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#1 05/03/2017 12h43 → Whatever75 : étude de cas immobilier (charges de copropriétés trop élevées ?) (charges de copropriété, investissement, locatif)

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Bonjour à tous,

Je suis actuellement en train de réaliser mon premier investissement locatif en banlieue parisienne (j’ai donné mon accord oral pour signer un compromis de vente la semaine prochaine), je pensais faire une bonne affaire après avoir réussi à négocier le prix d’achat mais je commence à douter de cet investissement. En effet, en y réfléchissant bien je me dit que les charges de copropriétés sont élevées (près de 200€/moi). Voici le détail annuel de ces charges:

Charges générales: 613€
Charges particulière: 106€
Frais sur habitation seule: 582€
Chauffage: 1080€

Il n’y a pas d’ascenseur, pas de gardiens et pas d’espace vert. L’appartement de 39m2, est situé dans une copropriété de 8 lots dans un immeuble de 3 étages, géré par un syndic professionnel. Le montant des charges est stables depuis plusieurs années. Trouvez-vous les charges élevés?

le prix d’achat serait de 85 000 euros et je pense pouvoir le louer 700 euros charges comprises. Considérez vous cela comme un bon investissement?

Merci pour vos retours!!

Mots-clés : charges de copropriété, investissement, locatif

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#2 05/03/2017 14h44 → Whatever75 : étude de cas immobilier (charges de copropriétés trop élevées ?) (charges de copropriété, investissement, locatif)

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Les charges de copro sont en effet un des premiers critères à considérer lors d’un achat locatif, elles plombent à elles seules bien souvent l’intérêt que l’on peut porter à un bien. renseignez vous aussi sur la qualité du syndic, des charges à venir, des contentieux de copro…

Il convient de faire la différence entre les charges qui restent vôtres (le calcul sur 20 ans peut parfois faire peur, c’est de l’argent strictement perdu !) et celles qui sont "refacturées" au locataire (comme le chauffage dans votre cas…).

Le souci, c’est que les locataires en recherche d’un appartement raisonnent bien souvent budget globale sans réfléchir à ce qui est compris ou non dans les charges. Dis autrement, même si vous apportez des prestations supplémentaires vous risquez de vous trouver en concurrence avec d’autres appartements avec moins de charges et vous devrez baisser votre loyer.

En dehors du 200€/mois pour 39m2 qui est effectivement énorme, votre décompte n’est pas trop compréhensif ; il s’agit de combien de lots ? L’eau est-elle comprise ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#3 05/03/2017 15h09 → Whatever75 : étude de cas immobilier (charges de copropriétés trop élevées ?) (charges de copropriété, investissement, locatif)

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Sensibilisée au sujet car j’ai vendu un appartement de 37 m2 dans le 92 il y a un peu plus d’un an en raison des charges trop élevées, de plus je faisais partie du conseil syndical et je ne voyais plus d’amélioration possible en vue.
Je payais un peu plus de 260 €/mois, mais contrairement à vous il y avait la totale : chauffage (effectivement le poste le plus lourd), eau chaude et froide, 2 ascenseurs, espaces verts et gardien (poste également très important surtout dans une copro de 50 lots).
Donc même sans connaître tout le détail dans votre cas, je trouve vos charges effectivement très élevées.
Les syndics professionnels posent souvent problème, il faut un conseil syndical très vigilant sur leur gestion, les contraindre à renégocier les vieux contrats, etc.
Une fois ce travail fait (on avait fait baisser considérablement les charges), le montant se stabilise ou repart à la hausse malgré une gestion saine, cela veut dire qu’il n’y a plus grand chose à faire si ce n’est passer son chemin.
Dans mon cas c’était le ratio nombre de lots (50)/2 immeubles donc 2 ascenseurs, 2 chaufferies/gardien (un peu sous-occupé donc) qui plombait le budget.

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#4 05/03/2017 15h20 → Whatever75 : étude de cas immobilier (charges de copropriétés trop élevées ?) (charges de copropriété, investissement, locatif)

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Les charges ne sont pas les memes pour 8 lots ou 50 lots ou 500 lots.
Malheureusement pour les petites copros les charges sont toujours plus élevées, du fait qu’il y a toujours un prix fixe pour chaque prestation et vous payer plus de 10% de cette prestation.

Si cela peut vous rassurer, Je suis aussi dans une petite copro et je paie 500€ par trimestre.

