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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/05/2017 15h59 → Quentinr34 [34] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (appartement, béziers, immobilier, locatif, t3)

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Bonjour à tous,

Après pas mal de travail sur la recherche d’un bien / réalisation des devis … je voudrais l’avis d’une communié plus chevronné sur la réalisation de ce premier investissement. La rentabilité n’est pas la meilleur qu’il soit mais l’appartement est très bien situé (forte demande locative).

Je vous remercie :-)

MON PROFIL

- Statut : Marié
- age : 29 Ans
- TMI : 30% (très loins des 41%)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement dans bâtiment ancien
- Étage : 2/2 
- surface (au sol /carrez) : 54m2
- Inhabité
- syndic bénévole
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires avec rénovation importante

LOCALISATION DU BIEN

- Béziers (70 000 habitants)
- Proche centre ville dans quartier recherché (facultés, médiathèques, commerces de proximités)
- Bassin d’emploi : Moyen, chômage assez important (20%).
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne pense pas

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 52 000€ (48 000 + 4000)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 520 HC (Appartement même superficie à l’étage inférieur loué à ce prix + Attestation valeur locative par agence)
- Taux de vacance : 4%

- Travaux immédiats : Electricité + Rénovation : 15000 € de travaux prévus (devis réalisé)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Aucun

- Taxe foncière hors TEOM : environ 800€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Environ 70€

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 9,3
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 8,9

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 7000€
- Type de crédit : amortissable, in fine : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,9 sur 25 ans ou 1,5 sur 20 ans
- Durée du crédit : J’epsère 25 ans sinon 20 ans. Le coup entre 25 ans et 20 ans est de 5000€ environ, mais il me permet de dégager un cash flow beaucoup plus confortable dès le début et libère légèrement mon taux endettement.
- Épargne de précaution : 9000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Déficit foncier

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : Location nue

CASH FLOW

- Cash flow positif sur 25 ans (avec le déficit foncier la deuxième année) : 131€ 
- Cash flow positif sur 20 ans (avec le déficit foncier la deuxième année) : 82€

Mots-clés : appartement, béziers, immobilier, locatif, t3

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#2 05/05/2017 10h29 → Quentinr34 [34] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (appartement, béziers, immobilier, locatif, t3)

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Bonjour,
le rendement semble bon.
Pas grand chose à dire.
Par acquis de conscience, vérifiez bien les documents de diagnostic, de copro, ..

Côté fiscal, peut être envisager, une fois les travaux amorti de passer en meublé (en respectant les délais légaux post - déficit foncier bien entendu)

Pour l’emprunt, 25 ans est rare à décrocher en locatif.
Donc partez sur 20 ans.
Par sécurité, vérifiez l’opération sur 15 ans, certains banques étant vraiment limitative sur la durée.

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#3 05/05/2017 11h09 → Quentinr34 [34] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (appartement, béziers, immobilier, locatif, t3)

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Bonjour,

ça semble pas mal, c’est positif quoi.

Par hazard, n’est-il pas possible de diviser le bien en deux logements plus petits ?

Avez-vous quelques photos ?

A bientôt,
Denis

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#4 05/05/2017 13h16 → Quentinr34 [34] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (appartement, béziers, immobilier, locatif, t3)

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Bonjour quentin,

Je suis Biterrois de naissance, et j’ai moi même plusieurs appartement à Béziers.

Je trouve le bien très très cher, 67 000 euros après travaux pour un 54 m² en copro.

Personnellement, je ne mettrai pas au delà de 1000 euros le mètre carré sauf pour un bien qui en vaut vraiment la peine.

De même pour l’estimation effectué par l’agence, je trouve le loyer surestimé.

A titre de comparaison, je loue 2 appartements correct à 535 euros charge incluse (TEOM et eau inclus) de 65 m² et je suis en train d’acquérir un appartement de 50 m² pour le louer à 380-400 euros CC.

Concernant le prêt sur 25 ans, ça reste une période très longue et pour un premier achat, surtout pour du locatif, les banques sont plutôt frileuses pour dépasser les 20 ans.

Par ailleurs, il ne faut pas négliger que vous aurez très certainement des locataires "CAF", ce n’est pas forcement un mauvais point car au moins vous êtes quasiment sûr de toucher la partie CAF mais il faut en avoir conscience.

De mon côté, je déconseillerai cet achat car le rendement réel risque d’être bien plus bas que le rendement que vous présente l’agence à cause principalement d’un prix initial élevé et d’une surestimation du loyer, par ailleurs vous trouverez facilement mieux à Béziers si la ville vous intéresse.

