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#1 08/05/2017 13h50 → Bulldozer [31] : étude de cas immobilier (T4 de 72 m2) (etude de cas, immobilier, projet)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Etant en cours de prospection pour un projet immobilier, je suis tombé sur un bien ayant des propriétés intéressantes :

MON PROFIL
- Age : 26 ans
- TMI : 30%
- Je n’ai pas de prêt actuel, pas de RP, célibataire.

CARACTERISTIQUES DU BIEN
- Ville : Toulouse (très proche centre ville)
- Appartement : 72 m2, 3 chambres 2 SDE, 1 garage et 1 cave privative
- Immeuble de 1970
- Bien isolé phonétiquement ,vu sur un parc, possède un balcon
- Prix : 170 000
- Loué 1230€

LOCALISATION DU BIEN
- Toulouse
- Proche centre ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Possible

RENTABILITE DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire : 186 000€ (172 000 + 15 000)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 3x385 + 65 = 1220 HC
- Aucun travaux, tout est rénové quasi-neuf
- Taxe foncière: environ 1500€
- Charge de copro : 189€/mois
- Taxe foncière : 125/mois
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 8,5

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : 15 000€
- Type de crédit : amortissable
- Durée du crédit : 20 ans.
- Épargne de précaution : 20 000
- Fiscalité : LMNP au réel

Selon les simulations (prise en compte des charges etc) le cash flow généré n’est pas toujours le même. Plusieurs simulations ont donné un cashflow entre -150€ et +25€.

Vos avis?

Merci.
Bulldozer

Dernière modification par bulldozer (08/05/2017 14h10)

Mots-clés : etude de cas, immobilier, projet

Hors ligne

 

#2 09/05/2017 13h19 → Bulldozer [31] : étude de cas immobilier (T4 de 72 m2) (etude de cas, immobilier, projet)

Membre
Réputation :   697 

Bonjour,

c’est manifestement une colocation. Avec 3 baux séparés ?
Attention à la légalité d’une telle solution : Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

Je trouve qu’on vous vend une rentabilité, obtenue par la colocation. Le vendeur a eu une bonne idée pour optimiser le rendement, et il vous le vend cher.

Pourquoi payer cher un bien déjà en colocation, au lieu de payer pas cher un bien "défavorisé" (nécessitant un rafraîchissement, par exemple) puis organiser vous-même l’optimisation du rendement (colocation et/ou location meublée) ?

Autres remarques :
- vérifiez que les baux sont meublés au sens de la loi (= appellation "meublé" dans le bail + liste de meubles obligatoires dans l’état des lieux).
- vous avez listé 2 fois la TF, une fois en annuel et une fois en mensuel
- charges de copro très élevées (presque 2 mois de loyer) : il faut voir si c’est la totalité (dont une partie répercutée aux locataires en charges) ou si c’est déjà seulement la part bailleur. Dans tous les cas, il vous faut obtenir la répartition bailleur/locataire des charges de copro.
- LMNP au réel implique de payer la CFE et de payer un expert-comptable pour la compta. Avez-vous intégré ces charges ?
- aucun travaux ça n’existe pas, comptez au moins 200 € par an. Un coup de peinture, un chauffe-eau, équipement ou meuble à changer…
- d’une manière générale, vérifiez que vous avez intégré toutes les charges (je ne vois pas l’assurance PNO par exemple).

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2017 13h25)

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