Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 01/04/2017 01h14 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   

Cadre en CDI, 27 ans, TMI à 30%, 38k€ net/an, aucuns biens immobiliers pour le moment.

DEFINITION DU BIEN:
Immeuble de rapport de 5 lots.
Au rdc, un F2 avec jardin de 50M2 déjà loué et une cellule commerciale/bureau non louée (depuis Décembre 2016).
Au 2ème étage, 3 studios déjà loués.
De plus, est compris dans l’achat de l’immeuble un terrain de 500m2 constructible.
Les 4 lots loués sont meublés et actuellement loués en LMNP, ce qui, si je ne me trompe pas, est un régime fiscal intéressant.
Comme je n’ai pas encore vu le bien, je ne connait pas son état exact, mais le propriétaire me garantit que l’état général est bon.

LOCALISATION DU BIEN:

L’immeuble se situe dans une région économiquement "sinistrée", avec un taux de chômage et une pauvreté bien supérieure à la moyenne nationale dû à un départ d’usines.
Le bien se situe dans la rue principale d’une ville de 12000 habitants qui as perdu des habitants depuis la crise industrielle (pic de 15000 habitants en 1982), il est donc difficile d’affirmer que l’emplacement prendra à terme de la valeur. Au pieds de l’immeuble, des commerces ainsi que les enseigne des grandes banques nationales (BNP, Société Générale, Crédit Agricole) rassurent sur l’attractivité du lieu).

RENTABILITÉ DU BIEN:
Coût du Bien FAI: 85k€
Le loyer retiré est à l’heure actuelle de 1050€, avec un potentiel total de 1450€ si l’on inclus la cellule commerciale.
Les locataires sont principalement des hommes seuls aux moyens modestes. Le propriétaire m’as confié que cela n’était pas forcément un désavantage, car 80% des loyers sont assurés par la CAF avec une régularité parfaite. Pour les 20% restants, ils sont globalement payés mais à un rythme irrégulier. Les locataires sont là depuis un moment, dont un qui occupe un studio depuis plus de 10 ans.

Comme il y a peu de roulement de locataires, j’envisage une gestion en direct dans mon calcul pour gagner en rentabilité bien que j’habite à 2H30 en voiture et que j’ai une activité salarié m’occupant 5 jours/7. Est-ce raisonnable?

Le propriétaire se sépare du bien car il vient de prendre sa retraite et compte partir à l’étranger.

Comme le bien est situé en "Zone Bleue", la taxe foncière est relativement faible, à savoir 680€/an, et aucuns travaux ne semble se profiler à l’horizon.

Si mes calculs sont exacts, et sans une potentielle négociation de prix, la rentabilité brute est de 18,39% si la cellule commerciale est loué (13,50% sans la cellule commerciale) et de 12% nette (après impôts) avec la cellule commerciale loué, offrant ainsi un Cashflow positif se stabilisant après quelques années à 400€/mois.

Si la cellule commerciale est louée, il est même possible de gagner encore quelques euros en facturant la taxe foncière de l’immeuble au commerce (le propriétaire refacture à hauteur de 50%).

FINANCEMENT:
Le financement pourrait se faire à hauteur de 25000€ d’apport maximum et le reste à crédit sur 20 ans (qui me semble un bon compromis).

Au niveau du régime d’exploitation, il est actuellement loué en LMNP. Dois-je garder ce régime?

PROBLEMATIQUE

L’affaire as l’air intéressante sur le papier, mais l’est beaucoup moins si la cellule commerciale ne se reloue pas et si je n’arrive pas à percevoir les 20% des loyers hors CAF, même si je serait toujours en cashflow positifs même dans cette situation.

De plus, même si le prix as l’air en dessous du prix du marché, je doit m’assurer d’une rentabilité locative importante, puisque la possibilité de plus value à la revente apparaît comme très faibles.

A quoi dois-je faire attention à la visite en ce qui as trait à l’état du bien (afin de pouvoir estimer de potentiels travaux)?

Quid du terrain de 500m2 "constructible" (selon le propriétaire), est ce un réel atout à prendre en compte? Puis-je le revendre à la découpe?

Pour ce type de bien, quel trésorerie me conseillez vous de garder afin de faire face aux aléas de l’immeuble?

Pour ce premier achat, me conseillez vous d’acheter ce bien en nom propre ou de créer une SCI (EDIT) pour l’achat?