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#5 05/05/2017 13h45 → Quentinr34 [34] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (appartement, béziers, immobilier, locatif, t3)

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Bonjour,

Même si votre présentation de cas est longue, je trouve qu’il manque des choses :
- date de construction de l’immeuble ?
- état de l’immeuble ?
- Dans quel état est l’appartement ?
- charges de copro (avec part bailleur/part locataire) ?
- je ne comprends pas "copropriété : propriétaires majoritaires avec rénovation importante" : "propriétaires majoritaires" : forcément, il y a toujours 100 % de propriétaires dans une copro ! Voulez-vous parler d’une majorité de propriétaires occupants ou de propriétaires bailleurs ?
"rénovation importante" : vu qu’il n’y a aucun travaux de copro prévus, est-ce que ça veut dire que la rénovation a déjà eu lieu ? Si oui, quand ?
- il manque aussi tout l’aspect exploitation : sur le cashflow, on est obligé de vous croire sur parole. Etes-vous sûr d’avoir pris en compte toutes les charges et impôts ?
- Allez-vous faire gérer par agence ? Si oui, l’AI ponctionne environ 7 % du loyer. Prenez-vous une GLI ? Si oui ça ponctionne environ 3 % du loyer.

Sur le montant du loyer : si c’est l’AI qui vous a donné le montant du loyer de l’appartement en-dessous ; je vérifierais, quitte à aller frapper à la porte du locataire et à demander très gentiment.
Par ailleurs, un loyer pratiqué ne veut pas dire que ça peut se louer à ce prix-là aujourd’hui. Mon voisin qui vient de partir payait, pour un appartement presque identique mais un peu plus petit, moins bien agencé et moins bien exposé, 20 € de plus que moi. C’est un loyer qui date de quand la résidence était neuve ou presque ; aujourd’hui, la résidence a vieilli, la crise est passée par là, l’offre Pinel et HLM fait concurrence… Je pense que son proprio va devoir baisser de 40 à 50 €/mois s’il veut relouer. Donc celui qui se dirait "un tel appartement est loué à ce prix dans la même résidence actuellement, donc je peux louer à ce prix" se planterait de 40 à 50 €/mois sur son estimation de loyer.
Et ce n’est pas un cas isolé, il n’est pas rare qu’un proprio doive baisser le loyer à la relocation sur Toulouse, ville pourtant en croissance et citée dans les palmarès de là où il faut investir et tout.
Donc, un loyer pratiqué actuellement ne veut pas dire qu’on peut relouer facilement au même prix.

Vous indiquez un cashflow positif, mais avec 7000 € d’apport et l’effet du déficit foncier. Simulez un crédit à 100 % du coût total et placez-vous en année 5 ou 7 pour enlever le déficit foncier et avoir des intérêts d’emprunt déductibles plus bas et donc mieux représentatifs de ce qu’ils seront sur la durée, et votre cashflow va fondre comme neige au soleil.

Dernière modification par Bernard2K (05/05/2017 13h59)

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#6 05/05/2017 15h23 → Quentinr34 [34] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (appartement, béziers, immobilier, locatif, t3)

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Merci déjà à tous pour vos réponses et le temps que vous consacrez à mon étude de cas.

Une petite faute de frappe, l’appartement fait 57m² et non 54m².

J’ai beaucoup étudier le marché de Béziers et effectivement il est possible de trouver moins chère ou au même prix avant rénovation mais l’emplacement n’est pas du tout le même. Avant réno nous sommes à 842€/m2 sur l’avenue Jean Moulin.

L’estimation du loyer, a été faite par une autre agence immobilière que celle qui vend l’appartement.  D’apès cette autre agence, les biens similaire avec un bon niveau de rénovation dans le quartier sont loués dans les 500/520 HC. Effectivement le prix de location dans Béziers centre est plus bas, dans les 450€ pour une surface similaire.

Le montant du loyer m’a été donné par le locataire lui même car je lui est demandé de visiter son appartement qui avait été rénové. Il loue actuellement 560€.

@Bernar2k, voici les réponses à vos interrogations :

- date de construction de l’immeuble : Année 50
- état de l’immeuble : Bonne Etat, façade refaite récemment (5 ans), toiture état correct, petite fuite reboucher récemment.
- Dans quel état est l’appartement ? : A rénover entièrement (d’ou les 15000€ de rénovation)
- charges de copro (avec part bailleur/part locataire) : Environ 400€ (100 / 300)
- Copropriété : 5 Lots dont une agence immobilière au RDC. sur les 4 appartements 2 propriétaires occupants qui ont rénovée avec de très belle prestation leur appartement.
"rénovation importante" : Je parlais de l’appartement
- il manque aussi tout l’aspect exploitation : sur le cashflow, on est obligé de vous croire sur parole. Etes-vous sûr d’avoir pris en compte toutes les charges et impôts ? Le calcul a été réalisé avec le le site rendement locatif et mon TMI
- Allez-vous faire gérer par agence ? Non au début je pensais gérer moi même l’appartement
- GLI : je suis encore en cours de réflexion

Voici les rendement calculer sur rendement locatif :

Loyer à 520 euros sur 20 ans:

http://imageshack.com/a/img923/8770/qHAyg6.jpg

Loyer à 480 euros sur 20 ans:

http://imageshack.com/a/img923/7018/ZpLCF3.jpg

"Bernard2k" a écrit :

Vous indiquez un cashflow positif, mais avec 7000 € d’apport et l’effet du déficit foncier. Simulez un crédit à 100 % du coût total et placez-vous en année 5 ou 7 pour enlever le déficit foncier et avoir des intérêts d’emprunt déductibles plus bas et donc mieux représentatifs de ce qu’ils seront sur la durée, et votre cashflow va fondre comme neige au soleil.

