Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel)

Je dois être bete mais :

- Coût : 1400€

Revenu :  loyer 800€ + 350€ impôts en moins.

Gain ? 
-350€
+ les charges proprios 40€ par mois
+ taxes foncières 70€
PERTE DE -460€ par mois

NB la onzieme année cela sera 810€ car votre emprunt est sur 25ans.

Donc vous achetez un bien 460€ par mois vous ne savez pas trop où ?

C’est quoi sa com au fait ou il vit de quoi votre conseiller ? ( Demandez lui explicitement qui le rémunère et comment)

Il y a un truc que je comprend pas Emprunt 1400€ par mois * 300 mois  =>  420000€ pas 316000+ 64000

On parle aussi de 800€ de loyer ( 800*300=> 240000€ de loyer et sur la dernière page de 100000€ de revenus : cela colle pas. )

Dernière modification par francoisolivier (18/04/2017 14h43)

Allez je me lance.

Voici le récit et l’objectivation sur un projet d’investissement en loi PINEL, qui pourrait servir à un futur potentiel investisseur qui veut se renseigner.

L’idée de tout ça est aussi de lancer le débat sur ce forum avec des chiffres et un bien concret, chose que j’ai eue du mal à trouver pour m’informer objectivement.

Avant toute chose, au-delà de ce qui va être décrit, je tiens à signifier que le Conseiller Fiscal et Patrimonial avec lequel j’ai échangé semble avoir des valeurs et une déontologie exemplaires. Je suis un professionnel de la lecture de profil humain, consultant en appui d’une équipe de Direction dans le secteur de l’énergie (3000 salariés)

Le point départ :

Je n’y connais absolument rien en immobilier et je paie à ce jour plus de 7000 euros d’impôt. Je commence à faire des recherches sur internet pour investir et/ou défiscaliser. Je lis beaucoup de chose, sur ce forum et ailleurs, et entre autres, je tombe sur la loi PINEL. Je me renseigne, et je ne sais plus par quel biais mais en tout cas c’était via internet, je démarche un groupe de conseil fiscal et patrimonial. Quelques jours après, je suis contacté par Mr X, apporteur d’affaires pour ce groupe. Il m’appelle plusieurs fois mais je laisse courir sur mon répondeur non pas parce que je ne veux pas répondre mais parce-que je suis pris aux moments où il me contacte… De fil en aiguille, je n’y pense plus mais Mr X insiste et m’envoie même un SMS. A partir de là, je le contacte et nous convenons d’un rdv. Il m’explique au téléphone qu’il y aura 3 rdv à mon domicile. Il habite à plus d’1h30 de chez moi :

- 1er rdv pour faire le point sur mon patrimoine financier et immobilier

- 2ème rdv pour faire une simulation sur un bien fictif, il m’explique que c’est simplement une simulation, rien de contractuel, c’est juste pour m’expliquer les mécanismes

- 3ème rdv pour me proposer des biens et une simulation sur ce bien (toujours simulation et non contractuel car les chiffres ne sont pas arrêtés à ce stade)

Mr X, dans son discours et sa posture montre des signes de bienveillance, de déontologie et de valeurs intéressantes, que je confirme par mes interactions avec lui en lien avec mes compétences professionnelles. Je sens quelqu’un aussi de passionné et d’investi dans ce qu’il fait, et ne compte pas ses heures. Et pour cause, le 1er rdv de 1 heure normalement a duré 2 heures, le 2ème rdv de 2 heures normalement a duré 3 heures et le dernier qui devait durer 2 heures a duré 5h30 avec un départ de mon domicile à 23h30, sans manger, sans faire pipi mais en buvant de l’eau et du jus d’orange :-) Toujours ponctuel et carré dans ses façons de faire. Bien entendu, ce n’est que mon point de vue sur Mr X :-)

Au 2ème rdv, quand il nous explique la simulation et les mécanismes, tout est clair… mais le lendemain, ça l’est moins et des questions et incertitudes naissent. Je me nourris de nouveau de lectures et autres pour affiner ma conviction. Je décide aussi de partager la première simulation sur ce forum pour partager à ce sujet et débattre en profitant de l’intelligence situationnelle et collective de chacun ! D’ailleurs, m.e.r.c.i à ceux qui contribuent au fil :-)
De mes lectures, je note toutes les interrogations que j’aie pour les partager avec Mr X au 3ème rdv.

Au 3ème rdv, Mr X nous propose 3 biens :

- A Saint Priest, promoteur GROUPE CONFIANCE. L’immeuble est plutôt joli d’architecture, avec passage du TRAM au pied de ce dernier, à 25 min du centre ville de Lyon. Proche de l’aéroport, des bus, d’un grand centre commercial… et orienté plein OUEST.
En sus, un garage fermé de 32 m².
On regarde sur la bible Valeurs Vénales au 1.1.17 et les prix au m² sont situés entre 4440 TTC et 6600 TTC le m². On regarde le prix de l’ancien à 10 ans, il est à 3120 TTC le m².
Le bien quant à lui est à 3280 TTC le m².

