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Forums des investisseurs heureux

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#1 21/04/2017 23h52 → Achat de sa RP : petite surface aujourd'hui ou grande surface demain ? (achat rp, taux bas, vefa)

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Bonsoir,

Comme expliqué dans ma présentation, je vais prendre mon poste d’ici à octobre et me pose depuis de long mois la question de l’achat de ma RP.

Je sais que le fait d’être locataire ou propriétaire est un véritable débat sur ce forum, peut être un peu moins aujourd’hui avec des taux aussi bas.

Pour l’aspect technique, je peux emprunter 190 000€ dont 60 000 en PTZ et le reste à 1.31% (je travaille pour une banque).

Je souhaite acheter en VEFA, pour bénéficier d’un bien neuf et aux normes environnementales. Je souhaite acheter sur la ville de Noisy Le Grand, dans le 93. J’estime que cette ville peut largement profiter du grand Paris, avec notamment la nouvelle gare de Noisy-Champs. Les prix progressent vite sur cette ville, +3.5% l’année dernière.

La problématique qui se pose concerne, d’une part le choix d’acheter en VEFA ou dans l’ancien, et d’autre part, la taille du bien et la date d’achat.

Je m’explique, je pense qu’il faut profiter des taux actuels pour s’endetter à bas prix, pour autant, les taux remontent et j’ai peur de perdre cette belle opportunité en attendant 2 ou 3 ans. Pour autant, je n’ai pas les moyens d’obtenir la surface (T3) que j’espère. Il me manque environ 2 ans d’épargne pour compléter avec l’apport. La question qui se pose est donc, acheter maintenant plus petit, un T2 et profiter des taux bas ou attendre d’avoir l’apport nécessaire pour le bien visé et risquer de perdre l’intérêt de l’effort d’épargne  avec une hausse du coût du crédit (intérêts).

Merci d’avance pour vos retour. J’espère m’exprimer clairement et me tient à votre disposition pour éclaircir les points nécessaires.

Alcasisco

Mots-clés : achat rp, taux bas, vefa

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#2 22/04/2017 08h42 → Achat de sa RP : petite surface aujourd'hui ou grande surface demain ? (achat rp, taux bas, vefa)

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Bonjour et bienvenue.
Bien que je ne sois pas partisan de l’achat de la RP, pour de nombreuses raisons souvent évoquées sur le forum (coûts liés, capacité d’endettement réduite, mutation, enfants….), si vous êtes certain (?) que les prix vont augmenter dans un quartier donné et que vous souhaitez absolument acheter votre RP, pourquoi ne pas tout simplement utiliser un credit transférable ?
Cdt

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#3 22/04/2017 09h31 → Achat de sa RP : petite surface aujourd'hui ou grande surface demain ? (achat rp, taux bas, vefa)

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Alcasisco a écrit :

Les prix progressent vite sur cette ville, +3.5% l’année dernière.

N’oubliez pas que si vous achetez du neuf, vous revendez de l’ancien !

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#4 22/04/2017 14h31 → Achat de sa RP : petite surface aujourd'hui ou grande surface demain ? (achat rp, taux bas, vefa)

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Je ne connais pas du tout votre secteur, mais personnellement je préférerai acheter ma RP dans de l’ancien.
Beaucoup de nouveaux programmes de promotion immobilière n’allient pas la qualité avec le prix demandé, toujours très au dessus du véritable prix je pense.

Donc je partirai sur une surface plus petite si cela vous va pour 5-10 ans et ensuite revendre pour racheter plus grand.

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#5 23/04/2017 10h11 → Achat de sa RP : petite surface aujourd'hui ou grande surface demain ? (achat rp, taux bas, vefa)

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Bonjour,
Je connais votre secteur.
Effectivement vous n’avez pas les moyens pour un T3 dans le neuf (il faut plutôt avoir une capacité d’emprunt autour de 220 000 euros voir plus). Votre budget correspond plus à l’achat d’un T2 neuf.
Quel est votre capacité d’emprunt dans l’ancien (sans PTZ)?

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#6 23/04/2017 21h18 → Achat de sa RP : petite surface aujourd'hui ou grande surface demain ? (achat rp, taux bas, vefa)

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Merci pour vos réponses,

Ohsh : Ma capacité d’emprunt dans l’ancien se situe plutôt autour de 170 - 175k€. Effectivement mon budget pour un T3 n’est pas suffisant, c’est pour cela que je me questionne sur l’intérêt ou non d’attendre pour acheter plus grand.

sven 337 : Effectivement, acheter dans le neuf me fera revendre de l’ancien, surtout car je ne souhaite pas faire de locatif, je souhaite plutôt passer par de la SCPI pour l’immobilier.

Nuts 65 : Je vais me renseigner sur le crédit transférable, merci !

