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#76 14/01/2020 22h45

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Réputation :   906  

D’accord, dans ce cas c’est normal. Oui la clé est bonne mais justement parce que le patrimoine privilégie un bon rendement en terme de loyers, au détriment forcément de la valorisation de la part.
Il faut juste en tenir compte.
J’ai parcouru votre présentation, la quarantaine, pas besoin de revenus, en gros vous oubliez ces 20k€ pendant 10 ans et aurez les dividendes dans 10 ans comme si vous investissiez 30k€, vous subirez alors l’imposition max à votre TMI sur les dernières années de travail, ce n’est pas gênant il faut juste le savoir et si vous envisagez de réduire le rythme à 55 ans par ex alors c’est parfaitement adapté il me semble.
Le montant investi, raisonnable, ne changera pas non plus trop les choses.
Ne comptez pas sur cet argent pour le mobiliser en cas de besoin d’achat de RP, divorce ou autre.

Dernière modification par Surin (14/01/2020 22h47)

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#77 14/01/2020 22h51

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Concernant la valorisation de la part, il me semble qu’elle a été augmenté chaque année.

Vous avez bien saisi mon profil.

Par rapport aux autres SCPI que je possède (Cristal Rente, Efimmo, Pierval Santé, Corum Origin et Atream Hotels), je trouvais que Vendome Régions permettaient de diversifier encore un peu plus…
Je voulais donc des avis sur les perspectives un peu éloignées.

Je regarde aussi du côté de Kyaneos, très atypique car sur du résidentiel. Mais c’est très jeune…

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#78 09/02/2020 18h18

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Réputation :   6  

Bonjour à tous

Voici le bulletin du 4e trimestre !

vr_4t2019_def.pdf

Et bonne nouvelle, beaucoup d’investissements ce trimestre (50 M€ à la louche) par rapport à la collecte (26.5 M€) smile

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[+2]    #79 22/04/2020 18h55

Membre
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Réputation :   935  

J’ai passé une bonne partie de la journée à lire les bulletins trimestriels et les rapports annuels de Vendôme Régions.
La SCPI est relativement jeune donc il n’y avait que 19 BT et 4 RA à feuilleter.

Au gré de cette lecture, je regardais sur Google Maps les biens achetés, histoire de voir un peu les quartiers où il se trouvaient. J’ai donc noté à côté de chaque bien mon appréciation personnelle sur l’emplacement, etc (même si ça reste personnel et sans doute subjectif).
C’est rigolo car j’avais un avis négatif sur certains biens et ô hasard, certains d’entre eux se sont vite retrouvés en vacance peu de temps après ! Comme quoi…   

Je regrette que le rendement AEM des acquisitions ne figurent plus dans les bulletins trimestriels depuis le T4 2018 (ni dans les rapports annuels depuis l’édition 2018), alors que c’était le cas au début des publications.

J’ai un doute sur l’intérêt des 9 acquisitions réalisées au T4 2017 (et plus particulièrement les 6 petits commerces implantés dans des petites villes comme Jarny, Thionville ou Saint-Avold) juste avant le changement de gestionnaire.

J’ai d’ailleurs joint Norma Capital pour avoir un explication.

---

Voilà un copier/coller de mes notes sur cette SCPI.

Vendôme Régions (création mai 2015)

Commission de souscription : 12% TTC
Commission de gestion : 12% TTC
Commission de cession / mutation : 90 € TTC
Commission d’arbitrage / actifs : 2% du prix de vente si vente < 5 M€ et 1,5% au-delà.
Commission de suivi / pilotage travaux : 1% HT si travaux > 100 K€ HT



Bulletin 1 - 2015 T2 (capi 0,99 M€)

Acquisitions :
(1) Commerce pied d’immeuble 168 m2 – 0,566 M€ - Pau (bcp locaux disponibles fin 2018) – Agence bancaire CIC : rendement AEM 9,2%
(2) Immeuble commerces / bureaux 1109 m2 – 0,972 M€ – 5 locataires (Biotope, Cité formation…) – Orléans : rendement 10,9% - Pas trop mal
 