Afin d’obtenir mon prêt (j’ai un bon dossier de par mes revenus et mon CDI mais ne suis pas de la région, et ne possède pas encore ma résidence principale), croyez vous qu’il soit plus judicieux d’aller voir des banques "locales", ou plutôt que je démarche les banques de mon lieu de résidence (Paris)?

Et plus généralement, me conseillerez vous un bien de ce type pour une première acquisition?

Mes peurs peuvent sembler injustifiés, mais j’aimerais être (presque) sûr de ne pas me tromper et de ne pas faire (trop) d’erreurs de calcul, comme ce serait mon premier bien.

Je suis curieux de pouvoir lire vos réponses et remarques concernant ce projet d’investissement.

Dernière modification par PereRiche (01/04/2017 03h03)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement

Hors ligne

 

#2 01/04/2017 01h46 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   12 

créer une SCPI pour l’achat?

Ca paraît ambitieux vous vouliez sûrement dire "SCI" wink

Je m’y connais très peu en immo physique mais je vais suivre vos aventures, ayant un profil très similaire : 28 ans, TMI 30, hébergé chez mon amie. Parcontre je reste à l’écart de l’immo direct, à tort ou à raison mais surtout par manque de temps et de compétences… que vous semblez avoir. Je vous souhaite bonne chance.

Hors ligne

 

#3 01/04/2017 09h14 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   

Bonjour JeanGoisse,

Effectivement, créer une SCPI à 27 ans en primo-accédant serait un peu ambitieux, le post est édité smile

Concernant les compétences en immobilier, rassurez-vous, je ne m’y connaissait pas pour un sous il y a quelques mois.
Après quelques lectures et consultations d’études de cas sur devenir-rentier, mais également après avoir pu réaliser une dizaine de visites d’appartement, on forme déjà un peu son oeil et son esprit à l’immobilier.

Quand au temps, il me semble qu’une grande partie des opérations est sous-traitable (travaux, gestion,  etc), même si ça prendras forcément plus de temps qu’investir dans une société foncière…même si la rentabilité peux être meilleure!

Merci pour vos encouragements en tout cas!

Dernière modification par PereRiche (01/04/2017 09h25)

Hors ligne

 

#4 01/04/2017 09h41 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   763 

Bonjour,

vous avez des dizaines de questions et vous comprendrez qu’on ne peut pas répondre à toutes. Surtout que presque toutes ont déjà leurs réponses sur le forum.

Concernant le prix, négociable ou non : regardez l’historique de l’annonce sur Castorus, ou bien essayez de savoir d’une autre façon depuis combien de temps il est en vente. Le prix est de toute façon négociable. Tout se négocie, n’est-ce pas ?

Sur l’état de l’immeuble : on trouve en cherchant bien sur le forum (et ailleurs aussi) des listes de points à regarder lors d’une visite. Il est très probable qu’un tel immeuble de rapport ait du retard d’entretien. La question est : quelle ampleur dans ce retard ? Combien ça coûte de remettre progressivement l’immeuble dans un état correct ?
Un premier point important est : visiter TOUT l’immeuble. L’AI doit se démerder pour que les locataires soit présents ou laissent leur clé à l’AI ou à un locataire présent. Allez aussi dans les caves et les combles. Essayez de voir le dessus de la toiture, soit par l’extérieur soit en passant la tête par une fenêtre de toit. Emmenez une lampe de poche et un APN. Prenez plein de photos dans l’ordre de la visite (c’est plus facile pour se rappeler après qu’est-ce qui est quoi), mais agissez avec tact dans les parties privatives (les locataires n’ont pas forcément envie qu’on photographie leur chez-soi).
Obtenez et lisez attentivement les diags obligatoires.
Chiffrez ces travaux à faire sur l’immeuble, ça vous donnera un argument de poids dans la négociation du prix.
Dans tous les cas, même après rattrapage du retard, prévoyez au moins 500 € de travaux par an en moyenne sur un tel immeuble ; c’est à inclure dans vos calculs de rentabilité. Sans doute nettement plus si vous voulez aussi rénover les logements lors des changements de locataire, surtout qu’habitant loin vous serez obligé de confier les travaux à des artisans.
Un peu au pifomètre mais pour vous donner une idée de ce que peut être un plan de travaux sur un tel immeuble :
Travaux urgents ou indispensables, à faire les 2 premières années : 10 000 €.
Plus rénovation des logements et changement des meubles lors des départs de locataire : 3000 € x 4 logements = 12000 € qui seront répartis sur plusieurs années, au gré des départs.
D’ici 5 à 10 ans vous aurez un immeuble à peu près remis en état mais ça vous aura coûté 22000 €.
Ensuite un rythme de croisière à 1000 €/an en moyenne pour maintenir l’immeuble, pour encore l’améliorer sur les petits trucs qui n’auront pas été faits, pour remplacer des meubles ou équipements…
Vous voyez que c’est loin d’être négligeable.
Vous pouvez penser que ce n’est pas la peine de faire des efforts pour des locataires "sociaux" et des loyers bas. Mais dans une zone avec excès d’offre, pour être sûr de louer et de louer à un bon prix, il faut se démarquer en proposant mieux que les autres bailleurs. Proposer des logements jolis et des meubles récents est donc important.

