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#1 13/04/2017 19h55 → Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ? (frais agence, frais de notaire, mandat agence)

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Salut à tous

Alors j’ai plusieurs questions je suis en phase proche de la signature du compromis mais je me heurte à quelques problèmes:

Achat d’un appart 67m² à 90000€ dont la com de l’agence est de 8000€ (je pense qu’elle est raisonnable?)

Je voulais payer moi même les Frais d’agence afin d’économiser exactement 500€ sur les frais de notaire

L’agence me dit que ce n’est plus possible , l’état a apparemment rendu cela illégal car il avait un manque à gagner? Ce qui me parait étrange c’est qu’un autre agent me dit que c’est tout à fait possible il suffit de me faire signer un mandat de recherche?

Alors je me demande pour ceux qui cherchent à avoir un crédit à 110% ce qui est le plus judicieux? Mon notaire me dit qu’il est préférable de laisser les frais d’agence surtout si on veut revendre (pour la plus value)

C’est quoi le plus intéréssant? englober les frais d’agence dans le prix de vente car je ne suis pas sur que la banque prête sur les frais d’agence?

Merci!

Mots-clés : frais agence, frais de notaire, mandat agence

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#2 13/04/2017 20h59 → Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ? (frais agence, frais de notaire, mandat agence)

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Me concernant, pour des prêts à 110%, j’ai toujours gardé les frais d’agence à charge du vendeur.
La raison est que les banques en général (je m’avance peut-être un peu, disons celles avec qui j’ai acheté jusqu’à présent) ne prêtaient pas pour les frais d’agences. Seulement montant du bien, frais de notaire et travaux.
En les prenant à ma charge, j’aurais certes baissé les frais de notaire, mais je ne pouvais plus les faire passer dans le prêt. Ce qui était donc beaucoup moins intéressant, surtout avec les taux actuels.

Je pense que 500€ sur la durée de votre emprunt doivent être assez négligeable.

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#3 13/04/2017 21h11 → Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ? (frais agence, frais de notaire, mandat agence)

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Pour la plus-value lors de la revente, cela ne change absolument rien. Si la commission est réglée par vous, elle viendra majorer le prix d’acquisition au titre des frais d’acquisition en prenant leur montant réel.

Dernière modification par amoilyon (13/04/2017 21h11)

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#4 14/04/2017 09h05 → Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ? (frais agence, frais de notaire, mandat agence)

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J’ai eut le même retour de l’agence par qui j’ai vendu ma RP.

De ce que j’ai compris, en cas de mandat de vente, il n’est plus possible de déduire les frais de notaire, par contre en cas de mandat de recherche c’est encore possible.

Par contre je n’en sais pas plus.

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#5 14/04/2017 10h41 → Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ? (frais agence, frais de notaire, mandat agence)

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Quelques précisions ici :

"Nouvelles règles d’affichage : mode d’emploi", Caroline Dubuis-Talayrach, Avocat. - Journal de l’Agence

Attention : les frais d’agence ne peuvent être intégrés dans un prêt 110% si vous passez par un privilège de prêteur de denier. Je ne sais pas si cela fonctionne avec une hypothèque.

J’ai eu le souci il y a 2 ans à une semaine de la signature finale. Le prêt à été accordé finalement en nantissement un pea pour couvrir une partie du prêt  (frais d’agence et mobilier dans mon cas pour un bien meublé).

Certaines banques sont plus ou moins pointilleuses sur ces détails.


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#6 14/04/2017 10h56 → Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ? (frais agence, frais de notaire, mandat agence)

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Il n’est pas illégal de mettre les frais d’agence à la charge de l’acheteur. Par contre, il est devenu légalement obligatoire d’indiquer dès l’annonce si les frais d’agence seront à la charge du vendeur ou de l’acheteur.

On en avait déjà discuté et il me semble me rappeler que xazh défendait l’idée que cela restait possible d’inverser la charge des frais d’agence, car le compromis puis l’acte authentique sont un contrat entre le vendeur et l’acheteur, auquel l’agent immobilier n’est pas partie. Si le vendeur et l’acheteur conviennent quelque chose et signent en bas, cela a force de loi : "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits." Article 1103 du code civil.

Cette avocate dit au contraire que c’est fini et bien fini :
"Nouvelles règles d’affichage : mode d’emploi", Caroline Dubuis-Talayrach, Avocat. - Journal de l’Agence
Voir la partie "Fin du basculement des honoraires".

