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#1 24/03/2017 16h01 → Nolan20 [91] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble mixte) (immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

Je reprends une partie du modèle épinglé plus haut pour vous exposer mon cas

- TMI 30%,

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: oui
- Fiscales : non
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) :oui
- Temps disponible :oui

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble 2 F2 , 1 studio , un local commercial
- Année de construction: 1950
- Étage 1, 200m2
- Tout occupé
- Si appartement : pas de syndic

LOCALISATION DU BIEN

- Département 94 bien situé

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 221000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 2300

Je fais les travaux moi même

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 10,4%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 121000
- Type de crédit : amortissable,
- Taux du crédit avec assurance 1.01
- Durée du crédit 10 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION ?

Ma question est justement concernant le régime d’exploitation de ce nouvel immeuble (promesse déjà signée avec clause de substitution)

A savoir que j’ai déjà 2 autres biens dans une sci à l’ir
Un immeuble mixte aussi, rapportant 3350 / mois acheté 310 000 euros et payé
Un entrepôt rapportant 2300 / mois acheté 240000 restant 90k de credit

Je déclare aujourd’hui environ 55k de fonciers
Et donc a venir 25k de plus

l’immeuble est déjà loué avec des loyers sous cotés d’environ 25%

Des travaux de rafraîchissements sont a faire dans deux appartements entier, mais je fais tout seul et cela ne me revient jamais a bien cher

Le bien est clairement sous coté j’ai estimé qu’en faisant une copro aujourd’hui je revendrais en prenant la fourchette de prix la plus basse du secteur le tout pour 390k (sachant que j’achète des biens uniquement dans un secteur de 5km autour de chez moi que je connais parfaitement)

Je vais donc faire du locatif avec pour le moment, sachant que les loyers vont rapidement monter a 32k, mais je compte aussi revendre peut être d’ici une dizaine d’années

Ne serait il pas plus logique pour moi de prendre ce bien dans nouvelle sci a l’is ?

Dernière modification par nolan20 (24/03/2017 16h07)

Mots-clés : immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière)

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#2 24/03/2017 17h49 → Nolan20 [91] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble mixte) (immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Réputation :   697 

Bonjour,

la SCI IS pose deux problèmes :
- établir une comptabilité précise de type entreprise.
- être imposé à la plus-value des professionnels au moment de la revente du bien. Vous prévoyez déjà de faire une grosse plus-value à la revente ; si en plus elle est augmentée du montant qui a été amorti, votre plus-value va partir en impôts.
Cf ce fil (bien lire jusqu’au bout) : https://www.devenir-rentier.fr/t7685
De plus, on est taxé si on se verse les dividendes ; donc c’est plutôt une SCI pour garder les dividendes dedans afin qu’ils puissent ensuite financer d’autres achats.

En écartant la SCI IS, je ne vois que deux approches possibles :
1) SCI IR et payer vos impôts (c’est normal de payer des impôts quand on gagne de l’argent)
2) Acheter en nom propre et passer progressivement les appartements en meublé (au départ de chaque locataire) pour être LMNP au réel.

Le LMNP au réel permet de réunir le meilleur des deux mondes :
- une compta de type entreprise qui permet d’amortir le bien donc d’avoir un BIC imposable nul ou quasi nul pendant des années.
- la fiscalité des particuliers sur la plus-value.

En relisant votre présentation, je vois que vous vous étiez intéressé au LMNP au réel dès votre présentation (2013) mais que vous n’avez jamais donné suite. Dommage, c’est quand même un régime très intéressant.

Notez qu’il faut éviter de passer LMP, sinon on perd la fiscalité des particuliers sur la plus-value. Pour être LMP, il faut cumuler 3 conditions : > 23 k€ de recettes ; recettes > revenus d’activités et autres BIC et BNC du foyer fiscal (les revenus fonciers n’étant PAS intégrés pour cette comparaison) ; et inscription au RCS en qualité de loueur professionnel. Veillez donc à ne pas respecter au moins l’un de ces critères pour garder les avantages du LMNP au réel.
Notez aussi qu’en BIC, "recettes", c’est tout ce qu’on reçoit : loyer + charges locatives, et éventuellement subvention (toute rentrée d’argent liée à ce bien immobilier). Il faut donc raisonner en loyer CC alors qu’en foncier on a l’habitude de raisonner en loyer HC.

Par ailleurs, je m’étonne beaucoup de votre apport très important. En ce moment, les prêts immo, c’est de l’argent bon marché. De plus, vu que les intérêts et assurance de l’emprunt sont déductibles, vous économisez 30 % IR + 15,5 PS sur ces sommes ; c’est à dire que le coût de votre prêt est "subventionné" à presque la moitié par les économies d’impôts. Il peut donc être intéressant d’emprunter plus pour ce projet, et de placer plutôt votre argent sur d’autres supports générateurs de revenus, qui vous permettraient de vous diversifier (actions, assurance-vie…).

Si vous deviez revendre tout ou partie de l’immeuble, et peut-être d’autres biens compte tenu de votre patrimoine important, attention au risque de requalification de marchands de biens.
L’administration fiscale ou le juge examine plusieurs critères, notamment l’intention spéculative et le caractère "habituel" de l’activité. "Habituel" commence dès "plusieurs reventes", et "plusieurs" peut commencer à deux. Notamment, la revente à la découpe d’un seul immeuble peut être requalifiée (un seul achat mais plusieurs reventes).
Les Impôts se sont forgés une règle qui dit que lorsque c’est vendu après 15 ans au moins de détention, il n’y a pas d’intention spéculative (l’idée étant que la personne a gardé le bien suffisamment longtemps pour prouver qu’elle l’a acheté pour l’exploiter elle-même, et non pas acheté pour revendre).
Lorsqu’on vend plusieurs biens détenus depuis moins de 15 ans, on ne va pas être requalifié à tout coup, mais le risque existe. Et ce risque est le même, que le bien soit détenu en nom propre ou au travers d’une SCI.

Dernière modification par Bernard2K (24/03/2017 17h58)

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#3 12/04/2017 14h27 → Nolan20 [91] : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble mixte) (immeuble, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Merci pour cette réponse précise et précieuse!

Je n’avais pas répondu, mais ai continué mes calculs

Le problème de l’immeuble mixte c’est que je ne pourrai passer évidement que les appartements en meublés et non le local qui représente quand même 40% du loyer total, ce qui en découle q’une partie des amortissements, qu’une partie des frais de notaire, qu’une partie des frais d’agence etc etc…

La "comptabilité" du meublé va donc être plus complexe qu’a l’accoutumé

En prenant note de votre remarque sur les 15 ans pour revendre, j’ai donc fait des simulations avec tout les régimes, notamment grâce site rendement locatif

Donc, même avec plus valus de plus de 200000 euros c’est toujours le régime sci a l’is qui ressort en premier niveau rentabilité et van.

J’ai oublié aussi de signaler, concernant ce régime que je suis ancien gérant de SARL et que ma compagne est comptable , la compta sera une formalité

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