--

Bulletin 2 - 2015 T3 (capi 1,5 M€)

TOF 97% (Orléans : vacance 14 parkings + 29 m2 caves)

--

Bulletin 3 - 2015 T4 (capi 2,4 M€)

Acquisition en 2016
(3) Immeuble bureaux : activités – 4015 m2 – SECA (construction ascenseurs - siège social) – Migné (Poitiers) (86) – 1,98 M€ - Bail ferme 6 ans - rendement AEM 9,1% - Zone industrielle  récente)
(4) Bureaux – 1574 m2 – Direction Rég. Du Ministère Jeunesse / Sports / Cohésion sociale (DRJSCS) – Orléans -  1,341 M€ - rendement AEM 13,20% - Pas trop mal

TOF 97% (Orléans : vacance 14 parkings + 29 m2 caves)

--

Bulletin 4 - 2016 T1 (capi 4,45 M€)

Promesse de vente signé pour un parking à Orléans
TOF 99% (Orléans : vacance 14 parkings + 29 m2 caves)

--

Bulletin 5 - 2016 T2 (capi 11,99 M€)

(5) Local commercial – 2427 m2 – 2,087 M€ - Wissembourg – Locataire : Vima - rendement AEM 8,70%
Google photos 10-2017 : Vima a fermé (remplacé par Zoé confetti & Centrakor : déstockage, style Saultiferm) dans une petite ZAC
Location de 2 parkings à Orléans
TOF 99% (Orléans : vacance 12 parkings + 29 m2 caves)

--

Bulletin 6 - 2016 T3 (capi 16,25 M€)

Délai de jouissance : 2 mois
(6) Commerce – 802 m2 – 1,873 M€ - Pertuis (Vaucluse) – 7 locataires (CE, pressing, coiffeur) – Zone industrielle (bof bof, « à louer ») - Rendement AEM 8,70%
(7) Bureaux – Rennes – 1455 m2 - 2,306 M€ - 5 locataires (Google, Sword…) - Rendement AEM 8,40% - Neuf
(8) Commerce – Libourne – 145 m2 – 0,608 M€ - Locataire : Beauty Success – Rend. AEM 7,40% - Centre
(9) Bureaux – Paris 7ème – 90 m2 – 0,978 M€ - Locataire : Debauve & Gallais – Rend. AEM 6,80% - Centre
(10) Bureaux – Salon de Provence – 768 m2 - 2,092 M€ - Locataire : Groupe Terlat - Rendement AEM 9,00% - Centre (bâtiment ancien) – Google : avril 2019 : locaux disponibles
Location de 6 parkings à Orléans (société Regus)
TOF 100% (Orléans : vacance 29 m2 caves)

--

Bulletin 7 - 2016 T4 (capi 22,45 M€)

TDVM 2016 : 6,13%
Composition patrimoine : 60% bureaux – 31% commerces – 9% activités
    (11) Bureaux – Saint-Herblain (Nantes) – 1247 m2 – 2,65 M€ - Locataire : Banque Tarneaud CN & BPD Marignan (promoteur immo) - Rendement AEM 7,20% - Bâtiment récent (2011) – Proche Nantes     
TOF 100% (Orléans : vacance 29 m2 caves)

--

Bulletin 8 - 2017 T1 (capi 28,5 M€)

(12) Bureaux (rénovés) – Rennes (8 bis, rue du Pastis Tatelin) – 890 m2 – 1,73 M€ - Locataire : Sopra Stéria - Rendement AEM 7,20% - Bien
(13) Commerce – 888 m2 – 1,893 M€ - Locataire : Optic 2000 – Le Mans 32, rue des Minimes (plein centre) – Rendement AEM 6,40% 
(14) Commerce – 707 m2 – 1,028 M€ - Locataire : FNAC – Dijon 20, rue du Bourg – Rendement AEM 6,80% - Dijon (plein centre)
(15) Bureaux (neufs 2013) – 888 m2 – 1,52 M€ - Valenciennes 10, chemin du Noir Mouton – 6 locataires - Rendement AEM 7,60%
TOF 100% (aucune relocation, Orléans : vacance 29 m2 caves)

