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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/04/2017 19h18 → SteelStorm [83] : étude de cas immobilier (rentabilité en saisonnier) (annuel, immobilier, rendement, saisonnier, vue mer)

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Bonjour à tous !

Je vais m’appuyer sur un cas particulier, d’ou la presence dans cette partie du forum,  mais mes interrogations portent sur le saisonnier en général également.

Je lis partout et tout le monde abonde dans ce sens : "l’immobilier dans les zones touristiques, il y a plus de renta en saisonnier que à l’année". Mes calculs à la volée me font douter. Pouvez vous m’éclairer ?

Je suis sur un T1 à raffraichir tres bien situé dans un quartier prisé avec vue mer panoramique, plage à 20m, orienté sud et garage.
Du coup on est quand meme sur du 185000€ pour 31m2. Cher, même pour le var.

Malgré tout un bien avec un tel potentiel me semble rare a la vente : outre sa situation, en général il sont vendus rénovés et donc plus chers.

Je compte tomber une cloison, en monter 2 autres (j’ai l’expérience) et un ainsi faire une cuisine ouverte et une chambre avec vue mer également. Et rafraichir le tout. Pour en faire un petit T2 optimisé donc. Sans frais exorbitants, je sais faire.

L’idée est donc de louer en saisonnier et de profiter de l’appart quand il est libre pour moi et ma famille et amis.

Mais j’ai l’impression que un bien de qualité va certe permettre de louer l’appart en priorité mais pas forcemment beaucoup plus cher que des appart sans vue mer par exemple. Cette vue mer et proximité des plages se "price" plus a l’achat que a la location on dirait. non ?

Bref.
Pour un T2 rénové vue mer a 20m de la plage dans un beau quartier je compte :
8 semaines estivales à 600€ + 5 semaines à 400€ (moyenne)
Ca serait ça ?

Donc, ca ferait : 6800€ par an. Moins des frais de conciergerie pour les fois ou je suis pas la, donc disons 6500€
Je retranche a cela les taxes d’habitation et charges de copro : - 2000€
(je compte pas la foncière car je la compte pas dans le brut pour des locs a l’année… et la je veux comparer)
Egalement le wifi (indispensable non ?) les assurances et l’energie : - 600€

Ce qui divise le rendement par deux : 3900€
Je suis à 2.10€ Brut.

A l’année, il semble que je puisse louer 600€HC (7200€ht)
Ca ferait 3.9€ Brut.

Je suis sur un achat en cash, mais la renta reste importante bien évidemment.

C’est ca à peu pres ?
La ma conclusion est qu’il vaut mieux investir dans un appart "moyen" moins unique (150 000€) ?

Merci de vos avis et retours ! :-)

Dernière modification par SteelStorm (05/04/2017 19h23)

Mots-clés : annuel, immobilier, rendement, saisonnier, vue mer

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#2 05/04/2017 19h53 → SteelStorm [83] : étude de cas immobilier (rentabilité en saisonnier) (annuel, immobilier, rendement, saisonnier, vue mer)

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Vous partez sur 13 semaines de remplissage, soit 25 % de taux de remplissage seulement, ça explique votre faible rentabilité en location saisonnière.

La location à la semaine, c’est dépassé. Il faut louer tout le temps en acceptant des petites durées (sauf pour les vacances scolaires bien sûr où il faut rester à la semaine). Je ne sais pas exactement combien on peut avoir de remplissage pour un tel bien, mais en tout cas bien plus de 25 %.

Ensuite, vous comparez des choux et des carottes :
Sur le saisonnier, vous déduisez la plupart des charges. Ce n’est donc pas un rendement brut, mais un rendement net avant impôt.
Sur la location à l’année, vous ne déduisez rien. Là, c’est vraiment un rendement brut.

Vos calculs sont inaboutis car ils faut déduire non seulement les charges mais aussi la fiscalité pour trouver le rendement "net net" ou "net après impôts".

Dernière modification par Bernard2K (05/04/2017 19h55)

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#3 05/04/2017 20h33 → SteelStorm [83] : étude de cas immobilier (rentabilité en saisonnier) (annuel, immobilier, rendement, saisonnier, vue mer)

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Mais pourquoi acheter cash alors que le prix de l’argent n’a jamais été aussi bas (vous avez peut être une très bonne raison) ?

Vous empruntez tout ou partie et vous placez le cash par ailleurs : Danone Air Liquide Exxon Total… Le jours où ces entreprises ne distribueront plus de dividendes, le jour ou elles fermeront boutique de toute manière vous aurez d’autres soucis que la location de votre bien.

