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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/03/2017 15h11 → Onlynico57 [57] : étude de cas immobilier (habitation principale + plusieurs appartements) (credit, immeuble, immobilier)

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Bonjour à tous,

Je voudrais un présenter un projet du moment un petit peux compliquer.

Il s’agit de mon 4ème projet (1er un appartement seule, 2 ème projet (en cours signature notaire) 3 appartements, 3 ème projet (en cours signature notaire) un immeuble.

J’aurais donc besoin d’aide pour celui ci car beaucoup plus complexe.

Je détail:

VOTRE PROFIL

- SCI option IS, 28 ans

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables -> Je m’en occupe, femme comptable
- Fiscales -> Je m’en occupe, femme comptable
- Artisanales -> Je sais bricoler (pose carrelage, parquet) mais pas le temps
- Sociales
- Temps disponible -> Du temps uniquement pour gérer mais pas de travaux, disponible en journée à n’importe quel heure

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Ca se corse, Maison Résidentiel sur 30 ares de terrain (constructible)
- Environ 1930
- Étage (Rdc et 2 étages), 200 m2 par niveaux, soit 600m2 habitable et 200 m2 de caves
- Occupé par le propriétaire
- Chauffage fuel récent actuellement
- Volets isolants -> Oui
- Espaces verts autour de la maison 30 ares
- Compteurs d’eau et d’électricitéindividuel
- Décoration ancienne mais entièrement renové au fur et à mesure, pas de travaux dans la maison

LOCALISATION DU BIEN

- Moselle, frontière du Luxembourg et  Belgique à 15 km
- Commune de 2000 habitants
- Frontaliers qui passent à proximité de la commune (1 km) et grand axe autoroutier
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je ne sais pas

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire -> 518 000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé -> J’en parlerais plus bas
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation -> Pas de gestion

- Travaux immédiats -> Aucun travaux au niveau de la maison

- Taxe foncière hors TEOM -> 3000€

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport -> 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance -> 1,70%
- Durée du crédit -> 20 ans envisagé

RÉGIME EXPLOITATION

- location nue foncier réel

Voici les grandes lignes de l’achat, maintenant je vais vous parler du projet bien plus complexe.

Il s’agit donc d’une maison de maître de 600 m2 habitable actuellement sur un terrain de 30 ares environ.
Nous voudrions y faire notre résidence principale avec l’achat par notre SCI.

Accoler à cette maison s’y trouve une maison dites de bonne. de 60 m2 environ au Rdc ainsi que de 60m2 de combles non aménagée. Actuellement il y a une porte d’entrée, mais elles peut être condamner car il y a une entrée pour chaques maisons.

En plus des 2 maisons il y a une ancienne écuries sur la propriété, écuries en mur de pierre sur 2 étages, comprenant 110m2 ru Rdc et 110 m2 à l’étages avec poutre apparente en trés bon état comme l’écurie.

Le Projet:

Nous voudrions donc faire une rénovation de la maison de bonnes ainsi que des écuries pour y créer des logement locatif et habiter la maison principale.

Nous avons déjà effectué une visite et avons eu l’agréable surprise de voir une maison trés bien entretenu dans les année ainsi que les dépendances en très bonne état pour l’age.

Achat + frais de notaire ensemble complet 550 000€
Cout estimatif des travaux pour la maisons de bonnes et écuries: 160 000€

Concernant l’écurie, nous souhaitons y faire 4 appartements duplex de 50 m2 environ avec une terrasse privative possible car il y a de la place.
Niveau travaux il n’y a que le gros oeuvre, il faut y faire toute l’électricité, isolations, ouvertures, fenêtres, porte, chauffage, enfin tout.

Concernant la maison de bonnes le Rdc étant déjà habiter il y a très peux de travaux, et l’étage à donc ses poutres apparentes en état ainsi qu’un plancher en place, il faut donc isoler, plaquer, faire l’électricité et eau.