--

Bulletin 9 - 2017 T2 (capi 32,2 M€)

(16) Bureaux commerciaux (Synergie, Adecco, ManPower, Crit…) – Amiens 3, rue Jean-Jacques Mention – 1,35 M€ - 1279 M2 dans le village PMI - Rendement AEM 10,25% - Pas mal
TOF 99% (relocation bureaux de Rennes à Orthèse Prothèse)
Vacances : Orléans (29 m2 caves), Pertuis (106 m2 de commerces / 802)

--

Bulletin 10 - 2017 T3 (capi 37,9 M€)

(17) Bureaux – Villers-les-Nancy (54) 8, allée de Longchamp – 4,54 M€ - 3800 m2 - Office National des forêts (centre national de formation) – Bail civil 8 ans (6 ans fermes) - Rendement AEM 7,7% - Bien
(18) Commerce – Brie-Comte-Robert (77) 7, rue du Général Leclerc – 2,42 M€ - 3800 m2 - Concessionnaire Peugeot, proche du centre – Rendement AEM 8,1% - Bien
(19) Commerce – Creil (60) 15, rue Antoine Chanut – Prêt-à-porter Burton – 1270 m2 – 0,63 M€ - Bail classique 9 ans – Plein centre de Creil - Rendement AEM 12,7% - Bien

TOF 92,3%
Vacances : Orléans (29 m2 caves), Pertuis (106 m2 de commerces / 802), Salon de Provence (bureaux 768 m2).

--

Bulletin 11 - 2017 T4 (capi 37,9 M€)

JAMAIS PARU (reprise par Norma Capital)

--

RAPPORT ANNUEL 2017

27 actifs immobiliers au 31 12 2017
(20) Bureaux – Paris 19ème - 75, boulevard McDonald – 356 m2 – 1,642 M€ - Locataire : fédération Nationale solidarité des femmes - Rendement AEM 5,7% - Immeuble correct
(21) Bureaux Le Ronsard – Avignon 631, chemin des Meinajariès – 1403 m2 - 2,295 M€ – 10 locataires (Spie, Inovaciel, MFP…) - Rendement AEM 8,6% - Immeuble correct, près de l’aéroport.
(22) Commerce – Carcassonne, route de Beriac – 2762 m2 – 1,68 M€ - 4 locataires (Ad forme, Lorenzo, Soleil d’Asie, Karl et Adeline) - Rendement AEM 5,1% - Tôles ondulées dans ZAC (bof, bof)   
Google maps : Adforme fermé, repris…
(23) Commerce – Crèches sur Saône, lieu-dit aux molards - rue de Bourgogne – 1545 m2 – 0,87 M€ - Vacant avec garantie locative (concession moto + Floriane - Rendement AEM 8,4% - Située au Sud de Macon (zone industrielle) - Correct
(24) Commerce – Forbach, rue Emile Galle – 1200 m2 – 0,837 M€ - Rendement AEM 9,6% - 3 locataires : Carglass, La Pataterie, Restaurant Pasha – Dans une petite ZAC. Correct
(25) Commerce – Metz 1, rue en Nexirure – 326 m2 – 0,295 M€ - Rendement AEM 9,1% - Locataire OLSEM – Route du centre, près d’un sex shop – Bof Bof
(26) Commerce – Saint-Avold 19, place de la Victoire – 126 m2 – 0,161 M€ - Rendement AEM 14,28% - Locataire : Julie Guerlande (prêt à porter) – Centre-ville, correct
(27) Commerce – Thionville 4, rue des deux places – 70 m2 – 0,084 M€ - Locataire : M. Izzi – Bof bof (petite rue piétonne, pas mal de commerces fermés) - Rendement AEM 14,28%
(28) Commerce – Jarny 38, rue Gambetta (est de Metz) – 380 m2 – 0.268 M€ - Rendement AEM 7,14% - Locataire : Brasserie (Messieurs Hesnel) – Bof bof

Composition patrimoine : 57,61% bureaux – 37,55% commerces – 4,83% activités
Vacances : Pertuis (106 m2 de commerces / 802), Salon de Provence (bureaux 768 m2) et lots 15 22 23 en garantie locative 24 mois.

