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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 26/03/2017 15h50 → Investissement immobilier à rénover en étant artisan : comment s'auto-facturer ? (artisan, investissement, rénovation)

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Bonjour,

Nous sommes 2 artisans (plombiers chauffagistes) et nous avons comme projet (étude de faisabilité et collecte de renseignements pour l’instant), d’investir en immobilier sur des biens avec grosses rénovations nécessaires (granges, maisons délabrés, etc).
Le but étant évidemment d’acheter trés peu cher afin de mettre à profit nos compétences professionnelles de manière à dégager une forte rentabilité.
Seulement ce projet souléve beaucoup de questions.
Selon vous est-il préférable de louer ou de revendre à la fin de la rénovation ? Sachant que nous vivons au bord de la mer (juste en face de l’île d’oleron). Le locatif saisonnier est donc une éventualité également.
Pouvons nous facturer les travaux à notre société ? (Nous allons certainement nous associer en SARL). Le but étant de dégager un revenu régulier le temps de rentrer les premiers bénéfices.
Bref selon vous et votre expérience ce type de projet est-il bon et quels sont les pièges à éviter ?
Merci d’avance pour votre aide

Mots-clés : artisan, investissement, rénovation

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#2 26/03/2017 16h02 → Investissement immobilier à rénover en étant artisan : comment s'auto-facturer ? (artisan, investissement, rénovation)

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Réputation :   337 

Je ne réponds pas à votre question mais c’est certainement un bon projet. Il faut sûrement regarder du côté de marchand de biens ce que vous serez immanquablement en société ou en individuel.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#3 26/03/2017 16h17 → Investissement immobilier à rénover en étant artisan : comment s'auto-facturer ? (artisan, investissement, rénovation)

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Réputation :   13 

Bonjour,

Je ne connais pas le marché immobilier dans votre coin de France. Toutefois le fisc risque de vous refuser la déductibilité des travaux si le bien rénové n’était pas une habitation. Attention donc à la rénovation de granges et autres locaux pour les transformer en biens locatifs.

Bon courage dans vos beaux projets.

Au plaisir de suivre sur le forum vos avancées


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#4 26/03/2017 17h26 → Investissement immobilier à rénover en étant artisan : comment s'auto-facturer ? (artisan, investissement, rénovation)

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Réputation :   31 

Si vous rénovez des biens dans le but de faire des plus values, ce ne sera pas légal et vous serez rapidement requalifie en marchands de bien par l’administration.

En général, les artisans renovent les biens peu cher dans le but de les louer.

Si vous êtes plombier, nul doute que vous pourrez réaliser les prestations de plomberie à bon prix. Par contre, se refacturer des prestations me semble tordu, fiscalement pas intéressant et probablement illégal.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#5 26/03/2017 20h41 → Investissement immobilier à rénover en étant artisan : comment s'auto-facturer ? (artisan, investissement, rénovation)

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Attention, vous envisagez 3 activités très différentes :
- acheter, éventuellement retaper, revendre. C’est une activité de marchand de biens. Activité commerciale par nature : créer une entreprise à cet effet, immatriculée au RCS. Voir la CCI de votre département pour plus d’infos.
- acheter, éventuellement retaper, louer nu. C’est une activité civile (non commerciale) imposée en revenus fonciers, directement sur votre feuille d’impôt. Pour faire cela à deux, vous pourriez éventuellement créer une SCI. Ou bien acheter chacun un bien en nom propre, à tour de rôle.
- acheter, éventuellement retaper, louer meublé (à l’année ou en saisonnier). C’est une activité imposée en activité commerciale (IS ou BIC).

Attention, la SCI est bien adaptée à la location nue mais pas du tout pour acheter-revendre et assez mal adaptée pour louer meublé.

Ensuite, attention aussi au problème suivant :
En revenus fonciers, les travaux sont déductibles en charges seulement s’il s’agit de travaux d’entretien, réparation, ou amélioration (ce dernier, seulement pour les logements). Cela exclut :
- tous les travaux où l’on touche au gros oeuvre (nouvelles ouvertures, déplacer un escalier, etc).
- tous les travaux où l’on transforme en logement un bien qui n’était pas un logement (grange, garage, bureaux, etc.)
Si des travaux sont non éligibles pour ces raisons, ils peuvent "contaminer" le reste du projet qui devient non déductible (notion de travaux indissociables).

A l’inverse, en location meublée imposée au réel (LMNP ou entreprise créée à cette effet), toutes les factures concourant à construire ou réhabiliter le bien loué vont pouvoir être déduites ou amorties, réduisant fortement l’imposition de l’activité de location.

Pour ce qui est de se facturer à soi-même :
si vous êtes artisan en nom propre, l’entreprise et vous-même M. Ricked êtes une seule et même personne, d’un point de vue juridique. Je ne pense pas qu’on se facturer à soi-même dans ce cas. Ca serait à vérifier quand même.

En revanche, s’il y a une ou deux société(s), c’est possible :
- la SARL les joyeux plombiers facture à la SCI les joyeux bailleurs.
- la SARL les joyeux plombiers facture à M. Ricked, associé de cette même SARL.

Dans ces cas, il convient de facturer au prix normal du marché : les impôts ont la puce à l’oreille si un gérant d’entreprise se facture à des prix trop bas et notamment à perte (c’est de l’abus de biens sociaux).

La première des choses à faire est donc de bien définir ce que vous voulez faire : achat-revente, location nue ou location meublée. Vous pouvez faire ces diverses activités mais pas avec la même structure. Par exemple, vous pouvez faire :
- de la location nue en SCI, et de la location meublée en nom propre (en profitant du statut LMNP imposé au réel qui est très avantageux).
- de la location nue en nom propre (revenus fonciers) et meublée (LMNP au réel) en nom propre également. Mais vous ne pouvez pas faire plusieurs achats-revente en nom propre, sinon vous risquez la requalification en marchands de biens : pour cette activité il est indispensable d’être déclaré en activité commerciale.

A propos du marchand de biens : il faut faire plusieurs opérations pour risquer d’être qualifié de marchand de biens. Le pluriel commence à deux, même si les cas de redressements portent plutôt sur des opérations plus nombreuses.

Attention aussi à l’accès au crédit : si vous achetez pour louer (en nom propre ou en SCI), vous êtes un particulier pour la banque. Si vous vous immatriculez comme marchand de biens, plusieurs témoignages sur ce forum expliquent que l’accès au crédit devient très difficile (la banque prête à une entreprise et non plus à un particulier, donc elle demande beaucoup plus de garanties, les taux sont plus élevés, etc.).
Cela dit, même en tant que particulier, l’accès au crédit risque d’être difficile : en effet vous annoncez vouloir vous mettre à votre compte à deux dans une SARL. Les banques prêtent volontiers aux personnes salariées en CDI. Pour un chef d’entreprise non-salarié, c’est plus difficile. L’un des critères semble être : 3 ans de bons bilans de l’entreprise. Vous risquez donc d’être peu solvable aux yeux des banques pour les 3 années à venir.

Dernière modification par Bernard2K (27/03/2017 06h58)

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