Locataire indélicat : la CAF me réclame un trop-perçu de loyer ?

Bonjour,

j’ai un ami qui s’est retrouvé dans la même situation que vous. C’est plus que la galère.

Tout d’abord, il vous faut obtenir un courrier de dédite de votre locataire.
En effet, légalement il est toujours votre locataire. Je doute qu’un texto soit suffisant au regard de la loi si jamais il y a un problème.
Concrètement, si votre locataire est allé habiter ailleurs et qu’il a demandé des APL, vous n’avez malheureusement pas d’autre choix que de rembourser la CAF.
Par contre, votre locataire demeure redevable des loyers puisqu’il n’a pas donné de dédite officielle. Après, si son loyer était entièrement payé par la CAF, je doute qu’il soit solvable pour régulariser ses loyers. Mais bon ça peut être un argument dans la négociation pour obtenir le fameux courrier de dédite.
Vu les éléments et à vue de nez. Si vous obtenez une lettre de dédite rapide et qu’il vous restitue les lieux dans un état correct, ce sera déjà pas si mal…..
C’est le problème de louer en comptant sur la CAF….. les locataires sont souvent insolvables et c’est très compliqué de récupérer les loyers quand la CAF ne paie plus (pour X raisons).
Bon courage!

Je lui ai demandé de me faire un courrier comme quoi il a quitté l’appartement mi février. .. j’attends.
Je n’ai rien fait de spécial mi février si ce n’est venir sur place pour ouvrir  la porte à 2 copains à lui qui venaient récupérer ses affaires. L’appartement est récupéré et il est reloué depuis. A ce jour je n’ai qu’un texto et des conversations téléphoniques enregistrées. Je sais que vis à vis de la loi ça n’est rien. J’ai contacté un avocat qui maintient que tant qu’il n’y a pas de preuve comme quoi il n’a pas quitté l’appartement la caf devrait poursuivre le paiement des loyers.

Mais c’est quand même incroyable que la caf ne puisse rien faire auprès de quelqu’un qui réclame plusieurs fois des allocations et qui se retourne contre le bailleur.

Après c’est effectivement ma pensée mais aller me battre pour 1000 euros auprès d’un locataire comme celui ci ça me semble peine perdue.

@ddte : ce qui m’a mis la puce à l’oreille c’est le 1er courrier de la caf. J’ai contacté le locataire et sans lui parler de ce courrier, comme je savais qu’il n’était plus sur place je lui ai dit que je ne pouvais pas rester ainsi. Il a refusé l’état des lieux prétextant qu’il n’en a pas eu à son entrée et à fait venir son copain pour récupérer les affaires. Tout par téléphone et texto bien sûr. ….

Vous récupérez l’appartement de vous même, sans courrier, sans constat et sans vous tourner vers la CAF qui vous verse le loyer chaque mois et le relouez ?
Si j’ai bien compris (?) votre suivi est moins que léger, estimez vous heureux si la CAF se contente de vous réclamer que les loyers ! A vous de prouver qu’il est parti mi-février, bon courage…

@ddte : me suis je mal exprimé ? J’ai récupéré l’appartement avec l’accord du locataire,  certes sans les courriers rar et tout le reste j’en conviens. Et pourquoi vous permettez vous de me juger sur mon suivi ? Si vous relisez je dis que ce loyer là est payé intégralement par la caf. Donc pour moi le locataire est sur place. A moins qu’il appelle pour un souci ou si vous buvez le café chez lui tous les jours  ☺ Quant au fait de me tourner vers la CAF  ça se fait au travers de courriers. Et à ce jour s’ils ne m’avaient pas fait ce 1er courrier je ne saurais même pas que le locataire est parti.
Alors oui j’aurais pu aller voir un huissier, faire un constat d’abandon de domicile, etc …

@Surin : l’avocat ma dit de voir et d’attendre.  J’ai répondu à la caf qu’il était parti mi février. Ensuite c’est à eux de faire le lien

@nann : non. Loyers perçus par la caf jusqu’en janvier et suspendus depuis. Depuis le 1er courrier de la caf je suis en relation via texto/téléphone avec le locataire.  Je ne suis pas fou au point de relouer comme ça au risque que le locataire se retourne contre moi

A priori le locataire serait parti en juillet ou août 2016 et je n’étais absolument pas au courant. Donc les 1000 et quelques ce serait les loyers de cette période jusqu’à janvier.

Dans ce cas j’ai tendance à penser que c’est le problème la CAF et qu’elle aurait du y penser avant de verser les loyers de votre locataire à sa nouvelle adresse. Si vous êtes clair, considérez que l’on est dans un état de droit et que vous pouvez vous montrer inflexible voire menacer de porter plainte contre ces menaces de recouvrement qui sous-entendraient que vous auriez eu un comportement illégal.
Dans ces services contentieux dites-vous bien qu’il n’a que des gens qui vous voient comme une vache à traire, cela sera bon pour leur pourcentage de réussite, ils se ne préoccupent pas de savoir si vous êtes fautif ou non, ils pensent surtout que vous êtes plus solvable que votre ex-locataire.
J’ai 100% de réussite sur la douzaine de cas que j’ai eu à affronter, on flippe pas mal au début surtout qu’il y a déjà eu plusieurs milliers d’euros demandés, aujourd’hui lorsque je reçois un courrier d’huissier je rigole tout en le jetant direct à la poubelle. Autre chose, JAMAIS Ô grand jamais je n’accepte un courrier recommandé. C’est 100% de problèmes sauf les convocations aux AG, du coup je me renseigne autrement.

Si je comprends bien :
- le locataire serait parti vers juillet ou août 2016 sans vous prévenir.
- la CAF a versé jusqu’en janvier puis vous a adressé un courrier.
- vous avez échangé avec le locataire vers fin janvier-début février et il vous a informé de son départ.
- des copains à lui sont venus reprendre ses affaires et vous avez reloué.

A mon sens, la lecture de ces évènements  au regard de la loi est :
- la CAF a raison : un locataire ne peut qu’avoir une seule résidence principale, et elle paie pour la résidence principale, son second appartement étant forcément une résidence secondaire !
Donc, si vraiment le locataire est parti en août pour établir sa résidence principale ailleurs, la CAF a raison de vous réclamer le trop perçu.

- tant que le locataire ne vous a fait pas un courrier de congé remis en mains propres ou LRAR (+ délai de préavis), il est toujours locataire. Même si ce n’est plus sa résidence principale, il aurait pu choisir de garder un pied à terre. Donc, c’est le locataire qui vous doit le loyer (il est TOUJOURS locataire à ce jour puisque le bail n’a pas été rompu !), vous pouvez chercher à obtenir le paiement par tous moyens (y compris vous adresser à sa caution, s’il avait une caution solidaire).

- Par ailleurs en relouant sans avoir de congé formel, vous vous êtes mis hors la loi : votre appartement est désormais donné à bail à deux personnes à la fois !

En théorie, si vraiment le locataire est parti en août, vous devriez rembourser la CAF et vous tourner vers le locataire pour qu’il vous paie les loyers. Sauf que, vu le type de profil, il ne paiera jamais.

D’un point de vue plus pragmatique : ne pas rembourser la CAF en arguant qu’il était locataire jusqu’en février est une stratégie possible. Mais je ne serais qu’à moitié étonné que vous deviez rendre les sous, au final.

Au total, vous êtes quand même assez mal barré, car vous risquez de vous asseoir sur les loyers de cette période :
- devoir rembourser la CAF, in fine.
- le locataire vous doit théoriquement les loyers de cette période, mais vu le type de profil, je pense que vous ne retrouverez jamais vos sous.

Dernière modification par Bernard2K (16/03/2017 14h52)

rentier69 a écrit :

Refuser un rar implique une autre d"démarche "?

Non, cela revient toujours à faire le mort. Si vous êtes en maison expliquez au facteur que vous ne prenez pas les recommandés ou que vous ne souhaitez pas être dérangé pour cela, il met alors son avis de passage dans la BAL, avis qui suivra le même chemin que les courriers des huissiers.

Dernière modification par kc44 (16/03/2017 15h08)

Surin a écrit :

rentier69 a écrit :

Refuser un rar implique une autre d"démarche "?

Non, cela revient toujours à faire le mort. Si vous êtes en maison expliquez au facteur que vous ne prenez pas les recommandés ou que vous ne souhaitez pas être dérangé pour cela, il met alors son avis de passage dans la BAL, avis qui suivra le même chemin que les courriers des huissiers.

Il faut quand même aller les récupérer au bureau de poste, alors qu’est ce qui change ?

Donc un locataire qui donne son dédit  vous n’êtes pas au courant ?

mehdi57 a écrit :

Bonjour,

En matière de recommandé avec accusé de réception, vous êtes réputé avoir été avisé à la première notification.

C’est beaucoup moins simple que cela. La jurisprudence à ce sujet n’est pas constante et va plutôt dans le sens que la lettre doit avoir été remise à l’expéditeur. Cf :
La date de notification d’un recommandé – SedLex

De plus, la jurisprudence n’est pas forcément identique dans tous les domaines. Suivant s’il s’agit d’une LRAR pour donner congé d’un bail ou pour notifier un licenciement, par exemple.

Ben non, le locataire a bien le droit d’avoir x appartement tant qu’il paie ses loyers. Si ce n’est plus le cas on fait jouer la caution solidaire, c’est à vous de vous protéger en amont mais en ayant reloué le bien vous vous êtes bloqué vous même..