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#1 09/05/2017 20h24 → Bogleglobe : étude de cas immobilier (maison de village) (achat locatif, fiscalité, imposition, investissement)

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bonjour tout le monde.

Je viens à vous pour avoir des conseils ou critiques constructives autour d’un bien que j’ai repéré.
J’ai effectué quelques calculs de mon coté mais n’ayant personne pour me corriger je préfère avoir un avis extérieur et plus critique .

Le bien en vente est une maison de village constituée de 4 appartements + 4 caves et de nombreuses places de parking.
Chaque appartement est relié par des compteurs individuels d’eau et Electricité.
Pas de gros travaux à prévoir la toiture et façade ayant Deux ans .
L’intérieur est correcte mais pourrait être rafraîchi et modernisé lors des rotation de locataires.

Vendu au prix de 170 000€ + 13500€ frais de notaire soit: 183500€ (hors négociation)

Revenus générés par les locataires en place sont de 1351€ de loyers et 80€ de charges / mois soit respectivement à l’année: 16212€ et 960€  total= 17172€/AN

F1 de 35m² = 263€ + 20€ charges
F2 de 48m² = 303€ + 20€ charges
F3 de 60m² = 369€ + 20€ charges
F3 de 69m² = 416€ + 20€ charges

Charges:

480€ d’assurance
1080€ de taxe foncière
Imposition: ??? Sachant que je serai imposé à 14% et à 15,5% csg.
Montant prêt 1,65% sur 20 ans

Le prix de vente pourra être négocié et les loyers remonté un peu car se sont les mêmes depuis pas mal d’années.
Les locataires ne changent pas souvent et restent en moyenne 2 à 3 ans.

Qu’en pensez vous?

Mots-clés : achat locatif, fiscalité, imposition, investissement

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#2 10/05/2017 08h58 → Bogleglobe : étude de cas immobilier (maison de village) (achat locatif, fiscalité, imposition, investissement)

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Bonjour,

quelques remarques :

8,9 % de rentabilité brute, c’est plutôt bien, mais c’est relatif au risque, à la localisation, à l’état du bien… Si c’est le centre d’une grande ville, c’est excellent, si c’est une petite bourgade, les 10-14 % ne sont pas si rares.

Dans vos charges, comptez des travaux d’entretien. Vous prévoyez de moderniser, ça se moyenne dans le temps. 0,5 % du prix d’achat/an est une moyenne honnête de long terme. Ne mettez pas moins de 0,3 % sous peine de vous illusionner vous-même.

Les 20 € de charges par appartement me semblent anormales. Ca dépend de la nature des charges, mais la règle la plus habituelle et logique est une répartition au pro-rata des surfaces. Vu que vous avez des locataires en place, faites attention sur un éventuel changement de modalités de calcul, qui pourraient braquer les locataires. Il vaut peut-être mieux continuer le système actuel s’il convient à tout le monde ?
N’oubliez pas qu’en location nue, les charges sont forcément au réel donc qu’il faut faire une régularisation annuelle.

Il serait intéressant de savoir si l’immeuble est divisé en lots au cadastre ; mais avec des compteurs d’électricité individuels et des places de parking en abondance, l’absence de lots n’est pas un problème. Vous pourriez envisager de revendre à la découpe, à terme, sans rencontrer d’obstacle (en l’état actuel de la réglementation). Il suffirait de faire travailler notaire +géomètre pour faire le lotissement et établir un projet de copropriété. Cela pourrait vous permettre d’envisager un rendement très correct durant la durée de détention, puis une plus-value potentielle lors de la revente à la découpe. Mais ça, c’est pour plus tard.

Pour l’imposition, ne laissez pas subsister les points d’interrogation. Soit vous apprenez à faire le calcul d’une imposition de revenus fonciers au réel (ce n’est pas très compliqué et vous trouverez de nombreux exemples dans les études de cas corrigées ici-même) ; soit vous utilisez le site rendementlocatif.

Je pense que l’assurance PNO peut être plus basse : consultez plusieurs assureurs ou un courtier en assurance.

Apparemment vous prévoyez de gérer en direct. Pour les prochains locataires, prenez les bonnes précautions : choix attentif du locataire + demander une caution solidaire. En cas de retard de paiement, soyez ferme, ne laissez pas traîner. D’ailleurs, demandez au vendeur les preuves de paiement des derniers loyers pour vérifier qu’il n’y a pas d’impayés actuellement.

Optimisation rendement et fiscalité : il pourrait être intéressant de passer en meublé, au moins pour les petites surfaces. S’il y a une forte demande localement pour les petites surfaces, regardez si les plus grands appartements pourraient facilement être divisés.

Dernière modification par Bernard2K (10/05/2017 08h58)

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#3 10/05/2017 20h15 → Bogleglobe : étude de cas immobilier (maison de village) (achat locatif, fiscalité, imposition, investissement)

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Merci pour votre réponse.

En effet le bien est divisé en 4 lots qui disposent tous de compteurs électricité et un sous compteur pour l’eau. il y a assez de places de parking pour tout le monde.

Je pense moderniser mais uniquement lors des changements de locataires car comme vous le précisez je ne veux pas changer les habitudes (certains sont locataires depuis 5 ou 6 ans)

Les 20 euros correspondent aux charges de l’eau  qui sont ajustées tout les 6 mois avec les sous compteurs pour  une facturation précise. J’ai un suivi informatique des 10 dernières années sur les charges loyers et changements de propriétaires.

Par contre il se situe dans un petit village, toute fois les rotation se font très facilement car les prix des loyers sont en dessous du marché.

Pour la fiscalité j’ai mis des point d’interrogation car j’ai fais des calculs mais n’ayant personne pour me corriger c’est compliqué de s’y fier. je vais suivre vos conseils et chercher  dans les liens proposé afin de négocier le bien au bon prix de manière a générer un cash flow positif.

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#4 19/05/2017 19h32 → Bogleglobe : étude de cas immobilier (maison de village) (achat locatif, fiscalité, imposition, investissement)

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Je vous ai joint le calcul que j’ai réalisé en espérant qu’une âme charitable pourrait vérifier si c’est la bonne façon de calculer, ce serait magique pour moi .

Le bien en vente est constitué de 4 appartements + 4 caves et de nombreuses places de parking.

Vendu au prix de 170 000€ + 13500€ frais de notaire soit: 183500€

Revenus générés par les appartements sont de 1351€ de loyers soit à l’année: 16212€
Charges:
384€ d’assurance
1080€ de taxe foncière
Imposition je serai imposé à 14% et à 15,5% csg.
Montant prêt 1,75% sur 20 ans  soit interet 183500 x1,75% = 3221

calcul du coût des impôts: si je ne me trompe pas il faut prendre le revenu foncier et déduire les charges et intérêt de banque?

16212-384-1080-3211= 11537 euros

multiplié par 15,5% csg et 14% impôt sur le revenu = 3403 euros

si j’ajoute le coût du prêt annuel les charges et les impots que je déduit du revenu des loyers j’ai le résultat net?

11400 + 1080 + 384 + 3403 = 16267 euros

16212 - 16267 = -55 euros

Le résultat est il bon? j’ai en effet pas compté les travaux ni certaines charges  mais c’est pour simplifier le calcul afin de voir si c’est la bonne méthode .

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