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Forums des investisseurs heureux

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#1 23/03/2017 00h44 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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Bonjour à toutes et à tous,

je m’apprête à signer un compromis pour une maison divisée en 4 appartements (T1 et 3 T2) présentée comme un immeuble de rapport par l’AI. Puisqu’il s’agit de mon premier achat immobilier, les avis des investisseurs expérimentés me sont indispensables pour ne pas me louper sur ce projet.

Ayant passé l’année 2016 à potasser les différentes sources, notamment ce forum qui est une vraie mine d’information et une source d’inspiration à la fois, j’ai décidé de passer à l’acte en début 2017 après avoir repéré et étudié la ville dans laquelle j’ai trouvé ce bien.

VOTRE PROFIL

- contrôleur de gestion en CDI, 32 ans, TMI 14%, marié, sans enfants, revenu fiscal de réf 44 k€ (mon épouse étant en reconversion professionnelle donc au chômage avec un contrat d’alternance en vue…)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: Master en audit comptable et financier
- Fiscales: bien documenté sur les statuts envisageables, notamment LMNP
- Artisanales : là c’est le néant total, je commence donc par un bien ne nécessitant pas de gros travaux
- Sociales: je m’en sors pas mal
- Temps disponible: pas trop en ce moment

Pas d’expérience réelle dans l’investissement immo mais une certaine capacité d’apprentissage, du moins en théorie. Pas de réseau d’artisans bien constitué non plus.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : grande maison mitoyenne divisé en 4 lots
- Année de construction: 1957
- R+1: 2 T2 au RDC avec petite courette privative chacun, 1 grand T2 (55m2) et un T1 à l’étage. Le T2 possède 2 grands balcons des 2 côtés.
- Le T1 est actuellement loué, les 3 T2 sont libres suite au départ progressif des locataires en vue de la mise en vente par la propriétaire (dernier bail terminé en décembre 2016)
- Pas de copropriété donc, les 2 T2 ayant chacun une entrée indépendante, les communs ne sont composés que de l’escalier menant à l’étage et le palier avec un petit débarras.
- Chauffage individuel électrique
- Les entrées indépendantes sont en fait des portes vitrées protégées de la rue par des grillages avec ouverture métallique
- Les courettes attenantes aux T2 du RDC sont inférieurs au niveau du terrain voisin ce qui limite la visibilité mais permet de faire rentrer la lumière dans les appartements
- Compteurs d’eau divisionnaires (sous-compteurs) et ceux d’électricité individuels
- Décoration : les appartements sont bien entretenus dans leur globalité par la propriétaire, mais nécessitent un coup de peinture blanche pour améliorer le ressenti lumineux au RDC ainsi qu’une cuisine neuve dans le T2 à l’étage pour mieux le mettre en valeur
- facilité de se garer dans la rue car quartier calme et résidentiel
- le devant de l’immeuble a été recouvert de pierre de façade lorsque la propriétaire a acheté le bien il y a 12 ans
- le plafond du RDC a été abaissé pour faire de la place à une isolation en laine de roche (même matériau recouvrant les sols dans les combles)
- les VMC ont l’air de fonctionner correctement, pas de traces d’humidité

Le mandat de l’AI expirait le 14 mars, au delà de cette date la propriétaire envisageait de retourner habiter au RDC de la maison avec sa maman très âgée car financièrement la maison de retraite pour cette dernière devait représenter une charge importante pour la propriétaire, tout en laissant l’étage à la location. J’ai dû donc me précipiter pour faire une proposition avant le 14 mars suite à une visite.

LOCALISATION DU BIEN

- Hérault (34), une ville de taille moyenne que certains forumeurs doivent bien connaître (je pense à Philippe30 notamment)
- situé dans un quartier résidentiel à quelques minutes d’un établissement d’enseignement supérieur et à 20 min de la mer
- ville ayant été en déclin depuis des décennies mais qui commence à remonter la pente doucement
- une plus-value est envisageable sur le bien à long terme

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 177 k€ y compris 1 k€ de meubles vendus par la propriétaire mais en nombre insuffisant pour louer en LMNP
- Loyer déjà pratiqué : 1640 €/mois (1 T1 loué et copie des baux précédents des T2 fournis par la propriétaire)
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les ans soit 8%
- Gestion en directe tant que possible

