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#1 25/04/2017 21h55 → Yop [Ouest] : étude de cas immobilier (imposition et choix d'investissements) (fiscalité, immobilier, imposition, investir, location)

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Bonjour

Je vous explique ma situation :
Propriétaire d’une maison que j’ai rénovée depuis 2015. Reste 90k à rembourser, le prix de la vente si je devais vendre. Cette maison est louée depuis 2 ans au même prix que le prix du crédit sur 16 ans restants…

Je loue le logement dans lequel j’habite actuellement 340€. Je dois changer pour des raisons personnelles.

Les impôts me remontent 21k € cette année à déclarer, cependant en général je ne paie pas d’impots car j’ai une femme de ménage en CESU.
Aussi j’ai encore cette année de déficit foncier a 10k€. Mais il n’est pas prévu de travaux dans cette maison pour un déficit pour l’année suivante…

J’ai environ 25k€ de cash, pense a financer a hauteur de 7 à 10k€

La question que je me pose :

1) acheter un appartement confortable et bien placé entre 40 et 70k €
   a) Soit pour y habiter, d’après des simulations cela me reviendrai a 310€ de crédit + 70€ de charges fixes + electricité / gaz 100€ (?) soit 480€ ce qui serait assez douloureux mais bon..
   b) Soit acheter et le mettre en location pour environ 420€ HC et donc réduire ou pas la durée du crédit (310€ ou plus proche de 420€ ?)  && moi louer un logement a 450€ très proche de mon travail, ce qui me ferait économiser la voiture (80€) et mes deux lignes de crédit seraient payés… mais je louerai quand meme dans le vide ??

2) Acheter un quick win (environ 30k €)
  a) que je pourrais financer pour 1/3 et y habiter, ce qui me ferai 90€ mensuel + charges 150€ 240€
  b) Acheter et louer séparément mon logement comme dit plus haut pour 480€ et mettre en location ce quick win mon crédit a 90€ pour un loyer perçu 250€ ??
Sinon réduire la durée et adapter le remboursement au prix du loyer perçu soit 10 ans environ au lieu de 19 ans… ?

Bref je suis un peu perdu, j’aimerais connaitre selon vous le meilleur choix, tout en sachant que je n’ai ni famille ni personne pour avoir un support en cas de gros problème.
Je souhaite ne pas regretter mon engagement si je le faisant dans un sens ou l’autre,, tout en sachant que si je loue j’aurais le temps de trouver mieux…

Dernière modification par yop (25/04/2017 22h01)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, investir, location

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#2 26/04/2017 07h59 → Yop [Ouest] : étude de cas immobilier (imposition et choix d'investissements) (fiscalité, immobilier, imposition, investir, location)

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Bonjour,

pour faire des choix de ce type, il y a deux méthodes :

1) calculer précisément chacune des solutions (sans oublier les frais, la fiscalité). Ce que vous écrivez sur chaque solution est bien trop bref pour permettre une analyse précise. Par exemple, on ne sait pas ce que vous appelez un "quick win", mais je doute qu’à 30 k€ ça soit sans travaux. Chiffrez tout, y compris les frais, charges et travaux, ainsi que le régime fiscal et les impôts à payer. C’est à vous de le faire. On ne peut pas, avec les informations très parcellaires voire lapidaires que vous indiquez, savoir mieux que vous. Il n’y a pas de devin ni de voyante ici.

2) soit vous faites comme vous le sentez. Avec quoi vous sentez-vous le plus à l’aise ?

Moi qui suis plutôt rationnel, j’ai tendance à appliquer 1), puis 2). C’est à dire que je fais plein de calculs, mais après j’ai la tête embrouillée. Alors je laisse décanter et au bout d’un moment je vois ce qu’il faut faire. En quelque sorte, c’est l’intuition, mais informée par la raison.

Si on saute directement au 2), c’est à dire à l’intuition, on risque de zapper des informations importantes. Par exemple on risque d’opter pour un régime fiscal défavorable, et ne s’en rendre compte qu’au bout d’1 an ou deux quand on paiera plein pot. Les conséquences d’un régime fiscal ne sont pas appréhendables par l’intuition. C’est pour ça qu’il faut beaucoup de calculs d’abord.

Pour prendre une analogie avec le choix d’une voiture :

- certains vont choisir uniquement sur le look, la réputation, la conduite plaisante lors de l’essai qu’ils ont réalisé : ils choisissent à l’intuition. Un peu comme celui qui choisirait un appartement parce qu’il lui plaît et qu’il le sent bien, mais n’a fait aucun calcul de rentabilité.

- certains vont regarder les chiffres : puissance, prix, consommation. Du point de vue financier, ils vont prendre en compte le prix d’achat et le budget carburant. Mais comme ils n’ont pas pris en compte la fiabilité et les coûts d’entretien, ils vont peut-être acheter une voiture ruineuse (pannes coûteuses à réparer, pneumatiques de grandes dimensions très coûteux à remplacer, etc.). C’est un peu comme celui qui, pour le choix d’un appartement, aurait fait des calculs de rentabilité grossiers, mais en oubliant des éléments (travaux, fiscalité…)

- certains vont regarder tous les chiffres pour établir un vrai budget : prix de l’entretien (on trouve les prix des principales opérations d’entretien dans les hors-série type "200 modèles d’occasion"), estimation du prix des pannes compte tenu des infos qu’il aura pu glaner sur la fiabilité du modèle.
C’est la seule façon d’avoir un choix complètement éclairé. Mais c’est fastidieux et bien peu de personnes vont prendre la peine de faire l’ensemble de ces calculs.

Tout le monde arrive à choisir une voiture, mais les gens ont des méthodologies de choix différentes. Pour l’immobilier, c’est un peu pareil. Si l’on veut faire un choix parfaitement rationnel, il faut tout calculer jusqu’au détail. Si l’on choisit de façon davantage intuitive, c’est bien aussi, mais il ne faudra pas s’étonner si l’on a ensuite quelques surprises (travaux imprévus, fiscalité plus lourde que prévue….)

Dernière modification par Bernard2K (26/04/2017 10h47)

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