Simon Property Group : la plus grosse REIT US en solde ?

Tembusu · #1

Bonjour à tous, je me suis aperçu qu’il n’y avait pas de sujet dédié à Simon Property, et me suis donc permis d’en créer un. Simon Property est la plus grosse REIT US par sa capitalisation (52 milliards de dollars au cours d’aujourd’hui), et est spécialisée dans les centres commerciaux prime et core (centres commerciaux de standing, très bien situés). Le patrimoine de la foncière est principalement situé aux USA, mais Simon possède également quelques malls et outlets au Canada, au Japon, et en Corée du Sud, ainsi que 20.3 % du capital de Klépierre. (lien ci-joint pour info)

Simon Property cote aujourd’hui à son plus bas à 2.5 ans, alors que les fondamentaux de l’entreprise restent très sains : dette notée A+, CA, bénéfices et ventes par pieds carrés en augmentation, taux d’occupation de 97 %, dividende en hausse continue et couvert par l’AFFO (payout ratio de 70% - rendement de 4.17 %). La baisse est due, selon moi, à deux facteurs : pessimisme sur l’avenir des malls aux US, et remontée anticipée par les marchés des taux directeurs aux US. Nous pouvons voir sur le graphique suivant que le prix sur FFO revient à des niveaux « corrects », après une envolée à partir de 2010.

J’ai souvent lu sur ce forum que SPG faisait partie de la « crème de la crème » des foncières US, mais qu’elle était trop chère. Les soldes ont l’air d’être arrivées. Serait-il temps d’en profiter ?

AMF : Long SPG

Dernière modification par Raph75 (10/03/2017 21h43)

Mots-clés : blue chip, centres commerciaux primes, reit (real estate investment trust), retail reit, simon property group

Jeff33 · #2

Bonjour

Koldoun, ce n’est pas une fausse diversification dans la mesure où Simon Property Group détient 20% de Klépierre. Du coup, vous diversifiez sur une foncière qui détient un gros patrimoine aux US.

A mon sens, ce serait une "fausse" diversification si Klépierre détenait 20% de Simon Property Group (dans votre cas). Mais ce n’est pas le cas.

chlorate · #3

C’est un chart F.A.S.T. Graphs? – Fundamentals Analyzer Software Tool 48$ par mois ou 480$ par an.

StephBanquophobe · #4

Vous confondez deux ratios. Le ratio debt/EBITDA qui est de 5,45 (couverture de la dette avec du vrai cash) et le debt ratio de 23,5 %.

InvestisseurHeureux · #5

Ce ratio ne sert pas à grand chose, sinon à montrer que la société à la confiance de "monsieur le marché".

InvestisseurHeureux · #6

La NAV de Simon Properties Group est plutôt autour de $180-200.

Pour rappel, SeekingAlpha est une plate-forme sur laquelle chacun peut poster des articles. L’équipe du site valide la forme, mais en aucun cas le fond. Du coup, le pire côtoie le meilleur et il y a des "énormités" qui y sont régulièrement postées.

Jeff33 · #7

Bonjour skywalker31,

Je vais tenter une réponse (n’étant pas expert).

a) Je ne pense pas que la situation des centres commerciaux de qualité soit catastrophique aux USA. Elle est, disons, plus problématique pour les centres commerciaux de moindre qualité.
SPG (tout comme d’autres foncières de qualité) souffre de la hausse des taux de la FED (pas encore d’actualité en Europe).
Ensuite, peut-être que beaucoup prennent leurs plus values, dans ce contexte des hausses de taux. Donc, toutes les foncières pâtissent du contexte actuel.

b) SPG est plus attaqué qu’Unibail du fait du contexte actuel aux US. Unibail bénéficie encore des taux bas en Europe (même si on peut supposer qu’il y aura une hausse des taux en Europe prochainement, j’imagine que cela ne durera pas éternellement).
Par rapport aux chiffres que vous publiez, ne dit-on pas que les marchés sont irrationnels ?

sm94 · #8

Alors que les institutionnels étaient plutôt vendeurs au T2 2016, ils étaient plutôt acheteurs au T1 2017.

NN Investment Partners Holdings N.V. Reduces Position in Simon Property Group Inc (SPG) - Chaffey Breeze

Comme personne ne sais ou est le point bas, si on y crois, en prendre un peu à chaque baisse? j’ai commencé à 160 USD puis 153.

