Bogleglobe : étude de cas immobilier (maison de village)

Bonjour,

quelques remarques :

8,9 % de rentabilité brute, c’est plutôt bien, mais c’est relatif au risque, à la localisation, à l’état du bien… Si c’est le centre d’une grande ville, c’est excellent, si c’est une petite bourgade, les 10-14 % ne sont pas si rares.

Dans vos charges, comptez des travaux d’entretien. Vous prévoyez de moderniser, ça se moyenne dans le temps. 0,5 % du prix d’achat/an est une moyenne honnête de long terme. Ne mettez pas moins de 0,3 % sous peine de vous illusionner vous-même.

Les 20 € de charges par appartement me semblent anormales. Ca dépend de la nature des charges, mais la règle la plus habituelle et logique est une répartition au pro-rata des surfaces. Vu que vous avez des locataires en place, faites attention sur un éventuel changement de modalités de calcul, qui pourraient braquer les locataires. Il vaut peut-être mieux continuer le système actuel s’il convient à tout le monde ?
N’oubliez pas qu’en location nue, les charges sont forcément au réel donc qu’il faut faire une régularisation annuelle.

Il serait intéressant de savoir si l’immeuble est divisé en lots au cadastre ; mais avec des compteurs d’électricité individuels et des places de parking en abondance, l’absence de lots n’est pas un problème. Vous pourriez envisager de revendre à la découpe, à terme, sans rencontrer d’obstacle (en l’état actuel de la réglementation). Il suffirait de faire travailler notaire +géomètre pour faire le lotissement et établir un projet de copropriété. Cela pourrait vous permettre d’envisager un rendement très correct durant la durée de détention, puis une plus-value potentielle lors de la revente à la découpe. Mais ça, c’est pour plus tard.

Pour l’imposition, ne laissez pas subsister les points d’interrogation. Soit vous apprenez à faire le calcul d’une imposition de revenus fonciers au réel (ce n’est pas très compliqué et vous trouverez de nombreux exemples dans les études de cas corrigées ici-même) ; soit vous utilisez le site rendementlocatif.

Je pense que l’assurance PNO peut être plus basse : consultez plusieurs assureurs ou un courtier en assurance.

Apparemment vous prévoyez de gérer en direct. Pour les prochains locataires, prenez les bonnes précautions : choix attentif du locataire + demander une caution solidaire. En cas de retard de paiement, soyez ferme, ne laissez pas traîner. D’ailleurs, demandez au vendeur les preuves de paiement des derniers loyers pour vérifier qu’il n’y a pas d’impayés actuellement.

Optimisation rendement et fiscalité : il pourrait être intéressant de passer en meublé, au moins pour les petites surfaces. S’il y a une forte demande localement pour les petites surfaces, regardez si les plus grands appartements pourraient facilement être divisés.

Dernière modification par Bernard2K (10/05/2017 08h58)