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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 25/03/2017 22h19

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Bonjour,
Débutant et cherchant a investir en tres long terme et en direct (TMI 0%) dans de bonnes SCPI de rendement (bon rendement, pérennes..),et apres avoir retenu des SCPI internationales et de santé, je lorgne, pour diversifier, du coté des SCPI regionales qui me semblent avoir en moyenne un rendement legerement supérieur aux traditionnelles sociétés de bureaux/commerce parisiennes.
Comment expliquer ces rendements, je suppose qu’étant donné que les rendements en locatif particulier sont inferieurs a paris qu’en province, il en va de meme pour les commerces ou bureaux.
Mon critére est d’éviter les sociétés avec + de 50% de bureaux et en particulier celles majoritairement situées a Paris ou RP (choix personnel).
J’ai retenu 3 SCPI pour lesquelles je serai heureux d’avoir vos avis, ou si d’autres SCPI régionales vont paraissent + intéressantes (je suis également attentif sur Immauvergne, Cristal rente, Rhone alpes méditerranée..)
Merci.

Immo Placement rendement5.5%
regionale90% bureaux75%
Report à nouveau
26,45% (31/12/2015)
Provision gros travaux
28,49% (31/12/2015)
Frais de gestion
8,00%TTC
Frais de souscription
8,00%TTC
Cap176M

VENDOME REGIONS rendement 6,13%
100%province, bureaux65%/commerces%35
Cap23M
Report à nouveau
4,03% (31/12/2015)
Provision gros travaux
3,09% (31/12/2015)
Frais de gestion
12,00%TTC
Frais de souscription
12,00%TTC

EPARGNE PIERRE rendement 6,03%
Bureaux 55%/commerces45%
Province 87%
Souscription12% gestion12%
Capitalisation
38,46 M€
Report à nouveau
8,67% (31/12/2015)
Provision gros travaux
5,30% (31/12/2015)

Dernière modification par colia (26/03/2017 03h05)

Mots-clés : regionales, rendement, scpi (société civile de placement immobilier)


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#2 26/03/2017 03h05

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Vous écrivez " Mon critére est d’éviter les sociétés avec + de 50% de bureaux " et vous nous présentez 3 SCPI qui ont plus du 50% de bureaux et même jusqu’à 75% ?

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#3 26/03/2017 07h02

Membre
Réputation :   76  

Oui mauvaise rédaction pardon, j’ai écrit cela pour situer mes intentions générales, je souhaite éviter a la fois fort taux de bureaux couplé a Paris ou RP…ce sont surtout les 2 conditions ensembles que je veux éviter. 

C’est pour cela que ce n’est pas prioritaire dans mon choix des 3 SCPI, car elles me semblent intéressantes malgrés ca… si il y a des suggestions de stratégie ou de SCPI régionales de qualité, le % bureaux est secondaire.


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[+1]    #4 26/03/2017 14h11

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D’accord pour éviter les bureaux à Paris, surtout QCA !
C’est l’immobilier le plus cher donc le moins rentable.

En revanche, la diversification bureaux + commerce (+ autres) paraît souhaitable.

Vous pourriez aller plus loin dans le raisonnement :
plus loin que Paris il y a la province,
et plus loin que la province il y a les autres pays de la zone Euro
(et plus loin encore il y a un risque de change).
Donc la vraie diversification géographique est avec les SCPI ayant des immeubles à l’étranger.

Immo Placement  : vraie SCPI régionale (Est, Dijon), analyser pourquoi la valeur de la part a baissé (830 € vs 902 en 2011), comme le dividende.

VENDOME REGIONS : très récente (2015), chiffres peu significatifs, étudier en détail les rapports.

EPARGNE PIERRE : n’est pas une SCPI régionale

Primalliance a écrit :

Sur le plan géographique, la SCPI se concentrera sur l’Île de France et les régions, sans écarter Paris, sous réserve d’opportunités adaptée son objectif de distribution.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (26/03/2017 14h11)


Dif tor heh smusma

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#5 26/03/2017 18h27

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ArnvaldIngofson a écrit :

D’accord pour éviter les bureaux à Paris, surtout QCA !

Je ne partage pas votre point de vue. C’est ici que l’on a les meilleures revalorisations et en cas de crise, c’est ce qui résistera le mieux. Le tout est d’équilibrer son portefeuille en n’ayant pas que cela, que ce soit régions ou QCA.

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#6 26/03/2017 18h45

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ArnvaldIngofson vous me suggerez l’international mais je cite dans mon message initial avoir deja mis de coté 2 scpi santé et international (pierval et corum).
Je cherche donc maintenant une ou 2 bonne SCPI regionale (ou faiblement exposées a la capitale).

D’ailleurs je suis en train de me demander si corum (ou novapierre allemagne) serait au final une société interessante pour moi, étant en TMI 0%, je n’ai pas d’intéret fiscal et je me demande meme si je risque pas d’avoir une double imposition (impot du pays etranger+csg en france).
De plus, je compte passer au micro foncier dans 2 a 3 ans, et ca risque de se compliquer en cas de detention de SCPI internationale, puisque j’aurai payé un impot forfaitaire hors france et que celui-ci sera taxé (csg) une fois de + en micro-foncier, si je comprends bien ?