- Travaux immédiats: réagencement d’une cuisine avec une plaque vitro et four, quelques peintures (3k€), achat de meubles manquants et vaisselle notamment cuisinière électrique pour un T2 du RDC (3k€). Incertitude concernant les chauffe-eau car assez anciens, remplacement à provisionner

- Taxe foncière: 2000 €/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): estimation 300 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: pas envisagé

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 10,5%
- Rendement opérationnel brut :
loyers avec 8% de taux de vacance: 19680€ x 92% = 18106 €
TF : 2000 €/an
CFE: 252€/an
comptable + CGA: 648€/an
charges fixes non récupérables: 960 €/an
travaux imprévus 1200 €/an
On arrive à une rentabilité avant impôts de 7%.

Prix ai m2 du bien 1031 €/m2, pas mal vu le bon état de la maison.

Il existe probablement un potentiel de revalorisation des loyers car situé dans la partie bourgeoise de la ville à condition de rafraîchir la décoration

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: financement à 110%
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit: 1,65% + 0,36% assurance
- Durée du crédit: 20ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): 5 k€

Solvabilité: après contacts des courtiers, il s’avère que le taux d’endettement atteint 38% mais il y a des chances que ça passe auprès de 3 banques. En attendant les nouvelles des courtiers je vais tenter quelques banques à proximité.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- BIC réel LMNP (les appartements étaient déjà loués en meublé par la propriétaire mais en micro-BIC)

CASH FLOW

positif de 133 €/mois en 2ème année (source site Rendement locatif) avec passage en négatif dès la 8ème année suite à l’apparition de la fiscalité sur le bénéfice foncier (transmission à une SCI possible à ce moment-là?)

POINTS POSITIFS DU PROJET:

- immeuble en bon état, seuls quelques travaux cosmétiques sont requis
- quartier réputé, à proximité des commerces et de la FAC
- certains meubles sont inclus dans le prix de vente même s’ils ne sont pas forcément très fonctionnels
- rentabilité brute > 10%, autofinancement sur papier
- pas de fiscalité sur les revenus locatifs pendant quelques années

INCERTITUDES:

- isolation entre les appartements car maison divisée en lots
- rue peut être un peu trop calme car quartier résidentiel
- manque de luminosité dans les appartements du RDC (grilles du côté rue, pas de vue dégagé côté cour)
- le T1 loué actuellement n’a pas pu être visité (seules les photos étant disponibles) car l’occupant n’étant pas là. J’ai exigé cette possibilité auprès de l’AI en vertu de la loi de 1989 et je compte revenir le voir avant de signer le compromis.
- l’AI essaie d’accélérer la vente en proposant le recours à son notaire partenaire, mais ce n’est pas dans mon intérêt d’aller trop vite, car je vise plutôt fin d’été pour la mise en location.

J’ai contacté ce notaire et il bien répondu à toutes me interrogations et je me demande si je dois bien chercher mon propre notaire. Je rappelle que ce notaire ne connaît pas la cliente de l’AI, donc il devrait être neutre.

Je n’arrive toujours pas à voir ou est le loup dans cet immeuble, peut être que la propriétaire est vraiment pressée de vendre.

L’immeuble était affiché 180,2 k€, après avoir fait une offre à 160k€ la propriétaire a fait une contre-offre à 171k€. Ma 2nde offre de 164 k€ a été finalement acceptée avec 1 k€ de meuble facturés à part.
Sur papier l’affaire est bonne. Qu’en pensez-vous?

Je suis impatient d’avoir vos réactions sur mon cas car il s’agit de mon premier achat et je serai reconnaissant pour toutes vos pierres que vous serez à même d’apporter à mon édifice.

-

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, premier achat

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#2 23/03/2017 08h43 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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Bonjour,

vous avez bien étudié le projet, on voit la rigueur issue de votre métier.

la rentabilité n’est pas extraordinaire, mais pour un bien déjà aménagé et avec peu de travaux on ne peut guère espérer mieux.

Pour ma part, je relève année de construction 1957 + chauffage électrique. Il faut regarder l’isolation des parois extérieures : murs, menuiseries et combles. Voire aussi le DPE et si possible les factures d’élec des locataires. Si ce n’est pas isolé comme c’est assez probable, le risque est que les appartements soient assez inconfortables en hiver, ce qui entraîne une rotation des locataires donc aussi de la vacance locative. Bon, on est dans le sud mais quand même.

