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#1 27/03/2017 12h25 → Lelion49 : étude de cas immobilier (colocation en meublé pour étudiant) (colocation, immobilier, meublé)

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Réputation :   -2 

Bonjour à tous, après moult recherche d’immeuble et de calcul en tout genre, ça y ait, j’ai trouvé!

Ci dessous le fil de ma discussion qui ma permit de trouver ce que tout le monde me conseillait.

https://www.devenir-rentier.fr/t11563

J’ai donc fait l’acquisition d’un immeuble de 3 niveaux de 110 m2.
J’ai donc en court de travaux pour faire :

1er niveau : un T3 de deux chambre et un studio
2eme niveau : un T6 de 4 chambres individuelles (douche + lavabo dans chaque chambres) + lingerie
3 eme niveau : un T5 de 4 chambres individuelles (douche + lavabo dans chaque chambres) + terrasse extérieur (ce qui explique la différence entre T5 et T6).

Les logements seront finit pour fin juin 2017.

Je suis donc parti sur la location meublé (étudiant ou pas).

Le souci (d’où mon post), le bien à été acquit par la SCI à l’IR (femme et moi).
141 000 € (achat + frais notaire) 200 000 € travaux.

Je souhaite rester à l’IR au vu du montant important de travaux à déduire ( TMI 30%)

Comment faire du meublé en SCI à l’IR (sachant que ce sera bien évidement plus de 10 % du revenu locatif).
La SCI peut ’elle louer le bien à un gérant ( moi), je le sous louerait en meublé LMNP. C’est possible?

J’attend votre retour.

Cordialement.

Sylvain

Mots-clés : colocation, immobilier, meublé

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#2 27/03/2017 12h42 → Lelion49 : étude de cas immobilier (colocation en meublé pour étudiant) (colocation, immobilier, meublé)

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Réputation :   643 

Bonjour,

il y a une première solution très simple : que la SCI fasse des baux de location nue aux différents locataires. C’est facile, il suffit de ne pas fournir au moins l’un des éléments obligatoires en meublé (par exemple la couette), et vous pouvez en toute bonne foi dire que vous avez fait des baux de location nue parce que vous ne remplissiez pas tous les critères de la location meublée. Par contre c’est contraignant dans la relation bailleur-locataire (bail de 6 ans, délai de préavis long, etc.).

Après, pour la solution "la SCI loue à un gérant qui loue meublé aux locataires" :

Ce qu’il y a de sûr c’est que vous ne pourrez pas profiter 2 fois d’un avantage fiscal sur les mêmes travaux. Si c’est la SCI qui a payé les travaux, c’est elle qui peut profiter de la déduction des travaux en charge sur ses revenus fonciers. Le "gérant" qui loue le bien à la SCI a comme seule charge le loyer qu’il paie à la SCI, il ne peut donc pas amortir le prix d’achat ni les travaux. Si c’est le gérant qui paie les meubles, il peut amortir ces meubles mais c’est tout. Dans ces conditions, le gérant va avoir un BIC très élevé et l’intérêt du montage s’évapore !

Quant à savoir si le gérant peut être vous en tant que particulier, je ne sais pas, mais ça paraît louche. J’aurais tendance à vous dire qu’il faut plutôt que ça soit une entreprise que vous créeriez à cet usage. Ce qui rajoute des obligations et des frais. Mais de toute façon cette entreprise aura un IS élevé vu qu’elle n’amortira pas les travaux.

Notez aussi que le passage de la SCI à l’IS peut poser des problèmes, et notamment le fait que la SCI soit imposable sur la plus-value latente (valeur de l’immeuble après travaux - prix d’achat) (soit au moins 200 k€ de plus-value). Je ne connais pas toutes les conséquences exactes donc je n’en dirais pas plus.

Vous auriez dû étudier toutes ces questions, avec l’aide d’un expert-comptable et/ou d’un fiscaliste si nécessaire, depuis longtemps ! Pour l’achat d’un logement ou un immeuble, lorsqu’on envisage l’achat sous forme de SCI, l’idéal est de signer le compromis en nom propre, avec clause de substitution. Vu qu’il s’écoule généralement un délai important entre le compromis et l’acte authentique, ça vous aurait laissé le temps de faire cette étude comparative approfondie.
Maintenant vous arrivez sur le forum, plusieurs mois après votre achat, avec la question "SCI IR et meublé, c’est possible ?" alors que c’est rabâché à longueur de forum (et ailleurs sur internet aussi) que SCI IR et meublé ne sont pas compatibles.

Mon conseil c’est de trouver un bon expert-comptable, qui connaisse bien l’immobilier et les SCI, et de courir chez lui pour bien étudier les différentes solutions et leurs conséquences fiscales. Le risque fiscal est considérable vu l’ampleur des montants donc étudiez bien le problème ! Mieux vaut quelques milliers d’euros d’honoraires maintenant que quelques dizaines de milliers d’euros d’imposition et/ou de redressement dans quelques années !

Dernière modification par Bernard2K (27/03/2017 13h24)

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