Dernière modification par colia (26/03/2017 18h52)


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#7 26/03/2017 20h05

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OK, CORUM est sans doute un bon choix, PIERVAL SANTE je ne connais pas et donc je ne fais pas de commentaire.
Mais effectivement, si vous n’êtes pas imposable en France, vous n’avez pas intérêt à avoir des revenus à l’étranger imposés localement forfaitairement à la source.
En revanche, vous ne payez pas toujours de CSG.

Pourquoi vouloir passer au micro-foncier à terme ?
D’abord, si vous n’avez que des revenus de SCPI, ce n’est pas possible. Vous devez avoir aussi un bien en direct en location nue.
Ce n’est pas toujours intéressant pour les SCPI : vous déclarez non pas le revenu net mais les loyers bruts, à voir si l’abattement l’emporte sur l’augmentation du montant.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (26/03/2017 20h05)


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#8 26/03/2017 20h20

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colia a écrit :

ArnvaldIngofson vous me suggerez l’international mais je cite dans mon message initial avoir deja mis de coté 2 scpi santé et international (pierval et corum).
Je cherche donc maintenant une ou 2 bonne SCPI regionale (ou faiblement exposées a la capitale).

Cristal Rente, peut-être, qui rentre dans vos désirs et besoins.


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#9 26/03/2017 20h31

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Bonsoir,

Je ne comprends pas bien votre choix. Vous souhaitez diversifier mais êtes absent du bureau Paris QCA, et des commerces de centre-ville. Pourquoi?

En ce qui concerne les SCPI régionales, j’aime bien Foncière Rémusat. Le cabinet voisin est une maison sérieuse (attention, il vient d’être racheté par foncière Atland, je ne sais donc pas si la même politique va être poursuivie. Ce qui est en revanche bon signe à mon avis est que LaForêt, le PDG de Voisin, est actionnaire Atland. Cela tend à prouver sa confiance en l’acheteur). Le taux d’occupation est en baisse en raison de la vacance d’un important actif à Portet sur Garonne (5190m²) anciennement loué à Latécoère. J’en ai pris pour diversifier mon portefeuille SCPI mais les foncières régionales ne constituaient pas mon 1er choix.

Bon courage dans vos recherches.

Au plaisir de vous lire.


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#10 26/03/2017 22h27

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Merci pour vos reponses.

ArnvaldIngofson a écrit :

a/ OK, CORUM est sans doute un bon choix, PIERVAL SANTE je ne connais pas et donc je ne fais pas de commentaire.
Mais effectivement, si vous n’êtes pas imposable en France, vous n’avez pas intérêt à avoir des revenus à l’étranger imposés localement forfaitairement à la source.
En revanche, vous ne payez pas toujours de CSG.

b/ Pourquoi vouloir passer au micro-foncier à terme ?
D’abord, si vous n’avez que des revenus de SCPI, ce n’est pas possible. Vous devez avoir aussi un bien en direct en location nue.
Ce n’est pas toujours intéressant pour les SCPI : vous déclarez non pas le revenu net mais les loyers bruts, à voir si l’abattement l’emporte sur l’augmentation du montant.

a/Apres, ca ne me nuit pas non plus, mais j’ai peur que les calculs soient compliqués pour le Micro-foncier, ou meme que, s’agissant de revenus percus a l’etranger, ce régime ne soit pas applicable au moins sur la fraction percue a l’etranger (ce qui ne me derange pas si je suis sur que la CSG ne sera pas percue par les impots francais,  mais est-ce certain ?)

b/Je souhaite le Micro-foncier pour faire baisser la csg, j’aurai 30% de CSG a payer en moins.
Pour les impots ca ne change rien, je resterai en TMI 0%.
Je sais qu’il faut detenir un bien immobilier en direct, c’est prevu, dans 2/3 ans j’acheterai un studio pour pouvoir béneficer du micro-foncier sur l’ensemble des revenus scpi+studio.
Sinon, je ne comprends pas bien pour l’augmentation du montant, a quelle augmentation de montant faites-vous allusion ?

Jeff33 a écrit :

Cristal Rente, peut-être, qui rentre dans vos désirs et besoins.

Merci, je l’avais deja évoquée et la garde sous le coude, mais je trouve le rendement un poil en dessous de ce que propose les 3 SCPI que j’ai cité, et la société n’exclue pas de futurs investissements sur Paris.
Meme si je ne l’exclue pas, je n’arrive pas a trouver d’arguments pour la privilegier.

AesculusHippocastanum a écrit :

Bonsoir,
Je ne comprends pas bien votre choix. Vous souhaitez diversifier mais êtes absent du bureau Paris QCA, et des commerces de centre-ville. Pourquoi?
En ce qui concerne les SCPI régionales, j’aime bien Foncière Rémusat.