Kapitall · #9

Il s’agit de raisonner en termes de marchés locaux, la comparaison directe entre Unibail et Simon est hasardeuse. Les réalités du retail américain sont très éloignées de ce qu’il se passe en France et par extension en Europe. Cet extrait d’une présentation de GGP est très parlant :

Les US ont 6 fois plus de surface dédiée au retail que la France (tout en ayant, certes, des dépenses par individu 70% plus élevées ).

Une partie de cette surface commerciale est obsolète et devra disparaître. Crédit Suisse a publié une estimation récemment : 25% des malls devraient disparaître d’ici à 2022, impliquant une réorganisation massive et un rapport de force en défaveur des propriétaires pendant plusieurs années.

Evidemment, un emplacement prime (urbain, dans une zone à fort pouvoir d’achat) restera toujours un emplacement prime, d’où la disparité dans la rudesse du traitement entre les foncières de classe A et les autres (FRT se paie toujours 21x les FFO!).

Même si les ventes online croissent rapidement en Europe, la configuration n’est donc pas directement comparable.

Par ailleurs, n’oubliez pas qu’Unibail dégage 20% de ses loyers d’actifs autres que les centres commerciaux (bureaux, centres d’expo etc), ce qui en fait une foncière un peu plus diversifiée que SPG.

Dernière modification par Kapitall (04/06/2017 11h15)

Gaspode · #10

Cela a déjà été dit mais la comparaison des pieds carrés entre USA et Europe est pour le moins trompeuse, à cause de la différence de gestion de la logistique.

En Europe, avec des loyers commerciaux très chers, le ratio de marchandises directement exposées en magasin vs en entrepôt est beaucoup plus faible qu’aux USA. A niveau de stocks égaux, la surface de vente sera donc plus grande aux USA. J’ai plus le chiffre en tête, mais c’est un facteur d’au moins 3.

Ca ce voit aisément en regardant les ventes / square feet qui sont autour de $600/sqf en Amérique du Nord, vs $2200/sqf en France. Ce n’est pas parce que nos vendeurs sont 4x plus performants.

La surabondance de l’offre est donc plus faible que la simple comparaison des pieds carrés pourrait le faire penser.

Comme toujours, l’examen des seuls chiffres est insuffisant, il faut vérifier ce qui est comparable.

francoisolivier · #11

Jeff33 a écrit :
Bonjour skywalker31,

Je vais tenter une réponse (n’étant pas expert).

a) Je ne pense pas que la situation des centres commerciaux de qualité soit catastrophique aux USA. Elle est, disons, plus problématique pour les centres commerciaux de moindre qualité.
SPG (tout comme d’autres foncières de qualité) souffre de la hausse des taux de la FED (pas encore d’actualité en Europe).
Ensuite, peut-être que beaucoup prennent leurs plus values, dans ce contexte des hausses de taux. Donc, toutes les foncières pâtissent du contexte actuel.

b) SPG est plus attaqué qu’Unibail du fait du contexte actuel aux US. Unibail bénéficie encore des taux bas en Europe (même si on peut supposer qu’il y aura une hausse des taux en Europe prochainement, j’imagine que cela ne durera pas éternellement).
Par rapport aux chiffres que vous publiez, ne dit-on pas que les marchés sont irrationnels ?

c) il y a des investisseurs qui sont short et speculent à la baisse sur l’ensemble du secteur des reits centres commerciaux.

PatN · #12

SPG

T1 2017

Revenus passent de 1336 M$ à 1345M$.
FFO was $985.0 million, or $2.74 per diluted share, as compared to $951.8 million, or $2.63 per diluted share, in the prior year period, an increase of 4.2%, ce qui fait 65% de Payout ratio avec un dividende à 1,75/Trimestre.
Occupancy was 95.6% at March 31, 2017, unchanged from March 31, 2016.
Base minimum rent per square foot was $51.87 at March 31, 2017, an increase of 4.4% compared to the prior year period.
Baisse du coût de la dette de 3,76% à 3,4%
Guidande 2017 ré-affirmée $11.45 à $11.55 FFO/share.

Mon avis

Société très solide, avec un coût du capital faible, un dividende bien couvert et des résultats financiers qui progressent. Content de l’avoir en portefeuille, malgré la tempête sur le retail US actuellement.