Le point de vue de xazh se défend. Mais, si le vendeur et l’acheteur conviennent de l’inversion de la charge des frais d’agence, c’est l’AI qui est en porte-à-faux : son annonce initiale était une publicité mensongère, avec sanction potentielle très lourde, cf ce blog d’un AI : Honoraires d’agence charge Acquéreur ou charge Vendeur ? | Le blog des agences Cepage Immobilier

Ce blog répond au passage à la question de savoir s’il est possible de ruser avec l’acheteur qui signe un mandat de recherche à la dernière minute : un tel mandat signé alors que les négociations ont déjà eu lieu est illégal et peut être prononcé nul par un tribunal.

Donc, oui, en pratique, ça semble bien fini, l’inversion de la charge des frais d’agence. Même si xazh a probablement raison sur le fond, aller prendre des risques pour le seul avantage d’une économie de 500 €, tout en sortant les frais d’agence de l’assiette du prêt bancaire, ce qui est un inconvénient pour beaucoup d’acheteurs, ça n’en vaut pas la peine.

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#7 21/04/2017 15h21 → Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ? (frais agence, frais de notaire, mandat agence)

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Lors de mes dernières acquisitions, les frais d’AI n’ont pas été un problème pour obtenir un prêt à 110%.
Je l’ai juste spécifié dès le début et personne n’a tiqué, dans aucune des différents établissements bancaires que j’ai visité.

Par rapport à la plus value, disons que pour moi le prix du bien + FAI correspond véritablement à la valeur du bien que j’achète (valeur que je paie, pas réelle puisque l’idée c’est de trouver une bonne opération). Donc si je le revends d’ici quelques années je me baserai sur le prix global payé hors frais de notaires bien sur.

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#8 15/03/2019 22h11 → Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ? (frais agence, frais de notaire, mandat agence)

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Bonjour,

Je relance ce post qui est un peu vieux mais qui décrit parfaitement mon cas.

Outre le fait d’inclure les frais d’agence dans le prix d’achat et d’éventuellement économiser 500€ de notaire  (700€ dans mon cas), ma question porte sur la prise en compte de ces frais d’agences pour etre comptés comme charges déduites des revenus locatifs (déclaré en frais réels donc).

Ma question: Si les frais d’agence sont inclus dans le prix, apparaissent-ils quand meme clairement ailleurs et puis-je donc les compter comme charge afin de les déduire des révenus locatifs?

Merci,

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#9 16/03/2019 09h16 → Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ? (frais agence, frais de notaire, mandat agence)

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Même s’ils apparaissent ailleurs, les frais d’agence n’apparaîtront pas comme une charge acquéreur…

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[+2]    #10 16/03/2019 10h22 → Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ? (frais agence, frais de notaire, mandat agence)

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Cette idée de passer les frais d’agence en charge acquéreur est assez trompeuse. Vous économisez certes 500€ sur le coup mais si vous devez revendre le bien rapidement (votre situation peut changer) et que vous arrivez à le revendre avec une plus-value (PV), et bien vos frais d’agence (FA) ne seront pas intégrés dans le calcul.

Ex : achat 100k€ + 7k€ FA + 8k€ FN (frais de notaire)

FA charge vendeur : base d’achat 115k€
FA charge acquéreur : base d’achat 108k€

Revente à 130k€ dans 3 ans :
PV si FA charge vendeur : 15k€ imposés à 34% soir grosso modo 5k€ d’impôts
PV si FA charge acquéreur : 22k€ imposés à 34% soit grosso modo 7k€ d’impôts

Bref, pour moi l’intérêt de faire passer les FA charge acquéreur est uniquement en cas d’achat de résidence principale car elle est exonérée d’impôt sur la PV en cas de revente.
Attention également au fisc qui surveille de + en + cette pratique.

Sinon pour répondre à votre question, dans le cadre d’une location meublée au réel, vous pouvez tout à fait déduire vos frais de notaire et frais d’agence. A titre perso, je préfère l’intégrer dans ma valeur du bien.
Charges déductibles meublé

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[+2]    #11 16/03/2019 10h41 → Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ? (frais agence, frais de notaire, mandat agence)

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Une remarque : la banque (en tout cas la mienne) calculera ensuite la valeur de votre patrimoine uniquement avec la valeur de vos biens. Hors meubles, frais d’agence et frais de notaire.
Donc si vous intégrez les frais d’agence dans le prix d’achat (charge vendeur), il feront grossir votre patrimoine smile donc votre actif par rapport à votre passif!