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#5 05/03/2017 15h39 → Whatever75 : étude de cas immobilier (charges de copropriétés trop élevées ?) (charges de copropriété, investissement, locatif)

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Merci pour vos retours. Effectivement je me disais bien que les charges étaient élevées pour les prestations proposées.
Pensez-vous malgré tout que l’investissement puisse être intéressant?
- Sachant que je pense pouvoir le louer jusqu’à 750 euros/mois.
- L’eau et le gaz sont inclus dans les charges de copropriétés.
- Egalement, vu qu’il y a peu de services proposés dans la copro (pas de gardien, d’ascenseur, d’espace vert), il y aurait moyen de faire baisser les charges en renégociant certains contrats? (contrairement à la situation de Marie75 avec deux ascenseurs..).
Par contre je ne suis plus sur du nombre de lot dans la copropriété, je pensais que nous étions 8 (selon l’agence immobilière), mais le bien que je vise correspond au lot N°15, c’est normal?!

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#6 05/03/2017 16h38 → Whatever75 : étude de cas immobilier (charges de copropriétés trop élevées ?) (charges de copropriété, investissement, locatif)

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Il faut etre effectivement vigilant sur les charges quand les services ne suivent pas et que les potentiels locataires ou acheteurs ne roulent pas sur l’or.

Des charges déraisonnables à Paris seront tjs plus acceptables qu’à Antony.

200 euros de charges par mois pour 39 m2 c’est effectivement très élevé pour les services et élevé dans l’absolu.

Pour benchmark j’ai un 46m2 (ascenseurs, gardien, jardin intérieur, terrasse….) à Paris dans un immeuble années 70 et j’ai 230 euros de charges par mois..

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#7 05/03/2017 16h46 → Whatever75 : étude de cas immobilier (charges de copropriétés trop élevées ?) (charges de copropriété, investissement, locatif)

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Normalement vous auriez du lire les PV des 3 dernières assemblées générales, ce qui me paraît indispensable avant de prendre la décision d’acheter un bien en copropriété. Ces PV sont souvent scannés et envoyés par mail, ce qui est pratique. Cela vous aurait éclairé sur le nombre de lots (je pense) et surtout sur les travaux à venir, les décisions de toute sorte.
Le numéro de lot ne correspond pas forcément à un appartement, car chaque dépendance comme une cave et un parking portent leur propre n° de lot.

Renégocier les contrats, c’est un vrai travail, encore une fois c’est juste une piste pour faire baisser les charges, encore faut-il qu’il reste une latitude à ce sujet. D’où l’intérêt de bien lire le décompte de charges annuel. Chaque copropriété est particulière.

Juste quelques exemples qui me reviennent pour mon expérience :
• Nous avions renégocié le contrat d’assurance de l’immeuble dont le prix était disproportionné, probablement d’autres aussi. Je pense aussi au poste important du contrat d’entretien de la chaufferie gaz, on avait changé de fournisseur.
• Bien contrôler les entreprises venues faire des petites réparations, leur temps passé et leurs devis. Quand ils se déplacent pour un immeuble leurs prix avaient tendance à se multiplier…
• Aussi, dans le genre négatif (rien à faire que d’attendre la fin des 1O ans du contrat) : le contrat de location/relevé des compteurs individuels d’eau que nous avions fait poser, une énorme erreur. Hors de prix. Bien plus cher que l’économie ridicule qu’on pouvait attendre d’une répartition "juste" selon la consommation d’eau de chacun…
• Sinon, idée : faire devis par les fournisseurs de gaz et électricité autres que l’"historique".

Je ne réponds pas sur la question de rentabilité par rapport à la location, pas mon domaine.

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#8 05/03/2017 17h13 → Whatever75 : étude de cas immobilier (charges de copropriétés trop élevées ?) (charges de copropriété, investissement, locatif)

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francoisolivier a écrit :

Les charges ne sont pas les memes pour 8 lots ou 50 lots ou 500 lots.
Malheureusement pour les petites copros les charges sont toujours plus élevées, du fait qu’il y a toujours un prix fixe pour chaque prestation et vous payer plus de 10% de cette prestation.

Non, vous faites une confusion avec ce que le syndic vous facture pour sa prestation.

Pour le global c’est précisément l’inverse : plus la copro est petite et moins c’est cher ! (sauf si c’est mal géré)

Personnellement je ne fais aucune recherche dans les copro >10 lots et ne veux d’aucun syndic pro. Au résultat je paye au plus 20€/mois par lot.


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#9 05/03/2017 19h13 → Whatever75 : étude de cas immobilier (charges de copropriétés trop élevées ?) (charges de copropriété, investissement, locatif)

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Je vous suggère d’explorer www.google.fr/search?q=enquête+charges+copropriété pour disposer de chiffres de référence sur les montants des charges, selon les caractéristiques du bien (qui ont un impact énorme).

Dans votre cas, le chauffage fait partie des charges (alors que dans d’autres, avec des chauffages individuels, il ne le serait pas). Vos charges hors chauffage représentent 33€/m²/an, ce qui n’est à priori pas délirant, même s’il faudrait creuser plus (sur ce à quoi correspondent précisément ces charges).


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