Q2 2017

Revenus passent de 1361 M$ +3% versus 1315 M$.
FFO was $884.7 million, or $2.47 per diluted share, as compared to $952.9 million, or $2.63 per diluted share, in the prior year period. The second quarter 2017 results include the $0.36 per diluted share charge on the extinguishment of debt.
Comparable property NOI growth of 4.4% during quarter.
Occupancy was 95.2% at June 30, 2017.
Base minimum rent per square foot was $52.10 at June 30, 2017, an increase of 3.3% compared to the prior year period.
4 outlets ouverts dans le trimestre et 2 constructions en cours.
Rachat d’actions pour environs 250M$.
Hausse du dividende à 1,8$/quarter soit 9,1% d’augmentation sur 1 an.
Guidande 2017 entre 11,14 et 11,22$ FFO/share.

Mon avis

Tous les voyants sont au vert : Le coût de la dette est faible, la société rachète ses actions, le dividende augmente, de nouveaux centres ouvrent, le taux d’occupation reste élevé. A renforcer sur une baisse.

InvestisseurHeureux · #13

Ceux qui ont SPG en portefeuille n’ont pas trop d’inquiétudes à avoir malgré la morosité médiatique ambiante dans le secteur des centres commerciaux…

Extrait de la conférence téléphonique du T1-2018 :

Simon Property Group’s (SPG) CEO David Simon a écrit :
Before I turn to the results of the quarter, I would like to provide some perspective. First, we expect to generate in excess of $4 billion in earnings this year, that’s FFO. There are only 40 companies in the S&P 100 that are projected to generate over $4 billion in earnings this year and have an A rated balance sheet. Simon is one of them. Second, we expect to distribute approximately $3 billion in dividends this year, which would make us one of the top 40 dividend paying companies in the entire world and country and obviously, in the S&P 100.

Finally, our stock is trading at a 12 times multiple, which is a 30% discount to our historical average multiple of approximately 18 times. This is the lowest multiple SPG has traded at over the last eight years, despite compound annual growth rate of more than 11% in earnings and 14% in dividends over that period of time. And as you know, our numbers speak for themselves. Results in the quarter were highlighted by FFO of $2.87 per share, an increase of 4.7% compared to the prior year and exceeding the first call consensus estimates by $0.04 per share. This marks the first time we generated in excess of $1 billion of FFO in the quarter. We continue to grow our cash flow and report solid key operating metrics. Total portfolio NOI increased 4.8% or more than $70 million in the quarter and our comp NOI increased 2.3% for the quarter. And as you remember, and I want to reiterate, they do not include lease settlement income.

1 Md de FFO généré sur le seul trimestre et le chiffre continue à croître trimestre après trimestre !

InvestisseurHeureux · #14

Pour l’anecdote, après avoir brutalement abaissé l’estimation de la valeur intrinsèque de Simon Properties Group fin 2017, Morningstar revoit sa copie dans l’autre sens.

Fin 2017, MS place toutes les foncières de centres commerciaux en mode "review" pour finalement retirer le moat de Macerich et SPG. La valeur intrinsèque estimée par MS de SPG passe de $191 à $145 en décembre 2017.

La justification est que l’eCommerce est disruptif et va peser sur les centres commerciaux de toutes les catégories, y compris ceux de classe A.

Il y a quelques jours, MS fait marche arrière, remet un moat à Macerich et SPG et repasse la valeur intrinsèque de SPG à $185.

La justification est qu’il y aura tjs besoin de centres commerciaux de classe A (thèse que j’ai défendue dans la file Classification des centres commerciaux).

Vu les excellents résultats de SPG sur les deux derniers trimestriels, il eu été difficile de maintenir plus longtemps une opinion contraire…

Morningstar a écrit :
The primary moat source for a mall REIT like Simon is efficient scale, as the regional mall effectively and efficiently serves its own submarket. Retailers are becoming more strategic in placing their stores, but Simon is able to secure leases with many of the most desired tenants in its malls. Simon’s highest-quality assets, with their high foot traffic and favorable demographics, are sought-after locations for any retailer, and the company can leverage the overall size of its portfolio by insisting that retailers put stores in lesser-quality assets in order to gain access to the best-quality ones. Simon’s tenant base protects it from competitors as the development of a new mall in the trade area of a Simon mall is extremely unlikely, and a new property would have a hard time competing on preleasing tenants. Simon’s portfolio of Class A malls offers shopping and entertainment options that make the portfolio’s malls a destination for consumers, which differentiates the portfolio from other retail real estate types that offer more-routine shopping experiences. Even though e-commerce is negatively affecting the entire retail landscape, the Class A malls that Simon owns and operates stand out as an experience that can’t be had anywhere else in their trade area, and we believe that experience will continue to be sought out by consumers in any future of retail.