Vous dites 5 "lots" mais il est pourtant probable que l’immeuble n’ait jamais été divisé en lots au cadastre.  A vérifier (tapez vérifier division lots dans l’outil de recherche du forum pour savoir comment faire).
Un point important : il doit y avoir 6 compteurs électriques : 1 par lot + 1 pour les parties communes. S’il y a ça, c’est déjà pas mal.

Sur la zone sinistrée etc. : ça comporte un risque évident, mais la rentabilité est en proportion du risque. Certains ont bâti des patrimoines immo avec de très bons rendements dans des zones comme ça.

Sur le bail commercial : vous pouvez effectivement mettre la TF à la charge du locataire. Cf : La répartition des charges entre le bailleur et le locataire dans un bail commercial

Sur le défaut de paiement des locataires : en principe, vous êtes censé en avertir la CAF, qui peut suspendre ses paiements. Si vous ne le faites pas (comme la plupart des bailleurs dans ce cas) et que la CAF s’en rend compte seulement au bout d’un an, elle peut très bien vous demander de rembourser un an d’allocation perçues ! Cette absence de paiement des 20 % restants met donc en danger votre perception des autres 80 % ! Donc, soyez ferme dans la perception des loyers : un peu de retard, un arrangement ponctuel : ok. Retards systématiques ou impayés qui s’accumulent : soyez très ferme. Etes-vous prêt à "la totale" : d’abord relance simple, puis relance LRAR, puis démarche d’huissier, puis aller devant le tribunal pour obtenir l’expulsion ? Gérer en direct des locataires sociaux, ça veut dire être capable de faire les relances et d’aller jusqu’à l’expulsion si nécessaire. Ca veut dire aussi, dans le pire des cas, s’asseoir sur 1 ou 2 ans de loyers pour un logement tout en supportant des frais d’huissier et d’avocat (impayés + locataire insolvable + expulsion). Etes-vous prêt à cela ?

La CAF peut aussi avoir une autre raison de ne plus payer : locataire qui n’a pas transmis un justificatif, qui ne remplit plus les critères, ou qui est parti habiter ailleurs sans vous le dire : Locataire indélicat : la CAF me réclame un trop-perçu de loyer ?
C’est pour cela que, pour les prochains locataires que vous choisirez vous-même, il vous faut demander systématiquement une caution solidaire. Toutes les relances doivent alors être adressées en parallèle au locataire et à sa caution. Ca vous donne un bien meilleur moyen de pression et un bien meilleur espoir de recouvrer vos loyers au final.

Gérer un immeuble situé à 2h30 de voiture, lisez :
Gérer un immeuble de rapport à 300 km de distance : est-ce possible ?
Comment déléguer la gestion locative, sans passer par une agence ?

Encore un truc :
- LMNP seulement pour les logements ; le bail commercial est forcément imposé en revenus fonciers.
- qui dit meublé dit "liste de meubles obligatoires". Lisez les baux et l’état des lieux pour vérifier que les logements sont vraiment loués meublés. Si ce n’est pas le cas, cela fait peser un risque fiscal sur vous. Il faudra alors remédier à ces manques en fournissant les meubles obligatoires et en mettant en conformité les baux au fur et à mesure des renouvellements de locataires.
- qui dit meublé dit aussi que la SCI est exclue.

Dernière modification par Bernard2K (01/04/2017 10h21)

En ligne

 

#5 01/04/2017 11h36 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   109 

Bonjour,

Concernant le terrain constructible : je vais rester dans les grandes lignes, vous comprendrez qu’il faut un peu plus de précision pour bâtir un projet.

1- Quel est votre projet justement : seulement découper et revendre ou garder une partie ?