L’isolation entre les appartements ne sert quasiment à rien d’un point de vue thermique (à partir du moment où ils sont occupés et chauffés, il n’y a pas de déperdition de l’un à l’autre donc il n’y a pas de raison d’isoler, pas plus qu’entre deux pièces du même logement) mais peut être utile d’un point de vue phonique.

Je vérifierais bien qu’il s’agit de vrais compteurs "EDF", avec le locataire qui prend son abonnement directement. Il peut y avoir des compteurs d’apparence EDF mais qui sont en fait des sous-compteurs.

Avez-vous déjà les diags obligatoires ? Epluchez-les bien. Je ne serais pas étonné qu’il y ait quelques non-conformités sur l’installation électrique, le tout étant de savoir si elles sont coûteuses ou non à réparer.

Je vérifierais aussi le nombre de lots au cadastre (1 seul ou 4 ?). Probablement un seul, ce qui n’est pas un drame, mais cela fait qu’en cas de revente, vous devrez vendre de la même façon en un seul "immeuble de rapport".

Enfin, 1957 -> des travaux, il y a toujours un truc en panne dans une vieille maison. Vous prévoyez 1200 €/an ce qui semble raisonnable mais encore un peu bas. Si vous devez traiter la charpente, ou réparer une fuite sur de la plomberie cachée/enterrée, ça chiffre vite.

Dernière modification par Bernard2K (23/03/2017 08h49)

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#3 23/03/2017 12h23 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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tucano a écrit :

- l’AI essaie d’accélérer la vente en proposant le recours à son notaire partenaire, mais ce n’est pas dans mon intérêt d’aller trop vite, car je vise plutôt fin d’été pour la mise en location.

J’ai contacté ce notaire et il bien répondu à toutes me interrogations et je me demande si je dois bien chercher mon propre notaire. Je rappelle que ce notaire ne connaît pas la cliente de l’AI, donc il devrait être neutre.

Certainement pas neutre, il est partenaire d’affaire avec l’AI ! Si il y a un loup juridique, c’est exactement comme cela que l’AI doit procéder pour faire sa vente…

L’affaire est correcte (cela dépend aussi de la taille de la ville que vous n’indiquez pas sauf la mention moyenne), même si je connais pas le marché local… qu’en est-il en terme de demande, de qualité de celle-ci ?

Vous avez raison, il ne faut surtout pas acheter sans visiter l’ensemble !

Quel est l’état de la toiture, 60 ans (1957-2017) c’est la durée de pas mal de couverture wink


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#4 27/03/2017 23h16 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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@ Bernard2K : effectivement, n’ayant pas d’expérience dans les travaux ni disposant de temps libre, j’ai décidé que le premier bien soit déjà dans une bonne condition et prêt à être loué (quelques travaux d’aménagement et de décoration n’étant pas exclus), quitte à sacrifier

En ce qui concerne l’isolation les double vitrage en PVC ont l’air récent. Par contre, la toiture n’a aucune isolation, quand je suis monté dans les combles (non aménageables) par temps venteux, je sentais les courants d’air passer par les espaces entre les tuiles. Par contre, une bonne couche de laine de roche recouvre le sol des combles. Est-ce suffisant comme isolation par le haut en sachant qu’on est dans le midi? Un ami m’a fait une remarque comme quoi il n’y avait pas de bâche en dessous des tuiles qui protégerait d’une fuite en cas d’intempérie si jamais une tuile est déplacée par le vent. Pour l’isolation des murs extérieurs, il faut que je regarde ça lors de ma prochaine visite prévue ce samedi. 

J’ai demandé au notaire de m’envoyer tous les diagnostics, je les aurai demain dès qu’il les reçoit de la propriétaire du bien.

J’ai appris récemment (via le notaire) qu’il n’y avait a pas eu de division en lots de copropriété. Quels sont les risques que ça peut entraîner hormis l’impossibilité de revendre en lots séparés?

Les compteurs EDF sont bien individuels pour chaque appartement et un cinquième compteur pour les communs (juste un éclairage de l’escalier menant à l’étage car les 2 T2 du RDC ont leurs entrées indépendantes).