Nous avons donc estimer à 160 000€ les travaux pour faire un test de financement voir si dans un premier temps le projet serait viable avant d’aller plus loin. Nous devons ensuite voir si le financement pourrait coller car notre banque qui nous suivais sur des projets plus petit ne veux pas passer sur l’apport des frais de notaire ainsi d’un maximum de prêt sur 15 ans car locatif.

Projet Financement :

Achat + frais de notaire ensemble complet 518 000€
Coût estimatif des travaux pour la maisons de bonnes et écuries: 160 000€

Total 678 000€, financement à 110% sur 20 ans à 1,85% assurance comprise, Mensualité de 3 403€

Concernant le locatif:

4 Appartements de 50 m2 dans cette commune à 450€ HC chacun -> 1 800€
1 Maison de 120 m2 qui serait loué 900€ HC avec un jardin

Un total de locatif de 2 700€ par mois pour 3 403€ de prêt sans loué la maison principal de 600m2 pour l’instant.

Qu’en pensez vous concernant le projet, totalement con ou il y a du bon dedans? Je rencontre 2 courtiers début de semaine pour faire également le point, est ce qu’un financement à 110% pour cette investissement serait totalement inenvisageable?

Si vous avez besoin également des données concernant la SCI les voici avec les acquisition en cours qui seront effective dans 3 mois (financement et compromis deja bouclé):

268 000€ de bien immobilier pour la SCI

Crédit par mois de la SCI: 1 901€

Loyer locatif HC par mois: 3 007€

Si il manque quelques choses n’hésitez pas.

Dernière modification par Onlynico57 (04/03/2017 17h28)

Mots-clés : credit, immeuble, immobilier

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#2 04/03/2017 15h41 → Onlynico57 [57] : étude de cas immobilier (habitation principale + plusieurs appartements) (credit, immeuble, immobilier)

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Bonjour,

Achat + frais de notaire ensemble complet : 518 000€ ou 550 000€ ?
Vous avez indiqué les deux montants.


-Crédit par mois de la SCI: 1 901€
- Loyer locatif HC par mois: 3 007€

Qu’es ce que cela donne tous frais, charges et taxes comprises ?

Quelle durée estimez vous pour les travaux de l’écurie?
Avez vous le carnet d’adresse d’entrepreneur du BTP associé ?
Comment a été estimé le coût des travaux ?

Depuis l’acquisition, sur la période des travaux, et jusqu’à la location des biens (quelle durée?), comment réglerez vous les mensualités de l’emprunt ?

Dernière modification par Mi345 (04/03/2017 16h01)


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#3 04/03/2017 17h09 → Onlynico57 [57] : étude de cas immobilier (habitation principale + plusieurs appartements) (credit, immeuble, immobilier)

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Alors pour compléter ma réponse :

Effectivement 518 000€ Achats et frais de bordure, je vais modifier le texte.

Pour les mensualités 2300€ par mois en comprennant donc crédit, taxe foncière.

Concernent l’estimation il s’agit de la mienne, aillant construit 2 fois je pense avoir une bonne estimation financière  des travaux , mais je serais fixer avec un devis final.

Je connais quelques entreprises que j’ai déjà utiliser pour des travaux qui sont capables d’un Tel projet , je ne sais encore en combien de temps.

J’estime 8 mois de travaux et je voudrais demande un paiement uniquement des intérêts le temps des travaux ou un report si cela se fait encore.

Maintenant j’ai confiance dans le projet mais moins sur le financement vu la somme d’emprunt ainsi sur les travaux .

Je ne pourrais pas mettre d’apport ou les frais de notaire pour le projet mais je dispose de 10 000€ de côté pour les imprévus .

Qu’en pensez vous?