Comme je l’ai évoqué, en moyenne les rendements semblent + faibles (de l’ordre de 0.5%) sur Paris qu’en region. Mais je peux me tromper, je suis peu aguérri en SCPI.
Interessante Remusat, les fondamentaux semblent bon et le rendement correct, apres c’est une "fixe" et pour souscrire je n’y connais pas grand chose au marché secondaire et j’aurai peur de placer un ordre dont le prix est mal positionné..Auriez-vous des conseils ou des infos sur la maniere de souscrire a cette société en particulier?

Dernière modification par colia (26/03/2017 22h56)


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#11 27/03/2017 10h03

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colia a écrit :

j’acheterai un studio pour pouvoir béneficer du micro-foncier sur l’ensemble des revenus scpi+studio.

Ce n’est pas si simple et comme le dit GBL dans cette discussion, c’est rarement intéressant. Il le détaille un peu plus dans ce message.

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#12 27/03/2017 10h42

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Voici les chiffres Pierval Santé issus de son rapport 2015 :
LOYERS/part = 58,24 €
RESULTAT/part = 49,46 €
DIVIDENDE/part = 51,75 €
LOYER -30%/ part (microfoncier) = 40,77 €

Le microfoncier est donc intéressant.

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#13 27/03/2017 11h07

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Ces calculs sont probablement erronés,  car Pierval Santé à une partie significative de son patrimoine à l’étranger (Allemagne surtout), et cette partie est imposée (à l’étranger) selon les règles fiscales du pays concerné  (avec impact sur l’imposition en France selon la convention fiscale entre les pays concernés ). Donc le calcul est beaucoup plus compliqué. …


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 27/03/2017 11h52

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Oui, vous faites bien de le rappeler.
Le dernier bulletin trimestriel indique en effet 56% des actifs en France et 44% en Allemagne.
Le microfoncier permettrait donc un bénéfice conséquent pour plus de la moitié
Ensuite il serait intéressant de connaître en détail le mécanisme de la convention fiscale franco-allemande et son impact sur le régime micro ; mais il serait étonnant qu’il y ait de quoi neutraliser toute la partie franco-française wink

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#15 27/03/2017 11h58

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JeanGoisse a écrit :

Le microfoncier est donc intéressant.

On vous explique l’inverse mais vous semblez vous contenter d’approximations et idées reçues.

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#16 27/03/2017 12h04

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Prenez les mêmes chiffres que ceux de Pierval avec un patrimoine 100% national et le microfoncier représente une belle économie. Ce n’est pas une approximation ou idée reçue. Maintenant avec 44% d’actifs en Allemagne, c’est à réévaluer mais je doute que cela efface l’avantage pris sur les 56%. J’attends votre démonstration wink

Dernière modification par JeanGoisse (27/03/2017 12h14)

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#17 27/03/2017 12h52

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C’est moi qui attend la votre, j’ai donné 2 liens dans lesquels GBL explique qu’il ne faut pas prendre le dividende distribué moins 30%. Ce n’est jamais simple l’imposition, acheter un studio rien que pour "bénéficier" du micro-foncier est certainement une erreur.

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#18 27/03/2017 13h28

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Dans mon message plus haut, que vous avez cité j’expliquais que le microfoncier fait théoriquement passer une assiette de 49,46€ / part (résultat par part) à 40,77€ / part (loyers de 58,24€ moins 30%).
Sauf que cette économie est à pondérer par un coef de 0,56 dans le cas Pierval (il y a une inconnue sur les 44% allemands). Le raisonnement demeure néanmoins valable pour des SCPI de bureaux parisiens que vous affectionnez je crois. Avec un bémol en regardant Immorente (message de GBL) le résultat (14,63€) est effectivement proche des loyers moins 30% (20,34€ x0,7 = 14,24€), après leurs charges sont plutôt dans la fourchette haute…
Pour Pierval j’entends que c’est compliqué mais puisque vous ridiculisez mon interprétation allez-y jusqu’au bout et expliquez-moi en quoi est-elle précisément erronée.

Dernière modification par JeanGoisse (27/03/2017 13h52)

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#19 27/03/2017 13h50

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On peut aussi regarder le rapport annuel de Pierval de 2014 :
Rapport annuel Pierval 2014.
Le patrimoine était entièrement en France. On y note les chiffres suivants :
Total des produits / part : 31.55 euros (dont 31.52 de recettes locatives brutes).
Résultat courant / part : 25.76 euros.
Distribution / part : 26 euros.

Avec un abattement de 30%, on arrive à 22.085 euros donc là aussi le micro-foncier semble plus intéressant.
Néanmoins, je crois qu’il est difficile d’extrapoler ces résultats à toutes les scpi et qu’une étude au cas pas cas s’impose.

@ colia
Foncière Rémusat est en ce moment en augmentation de capital et vous pouvez donc directement acheter sur le marché primaire (si vous vous décidez pour cette acquisition dans un futur proche).

Dernière modification par cat (27/03/2017 13h53)

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