Si vous êtes en LMNP au régime réel et que ces frais sont charge acheteur, il vos mieux les passez en charge qu’en amortissement (gain d’impot+ps lissé sur la durée d’amortissement).

De mon coté, ils étaient charge vendeur (bien qu’ils soient précisés dans l’acte, c’est le vendeur qui les paie) donc intégrés au prix d’achat et je les amortis. On a souvent pas le choix.

Edit : Suppression du raisonnement faux que j’avais émis sur la base de frais d’agence charge acheteur non déductible de la plus value lors de la revente.

Dernière modification par Philref92 (23/03/2019 01h17)

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#12 19/03/2019 17h00 → Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ? (frais agence, frais de notaire, mandat agence)

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Ok merci pour vos exemples qui viennent éclaircir les cas de revente et de FA à charge vendeur/acquéreur.

Ici les frais d’agence sont inclus dans le prix d’achat, donc ce n’est pas négociable:
- LMNP réel: je peux les passer en amortissement du bien
- nu réel: je ne peux les passer nul part? dommage…

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#13 19/03/2019 17h47 → Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ? (frais agence, frais de notaire, mandat agence)

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J’ai peut-être loupé quelque chose mais je ne comprends pas pourquoi les exemples précédents n’incluent pas les frais d’agence "charge acquéreur" dans la majoration du prix d’acquisition du bien (calcul selon les frais réels), lors de la détermination de la plus-value.

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#14 19/03/2019 22h35 → Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ? (frais agence, frais de notaire, mandat agence)

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pierrejacques11 a écrit :

J’ai peut-être loupé quelque chose mais je ne comprends pas pourquoi les exemples précédents n’incluent pas les frais d’agence "charge acquéreur" dans la majoration du prix d’acquisition du bien (calcul selon les frais réels), lors de la détermination de la plus-value.

Je pense également que la réponse de Stinky n’est pas correcte , à moins d’avoir déduit les frais d’agence à la charge de l’acheteur lors de la location , il est tout à fait possible de les comptabiliser lors du calcul de la plus value.
Il faudra cependant ne pas appliquer alors le forfait de 7,5 % ( mais calculer au réel FN + FA).

Dernière modification par Doc94 (19/03/2019 23h50)

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#15 21/03/2019 11h09 → Faut-il englober les frais d'agence dans le prix de vente d'un bien immobilier ? (frais agence, frais de notaire, mandat agence)

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Mea Culpa, il semble effectivement possible de les comptabiliser lors du calcul de la PV.

Attention cependant, si l’agence a publié une annonce indiquant honoraires à charge vendeur, elle peut être poursuivie et condamnée :

Loi Alur a écrit :

“Art. 6-1. – Toute publicité effectuée par une personne mentionnée à l’article 1er et relative aux opérations prévues au 1° de ce même article mentionne, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires exprimés, pour ce qui concerne les opérations de vente, en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.”
Le fait de mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur après une publicité ne mentionnant pas ces honoraires, sera constitutif de publicité mensongère. La sanction prévue est deux ans de prison et 37500 € d’amende, sans compter une éventuelle inscription au casier judiciaire. L’agent Immobilier peut aussi dans certains cas perdre sa carte professionnelle.

La seule solution pour les mettre à la charge de l’acquéreur consisterait à prendre dès le début un mandat avec honoraires charge acquéreur, et donc à mentionner sur chacune des annonces les honoraires d’agence. Ce qui ne fera pas forcément l’unanimité dans la profession, vu les arguments cités plus haut. Ne vous étonnez donc pas si certains agents Immobiliers refusent de “basculer” en fin de course les honoraires charge Acquéreur.

Soyez vigilants également au fait que les organismes financiers ont du mal à accepter de financer les honoraires d’agents immobiliers. Déjà concernant les frais de notaires, ils imposent souvent que leurs clients les mettent sur la table, alors pour l’agence… Si vous possédez un apport suffisant pour couvrir l’ensemble, alors pas de problème pour régler la commission d’agence, sinon vous risquez de vous exposer à un refus de prêt !

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