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#4 04/03/2017 17h37 → Onlynico57 [57] : étude de cas immobilier (habitation principale + plusieurs appartements) (credit, immeuble, immobilier)

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Très risqué.
Une grande utilisation de l’emprunt.
Aucune marge de manœuvre.
Pas de matelas pour les aléas.
En vous lisant, j’ai le sentiment d’une LBO à la Drahi.
Au vu du risque le projet devrait être parfaitement maîtrisé techniquement, humainement et financièrement (n’est pas M. Drahi qui veut). Or il subsiste des zones d’ombres dans votre précédent message.
La prudence vous recommanderait de laisser passer quelques années, le temps que vos 3 premières acquisitions créent de la trésorerie et que vous ayez plus d’expérience.

Voila pour mon avis personnel.

D’autre intervenants plus expérimentés vous conseilleront mieux que je ne le ferai.

Dernière modification par Mi345 (04/03/2017 17h39)


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#5 04/03/2017 18h09 → Onlynico57 [57] : étude de cas immobilier (habitation principale + plusieurs appartements) (credit, immeuble, immobilier)

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Onlynico57 a écrit :

Il s’agit de mon 4ème projet (1er un appartement seule, 2 ème projet (en cours signature notaire) 3 appartements, 3 ème projet (en cours signature notaire) un immeuble.

Je suis très surpris que votre banquier vous suive aussi rapidement ! D’autant plus que vous n’indiquez pas avoir d’épargne de côté ; un oubli ?
A sa place je dirais trop gros, trop rapide… (désolé)

Onlynico57 a écrit :

Concernant l’écurie, nous souhaitons y faire 4 appartements duplex de 50 m2 environ avec une terrasse privative possible car il y a de la place.
Niveau travaux il n’y a que le gros oeuvre, il faut y faire toute l’électricité, isolations, ouvertures, fenêtres, porte, chauffage, enfin tout.

Concernant la maison de bonnes le Rdc étant déjà habiter il y a très peux de travaux, et l’étage à donc ses poutres apparentes en état ainsi qu’un plancher en place, il faut donc isoler, plaquer, faire l’électricité et eau.
Cout estimatif des travaux pour la maisons de bonnes et écuries: 160 000€

D’après mon expérience vous sous estimez considérablement le coût des travaux. Il ne s’agit pas là d’un rafraîchissement mais de tout le second oeuvre et une partie du 1er pour 110+110+50=270m2 ainsi que rénovation de 50m2 sans y participer vous même.

Etes vous sûr, au moins, que cela soit possible ? PLU, eaux usées, raccordements…

Dernière modification par DDtee (04/03/2017 18h10)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#6 04/03/2017 18h29 → Onlynico57 [57] : étude de cas immobilier (habitation principale + plusieurs appartements) (credit, immeuble, immobilier)

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Merci pour les renseignements de vos 2 messages.

Je suis justement au stade de l’étude, et je ne veux rien oublier comme la marge de manœuvre est justement trés petite.

Oui la banque m’a suivi pour l’acquisition d’un appartement en 2015, puis des 3 derniers appartements et immeubles cette année.

Pour la banque elle veux simplement que 70% de loyers HC couvrent la mensualité de l’emprunt. C’est le cas dans les derniers achats.

J’ai effectivement peur que se projet soit trop gros pour tout de suite en sachant que la SCI n’aura pas de marge financière énorme les premières années.

1 100€ par mois de différence entre Emprunt et Loyer, reste à payer avec cette somme la taxe foncière, les assurances, divers travaux, et les charges non récupérables sur le locataire.

Concernant l’épargne, nous en avons mis pour notre résidence principale ainsi que le premier achat locatif avec apport et frais de notaire également du coup beaucoup moins pour la suite.

Nous avons toujours une resserve de 12 000€ pour les besoins sur nos différent projet que nous souhaitons avoir de côté.

Pour les travaux il y aurait peut être plus, mais comme je veux déjà savoir si le projet pourrais tenir la route je n’ai pas été plus loin encore avec un entrepreneur pour effectué des devis.

Je ne veux pas faire perdre de temps à un entrepreneur de chiffrer ainsi que des contres visites pour rien si la banque ne me suis pas ou que le projet ne tiens pas.