@ DDtee : je me suis rapproché du notaire recommandé par l’AI ce qui est peut être une erreur effectivement. Jusqu’à maintenant il est très à l’écoute de mes demandes et des questionnements, conseillez-vous tout de même me tourner vers un autre notaire?

Concernant l’emplacement, il s’agit de la deuxième ville du département ayant été considérée comme mal fréquentée et laissée à l’abandon, en tout cas pour ce qui concerne son centre ville. Elle est connue également pour son maire polémique qui a l’air être bien mieux apprécié sur le plan local que national et qui commence à faire bouger les choses petit à petit. J’ai déjà visiter quelques biens dans le centre visant des personnes à faibles revenus bénéficiant souvent des aides qui sont la clientèle la plus nombreuse dans cette ville. Des bien souvent pas très sexy qui ferait probablement le bonheur des bricoleurs dans l’âme. Moi pour ma part j’ai décidé de regarder plutôt vers les quartiers calmes et résidentiels un peu à l’écart du centre mais proche des établissements type IUT, médiathèque.  Je me dis qu’un T2 meublé dans ce secteur devrait bien trouver son locataire (jeunes actifs ou étudiants pour le plus petit).

Ce samedi je retourne voir l’ensemble avec un artisan pour voir le montant des travaux d’aménagement (cuisine équipée) et le T1 non encore visité.

On sent l’empressement de l’AI car elle m’a suggéré de convenir d’un rendez-vous avec le notaire ce jour même. Pas très bon signe non? Même si je sais que son mandat expirait vers la mi-mars et que la propriétaire avait un autre projet en tête pour son bien si la vente ne se faisait pas.

Merci encore pour vos conseils éclairés, je vous tiendrai au courant pour la suite.

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#5 27/03/2017 23h35 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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tucano a écrit :

J’ai appris récemment (via le notaire) qu’il n’y avait a pas eu de division en lots de copropriété. Quels sont les risques que ça peut entraîner hormis l’impossibilité de revendre en lots séparés?

L’autre principal problème est la réticence voire le refus d’ERDF d’ouvrir un compteur par logement. D’où l’importance d’avoir déjà les compteurs.

Si un jour vous voulez diviser en lots, il pourrait y avoir l’obligations de création de places de parking (en fonction de ce qui est prévu à ce sujet dans le PLU).

Mais pour une exploitation en immeuble de rapport en location meublée il n’y a pas vraiment d’inconvénient.

Ce samedi je retourne voir l’ensemble avec un artisan pour voir le montant des travaux d’aménagement (cuisine équipée) et le T1 non encore visité.

Attendez d’avoir les diags pour savoir s’il y a d’autres travaux. S’il y avait par exemple des non conformités électriques…

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#6 28/03/2017 09h37 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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tucano a écrit :

Par contre, la toiture n’a aucune isolation, quand je suis monté dans les combles (non aménageables) par temps venteux, je sentais les courants d’air passer par les espaces entre les tuiles. Par contre, une bonne couche de laine de roche recouvre le sol des combles. Est-ce suffisant comme isolation par le haut en sachant qu’on est dans le midi? Un ami m’a fait une remarque comme quoi il n’y avait pas de bâche en dessous des tuiles qui protégerait d’une fuite en cas d’intempérie si jamais une tuile est déplacée par le vent.

L’isolation (croisée) sur le sol des combles perdues est suffisamment efficace, peu coûteuse et facile à mettre en oeuvre.

L’écran de sous toiture (que vous nommez bâche) ne se pratique pas depuis de nombreuses années, c’est mieux mais pas indispensable. Une toiture assure normalement l’imperméabilité.

tucano a écrit :

@ DDtee  : je me suis rapproché du notaire recommandé par l’AI ce qui est peut être une erreur effectivement. Jusqu’à maintenant il est très à l’écoute de mes demandes et des questionnements, conseillez-vous tout de même me tourner vers un autre notaire?

A vous d’en juger, mon opinion/expérience est qu’il faut toujours avoir son propre notaire…


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#7 02/04/2017 13h46 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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Bonjour,

je viens partager avec vous les dernières nouvelles concernant mon projet.