- A Combs la Ville : là je n’ai pas pris de note car j’étais moins intéressé que Saint Priest

- A Toulouse, route de Launaguet, dans le quartier des minimes, promoteur Serge MAS. L’immeuble est joli d’architecture, nous aimons beaucoup, avec + de 100 commerces à proximité, des espaces verts, le Métro, des collèges, aéroport, A62, à 10 min du centre ville commercial. Il faut savoir aussi que le TGV est prévu pour 2025. Double orientation NE et NO avec respectivement une terrasse de 10,5m² et 17,66m². En sus, deux places de parking en R-2. L’appartement se situe au dernier étage au 4ème avec un toit style maison de plein de pied.

(photo de l’immeuble disponible si vous le souhaitez)

On regarde sur la bible Valeurs Vénales au 1.1.17 et les prix au m² sont situés entre 4440 TTC et 5640 TTC le m². On regarde le prix de l’ancien à 10 ans, il est à 3840 TTC le m².
Le bien quant à lui est à 3136 TTC le m² (en incluant les parkings, même si l’on ne devrait pas les prendre) =285 000€TTC /(76,78m² + ((10,5+17,66)/2))

A savoir que ce promoteur a fait fusion acquisition avec Kaufman&Broad depuis peu (ça c’est moi qui le rappelle au conseiller car je m’étais renseigné sur les promoteurs)

Notre choix se porte sur ce dernier pour poser une option.

La simulation

•    Montant du bien : 285 000 €TTC

•    Frais acte du bien : 19 950 €TTC (=7%=4.5% frais de notaire + 2.5% intérêts intercalaires)
Il m’indique que volontairement il a gonflé les frais de notaire pour la simulation et que normalement c’est en dessous de 4%

•    Revalorisation du bien estimée : 0.5% l’an

•    Revenus locatifs mensuels : 700 €TTC

•    Revalorisation du loyer estimée : 0.5% l’an
Il m’indique que la fourchette est entre 0 et 2.2%

•    Charges locatives : 14% l’an (=9%TTC honoraires de gestion courante + 3%TTC garanties d’assurance + 2% de vacances locatives) comprenant loyers impayés + frais de contentieux, détériorations immobilières et 1 mois de franchise pour les vacances collectives

+ Honoraires de location équivalent à 1 mois de loyer cc
+ Aide à la déclaration de revenus (optionnel) à 8.36€ HT/an

•    Charges de copropriété : 5% l’an
Il m’indique que volontairement il a gonflé les frais de notaire pour la simulation et que pour 2016 on était environ à 2% (là je ne suis pas très sûr de moi, si quelqu’un veut confirmer ou infirmer)

•    Taxe foncière annuelle : 700 €TTC exonérée pendant 2 ans à 50%
Sur vos conseils je lui demande si ce n’est pas sous-évalué et il m’assure que non, s’appuyant sur ses exemples qu’il a sur ses biens

Pour une durée de financement à 25 ans et pour une revente la 10ème année, voilà ce que ça donne (sachant que ce n’est qu’une simulation car le taux de l’emprunt sera forcément différent et normalement plus bas que 2.05) :

- économie d’impôts : 52 980€

- effort d’épargne ou cash flow : 350€

- évaluation du capital disponible : 90 363€

- évaluation du capital net d’impôts au terme transmissible à mes héritiers = 298 085€ et une rente mensuelle brute (loyer) de 736€

*Tableau d’amortissement des emprunts :

Année     Annuité         Capital amorti     Intérêts payés     Assurance pay    Capital restant dû
2017     7 074,84             0,00                 6 251,47             823,37         304 950,00
2018     16 921,27             9 939,47             6 158,43             823,37         295 010,53
2019            16 921,27             10 145,16             5 952,75             823,37         284 865,37
2020     16 921,27             10 355,10             5 742,80             823,37         274 510,27
2021     16 921,27             10 569,38             5 528,52             823,37         263 940,89
2022     16 921,27             10 788,10             5 309,80             823,37         253 152,78
2023     16 921,27             11 011,35             5 086,55             823,37         242 141,43
2024     16 921,27             11 239,22             4 858,69             823,37         230 902,22
2025     16 921,27             11 471,80             4 626,11             823,37         219 430,42
2026     16 921,27             11 709,19             4 388,71              823,37         207 721,23

*Tableau de fiscalité financière :

