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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/05/2017 15h39 → Immobilier : avance des fonds puis crédit immobilier après achat ? (achat, crédit, liquidation)

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Bonjour à tous,

Je suis confronté actuellement à un "problème" (mineur, mais tout de même).

Nous avons trouvé un bien dans une commune très proche, avec une rentabilité nette avant impôts de 10% (pas d’impôts de toute façon, avec le mécanisme d’amortissement et achat via une SCI à l’IS mais ce n’est pas le sujet).

Ce bien était mis en vente suite à une liquidation amiable, très en dessous du prix du marché, inutile de vous dire que le lendemain du jour ou j’ai consulté l’annonce et que j’ai visité, une dizaine de personnes étaient déjà sur place (j’ai du mal à trouver des biens à ce taux de rentabilité en Ile de France…)

C’est un cabinet d’avocat qui mettait le bien en vente, pour les convaincre que nous sommes sérieux nous leur avons annoncé que nous avions les fonds, et que même si nous comptions financer à crédit (pour effet de levier, déductibilité des intérêts d’emprunt, etc…), nous acceptions l’absence de clause suspensive.

La date de vente a été fixée au 8 mai, et le cabinet d’avocat ne peut reporter la date.

Malheureusement la banque, suite à de nombreuses péripéties, n’a pas encore envoyé l’offre de prêt à leur retourner signée (après un délai de réfléxion légal de 10 jours, évidemment…!).

L’idée est donc la suivante :

-Verser les fonds sur le compte du notaire, pour qu’il puisse procéder à la vente à la date convenue.
-Obtenir a posteriori le prêt, du montant de la vente, puis rembourser l’associé qui apporte les fonds avec le crédit immobilier (ce qui, dans les faits, reviens au même, mais légalement je ne sais pas…)

La banquière me dit que ça n’est absolument pas possible, et elle revient vers moi dans l’après-midi.

Des gens ont-ils été confrontés à cette situation, ou connaissent-ils des cas similaires? Et quelles seraient les solutions?

Au pire, nous financerons cash l’opération mais bon, nous perdons tout le bénéfice de l’achat à crédit……

Merci d’avance pour vos idées et vos éclaircissements smile

Mots-clés : achat, crédit, liquidation

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#2 03/05/2017 16h06 → Immobilier : avance des fonds puis crédit immobilier après achat ? (achat, crédit, liquidation)

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Bonjour,
le sujet avait déjà été abordé, comme par exemple  ici

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#3 03/05/2017 16h08 → Immobilier : avance des fonds puis crédit immobilier après achat ? (achat, crédit, liquidation)

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Bonjour,

Selon moi il faudrait faire l’acquisition en deux opérations distinctes :

- Apport des fonds à la SCI à l’IS par compte courant d’associés.
La SCI achète le bien immobilier et a une dette vis à vis de ses associés.

- Demande de refinancement à la banque (refinancement de CCA). (Comme un rachat de prêt finalement).

A voir avec la banque si cela est faisable ainsi.

Bien cordialement,
Jepargne

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#4 03/05/2017 16h31 → Immobilier : avance des fonds puis crédit immobilier après achat ? (achat, crédit, liquidation)

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Attention pour la déduction des charges financières au bilan de la SCI:

Uniquement possible si le CCA a servi à acheter un bien immobilier (ce qui sera le cas) mais avec un plafonnement max à hauteur de la rémunération du CCA.
Si rien n’était mentionné, aucune déduction ultérieur ne sera possible.
Il faut donc bien cadré le fonctionnement du CCA en amont de cette opération.

Les banques savent financer des bien immo pour les particuliers à postériori (6mois max) mais je ne sais pas du tout pour des sociétés IS.

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#5 03/05/2017 17h43 → Immobilier : avance des fonds puis crédit immobilier après achat ? (achat, crédit, liquidation)

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Sans être experts de la question, avec mon épouse nous avons effectué une opération assez similaire à ce qui est décrit dans les messages précédents pour acquérir à crédit des parts de SCPI dans une SCI à l’IS.

Nous avions déjà validé l’offre de prêt pour la SCI mais le déblocage des fonds du crédit risquaient d’arriver trop tard par rapport à l’augmentation du prix de souscription des parts de certaines SCPI. Sur suggestion du banquier, mon épouse a avancé les fonds à la société par l’intermédiaire de son CCA (uniquement pour les SCPI concernées par l’augmentation). La société a acheté les parts et a remboursé mon épouse une fois le crédit débloqué.

Bien à vous,
cat

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