Comme je l’avais déjà évoqué, l’AI était très pressée de boucler cette transaction. Son mandat courait jusqu’à mi-mars car le vendeur avait dénoncé le contrat et qu’il était encore maintenu selon ses dires  grâce à mon offre et son agence la bousculait car soi disant elle payait des frais de publicité et que d’autres personnes auraient également été intéressées par le bien. En arguant de tout ça, l’AI a fait précipité les choses en s’organisant avec le notaire pour signer le compromis ce samedi. Comme vous vous souvenez, c’était le jour ou je comptais visiter l’appartement occupé et faire intervenir un artisan.

Autre point important: je n’ai pu prendre connaissance des diagnostics avant le compromis. Ils n’ont été effectués que cette semaine et sont parvenus jusqu’au notaire le jour de la signature.

Nous avons pu rencontrer le locataire du T1 (les 3 autres appartements étant libres) qui nous a confié qu’il avait emménagé dans ce T1 depuis le grand T2 adjacent suite à une séparation (pourquoi pas…). Au vu des dates sur les baux précédents nous en avons déduit qu’il y avait peu de périodes finalement pendant lesquelles les 2 appartements étaient loués en même temps. L’artisan arrivé sur les lieux peu après a remarqué que la cloison entre les 2 appartements était vraiment de la merde (14 mm au lieu de 16mm préconisés…) et refaire cette cloison coûterait cher car il faut casser le carrelage des salles de bain. Je m’étais déjà posé la question sur l’isolation phonique entre les appartements mais je me suis dis qu’ils se touchaient par les SDB ce qui n’est peut être pas critique.
En tout cas, dans l’hypothèse de 3 appartements loués au lieu de 4 la rentabilité risque de prendre un sacré coup.

Nous avons passé au final 3 heures chez le notaire. Mon objectif était de renégocier le prix à la baisse juste avant la signature au vu de cet élément nouveau, ainsi qu’au vue de la prise de connaissance trop tardive des diagnostics. D’ailleurs, le diagnostic  sur la présence de l’amiante indique la présence de matériaux pouvant en contenir (plaque en fibro-ciment pour une petite partie de la toiture, conduits de ventilation) et celui de l’installation électrique mentionne le non respect des distances entre les points d’eau et les prises ainsi qu’une non conformité d’un tableau électrique. La négociation n’a pas marché car cela a mis furax le vendeur et l’AI. Nous nous sommes donc résignés à signer en nous disant qu’on pouvait se rétracter rapidement (avec tout de même une perte de 250€ qui seront retenus par le notaire pour son travail sur le dossier).

La principale inquiétude concerne donc ce problème d’isolation phonique ce qui restreint énormément le choix des locataires. Le vendeur trouvant tout à fait normal de ne pas avoir droit de faire fonctionner le lave-linge la nuit ou passer l’aspirateur quand bon lui semble au locataire. Ceci sème donc un doute sur la poursuite du projet.

DDtee a écrit :

A vous d’en juger, mon opinion/expérience est qu’il faut toujours avoir son propre notaire…

J’aurais  dû en effet insister la-dessus!

Dernière modification par tucano (02/04/2017 13h55)

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#8 02/04/2017 19h05 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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Bonjour

Si il y  a que le problème  de cloison , avoir si un plaquiste peut vous remonter une cloison devant dans un des 2 appart ( cela fera un plus phoniquement ) , a voir techniquement ce que cela fait deplacer (baignoire?)
Ce peut etre une situation intermediaire qui evite la demolition et permet le temps des travaux de louer un appart sur les 2 contigus (vu que la demolition est evitee)…

Un avis en passant

Apres si vous avez peur de la suite et que vous avez prevu la clause suspensive d’obtention de pret alors avoir 2 lettres de refus ne doit pas etre difficle …
Vous avez egalement le delai de retractation du compromis , ne vous laissez pas influencer par l’Ai qui ne cherche que ses sous , il s’en fiche que vous ayez des problemes apres coup , lui a fait son beurre …

A+

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#9 03/04/2017 10h20 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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tucano a écrit :

Le vendeur trouvant tout à fait normal de ne pas avoir droit de faire fonctionner le lave-linge la nuit ou passer l’aspirateur quand bon lui semble au locataire.

Je me permet de rebondir sur ce point : vous aurez énormément de mal à le justifier!
Outre le fait qu’avec un tarif heure creuse, l’énergie est moins cher la nuit (donc c’est le moment de lancer le lave linge).
Après, oser le marquer dans le bail, ça me semble compliqué.