Source : SPG Simon Property Group Inc Stock Quote Price | Morningstar

niceday · #15

Bonjour,
Je partage le calcul de NAV fait par un analyste d’une banque américaine faite en juin 2018 (#1 US en termes de dépôt et de capitalisation boursière).
Le cours était d’environ 165$ depuis le cours a bien progressé (183$)

Son calcul (avec ses hypothèses) montre une amélioration de NAV Q2 à 188.24. Soit à aujourd’hui une très faible décote.

PS: Non actionnaire

delta · #16

Oui, David Simon (CEO) l’explique par un petit changement de réglementation en 2019, la présence d’éléments exceptionnels et non-récurrents en 2018 ainsi que la fermeture prévue de plusieurs "department store" en 2019 (perte de loyer + temps nécessaire au redéveloppement des surfaces libérées).

David Simon a écrit :
Moving on to 2019. Our FFO guidance is $12.30 to $12.40 per share. When analyzing our 2019 range in context of our 2018 results, it is important to note the following. We expect the impact from FASB’s ASU 2016-02 the new lease accounting standard to reduce FFO per share by approximately $0.13.

There were some items included in our 2018 FFO per share. They are not expected to recur in 2019, including our gain of $0.10 per share related to the contribution of our investment in the Aeropostale licensing business for an increased ownership interest in ABG.

Higher income related to distributions from an international investments of approximately $0.05 per share. These non-recurring items are approximately $0.15 per share in FFO for 2018 when you then adjust 18 for those factors you get to $11.85 with our new guidance for 2019, we will have approximately 4% to 4.5% growth compared to this adjusted number for 2018.

We expect our 2000 growth rate will be at the high end of our peer group. Also keep in mind when we are looking at our 2019 number, we are expecting lower lease settlement income in 2019 compared to the prior year.

We will have lost rents in 2019 due to closed department store spaces and the downtime related to redevelopment of those spaces. This impact to our NOI this year is temporary, as these investments will yield healthy returns and accelerate our NOI growth in 2020 and 2021.

We expect the impact of rising interest rates and a stronger dollar to affect our results for 2019 compared to 2018 and we also had the loss of our share of the FFO from the German operations of our HBS joint venture, which was sold at the end of 2018 for a gain of $91 million.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

corsaire00 · #17

Le prix proposé est à peine le cours de bourse de septembre 2019.

Avec un effet relutif de 3% pour SPG cela signifie qu’il vaut mieux être actionnaire de SPG que de Taubmann

sur la base du graphique ci-dessous en considérant que cette offre de SPG ouvre le bal, la prochaine sur la liste devrait logiquement être Macerich

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Dernière modification par corsaire00 (10/02/2020 14h45)

InvestisseurHeureux · #18

Au passage, on peut comparer le timing du rachat de Taubman par Simon Property vs celui de Westfield par Unibail vs celui de General Growth Properties par Brookfield.

Unibail a acheté à un taux de capitalisation de 4,9% :

while Unibail’s deal to buy Westfield implies a cap rate of 4.9 percent, or what would work out to almost $27 per share for GGP.

Brookfield a acheté à un taux de capitalisation de 5,4% :

Brookfield’s $23-per-share offer represented a cap rate of 5.4 percent

Simon Property rachète à un taux de capitalisation de 6,2% :

Simon to acquire an 80% interest in TRG, which owns a highly productive mall portfolio. The purchase price represents an underwritten capitalization rate of approximately 6.2%.

Source : Simon Property Group to Acquire Taubman Centers, Inc.

Et des trois opérations, ce sont les actifs de Taubman qui étaient les meilleurs, d’autant que que Westfield avait plusieurs actifs au UK.

Donc Simon Properties Group paye bien moins cher et pour des actifs meilleurs ! Déjà la foncière avait vu juste avec le spin-off de ses centres les moins bons dans Washington Prime Group, bien avant tout le monde.

C’est encore un coup de maître de la part de David Simon, qui montre que le management peut être déterminant pour une foncière cotée.

GoodbyLenine · #19

Il me semble que Simon Property (1er actionnaire de Klépierre avec 21%; qui représentent 4% de la valeur de SPG; et avec D.Simon déjà à la tête du Supervisory Board de KLE et y insufflant déjà pas mal de choses) ne devrait pas prochainement lancer une OPA sur KLE avec paiement en cash, s’il ne souhaite pas trop détériorer son ratio de dette. (J’imagine, sans avoir creusé, qu’une opération avec paiement en titres aurait d’autres inconvénients pour SPG).