Je suis entièrement d’accord avec vous dans ce cas là, cela signifie qu’on ne réalise aucun investissement en dessous des 12/13% de renta brut. Je ne suis pas contre mais il est quand même assez difficile de trouver cela sur des appartements ou alors il faut accepter que l’emplacement ne soit pas terrible (Avec les problèmes que cela comporte) ou alors être en mesure de faire une bonne partie des travaux soit même (chose très compliqué dans mon cas). Quelle serait la stratégie que vous conseillerez sur ce point ?

Je vous remercie.

Dernière modification par quentinr34 (05/05/2017 16h19)

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#7 05/05/2017 16h03 → Quentinr34 [34] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (appartement, béziers, immobilier, locatif, t3)

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Je ne posais pas des questions pour vous "coller" mais juste pour vérifier que votre projet est bien étudié. Puisque vous arrivez à répondre à tout, c’est que vous avez bien étudié votre cas. Bravo.

Sur le cashflow, même idée, je préviens seulement.
Effectivement, en location nue, il faut plus de 12 % brut pour avoir un cashflow positif dans une configuration classique (emprunt de la totalité sur 20 ans et TMI 30 %).
Mais je ne dis pas qu’un cashflow positif est indispensable : chacun fait fait fait…

Sur la "stratégie" à adopter, je ne prétends pas avoir la solution. Comme je le fais souvent sur les présentations de nouveaux membres, je renvoie à la lecture des membres qui arrivent à tirer des hauts rendements : cricri77700, kc44, Morey, cyberpapy, et j’en oublie. Il y a de bonnes idées à prendre.

Dans votre cas, je vois quelques moyens de booster la rentabilité nette (plusieurs ont déjà été cités plus haut par d’autres foreumeurs) :
- faire baisser le prix ("vous vous rendez compte, il y a pour plus de 15 000 € de travaux !". N’hésitez d’ailleurs pas à booster le montant des travaux : les devis chers, c’est très bien ! Ca sert à faire baisser le prix d’achat ; les devis pas cher, c’est ceux que vous signerez "bon pour commande !")
- commencer en location nue, puis mettre en meublé au réel après 3 ans (si le locataire part ou accepte un changement de bail)
- mettre directement en meublé au réel (mais 57 m² ça fait grand pour louer meublé), sur 10 ou 15 ans vous êtes davantage gagnant qu’avec du déficit foncier qui va s’évaporer très vite.
- scinder en deux petits appartements meublés


PS : si vous pensez que c’est une bonne affaire, ne mettez pas la localisation exacte. Il n’y a pas que des enfants de choeur qui lisent le forum. Vous devez pouvoir éditer votre message pour supprimer les infos trop précises.

Dernière modification par Bernard2K (05/05/2017 16h09)

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#8 05/05/2017 16h36 → Quentinr34 [34] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (appartement, béziers, immobilier, locatif, t3)

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@Bernard2k, un grand merci pour vos réponses pertinentes.

Concernant l’amélioration de la rentabilité il y a un aspect sur lequel j’ai une marge de progression, (comme vous l’avez cité) il s’agit des travaux. J’ai effectivement vu les choses en grand afin de proposer vraiment quelque chose de très bien.

Voici ce que j’avais prévu :

- Reprise entière des murs de l’appartement au palco (murs et plafond)
- Modification de la disposition de certain pièce afin d’améliorer l’agencement.
- Ragréage du sol pour pose d’un carrelage
- Reprise complète de l’électricité
- Agrandissement de la salle de bain avec rénovation complète
- Mise en place d’une cuisine

Le montant de 15000€ de travaux est basé sur les devis les moins chères et malheureusement aucun négociation possible sur le prix du bien dans l’immédiat. Les travaux représentent quand même une sacré une somme qui serait intéressant de pouvoir diminuer d’au moins 30%.

Je vais essayer de retravailler sur le devis afin de voir comment faire diminuer la note.

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#9 05/05/2017 16h40 → Quentinr34 [34] : étude de cas immobilier (premier investissement locatif) (appartement, béziers, immobilier, locatif, t3)

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quentinr34 a écrit :

malheureusement aucun négociation possible sur le prix du bien dans l’immédiat

Vous connaissez le proverbe "tout se négocie".

A moins que vous n’ayez déjà signé le compromis, la négociation est possible.

Le corollaire de toute négociation : vous prenez le risque que le bien vous passe sous le nez. Alors qu’une offre au prix lie le vendeur et la vente est déjà parfaite (en principe en tout cas).

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