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#7 24/04/2017 14h31 → Achat de sa RP : petite surface aujourd'hui ou grande surface demain ? (achat rp, taux bas, vefa)

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Alcasisco a écrit :

acheter dans le neuf me fera revendre de l’ancien, surtout car je ne souhaite pas faire de locatif, je souhaite plutôt passer par de la SCPI pour l’immobilier.

Vous êtes en tout début de carrière. Acheter une RP vous met un fil la patte.

Quid si ça se passe mal dans votre établissement, que vous recherchiez ailleurs, et que l’on vous offre un super poste dans un établissement concurrent mais à une distance telle que vous devez changer de logement ?

Quid si, dans la même banque, on vous propose une évolution intéressante mais que cela implique de déménager (un super poste à un autre endroit) ?

Si vous deviez bouger d’ici quelques années, vous devrez revendre puisque vous ne voulez pas de locatif direct. Revendre vous fera perdre beaucoup d’argent : non seulement une probable décote, mais aussi les frais de notaire et d’agence (payés par l’acheteur, certes, mais si l’acheteur a un budget tout compris de 250 k€, ça veut dire qu’il vous reste 215 k€ net vendeur).

Si votre bien a été payé, tout compris, 250 k€ (par exemple), et que vous arrivez à le revendre au même prix total malgré le fait qu’il n’est plus neuf, c’est déjà remarquable ; mais le jeu des frais de notaire et d’agence fait que vous récupérez 35 k€ de moins que ce que vous aviez investi initialement.

Enfin, à vous de voir, si vous êtes du genre casanier et êtes sûr de faire au moins 10 ans dans la même boîte, pourquoi pas…

Dernière modification par Bernard2K (24/04/2017 14h31)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#8 24/04/2017 17h24 → Achat de sa RP : petite surface aujourd'hui ou grande surface demain ? (achat rp, taux bas, vefa)

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Je pense que la bonne stratégie est d’acheter petit aujourd’hui pour profiter des taux bas.

Bertrand2K résume très bien votre dilemme.

Il faut, soit y rester une bonne dizaine d’année, soit "accepter" de garder votre bien et de le mettre en location sinon votre investissement ne sera pas exceptionnel…

Et honnêtement:
Noisy-le-grand = grand paris= Rer A =la défense (à 35min?) = autoroute A4
ça doit pouvoir se louer.

J’ai fait la même chose que vous il y a 5ans, j’ai acheté ma RP et aujourd’hui je la rafraîchi pour la mettre en location (rentabilité nette 4,8% => ce n’est pas exceptionnel mais je ne peux pas vendre…). En parallèle je regarde pour acheter un studio.

Bon courage dans vos analyses.

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#9 24/04/2017 18h08 → Achat de sa RP : petite surface aujourd'hui ou grande surface demain ? (achat rp, taux bas, vefa)

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Bonjour,

Je pense qu’acheter petit aujourd’hui sera plus intéressant car d’une part vous aurez une capacité de remboursement plus forte/rapide, mais surtout demain si vous avez besoin de changer de RP vous allez pouvoir louer plus facilement votre bien (je gère actuellement les biens de la famille et les petites maisons trouvent preneur beaucoup plus rapidement que la grande …) et si les prix augmentent il sera plus facile de vendre une maison à 300k que 500k par exemple tout en faisant le même bénéfice.

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#10 24/04/2017 20h58 → Achat de sa RP : petite surface aujourd'hui ou grande surface demain ? (achat rp, taux bas, vefa)

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Bernard2K a écrit :

Alcasisco a écrit :

acheter dans le neuf me fera revendre de l’ancien, surtout car je ne souhaite pas faire de locatif, je souhaite plutôt passer par de la SCPI pour l’immobilier.

Vous êtes en tout début de carrière. Acheter une RP vous met un fil la patte.

Quid si ça se passe mal dans votre établissement, que vous recherchiez ailleurs, et que l’on vous offre un super poste dans un établissement concurrent mais à une distance telle que vous devez changer de logement ?

Quid si, dans la même banque, on vous propose une évolution intéressante mais que cela implique de déménager (un super poste à un autre endroit) ?

Si vous deviez bouger d’ici quelques années, vous devrez revendre puisque vous ne voulez pas de locatif direct. Revendre vous fera perdre beaucoup d’argent : non seulement une probable décote, mais aussi les frais de notaire et d’agence (payés par l’acheteur, certes, mais si l’acheteur a un budget tout compris de 250 k€, ça veut dire qu’il vous reste 215 k€ net vendeur).

Si votre bien a été payé, tout compris, 250 k€ (par exemple), et que vous arrivez à le revendre au même prix total malgré le fait qu’il n’est plus neuf, c’est déjà remarquable ; mais le jeu des frais de notaire et d’agence fait que vous récupérez 35 k€ de moins que ce que vous aviez investi initialement.

