien comment fonctionne une SCI IS (notamment : son compte d’exploitation prévisionnel et donc son résultat prévisionnel ; mais aussi son mode d’imposition de la plus-value à la revente), avant de recourir à ce montage.

Dernière modification par Bernard2K (12/05/2017 08h25)

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