2- Que permet le document d’urbanisme (PLU PLUi) s’il existe (RNU autrement) ? Avez vous un CU opérationnel récent (vérifiez si une révision n’est pas en cours) ?

3- Imaginons qu’il soit constructible : comme indiqué par Bernard vous trouverez un cas de figure récent avec un balayage des possibilités et contraintes. En résumé pensez que vous pouvez d’abord diviser par géomètre puis revendre mais s’il y a des réseaux communs (accès par exemple) je vous conseille de rencontrer le service urbanisme pour voir la procédure la plus adaptée, personnellement dans le cas d’une revente à des tiers je vous conseille le permis d’aménager valant division pour dormir tranquille d’autant que vous bloquez la constructibilité sur plusieurs années.

En cas de revente à la découpe, vous risquez la requalification en marchand de bien, il est conseillé de rencontrer les services fiscaux pour éclaircir ce point au préalable. Présentez la chose sous l’angle d’une contrainte technique ou financière imprévue qui vous force à revendre alors que votre idée initiale n’était surtout pas de revendre (chômage, séparation, gros travaux imprévus etc).

Hors ligne

 

#6 01/04/2017 17h33 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   763 

Pour ce terrain : voir le prix pratiqué dans le coin. Interroger les AI ou un notaire ou un urbaniste. N’interrogez pas l’AI qui vend l’immeuble, il vous dira ce que vous voulez entendre.

Pour le vendre, encore faut-il avoir quelqu’un qui veuille construire ! Si la ville perd des habitants et est en déprise économique, bien peu vont être motivés à construire.

Dernière modification par Bernard2K (01/04/2017 17h33)

En ligne

 

#7 02/04/2017 10h18 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Merci pour ces réponses, qui enrichissent vraiment ma vision analytique de la situation.

Concernant le prix, même si l’affaire semble intéressante même au prix affiché, il est souhaitable de le négocier, car comme vous me l’avez fait remarqué, il faut toujours que le bien soit au moins autofinancé même en cas de gros pépins (expulsion de locataire, remboursement de la CAF, gros travaux imprévus).

Comme ce seras à distance avec des possibilités de déplacements assez limités, ces éléments seront forcément plus difficiles à gérer, et devront être compensés par une rentabilité plus importante et donc je vais tenter de négocier sur les points évoqués (travaux éventuels, locataires "difficiles", ville qui perd de ses habitants

Par contre, concernant l’historique de l’annonce, Castorus m’’indique que l’immeuble est mis en ligne depuis seulement 4 jours (le propriétaire m’as dit que j’étais son premier appel).
En revanche, il existe plusieurs immeubles dans cette ville dont les annonces sont là depuis un moment et propose des prix inférieurs (par exemple un immeuble de 260m2 pour moins cher!), mais ce sont des biens avec travaux et je ne suis pas sûr que ces biens bénéficient de la même situation géographique, ce qui est un point important dans une petite ville.

Concernant d’éventuels travaux, je n’ai par contre peu de connaissances à ce sujet me permettant d’estimer financièrement leur coût. Le mieux est donc que je me forme sur les différents thread du forum là dessus, plus visiter tout en posant beaucoup de questions sur l’historique des travaux à l’AI.

Comme l’idée serait d’éventuellement de rénover les parties communes si besoin, puis de rénover progressivement les appartements, afin d’être concurrentiels dans le secteur, l’idée serait de garder de la trésorerie pour faire face (>=10000€).

Concernant le cadastrage en 5 lots, si j’ai bien compris, les 5 lots doivent être déclarés auprès des impôt et auprès de ERDF (via 6 compteurs). En revanche et après avoir consulté des sujets du forums, si ce n’est pas déclaré à la mairie, est-ce ok si le bien est acheté en l’état et que je ne suis pas le responsable de la division (j’ai même entendu qu’il y avait prescription après 10 ans)? Ou la seule possibilité est t’elle de payer la "taxe parking?

Par rapport au défaut de paiement des locataires, je vais me renseigner sur l’historique des locataires pour savoir depuis quand ils sont en place et sur leurs régularité à payer. Evidemment , je pourrais "séléctionner" lors de nouveaux locataires, mais il n’est pas sûr de trouver une meilleure "qualité" de locataire sur du studio dans une si petite ville.