Dommage, car même si Simon Property rachètait à un taux de capitalisation de 6,2% (alors que les experts indiquent que les actifs de KLE méritent bien mieux), ça ferait une joli prime sur le cours actuel de KLE.

NicoZ · #20

Selon Marketbeat, le patron de SPG aurait acheté pour 10MUSD d’actions hier, à 60USD.

SPG Insider Trading Activity (Simon Property Group) | MarketBeat

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MaximusDM · #21

Attention au terme "suppression" :
Je ne suis pas spécialiste du système américain mais ce que j’en comprends c’est que dans l’article il est fait mention de 30% de "furloughing" et d’un nombre (non défini) de laidoffs.
La différence ?
- Dans le furloughing, les employés restent chez eux, sans être payés, cela s’apparente à une suspension de contrat. What Is a Furlough and What Are Employee Rights During One?
- Le laid off, c’est du licenciement.

Après, au-delà de cette nuance, la vague risque effectivement de se propager et le système américain est beaucoup moins protecteur pour les salariés.

delta · #22

D’après un mémo interne obtenu par CNBC, Simon Property Group s’apprête à rouvrir, aux États-Unis, une cinquantaine de centres commerciaux (malls and outlet centers) dans les prochains jours, entre le 1 Mai et le 4 Mai 2020. Les horaires d’ouverture seront limités : de 11h00 à 19h00 en semaine et de 12h00 à 18h00 le dimanche. Simon Property Group mettra à disposition des masques ainsi que des lingettes désinfectantes pour les mains aux visiteurs qui en feront la demande. Le port du masque est encouragé. Il sera également possible de vérifier sa température avec des thermomètres infrarouges. Le nombre d’entrées sera également contrôlé et limité afin que la densité ne dépasse pas une personne pour 50 pieds carrés (soit environ 5 m2).

Source : CNBC - Traduction personnelle

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Dernière modification par delta (28/04/2020 22h50)

20100poursan · #23

D’après cet article, SPG annonce faire machine arrière sur l’opération de rachat Taubman : https://www.cnbc.com/2020/06/10/mall-ow … demic.html

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Dernière modification par 20100poursan (10/06/2020 22h06)

Zhole · #24

Le dividende de SPG a été annoncé à $1.3. Baisse conforme à l’annonce du CEO lors du dernier conf call.
Ce qui donne un bon rendement à + 7%.
source: Simon Property resumes payouts, trims quarterly dividend to $1.30 (NYSE:SPG) | Seeking Alpha

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Dernière modification par Zhole (30/06/2020 07h22)

lopazz · #25

Une nouvelle importante pour SPG : Amazon et SPG seraient sur le point de transformer les anciens magasins Sears et JC Penney en centres de distribution.

Il est dit qu’SPG semble prêt à renoncer à des moteurs de fréquentation, en contrepartie de ce locataire solvable. La transformation est en marche.

Source : Wall Street Journal d’aujourd’hui

Dans sa dernière lettre trimestrielle, Seth Klarman du hedge fund Baupost Group reste extrêmement préoccupé quant à l’immobilier commercial US : la lettre complète ici.

Dernière modification par lopazz (09/08/2020 20h32)

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[+1] #2 11/03/2017 15h16

[+1] #3 11/03/2017 17h05

[+1] #4 12/03/2017 13h03

[+1] #5 13/03/2017 11h54

[+1] #6 02/06/2017 10h03

[+1] #7 03/06/2017 11h59

[+1] #8 03/06/2017 21h04

[+1] #9 04/06/2017 11h13

[+1] #10 04/06/2017 13h26

[+1] #11 05/06/2017 10h27

Jeff33 a écrit :

[+1] #12 17/08/2017 14h15

SPG

T1 2017

Mon avis

Q2 2017

Mon avis

[+3] #13 02/05/2018 10h37

Simon Property Group’s (SPG) CEO David Simon a écrit :

[+2] #14 03/09/2018 16h06

Morningstar a écrit :

[+1] #15 04/09/2018 09h27

[+1] #16 03/02/2019 20h17

David Simon a écrit :

[+1] #17 10/02/2020 14h36

[+2] #18 10/02/2020 17h39

[+1] #19 10/02/2020 19h19

[+1] #20 18/03/2020 12h32

[+1] #21 01/04/2020 14h42

[+1] #22 28/04/2020 22h47

[+1] #23 10/06/2020 22h05

[+1] #24 30/06/2020 07h19

[+2] #25 09/08/2020 20h28

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