Pour la faisabilité niveau PLU, l’ancien propriétaire à vendu un morceau de terrains pour y faire construire 5 maisons, donc je dirais que cela devrait être ok.
Mais effectivement à approfondir si le projet tiens la route, avant de faire des devis des travaux.

Je dois dire en plus de tous ça que cela me fait en plus mettre ma résidence principale (maison construite il y a 3 ans) actuelle en locatif; acquise en nom propre et pas SCI.

Dernière modification par Onlynico57 (04/03/2017 19h16)

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#7 04/03/2017 19h36 → Onlynico57 [57] : étude de cas immobilier (habitation principale + plusieurs appartements) (credit, immeuble, immobilier)

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Plus je vous lis et moins je vous sens prêt pour un projet de cet ampleur.

Pour l’exercice : solliciter un ou plusieurs entrepreneur pour le chiffrage et le délais.
Pour l’exercice : questionner votre banquier. Je doute qu’il vous suive en l’état du dossier.
Pour l’exercice : Faites une vraie simulation comptable, bilan et cash flow.

Vous verrez alors les retours respectifs.
Quoi qu’il en soit, le risque est trop important à votre stade.
Vous construiriez un château de carte qui s’écroulerait à la première bourrasque.

Je vous déconseille vivement cette acquisition.


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#8 04/03/2017 19h56 → Onlynico57 [57] : étude de cas immobilier (habitation principale + plusieurs appartements) (credit, immeuble, immobilier)

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Oui je vais déjà solliciter des entrepreneurs, je vois également 2 courtiers Lundi et Mardi pour voir se que ça peux donner.

J’ai justement fait une simulation de mon Cash Flow actuel en y intégrant ma résidence principale dedans avec taxe foncière de l’ensemble des biens.

J’ai donc 36 796€ de mensualité de crédit par an actuellement

Puis 36 084€ de revenu locatifs hors charges plus 10 800€ de revenus locatifs en nom propre.(sans aucunes charges)

Puis il me reste 6 668€ de revenu par an en ayant intégré les taxes foncières, remboursement de prêt, assurances PNO.

Si j’ajoute les impôts de la SCI à payé lorsque je n’aurais plus de déficit à déduire, il me reste 1 584€ de solde sur les comptes.

Maintenant clairement si je fais une simulation complète uniquement sur le bien, bien sur mon cash flow sera négatif car du bien sera pour une location à moi même.

Je suis donc prêt à payer à la SCI la même chose que je paie actuellement ma résidence principale soit 1 160€ par mois.

Je ne veux dans tout les cas pas faire un achat pour que le château de carte s’écroule comme vous dites.

Mais la simulation est beaucoup plus compliqué quand il s’agit d’un mix résidence principale et locatif.

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#9 04/03/2017 19h56 → Onlynico57 [57] : étude de cas immobilier (habitation principale + plusieurs appartements) (credit, immeuble, immobilier)

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Bonsoir,

C’est un gros projet effectivement et votre marge de manœuvre est inexistante pour l’instant avec vos autres projets en cours.
Le moindre problème avec un entrepreneur vous fera boire le bouillon, compte tenu de votre assise financière actuelle.

Mettez en route vos autres projets et donnez vous 1 an.

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#10 04/03/2017 20h26 → Onlynico57 [57] : étude de cas immobilier (habitation principale + plusieurs appartements) (credit, immeuble, immobilier)

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Oui vous avez tout à fait raison Fast Hand , c’est pour ça que je ne suis pas pressé sur le projet et demande surtout des conseils.

Je me suis d’ailleurs amusé à faire une simulation en intégrant dans la SCI ma maison actuel ainsi que la maison dont je vous parle.