Concernant la gestion à distance, l’idéal serait de trouver parmi les 4 locataires en place  (qui ne travaillent pas forcément de manière régulière vu leur situation social) quelqu’un de confiance pouvant changer une ampoule, et éventuellement ouvrir la porte pour d’éventuelles visite contre rémunération. Cette personne pourrait être en plus mes yeux et mes oreilles sur place pour parer à tout problème dans l’immeuble. Ensuite, je me rendrait bien sûr sur place pour la signature d’éventuelles bails et gros travaux
Cela peux t’il être une bonne idée dans la réalité?

Concernant le terrain, je vais me renseigner plus précisément durant la visite sur les possibilités que vous m’avez évoqué. Comme le terrain est en centre ville et même si la ville perd quelques habitants, le terrain devrait quand même avoir une valeur marchande. Garder une partie ne m’intéresse à priori pas car je ne compte pas y effectuer une construction "ex nihilo".

Si je ne le revends pas à la découpe (ce qui semble être le plus simple), puis-je le revendre sans être taxé de "marchand de biens"? Dans ce cas, dois-je payer un impôt sur la plue value, même si cet élément n’as pas été acheté seul et qu’il ne constitue qu’une petite partie de l’achat (l’immeuble étant l’élément principal)?

Dans l’attente de vos expertises et de vos remarques smile

Hors ligne

 

#8 03/04/2017 10h50 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   127 

PereRiche a écrit :

Concernant la gestion à distance, l’idéal serait de trouver parmi les 4 locataires en place  (qui ne travaillent pas forcément de manière régulière vu leur situation social) quelqu’un de confiance pouvant changer une ampoule, et éventuellement ouvrir la porte pour d’éventuelles visite contre rémunération. Cette personne pourrait être en plus mes yeux et mes oreilles sur place pour parer à tout problème dans l’immeuble. Ensuite, je me rendrait bien sûr sur place pour la signature d’éventuelles bails et gros travaux
Cela peux t’il être une bonne idée dans la réalité?

Clairement, non.
Déjà, éviter le favoritisme entre locataire.
Ensuite, si en changeant une ampoule dans les communs, le locataire met les doigts sur les fils, vous allez droit vers des problèmes judiciaires.
Perso, je ne m’y tenterais pas.

Hors ligne

 

#9 03/04/2017 11h03 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   109 

Pour la revente à la découpe, je note que ma réponse ne vous convainc pas : pourquoi svp ?

Pour la taxation, vous devez avoir votre stratégie établie dés le départ et minimiser ou maximiser le coût du terrain à l’intérieur de l’achat avec votre notaire en arguant que vous payez cher le bien surtout à cause du terrain bien situé alors que les diag’ font ressortir de coûteux travaux liés à des politiques de l’Etat (j’ai noté dans mon cas que cela était bien perçus par les services fiscaux locaux) de lutte contre le saturnisme, désamiantage etc
Tout en restant crédible cf. prix des dernières ventes dans le secteur.

Dernière modification par Iqce (03/04/2017 11h04)

Hors ligne

 

#10 03/04/2017 12h44 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   763 

Concernant les travaux : ça ne sert à rien de demander l’historique des travaux à l’AI, il ne le sait pas et il vous racontera ce que vous voulez entendre.

Si vous avez le moindre doute sur ce point, il faut visiter avec une personne expérimentée, type entreprise générale de bâtiment, architecte ou maître d’oeuvre indépendant. Il faut même arriver jusqu’au devis pour avoir le chiffrage précis des travaux, avant d’acheter.

Par ailleurs, il me semble qu’on vous a déjà listé un paquet de points à vérifier lors de la visite et par la lecture de documents (diags, baux, EDL…). Si vous faites tout cela, vous en saurez déjà pas mal.

Autre source d’informations : si vous avez la chance de rencontrer les locataires, interrogez-les progressivement et avec tact sur l’état de l’immeuble, l’historique, etc. Ils vous en diront bien plus que l’AI et peut-être même que le propriétaire. L’AI essaiera de couper court à ces conversations, ne le laissez pas faire.

Vos très nombreuses questions montrent bien qu’il est difficile d’acheter un immeuble ancien quand on est débutant dans l’immobilier. C’est dit à longueur de forum ; vous le faites donc en connaissance de cause. Ne vous étonnez donc pas qu’il y ait énormément de sujets sur lesquels vous devez vous former et/ou obtenir des avis ou devis de personnes compétentes. Les foreumeurs ne pourront pas vous fournir toutes les réponses toutes cuites à vos nombreuses questions. Si vous vouliez un achat simple il fallait acheter un appartement sans travaux près de chez vous !