--

Bulletin 12 - 2018 T1 (capi 41,97 M€)

Changement de gestionnaire acté le 29 mars 2018.
TDVM 2017 : 5,61%
Composition patrimoine : 61% bureaux – 33% commerces – 6% activités

(29) Commerce – Bourges – 0,83 M€ - 1600 m2 – Locataire : Basic fit – Rendement AEM 11% - Correct (dans zone pas trop mal avec Subway, cinémas, pizzeria…)

Vacances : Pertuis (106 m2 de commerces / 802), Salon de Provence (bureaux 768 m2), Orléans (bureaux 104 m2), Carcassonne (GL 800m2 24 mois), Crèches/Saône (GL 1030 m2 24 mois), Valenciennes (GL 71m2 24 mois)
TOF 92%

--

Bulletin 13 - 2018 T2 (capi 42,9 M€)

Relocation sur Carcassonne (800 m2) + renouvellement baux (Avignon, Orléans, Valenciennes).
TOF 95%

--

Bulletin 14 - 2018 T3 (capi 46,2 M€)

(30) Commerce Colmar – 2,33 M€ - 1430 m2 – Locataire : FNAC - Rendement AEM 7,45% - Plein centre.

Bulletin 15 - 2018 T4 (capi 52,6 M€)

TDVM 2018 : 6,03%
Composition patrimoine : 52% bureaux – 41% commerces – 7% activités
(31) Bureaux 382 m2 – Rennes (nord) – 0,65 M€ - Locataire : SATT Ouest valorisation – Rendement ? – Bien (immeuble récent, non loin de Sword)
(32) Mixte bureaux/activités 2662 m2 – Le Creusot – 1,175 M€ - Locataire : Spie – Rendement ? – Zone industrielle
(33) Commerces 1080 m2 – Cergy – 1,47 M€ - Locataire : Leader Price – Rendement ? – Bien (centre)
(34) Commerces 1738 m2 – Trests (13) – 1,59 M€ - Locataire : Casino – Rendement ? - Bien
(35) Bureaux 569 m2 – Jonage (Lyon) – 1,185 M€ - Locataire : Infans (forma pro) – Rendement : ? – Près de Meyzieu, bâtiment récent

Vacances : Pertuis (106 m2 de commerces / 802), Salon de Provence (bureaux 768 m2), Orléans (bureaux 104 m2), Avignon (bureaux 82 m2), Thionville (commerces 70 m2), Carcassonne (GL 800m2 24 mois), Crèches/Saône (GL 1030 m2 24 mois), Valenciennes (GL 71m2 24 mois)
TOF 96%

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RAPPORT ANNUEL 2018

Délai de jouissance : 4 mois

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Bulletin 16 - 2019 T1 (capi 62 M€)

(36) Bureaux – Marc-en-Baroeul – 1,97 M€ - 790 m2 – Locataire : Optimix Software et Randstadt – Bien (récent), cadre sympa
(37) Bureaux – Sainghin en Mélantois – 1,629 M€ - 694 m2 – Locataire : Intractiv – Campus de VDA bien

Bulletin 17 - 2019 T2 (capi 95,6 M€)

Composition patrimoine : 63% bureaux – 31% commerces – 6% activités
(38) Bureaux – Ramonville-Ste-Agne (31) – 1393 m2 – 2,048 M€ - 5 locataires
(39) Bureaux – Toulouse (31) – 2205 m2 – 3,84 M€ - Locataire : EDF
(40) Bureaux - Nantes – 2604 m2 – 5,44 M€ - Locataire : Geofit Group
TOF 97%
Vacances : Salon de Provence (bureaux 768 m2), Avignon (bureaux 316 m2), Thionville (commerces 70 m2),  Crèches/Saône (GL 1545 m2 24 mois)

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Bulletin 18 - 2019 T3 (capi 109,5 M€)

(41) Commerce – Nogent/Marne (94) – 1,415 M€ - 462 m2 – locataire : Hippopotamus – Bof (aucun parking)
(42) Bureaux – Lambersart – 2233 m2 – 6,56 M€ - locataire : administration française
(43) Bureaux – Nantes Saint Herblain – 1303 m2 – 2,725 M€ - 6 locataires

VENTE : Burton Creil – 0,7 M€ - PV 70k€ > donc 42 actifs !
Vacances : Salon de Provence (bureaux 768 m2), Avignon (bureaux 316 m2), Thionville (commerces 70 m2), Jarny (commerces 380 m2), Valenciennes (bureaux 71 m2), Crèches/Saône (GL 1545 m2 24 mois), Lambersart (GL 685 m2 24 mois)

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Bulletin 19 - 2019 T4 (capi 136 M€)

TDVM 2019 : 6,10%
Composition patrimoine : 73% bureaux – 19% commerces – 8% activités
Vacances : Salon de Provence (bureaux 768 m2), Avignon (bureaux 165 m2), Thionville (commerces 70 m2), Jarny (commerces 380 m2), Valenciennes (bureaux 71 m2), Rennes-Jouanet (bureaux 482 m2), Crèches/Saône (GL 1545 m2 24 mois), Lambersart (GL 685 m2 24 mois), Ramonville-Saint-Agne (bureaux 295 m2, GL)
TOF 97%

(43) Bureaux – Toulouse – 2155 m2 – 4,9 M€ - Garantie locative (VEFA)
(44) Bureaux – Pessac – 2718 m2 – 4,8 M€ - 3 locataires
(45) Commerces – Brétigny/Orge (91) – 1292 m2 – 2,598 M€ - Locataire : Naturalia – ZAC Auchan drive - bien
(46) Bureaux – Blagnac (31) – 5535 m2 – 13,04 M€ - Locataire : In Situ (management), Scalian (software) – bien, récent (près de l’aéroport)
(47) Bureaux – Montigny-le-Bretonneux (78) – 886 m2 – 1,51 M€ - locataire : Megger (équipt tests électriques) – Pas mal, boisé, cadre sympa, près lycée.
(48) Bureaux – Montpellier – 5428 m2 – 11,377 M€ - 7 locataires 
(49) Bureaux – Toulouse – 3233 m2 – 5,949 M€ - locataire : Asten Santé (services médicaux domicile) – En indivision avec la SCPI Fair Invest (création juillet 2018) – Bien IUCT Oncopôle - récent. 
(50) Activités – Le Mans – 17323 m2 – 6,247 M€ - locataire : GPDis (électroménager) – ZA ZIS sud correct

--

Mes commentaires

Les premières années, des achats modestes (aux alentours de 0,75 - 1,5 M€) assez équilibré entre commerces et bureaux.
Peu de temps avant le changement de gestionnaires, des achats de qualité moyenne (des achats compulsifs ?) dans des petites villes du nord-est, autour de Metz.
Ces 2 dernières années, des achats vers des agglomérations plus grandes et des biens qui me semblent plus qualitatifs, avec une orientation marquée vers les bureaux (73% actuellement, seulement 52% fin 2018).

Le prix des derniers achats a bien augmenté (> 5M€ voir 10 M€), ces derniers se sont tournées vers de grandes métropoles (Toulouse, Montpellier).