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#10 03/04/2017 10h33 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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Ca serait mieux d’avoir effectivement une isolation phonique correcte, mais si ce n’est pas le cas, vous ne serez ni le premier ni le dernier à louer des appartements peu isolés phoniquement.

Lors des visites, si vous voulez être très honnête, vous expliquez que l’isolation phonique est un peu faible à tel endroit et qu’il faut éviter de faire du bruit la nuit. Après, vous avez fait votre boulot et c’est aux locataires de régler les détails entre eux. Ca se règle en discutant entre voisins.

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#11 03/04/2017 10h48 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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Il faudrait quand même creuser cette histoire de cloison ; à vous lire j’ai l’impression d’une cloison en BA13 cf. "14 mm" ? A voir s’il s’agit bien d’un produit insensible à l’eau et surtout si la structure est correcte : par exemple le bois pourri très vite ! De plus un coup un peu violent peut non seulement faire sauter du carrelage mais même déformer l’autre coté.

Confronté à cette situation dans un appartement de mes parents, j’ai posé une cloison alvéolée au MAP.
Le coût est dérisoire, la mise en œuvre très rapide (mais ce n’était pas en milieu humide avec du carrelage à coller dessus) et surtout après test non seulement c’est du costaud mais surtout l’isolation phonique est excellente.
Seul bémol lié aux qualités du produit : c’est très lourd, j’en ai bavé pour monter les plaques à l’étage et les manutentionner.

Je recommande !

Dernière modification par Iqce (03/04/2017 10h49)

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#12 03/04/2017 12h48 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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Salut

Demandez a un plaquiste de faire une SAD qui est le systeme a mettre en oeuvre pour separer des appartements (normes coupe feu a respectet) ce sera mieux que le placo alveoler(une vrai daube qui disparait comme les plaques doublees de polystyrene )

Le meme systeme a faire entre appartement et circulation …

Rapide et fiable sans demolition …

Mais sans details difficile de vous preciser plus…

A+

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#13 03/04/2017 13h48 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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Vous m’inquiétez Dum ; le BA13 mis en séparation de cloison/appartement est normalement coupe feux (enfin, c’était notre cas d’un coté, tucano devra vérifier ce qu’il en est de "sa" cloison). Donc pourquoi ne pas mettre d’alvéolé dessus svp ? La tenue dans le temps n’est pas bonne ?

Même question sur le doublage en polystyrène : qu’est ce qui justifie votre opinion ?

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#14 05/04/2017 23h27 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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Bonjour à toutes et à tous,

4 jours sont passés après la signature du compromis et 2 jours en comptant à partir du début de mon délai de rétractation et chaque jour qui passe fait naître des doutes supplémentaires.

Déjà la forme de cette vente fait que nous nous sentons lésés dans cette acquisition avec le jour du compromis qui nous a été imposé par l’AI et l’absence de tout élément de diagnostic avant la signature ce qui fait que nous passons des heures à les éplucher et à nous renseigner sur les conséquences pendant le délai de rétractation. Si tous les diagnostics étaient clean j’aurais probablement continué sur cette affaire qui a l’air plutôt pas mal pour un premier investissement (pas de gros travaux, renta pas trop dégueu, régime fiscal intéressant, bien situé…). Mais hélas tout n’est pas si rose….

Tout d’abord l’amiante. 2 conduits de ventilation en amiante ciment présente une dégradation du matériau, ainsi que 2 conduits de fluide (évacuation d’eaux pluviales?…. j’essaierai d’avoir plus de détail demain auprès de la société diagnostiqueur) dans la petite cour. Comme l’immeuble est en "L" je n’avais pas fait gaffe à cette petite partie de la toiture qui est en plaque fibro-ciment (le gros de la toiture que j’ai inspecté depuis les combles étaient des tuiles en bon état). Même si à court terme ces éléments n’ont pas la vocation d’occasionner des inconvénients, avec le temps et le durcissement probable des normes le problème refera surface et le coût deviendra considérable. Je n’ai donc pas pu tenir compte de ces éléments lors de la négo car les diagnostics n’ont été fournis que le jour du compromis. On nous a donc fait avaler des choses en précipitation en espérant que la pilule passe.