Notez aussi que immeuble mixte (avec local commercial) = pas de délai de rétractation de 10 jours après le compromis. Il ne vous restera donc que la clause d’obtention de prêt si vous vouliez vous désengager. Donc, réfléchissez bien AVANT de signer !

Dernière modification par Bernard2K (03/04/2017 12h50)

En ligne

 

#11 08/04/2017 10h11 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Merci beaucoup pour vos réponses qui m’aident énormément.
Je vous prie de m’excuser si mes questions peuvent paraître un peu naïves.
Bien sûr, je m’efforcerais de chercher d’abord s’il n’y a pas déjà une réponse sur le forum avant de poser une question, même si celui-ci est très vaste et qu’il est parfois difficile de trouver exactement la réponse à cette question.

J’ai bien conscience que la difficulté d’acheter un immeuble ancien est réelle vs un appartement sans travaux (d’où mes nombreuses interrogations), mais il me semble que cela soit justement assez formateur.
Ici, du fait du coût relativement faible de l’acquisition (85000€ avant négociation) et d’une rentabilité haute déjà assuré par les loyers qui rentrent (1050€ assurés et potentiellement 1450€ avec la cellule commerciale), le risque semble relativement faible de complétement me planter.
Sur ce forums et sur de nombreux podcasts (où bien sûr, les succès sont plus relayés que les échecs), de nombreux profils ont commencé leur investissements immobilier par un immeuble, avec parfois des problèmes, mais aussi des succès.

De plus, j’étudie la possibilité de l’achat d’un immeuble ancien situé à 2h30 de route car pour le prix de cette immeuble, je ne pourrais accéder qu’à une chambre de bonne loué 400€/mois dans ma ville d’habitation (Paris), même si cela ne veux pas dire que je vais signer les yeux fermés, attiré seulement par une haute rentabilité.

Avec vos conseils en tête, ma checklist prête et mes questions, je suis donc aller visiter Mercredi dernier l’immeuble en question.

"gunday" a écrit :

PereRiche a écrit :

    Concernant la gestion à distance, l’idéal serait de trouver parmi les 4 locataires en place  (qui ne travaillent pas forcément de manière régulière vu leur situation social) quelqu’un de confiance pouvant changer une ampoule, et éventuellement ouvrir la porte pour d’éventuelles visite contre rémunération. Cette personne pourrait être en plus mes yeux et mes oreilles sur place pour parer à tout problème dans l’immeuble. Ensuite, je me rendrait bien sûr sur place pour la signature d’éventuelles bails et gros travaux
    Cela peux t’il être une bonne idée dans la réalité?

Clairement, non.
Déjà, éviter le favoritisme entre locataire.
Ensuite, si en changeant une ampoule dans les communs, le locataire met les doigts sur les fils, vous allez droit vers des problèmes judiciaires.
Perso, je ne m’y tenterais pas.

Concernant ce sujet, il y a apparemment un locataire, qui, en échange de la non augmentation de son loyer depuis 10 ans, servirait en quelque sorte de "concierge" dans l’immeuble. Apparemment, il ferait un peu de ménage dans les parties communes et quelques menus travaux. Il vas falloir étudier la possibilité de pérenniser un tel système, mais également trouver un artisan dans la région pour de plus gros travaux.

Par contre, je n’ai pas pu rencontrer les locataires lors de la visite. 3 des locataires travaillaient, la surface commerciale est inoccupé depuis Décembre et le 4 ème appartement vient juste d’être reloué.