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#4 08/04/2017 10h34 → SteelStorm [83] : étude de cas immobilier (rentabilité en saisonnier) (annuel, immobilier, rendement, saisonnier, vue mer)

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Merci pour vos réponses.

Ok pour le nombre de semaine. Tres tres difficile de pouvoir se faire une idée meme en farfouillant le web. J’avais lu quelque part "14 semaines de loués en moyenne"…

En plus de cela effectivement je comptais sur du Airbnb, avec une personne sur place qui gère les clés pour 15% du total. Je le voyais comme du bonus. Une visibilité etant dur a avoir.

J’ai trouvé des apparts loués dans le meme immeuble sur le net. Ils sont pas raffraichis et sont des t1 non transformés en T2. Certes. Mais même en coeur de mois d’aout les tarifs sont assez décevants, et tres tres bas le reste de l’annee !

Même si l’appart est négociable jusqua 180 ou 175k je vais laisser tomber le projet pour le moment je pense et me recentrer sur un bien supplémentaire a louer a l’année. En Rhone alpes d’ou je suis.

Ok pour la fiscalité Bernard2K. C’est quelque chose que je maitrise mal (…): pour l’instant je ne suis pas concerné (!). Je me suis renseigné un peu plus du coup.

Iqce, merci de pointer cela. Pour le crédit, Disons que mon projet est, outre le rendement, de me dé-bancariser. (je garderai, pour l’instant, juste mon pel a 2.5 net et des compte a terme a 5% jusqu’en 2021…). Je pense que la bourse est trop haute pour du court terme et j’aurai peut etre besoin de mon argent a court moyen terme.
Mais c’est une option que je garde en tête malgré tout.

Bref, merci d’avoir pointé mon ignorance total sur le saisonnier.
Pour l’instant je pense que je vais rester sur du classique. Pour assurer ma situation et mon indépendance.
Merci encore

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#5 08/04/2017 12h25 → SteelStorm [83] : étude de cas immobilier (rentabilité en saisonnier) (annuel, immobilier, rendement, saisonnier, vue mer)

Membre
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Bonjour Steelstorm

Meme si vous restez sur du classique vous devriez profiter des taux actuels exceptionnellement bas si vous etes decide a acheter de l’immo comme l’écrit Iqce … quitte a negotier une clause de remboursement sans pénalité …
Mais vous dites "la bourse est trop haute pour du court terme" oui et non… il y a toujours des opportunités en actions dont celles "pas a la mode" avec des dividendes de 5 a 7% … et une Plus-Value possible
Pas sur qu’en immobilisant votre capital propre dans un achat d’immo vous ayez davantage de rendement - encore que cela dépend évidemment de votre fiscalité …

Bonne réflexion!

Juste pour précision: j’ai été longtemps dans l’immo et prefere de loin les revenus mobiliers ! Moins de casse-tête pour une prise de risque possiblement moindre vu la diversification possible!
Bon faut admettre : je suis devenue allergique aux locataires comme d’autres sont allergiques aux placements boursiers haha!

Dernière modification par sissi (08/04/2017 12h29)

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#6 08/04/2017 14h16 → SteelStorm [83] : étude de cas immobilier (rentabilité en saisonnier) (annuel, immobilier, rendement, saisonnier, vue mer)

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Merci Sissi ! (belle allitération !)

J’ai des locataires depuis 2 ans. Pour l’instant je touche du bois ca se passe super bien.
Je passe aussi par une agence (oui ca gréve la renta mais dans ma region je peux me le permettre, et puis je débute…) qui fait aussi.. huissier de justice !

Pour le financier, que des mauvaises expériences jusque là. J’y connaissais rien, on ma fait rentrer sur de l’eurostoxx50 a 5600 points en assurance vie…  Vous allez me dire on est presque remonté a ce niveau… Mais pas encore et ca fait 2 ans…
Je ne peux pas me permettre d’investir sur des valeurs précises, je ne m’y connais pas. Et ce n’est pas un domaine qui m’attire pour le moment. Peut etre quand j’aurais eu 10 ans de galeres avec des locataires ! ;-)
Pour moi ca sera plutôt après le prochain Krach / baisse tout ca ! :-)

Par contre je ne savais pas qu’on pouvait négocier une clause de remboursement sans pénalité !
Du coup c’est carrément ce qu’il me faut on dirait !
Je vais me renseigner. Un grand merci !

Dernière modification par SteelStorm (08/04/2017 14h18)

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