Au niveau de l’électricité un tableau électrique n’est pas conforme car placé trop haut pour atteindre la coupure générale en cas d’urgence. La solution serait peut être d’installer une ou deux marches mais c’est embêtant quand même car non connu avant le compromis, ainsi que les distances entre les prises et les points d’eau dans les salles de bain.

Sans parler de ce problème d’isolation phonique entre les appartements à l’étage.

Dum5000 a écrit :

Demandez a un plaquiste de faire une SAD qui est le systeme a mettre en oeuvre pour separer des appartements (normes coupe feu a respectet) ce sera mieux que le placo alveoler(une vrai daube qui disparait comme les plaques doublees de polystyrene )

L’artisan qui est passé le jour du compromis va me donner un devis demain, en fonction de ça je vais voir combien je dois ajouter dans l’estimation des travaux. Je pense quand même qu’il serait embêtant pour le locataire de ne pas pouvoir lancer son lave linge pendant la nuit…

Au vue de tous ces éléments j’ai quand même l’impression qu’on s’est fait bien couillonné car je les aurais bien utilisé lors de la négo pour baisser davantage le prix. Dans cette situation nous préférons nous rétracter sur cette affaire car le prix bien négocié est l’un des piliers de tout projet réussi, qu’en pensez-vous? Quitte à laisser entendre au vendeur plus tard que nous sommes toujours ouvert à l’acquisition mais compte tenu des nouveaux éléments….

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#15 06/04/2017 06h51 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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Votre sentiment est le seul qui compte.
Si vos tripes vous hurlent que ce n’est pas une bonne affaire, comme cela transpire de votre message, amha il vaut mieux arrêter.


Buy sheep, Sell deer.

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#16 06/04/2017 07h53 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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Sur la méthode : ce n’est pas faute d’avoir prévenu "Avez-vous déjà les diags obligatoires ? Epluchez-les bien. Je ne serais pas étonné qu’il y ait quelques non-conformités sur l’installation électrique, le tout étant de savoir si elles sont coûteuses ou non à réparer."

Il faut avoir les diags avant, il faut avoir les devis avant. Parce que le chiffrage des travaux permet de faire une offre plus basse, arguments à l’appui.

Même dans la négo chez le notaire, il y avait encore moyen de faire. Se lever en disant "j’apprends seulement aujourd’hui qu’il y a des défauts, cela change les caractéristiques essentielles du bien, mon offre ne tient plus. J’estime qu’il y a au bas mot 10 k€ de travaux pour corriger ces défauts. Donc soit c’est -10 k€, soit je quitte cette pièce et vous avez perdu votre acheteur". Ils pouvaient gueuler tant qu’ils voulaient, c’était ça ou bien ils perdaient la vente, et vous auriez bien vu ce que le vendeur décidait. Quand on négocie il faut être prêt à renoncer à l’achat immédiatement, sinon le vendeur vous tient.

Maintenant, dans votre situation actuelle : il ne faut pas se faire une montagne des défauts révélés par les diags. Tous les bâtiments anciens ou presque ont des problèmes de présence de plomb, d’amiante ou de non-conformité électrique. Si vous excluez les bâtiments avec de tels défauts, vous n’achetez plus rien.

Le tout, c’est de bien voir si vous pouvez vivre avec et/ou combien ça coûte à corriger.

A vous donc de bien peser le coût, les inconvénients, et la rentabilité attendue compte tenu de ces éléments, et de décider alors.

Dernière modification par Bernard2K (06/04/2017 08h51)

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#17 06/04/2017 08h09 → Tucano [34] : étude de cas immobilier (maison transformée en 4 lots) (immeuble de rapport, immobilier, premier achat)

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Je n’ai pas suivi toute la discussion mais je ne comprends toujours pas pourquoi il est si urgent de signer un compromis si l’on ne dispose pas des diagnostics. La loi Alur a tout fait pour compliquer la tâche des vendeurs et nécessite tout un tas de documents avant de signer un compromis, résultat vous voici avec un compromis signé et mis devant le fait accompli.
Rétractez-vous sans scrupules en expliquant qu’au vu des conditions votre offre ne tient plus et sans fermer la porte sur une éventuelle renégociation si vous êtes toujours intéressé.
Qu’en pense votre notaire, en avez-vous un? Il semble que non, on ne redira jamais assez, ne signez pas de compromis chez les AI et ayez toujours en toutes circonstances votre propre notaire !

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