Concernant l’état du bien, disons que c’est "correcte". C’est loué dans l’état, mais un rafraichissement serait quand même souhaitable même s’il n’est pas obligatoire.
Dans les parties communes, sont à refaire:
-La peinture des murs, occupés soit par un vieux papier peint se décollant, soit peinture blanche mais avec parfois des trous à reboucher.
-Une salle de bain commune aux 3 studios où il faut refaire isolation (laine de verre), peintures et double vitrage.
-Une rambarde à placer dans l’escalier.
-La porte de la cave est à remplacer, la serrure étant cassée. La cave constitue un argument de stockage pour la surface commerciale.
Concernant les studios:
-Une fenêtre est éventuellement à changer en double vitrage.
-Le mobilier est vraiment bas de gamme. Le propriétaire as fait le choix de mettre des canapés clic clac à la place de lits. Les plaques de cuissons sont vraiment basiques aussi et non intégrées au mobilier.
-La porte entre le F2 et le jardin a la serrure cassé. A changer donc.
-Les salles de bain du F2 et des studios n’ont pas de meubles et pas de miroirs, mais sont "fonctionnelles".
Bref, tout se loue en l’état vu les prix bas et la demande même s’il serait fortement souhaitable d’améliorer tout ça.
Concernant le jardin:
-Il faut faire intervenir un jardinier afin de débroussailler, car celui-ci a un peu été laissé "à l’abandon".
-Le jardin as été squatté, car il y a un trou dans le mur de la propriété, que le propriétaire
as voulu "sécurisé" avec un morceau de tôle. En gros il faut relier les murs sur 2 mètres de larges * 2,50 mètre de haut environ.
-Le mur extèrieur donnant sur le F2 a été tagué et doit être repeint.
-La parcelle de 500 m2 habitable as été également squattée, doit être complètement débroussaillée et un gros arbre doit être enlevé. Par contre, bonne nouvelle, un étudiant dans une école horticole vient de prendre un des studios smile

Concernant les combles, la bonne surprise du jour est que tout a l’air bien solide, genre poutres en chaine massif, certes vieilles mais qui ont l’air costaud et en bon état.
L’ensemble doit faire à peu près 50-60 m2 avec 4 mètres sous plafond, et peux donc théoriquement être aménégé en 2 studios et en créant une salle de bain et un toilette commun.
Selon l’AI, refaire la création des 2 studios coûterais 12000€ en faisant faire le gros oeuvre par des artisans locaux en non déclaré.
Un chiffre qui me semble plutôt sous-estimé (si on inclus en plus la création d’un compteur EDF), mais le projet peux sembler très intéressant si on considère que ces studios avec mezzanines viendrait rajouter 600€ au rapport locatif déjà bon (1500€ mois de rentrée locative avec la cellule commerciale loué donc au total 2100€ avec les studios)

Voilà pour les travaux.

Concernant les charges, des petites surprises sont venus se rajouter.

Tout les lots sont loués chauffage compris, avec une chaudière au fioul qui date de 3 ans, et qui consommerait dans les 600€ de fioul par an.

Si le F2 et la surface commerciale ont leur propres compteurs, les 3 studios ont en revanche un seul compteur, l’électricité est donc "comprise" pour ces 3 studios, à hauteur de 100€/mois selon l’AI

De plus, afin d’obtenir le statut de LMNP, une taxe professionnelle forfaitaire de 180€/an viendrait s’ajouter quel que soit le nombre d’appartement.

"Iqce" a écrit :

Pour la revente à la découpe, je note que ma réponse ne vous convainc pas : pourquoi svp ?

Pour la taxation, vous devez avoir votre stratégie établie dés le départ et minimiser ou maximiser le coût du terrain à l’intérieur de l’achat avec votre notaire en arguant que vous payez cher le bien surtout à cause du terrain bien situé alors que les diag’ font ressortir de coûteux travaux liés à des politiques de l’Etat (j’ai noté dans mon cas que cela était bien perçus par les services fiscaux locaux) de lutte contre le saturnisme, désamiantage etc
Tout en restant crédible cf. prix des dernières ventes dans le secteur.

Désolé d’avoir ignoré les points précis que vous m’avez évoqués, je ne m’était pas assez renseigné au préalable pour y répondre.
Concernant la taxation, je ne suis pas sûr de comprendre, pouvez-vous préciser votre propos où m’indiquer un article là dessus? Parlez vous de la taxation sur une éventuelle plus-value?
Comme construire, du fait de ma faible expèrience en travaux et de mon doute sur le ROI d’une telle opération, ne me convainc pas, il reste 2 options:
1. Revendre en une fois: la solution la plus simple. Selon l’AI, un terrain comme cela se vends 30€ le m2, ce qui est plutôt corroboré avec mes recherches sur le secteur.
2.Revendre la totalité à la découpe.
Si j’ai bien compris, quelle que soit l’option, même si l’AI me dit que le terrain est constructible, il faut que je m’assure des documents qui en atteste.
Concernant ce terrain, celui-ci n’est en fait pas encore divisé, il faudra donc une intervention d’un géomètre pour la division (facturé 1-2k selon ce que j’ai vu), mais la mairie aurais déjà donné son accord de principe pour une maison plein pied.