J’ai le sentiment que la SCPI évolue plutôt bien dans ses achats. 
Quelques achats me semblent être de "bonnes trouvailles".
Exemples :
> Les bureaux commerciaux (Synergie, Adecco, ManPower, Crit…) à Amiens dans le village des PMI (rendement AEM 10,25%)
> La concession Peugeot à Brie-Comte-Robert, proche du centre (rendement AEM 8,1%)
> Le centre de formation à Villers-les-Nancy (54) de l’Office National des forêts, avec un bail civil de 8 ans (6 ans fermes) au rendement AEM de 7,7%

Une seule cession (une boutique du centre-ville de Creil), vendu à peu de chose près au prix d’achat.
Un recours à l’endettement pour les achats, mais de manière modérée.   

Dommage que l’on ne connaisse plus les rendements et la durée des baux depuis 2018 !
Toujours est-il que le rendement se tient. Il faudra voir les 2 prochaines années lorsque les baux arriveront à 6 ans (avec la possibilité de partir).

Dernière modification par maxicool (22/04/2020 19h23)


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#80 23/04/2020 12h24

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Bonne nouvelle !
9.635 € par part au titre du 1er trimestre 2020.
Pour rappel, 9.47 € par part au titre du 1er trimestre 2019.
Mais qu’en sera-t-il le trimestre prochain vu le profil de la SCPI ?
J’avoue avoir quelques inquiétudes…
Bonne journée

Dernière modification par Nickpeps (23/04/2020 12h31)

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#81 26/04/2020 11h24

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En parcourant les rapports annuels, je découvre que la commission d’arbitrage des actifs a évolué entre 2017 et 2018.

Sur le rapport annuel de 2018, ces frais sont de

2% du prix de vente si vente < 5 M€
1,5% du prix de vente si vente > 5 M€
Aucune précision de HT ou TTC.

Alors que sur tous les rapports annuels précédents (2015 à 2017), on lit :

0,70% HT si vente < 5 M€
0,50% HT si vente > 5 M€
+ 2,50% HT de la différence entre prix de vente et valeur comptable après impôt.

J’ai regardé les résolutions votées en Assemblée générale ordinaire, mais je n’ai rien trouvé de très précis/clair à ce sujet, hormis la résolution 7 sur le RA 2017 :

L’AG, après avoir pris connaissance,, des conditions de rémunération de la Société de Gestion, Norma Capital, approuve les termes et conditions tarifaires tels que ces derniers lui ont été présentés.

Comment les frais peuvent-ils évoluer comme ça ?
Cette résolution 7 suffit-elle a augmenter ces frais d’arbitrage ? Auquel cas, lorsque Norma Capital a repris la gestion, la Société de Gestion en a profité pour gonfler les frais…

J’ai regardé dans les statuts, il n’y a aucune indication sur les frais en général.

Dernière modification par maxicool (26/04/2020 11h28)


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#82 06/05/2020 17h07

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Depuis le 4 mai, le délai de jouissance a été allongé : il est passé désormais au premier jour du sixième mois suivant la souscription.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#83 14/05/2020 19h45

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Voici le bulletin du 1er trimestre !

scpi_vendome_regions_1t_2020.pdf

Un trimestre tout en sagesse et en prudence.

Dernière modification par Nickpeps (14/05/2020 19h46)

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#84 26/06/2020 11h40

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Dans le bulletin du second trimestre Documentation | Norma Capital je note que :

- la valeur de réalisation passe de 572.56€ à 568,95€/part
- la valeur de reconstitution passe de 693,10€ à 689,37€/part

Si la valeur des actifs est déjà (légèrement) en baisse en 2019, il faut sans doute s’attendre à une dévalorisation plus élevée en 2020.
C’est le risque identifié par chacun et la contrepartie du souhait d’obtenir du rendement avec des actifs non prime.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#85 23/07/2020 10h41

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Jusqu’ici, tout va bien smile !
9.635 € par part au titre du 2e trimestre 2020 (idem qu’au 1er trimestre).
Bonne journée

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