Dation : échange d'appartement contre un terrain/immeuble ?

lachignolecorse · #1

Bonjour,

N’ayant trouvé mon bonheur dans la section recherche, je pose ma problématique :

Un promoteur veut me racheter mon immeuble (loué en meublé) pour le raser et faire un ensemble immobilier avec d’autres terrains dont il est propriétaire à côté de mon immeuble. Je suis en position de force puisque sans la vente de mon terrain, il ne peut réaliser son projet pour des questions d’accès aux voies publiques. Le projet, s’il se réalise est assez important, au moins 50 logements.

La problématique est essentiellement financière puisque mon immeuble est loué en totalité et les loyers que je perçois sont la base de l’estimation de la valeur de mon bien.

Hormis la vente pure et dure, le promoteur me propose une dation (échange d’appartements contre terrain/immeuble). J’en connais le principe, ses avantages et ses inconvénients.

Les inconvénients sont notamment :
- Le projet peut ne pas arriver à son terme après la vente de mon immeuble (dépôt de bilan du promoteur, non obtention du permis de construire)
- Au stade du projet (avant la vente de mon immeuble), je peux choisir les appartements que je récupérerai ultérieurement, mais quid si modification lors du permis de construire qui remet en cause l’implantation des appartements,
- Absence des revenus locatifs entre la vente de l’immeuble et l’entrée des lieux dans les appartements neufs (18 à 24 mois)

Avantage :
- récupérer des appartements récents sans trop de travaux dans les 5 à 10 prochaines années.

Il est clair qu’ayant goûté aux joies du lmnp en tant qu’entrepreneur (sans syndic, ni AI), Je demanderai probablement de récupérer un petit immeuble autonome du reste du projet immobilier.

Question :
- Quelqu’un a-t-il une expérience dans ce domaine de la dation?
- Voyez vous d’autres inconvénients que ceux cités?
- peut-on obtenir des appartements neufs ailleurs que dans le projet immobilier concerné? (pour s’affranchir du délai et des risques liés à la construction)
- Sachant que je suis en LMNP, cela peut-il poser souci fiscalement de passer de 100% à 0% durant 2 ans avant de revenir à xx% ensuite. J’ai notamment le prêt principal du bien à essayer de transférer sur les appartements neufs (voir faisabilité avec la banque)

Merci pour votre aide,

Mots-clés : dation, lmnp, plus-value

Gaspode · #2

Je ne suis pas fiscaliste et ne peux répondre aux autres questions, mais concernant l’absence de revenus locatifs sur 24 mois, rien n’empêche de demander une soulte couvrant ces revenus.

limp13 · #3

pourquoi ne pas envisager la vente de votre bien + option d’achat des appartements à prix fixes

de cette manière, si l’opération du promoteur échoue, vous avez récupérez votre capital. Et si ça fonctionne, vous récupérez les appartements.

les 2 freins à cette solution :
- quid du credit en cours ? vous soldez et refaites une opération derrière ?
- frais (fiscalité vente + achat et coût de credit).

Bernard2K · #4

Je vois bien un "inconvénient", c’est pour les locataires ! Si le promoteur achète l’immeuble, les baux sont transférés d’office. Comment compte-t-il virer les locataires très rapidement pour raser et reconstruire, alors que si c’est la résidence principale des locataires ils sont largement protégés (la loi ALUR ayant quasiment aligné la protection du locataire meublé sur celle du locataire en location nue) ? Il va leur proposer de les reloger dans de meilleurs appartements, au même loyer ? Il va leur proposer une somme d’argent pour partir ? Ou bien va-t-il mettre fin au bail, en sachant très bien qu’il est hors des clous, mais en faisant confiance à ses avocats pour intimider les locataires et leur faire croire qu’ils n’ont pas le choix ? Si vous avez vendu, ce n’est plus votre problème, mais quand même ça fait un peu froid dans le dos.

Pour ma part, à votre place, je raisonnerais en disant : c’est mon immeuble, il me va très bien comme ça. Je n’ai pas besoin de vendre, c’est lui qui a besoin d’acheter. Soit il me le paie largement au-dessus du prix du marché (par exemple +30 %), soit je ne bouge pas. Et paiement cash, pas des hypothétiques appartements dans 2 ou 3 ans. Il trouve que c’est trop cher ? Pas mon problème.

Dernière modification par Bernard2K (12/04/2017 20h25)

Chtirentier · #5

Oui Bernard 2k a (comme d’habitude) raison , il existe énormément de variables que vous ne pouvez pas maîtriser , donc il vous faut une solution tranchée afin d’être sur de retomber sur vos pieds dans ce dossier délicat .

Chtirentier

lachignolecorse · #6

En location meublée, la vente du bien est un motif de resiliation à échéance du bail sauf erreur de ma part. Il serait même envisageable de résilier en cours de bail pour motif légitime et sérieux a cause de la démolition. De plus, le locataire n’a pas droit de préemption en location meublee comme c’est le cas en nu.

Donc sans mettre la pression, cela laisse au vendeur un an environ pour vider légalement l’immeuble de ses occupants.

En ce qui concerne la rentabilité de l’affaire, il faut que le jeu en vaille la chandelle bien entendu.