Enfin, à vous de voir, si vous êtes du genre casanier et êtes sûr de faire au moins 10 ans dans la même boîte, pourquoi pas…

Merci pour votre retour, je suis sensible à vos arguments et cela fait parti de ma réflexion.

Dans ce cas, que pensez-vous du fait de rester en location et d’utiliser le reste de ma capacité d’endettement pour investir dans la SCPI. Je peux ainsi profiter de cette période de taux sans me mettre de boulet au pied ?

Meci BetterCallAlex et StephaneT. Vos avis sur la question précédente sont les bienvenus !

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[+1]    #11 24/04/2017 22h30 → Achat de sa RP : petite surface aujourd'hui ou grande surface demain ? (achat rp, taux bas, vefa)

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Moi à votre place je partirai sur un petit 2 pièces dans l’ancien avec travaux de 30-35m2 dans le centre de Noisy ou à Gournay voir à Bry (mais c’est plus chère). Vous négociez le prix d’achat au maximum à la manière d’un investissement locatif afin d’avoir une bonne rentabilité au cas ou vous mettez le bien en location(meublé) après l’avoir quitté pour x raison.
Un 35m2 meublé correctement (cuisine équipé , machine à laver…) dans le centre (quartier de la mairie) de Noisy se loue 750 cc  sans vacance locative avec de très bon candidats. Partez du loyer envisageable pour déterminer un prix d’acquisition pour votre rp.

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#12 25/04/2017 10h49 → Achat de sa RP : petite surface aujourd'hui ou grande surface demain ? (achat rp, taux bas, vefa)

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Alcasisco a écrit :

Dans ce cas, que pensez-vous du fait de rester en location et d’utiliser le reste de ma capacité d’endettement pour investir dans la SCPI. Je peux ainsi profiter de cette période de taux sans me mettre de boulet au pied ?

Imaginons que vous avez 1000€ de capacité d’endettement, si je résume vous hésitez entre :
    -Option1: Louer pour disons 700€ et investir 300€ dans une SCPI
    -Option2: Acheter pour 1000€  mais il faut accepter de louer par la suite (le message d’OhSh est très pertinent à ce sujet) ou d’y rester très longtemps

Ce qui vous intéresse dans l’option1 est le fait que vous restez "libre" ?

Mon point de vue est que cette option limite grandement votre investissement et que vous allez effectivement "profiter de cette période de taux" sur uniquement 300€ au lieu de 1000€.
Ensuite, si vous choisissez l’option2 et acceptez de louer par la suite je ne considère pas ça comme un "boulet au pied".

Mais effectivement, si vous refusez de mettre un bien en location je pense que l’option1 est la meilleure. Cela vous permettra d’augmenter votre capacité d’emprunt et vous pourrez d’ici quelques années acheter votre T3.

Dernière modification par StephaneT (25/04/2017 10h50)

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[+1]    #13 25/04/2017 11h02 → Achat de sa RP : petite surface aujourd'hui ou grande surface demain ? (achat rp, taux bas, vefa)

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Les deux derniers messages sont pertinents, mais le mien le reste aussi : si vous achetez en VEFA maintenant, puis habitez quelques mois ou années puis revendez, vous risquez une grosse perte.

Quand on prend les trois messages et qu’on secoue, le résultat, c’est qu’il faut raisonner sur deux plans :

- "rentabilité" de l’investissement : pendant la phase RP, rentabilité du "loyer évité" ; ensuite, si déménagement et que le bien est conservé, rentabilité du loyer perçu (prendre en compte les charges et l’imposition pour déterminer la rentabilité nette)

- plus ou moins-value en cas de revente. Et là, les frais d’agence et les frais de notaire vous plombent : comme expliqué plus haut, même à prix acheteur (tout compris) constant, une opération achat/revente fait perdre 14 % du capital. Si vous recalculez la rentabilité en incluant cette perte, vous vous rendez compte que c’était une opération à rendement négatif, donc qu’il ne fallait pas le faire. Si en plus, il y a de la décote car le bien neuf a été payé trop cher et est revendu moins cher, la perte se creuse.

Donc :
- achetez pour rester longtemps OU, si vous devez partir, louez, pour ne pas avoir la pénalité des frais d’achat/revente.
- raisonnez en rentabilité de l’investissement.
Pour le neuf, s’il vous donne un rendement locatif brut de 3 %, et qu’en plus quand vous partez vous louez nu donc avec des impots fonciers significatifs, vous allez avoir du 1 % de rendement net, c’est la misère.
A ce titre, de l’ancien décoté avec quelques travaux, que vous pourriez louer en LMNP au réel si vous devez déménager, risque de s’avérer bien plus rentable que du neuf.