"Bernard2K" a écrit :

Si vous avez le moindre doute sur ce point, il faut visiter avec une personne expérimentée, type entreprise générale de bâtiment, architecte ou maître d’oeuvre indépendant. Il faut même arriver jusqu’au devis pour avoir le chiffrage précis des travaux, avant d’acheter.

Par ailleurs, il me semble qu’on vous a déjà listé un paquet de points à vérifier lors de la visite et par la lecture de documents (diags, baux, EDL…). Si vous faites tout cela, vous en saurez déjà pas mal.

En tout état de cause, je pense refaire une contre visite avec un pro que j’aurais choisit afin de faire estimer le total des travaux que j’aimerais faire mais également qui lui semble nécessaire.

Concernant tout les documents, j’ai demandé à l’AI de m’envoyer tout le nécessaire asap (baux, edl, quittances, cadastres, taxe foncière, constructibilité du terrain, PLU, CU, facture d’electicité et de fioul)  afin de mieux analyser la situation.

En vue de ces nouvelles informations, je serais heureux d’avoir quelques éclairages ou remarques sur ce cas.

Merci d’avance,

Pereriche

Hors ligne

 

#12 08/04/2017 13h27 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   109 

Si vous revendez le terrain : vous serez taxé sur la plu value suivant le prix que vous l’aurez déclaré à l’achat.
Votre stratégie doit donc être définie dés le départ et validée avec le notaire en maximisant le prix du terrain, pour revendre à zéro par exemple ce qui accréditera peut être / sans doute le fait que vous n’êtes pas à requalifier en marchand de bien : voir avec les impôts comme évoqué sauf erreur.

Hors ligne

 

#13 08/04/2017 15h25 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   

Merci Iqce, je vais me renseigner là dessus auprès de mon notaire.

Je viens d’avoir un appel de L’AI qui as fait visité le bien ce matin à un investisseur qui est apparemment prêt à faire une offre à 84000€ dans la journée.

L’AI m’as dit qu’il était prêt à étudier mon offre si j’en faisais une également, comme j’ai été le premier à visiter et que je m’était montré intéressé.

L’AI m’as eut l’air très pro et sincère depuis le début, mais est t’il possible que cela soit un bluff?
A ma place et avec tout les éléments que je vous ai présenté (rendement énorme, beau potentiel mais quelque travaux), l’affaire vous semble elle intéressante?

Au plaisir de vous lire.

PereRiche

Hors ligne

 

#14 09/04/2017 18h37 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   

le seul moyen de savoir si c’est du bluff… est d’attendre !

Si l’affaire de fait sans vous, vous aurez un prix de référence (et c’était une bonne affaire).

Si c’est toujours à vendre parce que c’était du bluff, vous avez une base de négociation et pouvez proposer moins que 84.000 smile

Reste à voir si vous êtes prêt à "payer pour voir"…

Dernière modification par limp13 (09/04/2017 18h38)

Hors ligne

 

#15 11/04/2017 12h06 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   

A ce stade c’est un peu une partie de poker.

Laisser passer l’affaire pour savoir si le mec bluffe et avoir un prix de référence est un peu dommage, mais d’un autre côté, c’est toujours rageant d’apprendre qu’on aurait pu avoir l’affaire à 5000€ de moins smile

Le propriétaire m’as fait savoir que la proposition de l’autre acheteur était assorti d’un accord de principe de la banque.

Comme l’immeuble est une bonne affaire même au prix indiqué, j’ai donc fait faire un accord de principe de ma banque et préparé une offre j’ai envoyé au vendeur, assorti d’un mail pour lui indiquer que mon offre était limitée dans le temps à Mercredi prochain et dés lors qu’il l’accepterais, nous pourrions prendre rdv avec nos notaires pour le compromis.

Wait and see…

Hors ligne

 

#16 11/04/2017 18h46 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   

Quel intérêt de limiter l’offre dans le temps ?


Parrainages : DeGiro, Bourse Direct, Fortuneo, Boursorama, Yomoni, Marie Quantier,  Grisbee, Linxo,  N26, Revolut ; Sites web : Villa Mila Wines

Hors ligne

 

#17 11/04/2017 19h00 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   

Eviter que le vendeur revienne vers vous dans 6 mois en vous rappelant votre engagement :-)

Hors ligne

 

#18 12/04/2017 07h17 → PereRiche [75] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   763 

Et le forcer à prendre une décision rapide… Sinon il peut attendre des semaines pour voir s’il ne recevrait pas une offre plus haute.

En ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech