Florida-invest.com - investissement immobilier aux USA : vos avis ?

les transferts seront US->HK donc pas de pb . La reponse est appreciee.

Bon alors, petit retour sur l’aventure.

La promesse :


La réalité:
Finalement l’achat s’est fait à 174000 USD tous frais inclus (closing, creation de la LLC …) car le vendeur a voulu au dernier moment garder ses meubles (un lit, un canape, un meuble TV et une table a manger + chaises) et a consenti a une ristourne de 3k USD.

Florida-Invest a bien géré le tout, je n’ai eu qu’a signer quelques docs et faire les virements nécessaires.

L’apartement est un condo de 397 sqf sur Pennsylvania Avenue, Miami Beach. Le quartier est au top et l’apartement est nickel.

La vente a donc ete actee le 20 Juin 2017 et Florida-Invest s’est mise a rechercher un locataire.

A ce jour, j’ai bien pu confirmer les frais de copropriété sont bien comme annoncés à 246 USD/mois. Par contre, l’appartement est toujours vacant, après avoir été mis a la location à un prix de 1450 USD le jour de la vente (déjà en dessous des 1550 USD promis, ils l’ont passé à 1400 USD le 21 Juin, 1350 USD le 26 Juin, 1300 USD le 13 Juillet, 1250 USD le 16 Aout, 1200 USD le 23 Aout et 1195 USD le 28/8. Bref, une belle descente aux enfers…

Ma rentabilité de la premiere année sera donc de 4.5% si ils le louent tout de suite à 1195 USD. et ca, c’est avant la property tax…

Alors pour l’instant, je ne recommande pas!

Note positive cependant, j’ai vu que les apparts similaires dans le quartier se négocient apparement dans les 180-200k USD, donc apparement, sur le prix, on aurait été chanceux.

Note : un investissement peut toujours avoir une mauvaise passe temporaire, j’en suis bien conscient, ayant eu 16 mois de vacances locative sur mon premier bien, un locataire ne payant pas pendant plusieurs mois sur mon deuxième bien, et ces deux biens sont aujourd’hui avec des rentabilités nettes de 6% a 7% (nette de charge mais pas d’impôts)mais bon, ca m’emm… quand meme.

Dernière modification par Memes11 (25/09/2017 09h27)

Pour repondre a InvestisseurHeureux:

1) contractuellement est-ce que la rémunération de Florida-Invest change qu’il y ait un locataire dans votre appartement ou non ?

Pour la premiere annee, non, il y a un pack inclus dans le prix du bien et ca couvre la premiere annee d’assurance et de gestion. donc locataire ou pas, c’est pareil pour eux.
A partir de la deuxieme annee, ils ont en fait interet a trouver des locataires pas stables car ils touchent une comission pour trouver des locataires et sont quoi qu’il arrive remuneres 80 USD/mois. Je suis en train de rechercher un gerant local du coup.

2) les frais d’entretien indiqués dans le tableau, c’est du prévisionnel ou contractuel ? $930 à l’année cela me semble faible.

c’est du previsionel, pour un petit studio comme cela, cela me parait correct (j’ai deux studios en France dont un depuis 8 ans et l’entretien me coute bien moins que cela) les charges de copropriete sont deja incluses dans la colonne charges et le montant correspond parfaitement.

3) Êtes-vous allé sur place vérifier la qualité du bien et la dynamique autour de son emplacement ?

Non, je ne me suis pas rendu sur place mais j’ai fait beaucoup de recherches sur le quartier, il s’avere que c’est un quartier chic et dynamique (le quartier Art-Deco de SouthBeach) et tous les retours que j’en ai sont pour l’instant tous tres bon. L’appartement est a 500m de Lincoln Avenue, l’avenue pietonne et commercante de Miami Beach et a 700m de la plage. Il semblerait cependant que la demande locative soit face a un coup de mou.

L’ouragan Irma est passe en epargnant (miraculeusement) Miami Beach, notre appartement n’a pas eu le moindre dommage et j’ai eu, des le lendemain, les photos du bien montrant que tout etait en ordre.

Le serieux de l’agence en soit n’est pas trop en question, l’ensemble des formalites ont ete faites superbement, en ce qui concerne l’achat. J’ai une reponse sous 24h a chacun de mes emails, j’ai toujours une reponse quand j’appelle. L’ouragan Irma a bien ete gere avec des message avant et apres pour nous rassurer sur l’etat du bien.

La barriere de la langue n’existe pas (le gars est francais et de toutes facon, je parle anglais tout le temps, meme a ma femme…).

Je pense sincerement que c’est la conjugaison d’un marche defavorable, de demarrer en periode creuse et couplé au manque de motivation de l’agence, cela fait un cocktail detonnant.

Cela n’empeche que c’est flippant.

@vegas : je suis pour la transparence, un forum est fait pour échanger, cela n’a de valeur que si on partage ouvertement. si on est la juste pour flamber de ses investissements, alors le forum n’aura que pour effet de démotiver ceux qui se heurtent a un écueil…(je ne crois pas me tromper bcp en disant que tous les investisseurs ont fait face a un écueil ou deux… non?). alors que le but, c’est justement d’aider a surmonter les epreuves lorsqu’on les rencontre…

@roudoudou : non pas encore, je n’ai pas envie non plus de les monter contre moi… je vais le faire de facon polie… je pense avoir trouve un moyen propre.

allez, pour conclure sur une note positive, je partage la video que le gerant de Florida-Invest a fait sur mon appartement. C’est assez marrant comment il dramatise en disant "Ce client a chaque fois qu’il investit, il le fait sur des petites surfaces" etant donne que c’est mon premier achat avec eux (mais il a raison car j’en suis maintenant a 6 appartements en locatifs, tous sous les 40m2 )




Comme vous pouvez l’entrevoir, l’appart est plutot sympa

Il y a des gens qui réussissent aussi très bien dans l’immobilier US. Tout n’est pas noir non plus.
Faut par contre bien savoir où l’on met les pieds, avec qui et comment.
Un peu comme en France avant d’investir.

Je suis développeur immobilier aux États-Unis et en France donc je peux répondre à vos questions en toute transparence Je n’ai aucun intérêt dans ce business et rien à vous vendre

Concernant les États unis comme investissement locatif pour un Français vivant en France, cela n’a généralement aucun intérêt et comporte des risques non négligeables
Je ne recommande pas ce type d’investissement même pour une résidence secondaire
La raison principale réside dans le fait qu’en tant qu’étranger aucune banque américaine ne financera investissement, et que sans un levier financier minimum de 75%, un investissement locatif n’a absolument aucun intérêt.

À ce jour je ne connais aucune banque française qui délivre de crédit hypothécaire pour des acquisitions aux États unis.

Sans financement, votre rendement sera minable et vous ne pourrez pas bénéficier des abattements fiscaux prévus à cet effet qui sont l’intérêt majeur d’un investissement locatif. Je peux vous démontrer par A+B que n’importe quel placement locatif correct en France sera plus performant que votre investissement US, fiscalité inclue. Par mon travail nous avons réalisé des études poussées pour comparer les deux cotes de l’atlantique.

Outre ce problème qui pour moi est déjà rédhibitoire, il existe des problèmes dont ces intermédiaires du type de Floride invest se gardent bien de vous prévenir.
Déjà, le rendement locatif qu’ils vous affichent ne reflète pas la réalité;
vous devrez vous acquitter des commissions d’agent délirantes (environ 6% a chaque tour), frais de gestion exorbitants, de taxes foncières élevées, de réparations, de vacances locatives Etc

Les estimations des charges sont souvent sous-évaluées; sachez que la taxe foncière est souvent la plus grosse charge, et qu’elle sera réévaluée à l’achat en se basant sur le nouveau prix d’acquisition. La taxe foncière de l’ancien propriétaire est donc bien en dessous de celle que vous payerez.
Pour continuer, la Floride est un État qui enregistre une croissance démographique importante mais a un surplus conséquent de logements hérités de la crise de 2008. Les vacances locatives sont donc un problème chronique de la Floride. Seules certaines villes comme Miami ont un taux de vacance locative faible. Les salaires sont généralement également assez bas en Floride

Le risque naturel est également un problème majeur dont tout investisseur doit être bien conscient. Miami vient de frôler une catastrophe majeure, et ce type d’évènement va être de plus en plus fréquent. Les tornades et les inondations sont une réelle menace et je vous conseille si toutefois vous désiriez toujours vous lancer de bien vérifier si la propriété n’est pas dans une zone inondable. La région de Miami est extrêmement a risque et pourrait se retrouver sous l’eau. Tampa, Jacksonville et Orlando sont plus épargnées car plus au nord mais pas pour autant a l’abri

Le risque purement financier est également présent; l’économie de la Floride a des fondamentales vulnérables et repose essentiellement sur le tourisme et les revenus génèrent par les retraites. L’immobilier américain est cyclique et lors de crises, ces régions sont les plus impactées car leur économie trinque beaucoup plus que des états solides comme la Californie ou le Colorado.
Réalisez bien que les taxes faibles sont bien la pour inciter les investissement dans cet état malgré les problèmes importants que je mentionne.
L’immobilier de Floride reste encore abordable et a des prix relativement corrects par rapport au niveau de la crise des subprimes; le risque réside au niveau politique Trump / Corée du nord etc , mais surtout sur la bourse américaine qui est largement surévaluée et risque un crash sans précédent dans l’histoire de la finance

Au niveau fiscalité, la Floride est avantageuse tout comme le Texas car l’état ne lève pas de taxes, et seul l’impôt fédéral est à acquitter. En tant que résident français vos revenus locatifs et plus values seront imposées comme un investissement français en vertu de la convention franco américaines; l’impôt verse aux états unis de crédit d’impôt en France ou vous devrez vous acquitter de la différence que vous auriez du payer avec un investissement français.
Vous ne payerez en revanche pas de charges sociales CRDS CSG, ce qui est le seul intérêt d’un investissement locatif a l’étranger. Les revenus viendront par ailleurs grossir votre assiette d’imposition de l’impôt sur le revenu
Sachez que si votre investissement est de type patrimonial, les états unis se saisiront de jusqu’a 40% de vos bien situes aux états unis en cas décès si vous n’êtes pas maries

Accessoirement, faites attention lors de vos virements aux états unis, car les banques facturent de manière opaque jusqu’a 6% des montants transfères entre leur taux de conversion ridicule et leur commission. Pensez a utiliser les services de courtiers online qui vous couterons environ 0,30-0,50%% plutôt que d’engraisser votre banque

En résumée, il existe en effet des investissements intéressants aux États unis dans le locatif, mais cela n’a à mon sens d’intérêt que pour un résident fiscal américain bénéficiant d’une bonne ligne de crédit ou pour les banques d’investissement; il existe en France des investissements tout aussi attractifs dans les villes secondaires et beaucoup moins risques avec un rendement in fine largement supérieur

Dernière modification par Stern (03/10/2017 18h09)