Vous dites qu’en ancien, vous pouvez moins vous endetter qu’en neuf. N’est-ce pas une opportunité ? N’est-ce pas le challenge de trouver de l’ancien 30 à 40 % (voire 50 %) moins cher que le neuf mais qui rend quasiment le même service ? S’endetter au taquet n’est pas une fin en soi…

On fait les meilleurs achats de RP en raisonnant comme pour de l’investissement locatif : maximiser la rentabilité, c’est à dire trouver un bien bon marché qui peut se louer relativement cher, quitte à accepter quelques défauts.
A l’inverse, on fait les moins bons achats de RP en acceptant de payer très cher avec un motif du type "on a eu le coup de coeur", "le seul bien qui répondait à TOUS nos critères" ou encore "on voulait absolument du neuf".

Dernière modification par Bernard2K (25/04/2017 11h47)


On vous en veut de ce que vous savez, et de ce que votre interlocuteur ne sait pas.

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#14 30/04/2018 11h01 → Achat de sa RP : petite surface aujourd'hui ou grande surface demain ? (achat rp, taux bas, vefa)

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Bernard2K a écrit :

On fait les meilleurs achats de RP en raisonnant comme pour de l’investissement locatif : maximiser la rentabilité, c’est à dire trouver un bien bon marché qui peut se louer relativement cher, quitte à accepter quelques défauts.
A l’inverse, on fait les moins bons achats de RP en acceptant de payer très cher avec un motif du type "on a eu le coup de coeur", "le seul bien qui répondait à TOUS nos critères" ou encore "on voulait absolument du neuf".

Bonjour à tous,

je relance ce topic fort intéressant car justement je suis confrontée aujourd’hui à ce dilemme. N’est-il pas vrai qu’en faisant des concession on est jamais au final satisfait de ce qu’on a acheté et on pense sans cesse de déménager ou de trouver mieux ? J’ai déjà essayé de raisonner en terme de rentabilité en me disant que je veux bien faire les concessions. Mais tout de suite je commençais à penser à la mise en location, la revente dans 1 ou 2 ans et etc. ce qui prouve que je me voyais pas rester dans ce bien une dizaine d’année par exemple.

Mon projet : acquérir la résidence principale avec les critères bien précis – au moins 50 m2, de préférence avec 2 chambres à minima (pratique pour un bureau /amis/ famille/éventuel agrandissement de famille si on fait un gamin avec mon partenaire de couple). Ce serait un bien ni  trop grand ni trop petit pour tout un tas de situations de vie (vie seule, en couple, un couple avec un, voire deux enfants) ce qui permet de le garder assez longtemps sans besoin de revendre au cas où ce qui n’est pas le cas d’un deux pièce qui risque de devenir trop petit très vite. J’envisage pas du tout de vivre dans un studio même temporairement du point de vue de confort de vie personnel.

Jusqu’ici pas de problèmes pour trouver un bien avec une bonne rentabilité dans la zone de mes recherches. Un autre critère important et qui me gâche toute tentative de rentabilisation c’est la présence d’un extérieur. D’un vrai. Donc ce que je regarde principalement c’est des appartement en RDC avec un jardin ou un jardinet ou des petites maisons.

Les appartement avec des jardin  c’est forcément dans le neuf à 90% (les constructions de moins de 20 ans). Donc relativement chères sans trop de leviers pour négocier car l’appart de ce type bien placé même avec des rafraîchissement se négocie quasiment pas. De plus j’ai l’impression que 3 pièces c’est pas le must d’investissement locatif. En plus en rajoutant le jardin – ok je peux le loyer un peu plus cher mais ça justifiera jamais le surcout que je payerai à l’achat. Vu les prix pratiqués la rentabilité brute est de 5% à peine et là je suis large. Sans parler que c’est le créneau ou la concurrence des acheteurs de la RP fait rage : les jeunes couples, les couples avec un ou deux enfants, les séparés et etc. et etc.

Le point positif : je peux me débrouiller d’être au max à 25% d’endettement et pas de gros risque pour acheter ce type de bien au niveau des travaux et entretient. Donc je peux me permettre d’acheter le bien pas  vraiment rentable pour y rester longtemps ce qui le rentabilisera à terme.

Pour les maisons c’est une autre histoire. Là on peut faire une vrai plus-value entrepreneuriale en achetant le bien en très mauvaise état par exemple. Mais du coup ce projet m’endettera au maximum  car les maisons coutent beaucoup plus chère et l’enveloppe globale achat/travaux m’emmènerai forcement à 33-35% d’endettement. Sans parler du risque lié au travaux car j’ai aucune expérience dans la matière. Je parle notamment des travaux structurants comme la révision de la solidité des murs, déshumidification, la toiture et etc.

Avez-vous des conseils qui pourraient alimenter ma réflexion ? Le critère de l’extérieur n’est pas négociable dans ma recherche (j’ai déjà essayer de me projeter sans – ça passe pas).

Dernière modification par Monceau (30/04/2018 11h04)

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