                         Mensualité Crédit    Revenus           Charges   

TOTAL PAR MOIS     6 840,39 €             6 457,08 €    450,00 €       

En intégrant les impôts fonciers, l’assurance PNO, les charges non récupérables et impôts IS cela me fait un cash flows négatif de - 11 500€ par an

Ça parait énorme sauf que dans cette simulation je n’ai plus de crédit de ma résidence principale à payé.

Et je paye actuellement 13 980 par an donc cela me fait un effort moins important.

.
Ensuite vous avez raison projet trés risqué, bien dommage car beaucoup de travaux mais bien trés rares.

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#11 06/03/2017 16h28 → Onlynico57 [57] : étude de cas immobilier (habitation principale + plusieurs appartements) (credit, immeuble, immobilier)

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Je ne pense pas qu’une banque vous suivra sur le dossier…
La banque a suivi précédemment car les acquisitions n’étaient pas trop importantes.
D’ailleurs cette stratégie d’acheter des petites surfaces me parait moins risqué et plus adapté à votre situation.
Vous lissez le risque d’impayés, vous conservez la possibilité de vendre un bien à tout moment si besoin…


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#12 12/03/2017 15h29 → Onlynico57 [57] : étude de cas immobilier (habitation principale + plusieurs appartements) (credit, immeuble, immobilier)

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Pour répondre, j’ai fait le tour de plusieurs courtiers, effectivement projets spécifiques compliquer avec un bon budget travaux.

J’ai exposer 2 projets aux courtiers, celui que je vous ai présenter et un 2ème également en vente par la même personne mais différents.

Immeuble de rapport de 9 appartements et 3 local commercial entièrement loué à 495 000€ frais de notaire compris, un petit budget travaux de 15 000€ serait à faire pour rafraîchir les parties communes, mais actuellement entièrement loué 5800€ par mois.

Sur le projet la une banque suivrait, par contre elle ne serait pas entièrement fermer sur le premier projet mais en ayant une somme de côté sur un compte (50 000 - 80 000€) pour montrer l’intérêt du projet.

Donc je retourne voir le courtier semaine prochaine qui m’expose les contres parties que j’aurais à faire de mon côté (assurance chez eux, domiciliation de compte.)

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#13 12/03/2017 16h41 → Onlynico57 [57] : étude de cas immobilier (habitation principale + plusieurs appartements) (credit, immeuble, immobilier)

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AMHA vous risquez d’épuiser tout le monde à présenter plusieurs projets à la fois et avec récurrence… il serait peut-être plus pertinent de vous fixer, de vous y tenir et de défendre uniquement (et fermement) un projet à la fois ?


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#14 12/03/2017 19h52 → Onlynico57 [57] : étude de cas immobilier (habitation principale + plusieurs appartements) (credit, immeuble, immobilier)

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Je défend bien sur le premier projet mais en parlant d’investissement au propriétaire celui ci me montre les biens qu’il vend actuellement (la totalité), donc si un investissement peux paraître plus facile pour la banque et plus réalisable pourquoi ne pas le soumettre?

Le courtier à donc étudier les 2 cas et soumis les 2 cas aux différentes banques, car quel serait l’intérêt de présenter le premier projet et d’avoir un refus pour ensuite proposer un 2ème projet et qu’il recommence le travail?

C’est dans le but d’économiser du temps au courtier et à moi même avec les différents rendez vous.

Le projet peux tout à fait être viable financièrement mais pas assez solide niveau liquidité pour la banque.
Effectivement le courtier me dit bien que le premier projet n’a pas de problème de solidité en avançant des estimations de loyer avec une agence mais qu’une banque serait plus serein avec un compte à 80 000€ qui suis l’investissement même si celui ci ne sert pas d’apport.

Alors que le 2ème projet leur parait moins à risque car bail à jour et somme réel des loyers qui sont versés.

Maintenant je revois le propriétaire des 2 projets pour faire une contre visite de l’ensemble et me positionnerais suivant le courtier également.

Mais vous avez raison, défendre 2 projet est effectivement compliqué.

Dernière modification par Onlynico57 (12/03/2017 21h46)

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