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#1 04/05/2017 15h57 → Classement des meilleurs REITs en fonction de leur performance (classement, reit (real estate investment trust), taubman)

Membre
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Classement des meilleurs REITS US

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/3259_capture.png

J’ai trouvé ce classement sur longue durée des REIT en fonction de la création de valeur. Dans l’optique de développer mon portefeuille de REIT je pense combiner ce classement avec les plus bas à 52 semaines + les différents multiples de valorisation.
La création de valeur passée sur longue période me semble dans l’univers des REITS comme un excellent indicateur de la qualité de gestion.

UN avis sur ce classement ? Il s’agit majoritairement de REIT peu discutées sur ce forum.

Dernière modification par Alexis92 (04/05/2017 16h02)

Mots-clés : classement, reit (real estate investment trust), taubman

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#2 04/05/2017 16h43 → Classement des meilleurs REITs en fonction de leur performance (classement, reit (real estate investment trust), taubman)

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Quelles sont les sources, à moins que vous soyez l’auteur de ce document ?

Dernière modification par FranckInvestor (04/05/2017 16h53)

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#3 05/05/2017 11h20 → Classement des meilleurs REITs en fonction de leur performance (classement, reit (real estate investment trust), taubman)

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Le "classement" reprend juste les REITs qui ont le mieux performé en bourse depuis 20 ans.

Et effectivement, à part les deux premières, les autres sont des classiques "blue chips" chez les foncières US.

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#4 06/05/2017 07h50 → Classement des meilleurs REITs en fonction de leur performance (classement, reit (real estate investment trust), taubman)

Administrateur
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Sur dix ans, le classement est différent :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_classement-reit-2017-05-06.gif

Et sur cinq ans, très probablement, les foncières de centres de données informatiques comme Digital Realty Trust, CoreSite, DuPont Fabros, Equinix, etc. doivent truster les premières places.

Donc je ne suis pas sûr que ce type de classement soit hyper-pertinent…

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#5 06/05/2017 16h00 → Classement des meilleurs REITs en fonction de leur performance (classement, reit (real estate investment trust), taubman)

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Alexis92 a écrit :

La création de valeur passée sur longue période me semble dans l’univers des REITS comme un excellent indicateur de la qualité de gestion.

Comme indicateur de qualité de gestion, il y a bien d’autres critères plus intéressant que la performance brute, même pour une REIT !

Pouvez-vous retrouver le même classement, il y a 10 ans ? Et, il y a 20 ans ?

Il y a 20 ans, 5 des 10 compagnies citées (ELS, COPT, TCO, SPG, UHT) étaient toutes des "start-up" et bien-sûr n’apparaissaient pas dans ce classement puisqu’elles n’avaient pas 20 ans (même pas 10 ans) d’existence.

Toutes ces compagnies ou presque font parties des gloires passées. Feront-elles parties des gloires futures ? Rien n’est moins sûr…


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#6 22/03/2018 15h47 → Classement des meilleurs REITs en fonction de leur performance (classement, reit (real estate investment trust), taubman)

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Bonjour à tous,

Ayant un peu de temps en cette période, j’ai rassemblé les données de certaines foncières et REIT fréquemment évoquées sur le forum. J’ai manuellement rassemblé les données des derniers 10-K. A noter que pour DDR Corp, un "operating FFO" est évoqué par le management comme étant plus représentatif des performances. Cependant, pour être cohérent, j’ai pris le FFO tel que défini par la NAREIT. Il en résulte que le FFO de 2017 pourrait être sous-évalué. Pour Unibail, j’ai pris l’EPRA, indicateur européen équivalent au FFO.

Selon moi, ce tableau met en valeur le fait que certaines REITs alléchantes au premier abord, offrant un rendement sur dividende de plus de 15% (CBL, WPG), ne le sont en réalité pas tant que ça si on rapporte leur FFO à leur valeur d’entreprise. Je n’avais pas pris cela en compte lorsque j’ai acheté ces entreprises (erreur de débutant). Le tableau met également en valeur le fait que les taux de capitalisation implicites de Simon Property et de Public Storage, entreprises avec des structures capitalistiques beaucoup plus saines, semblent intéressants au regard de la qualité des actifs et de leurs profils de risque.

Concernant Taubman, je ne comprends pas cette surcote par rapport à Simon et GGP. J’ai pourtant vérifié plusieurs fois le 10-K… Dois-je en déduire qu’il vaille mieux que je vende mes actions Taubman pour acheter Simon Property ?

N’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez, afin que l’on puisse échanger ensemble :-)

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9100_tableau_recap_foncieres_2.png

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par Raph75 (22/03/2018 16h24)

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#7 22/03/2018 16h46 → Classement des meilleurs REITs en fonction de leur performance (classement, reit (real estate investment trust), taubman)

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Bonjour,

M.erci pour ce tableau. Toutefois, il me semble que vous avez déterminer la valeur de l’entreprise en additionnant la dette avec la capitalisation. Il me semble toutefois plus pertinent et moins réducteur pour les REIT qui ont les plus dévissés de calculer plus logiquement la valeur des actifs soustrait des dettes. On observerait alors la fameuse décote sur NAV. CBL et WPG deviendrait alors plus attrayantes mais toujours aussi risquées.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#8 22/03/2018 19h01 → Classement des meilleurs REITs en fonction de leur performance (classement, reit (real estate investment trust), taubman)

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Bonjour Greg81, m.erci pour votre remarque. Concernant la valeur d’entreprise, cette dernière consiste en la somme de la valeur de marché des capitaux propres (equity) et des dettes financières, moins la trésorerie excédentaire. J’ai un peu dérogé à cette formule, car j’ai pris en compte l’ensemble des passifs et non pas uniquement la dette financière, et n’ai pas déduit la trésorerie, mais cela n’aurait pas changé grand chose. En effet, pour les foncières, la majorité du passif est composé des dettes financières, et dans le cas des sociétés analysées, j’ai pris l’hypothèse (que j’estime réaliste) que le cash détenu est nécessaire aux opérations courantes, et qu’il n’y a pas lieu de le soustraire.

Concernant le calcul de la NAV, que l’on obtient en soustrayant la valeur des actifs moins les dettes, je comprends ce que vous voulez dire, mais comment déterminer la valeur des actifs, sachant que les valeurs au bilan ne reflètent pas la juste valeur des bien immobiliers détenus (tout du moins pour les REIT US)?

Ainsi, mes calculs consistent à évaluer les taux de capitalisation implicites des différentes sociétés, et donc la valeur de leur immobilier. En additionnant la dette et les fonds propres, on obtient la valeur de l’immobilier si la société n’était pas endettée. On détermine alors le taux de capitalisation en divisant le FFO (valeur proche du flux de trésorerie récurrent) par cette valeur. L’avantage de cette méthode est qu’il permet de comparer différentes entreprises d’un même secteur ayant des structures capitalistiques différentes (même principe que l’utilisation du ratio EV/EBITDA).

Une analogie serait de dire : je suis propriétaire d’un appartement de 100.000 €, je suis endetté à hauteur de 50.000 €, donc la valeur des fonds propres est de 50.000 €. Je reçois 5000 €/an de loyer nets de charges et de frais financiers par an, donc mon rendement sur fonds propres est de 10%, alors qu’en réalité, le taux de capitalisation ce type de bien (soit le rendement) serait plutôt de l’ordre de 6%.

J’espère avoir été clair :-)

Dernière modification par Raph75 (22/03/2018 19h03)

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