Bernard2K · #7

Congé pour vendre : oui. Mais pourquoi iriez-vous vous embêter à virer vos locataires un à un, sans certitude de vendre ? C’est l’acheteur qui veut virer les locataires, pas vous. Pourquoi feriez-vous son boulot ?
Une fois que le promoteur a acheté, il ne peut plus donner congé pour vendre.

Effectivement, le promoteur pourra donner congé pour motif légitime et sérieux, en arguant de la démolition à venir. Si l’un des baux vient juste de se renouveler, ça lui fera quand même un an à attendre. Et si un locataire conteste devant le tribunal, ça va durer encore un peu plus. Mais dans tous les cas, c’est le problème de l’acheteur et pas le vôtre.

Dernière modification par Bernard2K (12/04/2017 22h08)

lachignolecorse · #8

Nous sommes d’accord pour dire que l’éviction des locataires ne pose pas de souci. Mes questions concernent d’avantage le risque de mener à bien le projet, car bien entendu, il est nécessaire pour moi, vendeur, de trouver un avantage certain.

En ce qui concerne la certitude que le projet soit mené à son terme, cela peut être couvert par une caution par exemple.

Dernière modification par lachignolecorse (12/04/2017 22h48)

cfp06 · #9

Bonjour,

Pour avoir tester de multiples promoteurs, la dation n’est pas le nirvana. Les promoteurs non plus…

En premier lieu, il y a l’aspect fiscal que la dation ne gomme pas.
Vous aviez x m² anciens et on vous propose de vous retrouver avec des voisins, des travaux, des incertitudes pour avoir les mêmes m² en neuf !
Le fait de récupérer du neuf améliorera-t-il le rendement locatif ?
Combien de cash à terme ?

La vraie question est, en dehors de l’aspect stratégique de votre terrain: combien de m² constructibles dessus ? des m² résiduels ? donc quelle valeur quelle taille de futur immeuble.Si votre but est de garder un immeuble, le mieux à mon sens est d’arriver à garder la propriété du vôtre.
Cela ne veut pas obligatoirement dire de garder les murs.
Pour éviter la case notaire, vous pouvez le démolir et de reconstruire "par mais pour vous même", sur votre terrain.
Bien sûr, c’est le promoteur qui fait tout le boulot, avec toutes les assurances (surtout bancaires), dans le cadre d’un contrat de travaux (à prix préférentiel bien sûr)
Puis il s’occupe de ses immeubles.

Ne pas oublier de rajouter une indemnité de vacances locatives pour vous.

Et de surtout "refiler" au promoteur la négociation et l’obtention d’un accord (à terme écrit ) avec les locataires, en pré requis !
Reste encore les statuts juridiques de votre immeuble: copro tout seul ou avec les autres, division en volume, droits de passages, servitudes….Attention aux parkings. Dès que l’on fait du neuf, il y a des quotas et ça chiffre vite.

Ceci avant d’envisager la signature d’un premier papier !

J’ai vu qu’il y avait la Méthode de Grenoble pour la construction. Peut-être à approfondir

Je suis dans un problématique similaire sur un immeuble (j’ai le RDC et R+1 soit 100%), et j’ai laissé tomber la dation sur des projets précédents.
Actuellement, un promoteur a un projet de construction par réhausse du bâtiment (R+2, 3, 4) qui tient la route, je garderai peut-être le R+1, qui sera démoli puis agrandi par contrat de travaux avec le promoteur, sans toucher au RDC. Avantage, pas de cession, donc pas de PV. Comme si je faisais des travaux moi-même.

Autres avantages du projet, il n’y a pas de PV sur la vente des droits à construire jusqu’à fin 2017. Une piste pour vous ?

Il me reste à trouver un dernier accord: il faudrait empiéter de 10m² sur la surface du RDC (300m²) pour permettre la construction du hall d’entrée, sans gène sur l’activité.En tant que propriétaire, je lui vendrai les m². Mais concernant mon locataire ? Je lui proposerai bien une baisse du loyer au prorata des m², mais je crains qu’il monte les enchères. C’est pourquoi je délègue au promoteur cette négociation.

J’empiète, mais si vous avez des idées. Il y-a-t-il des usages, jurisprudence ou lois permettant de canaliser le locataire ?

Quoiqu’il en soit, c’est long et pleins de rebondissements, et il faut savoir sortir des sentiers battus et défendre âprement son bout de gras !

Iqce · #10

Pourriez vous détailler le plu value pour cession de droit à construire svp ? Un lien…?

Il y a un autre point à penser dans ces histoires de cessions dations : à l’instant présent vous n’êtes pas assujetti à l’ISF car votre immeuble ne vaut que sa valeur locative ; mais, pour le promoteur il vaut plus et donc celui çi surpaye : vous basculez peut être dans l’ISF avec risque de rétroactivité. Pour éviter ces discussions oiseuses avec les Impôts pensez au constat d’huissier + estimations par agences et notaires.

Dernière modification par Iqce (13/04/2017 11h28)

cfp06 · #11

RFPI - Plus-values immobilières - Exonération de la cession d’un droit de surélévation

Iqce · #12

Le lien renvoie vers le droit de surélévation (soit votre cas) ce qui est hélas limitatif par rapport à du droit à construire tout court. Faux espoir pour ma part.

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