           Loyer         Abatt.    Charge        Intérêt    Total       Revenu    Deficit    Eco    Eco impot
Année    Brut         loyer    à payer  Amor.    ADI..          charge     Fonc. Ant. fonc        impot    cumulé
2017     8 400     0     1 596     0     7 075     8 671     0     -271         6 081     6 081
2018     8 442     0     1 954     0     6 982     8 936     0     -494         6 148     12 229
2019     8 484     0     1 964     0     6 776     8 740    0     -256         6 077     18 306
2020     8 527     0     2 327     0     6 566     8 893     0     -367         6 110     24 416
2021     8 569     0     2 339     0     6 352     8 691     0     -121         6 036     30 452
2022     8 612     0     2 350     0     6 133     8 484     0     129         5 942     36 394
2023     8 655    0     2 362     0     5 910     8 272     0     383         5 826     42 220
2024     8 698     0     2 374     0     5 682     8 056     0     642         5 708     47 927
2025     8 742     0     2 386     0     5 449     7 835     0     907         5 587     53 515
2026     8 786     0     2 398     0     5 212     7 610     0     1 176     -535     52 980

*Bilan patrimonial de l’opération, gain net =  47 843€

Total des emplois        389 137€
- Apports                    0€
- Charges foncières        22 050€
- Charges financières        62 137€
- Remboursement capital    304 950€

Total des ressources        436 980€
- Valeur au terme        298 085€
- Revenus locatifs        85 915€
- Eco. Fiscale et sociale    52 980€

*Financement des dépenses

- Le locataire finance 85 915€
- Economie d’impôt 52 980€
- Epargne 42 521€

Synthèse des échanges avec lui :

L’assurance PNO est à 90€/an à prendre à rajouter dans l’effort d’épargne

Le rachat de crédit anticipé est à négocier avec la banque

La parade pour une livraison en retard, c’est la Date d’Achèvement des Travaux (DAT) qui fait foi et on peut donc commencer à défiscaliser à cette date même si pas livré

Si Fillon est président, la TVA passe de 20 à 22% (hypothèse)

Si Macron est président, la CSG augmente de 1.7%

Les frais de notaire à la revente pour de l’ancien seront de 8%

Enfin, je lui ai demandé combien j’allais le payer au final, il a lutté mais m’a donné son pourcentage de com et le chiffre correspondant. Il m’a assuré que le bien, qu’il soit vendu en PINEL ou autre chose, il serait vendu ce même prix. Le promoteur rognerait sur ses bénéfices pour régler le conseiller. Il s’agirait pour le promoteur d’assurer un volume de vente rapide. Quant au conseillé, si je ne signe pas, toute sa prestation est gratuite et même si je signe d’ailleurs car au final ça serait le promoteur qu’il le paie en rognant sur ses bénéfices…

Voili voilou, j’espère que je ne vais pas vous barber avec tout ça mais je trouve ce partage intéressant à mettre en débat pour les futures personnes qui se posent des questions.

Dernière modification par Flavzzz (20/04/2017 18h56)

Flavzzz a écrit :

Les habitués du forum, ça doit les barber de voir des petits nouveaux qui se posent des questions alors que les habitués connaissent par coeur. Ok, mais les habitués sont passés par là et c’est normal que les petits nouveaux les requestionne. Pour preuve, les questions que je posais au conseiller le déroutait parfois car c’était tellement rentrer dans ses routines qu’il ne connaissait pas la réponse tellement c’était évident. Il lui fallait un temps pour aller chercher la réponse dans tête alors que c’est du B.A.BA

Je ne suis pas un habitué, je n’ai jamais investi dans l’immobilier, par contre j’ai pris le temps de lire certaines discutions à ce sujet.
Et ce qu’il ressort de mes lectures est que la réponse à la plupart de vos questions sont déjà présentes, et facilement accessibles, sur le forum.
Je ne vois pas ce qu’il y a de normal à poser des questions dont la réponse est aisément accessible ; l’idée d’un forum n’est pas uniquement de répondre à des questions de nouveaux venus ne prenant pas le temps de lire les écrits passés sur le sujet, mais aussi d’échanger.

Et de vos échanges, je vois principalement que vous ressortez "copier/coller" les informations du commercial, sans vraiment mettre en avant votre démarche personnel. Vous attendez également des autres membres du forum qu’ils "fouillent" dans vos informations. (Cf proposition du commercial mis en ligne en je ne sais combien de fichier différents, alors qu’un simple tableau récapitulatif aurait pu faire l’affaire ; j’ai trouvé cela particulièrement indigeste, mais c’est personnel)

Partager d’éventuels comparatifs que vous auriez fait pourrait profiter à tous, afin de voir les éléments pris ou non en compte, dans quelles mesures, etc. et permettrait à un futur nouveau membre de se baser dessus pour son cas personnel, ou à d’autres membres d’identifier rapidement des impairs. Ce serait également une manière de remercier ceux qui prennent du temps à vous répondre.

Dernière modification par wulfram (21/04/2017 11h34)