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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/03/2017 14h17 → Julie26027 : étude de cas immobilier (appartement, immobilier, rentabilité)

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Bonjour,

Comme je débute dans les investissements locatifs, j’aimerais avoir vos avis sur ce bien qui a retenu mon attention et pour lequel j’ai fait une offre :

PROFIL

- Cadre en CDD avec possibilité d’embauche en CDI, 24 ans, revenu 34 500€ brut annuel

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction
- 4ème étage sur 4 sans ascenseur, vue dégagée et lumineuse, surface 42m2, 2 pièces, toilettes séparés avec fenêtre dans les toilettes et salle de bain
- Inhabité
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Pas d’espace vert mais une cour
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Rénové en 2005
- Façade et communs vont être refaient (à la charge du propriétaire actuel)

LOCALISATION DU BIEN

- Isère, Grenoble
- En périphérie
- proximité des transports (tram, bus…)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien : 69 500€ au départ, le propriétaire a baissé à 66 500€
- Loyer déjà pratiqué : 480 HC (possibilité d’augmenter le loyer 510€ HC environ)

- Travaux immédiats : parois de douche à mettre, mettre une plaque induction (cuisine)

- Taxe foncière : 563€
- Charges annuelles de copropriété : 482€

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : environ 5000€
- Durée du crédit : 20 ans
- Taux : environ 1,6%

RÉGIME D’EXPLOITATION

à voir pour le passer en meublé au réel

Merci par avance pour vos avis et votre aide smile

Mots-clés : appartement, immobilier, rentabilité

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#2 01/03/2017 14h40 → Julie26027 : étude de cas immobilier (appartement, immobilier, rentabilité)

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revenu 34 500€ brut annuel, un conjoint, pas d’enfant

Appartement 2 pièces à Grenoble, je le mettrais en meublé en LMNP sans hésiter !

Par contre 510€ de loyer pour un montant d’achat de 66500 + frais notaire + frais bancaire ça fait une rentabilité à 08% brut environ. Il faudrait arriver à 10

A voir si vous ne pouvez pas baisser encore le prix !

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#3 01/03/2017 16h30 → Julie26027 : étude de cas immobilier (appartement, immobilier, rentabilité)

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Le propriétaire n’a pas l’air disposé à baisser davantage le prix…

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#4 01/03/2017 16h47 → Julie26027 : étude de cas immobilier (appartement, immobilier, rentabilité)

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Le fait qu’il n’a pas l’air n’a aucune importance.
La seule question est: un autre acheteur risque-t-il de vous passer devant à de prix là?

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#5 01/03/2017 16h49 → Julie26027 : étude de cas immobilier (appartement, immobilier, rentabilité)

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Bonjour,

votre présentation de cas ne comporte pas de calcul de rentabilité, ce qui est quand même embêtant pour vous. Je suppose que vous recherchez une rentabilité et non pas juste un moyen de dépenser de l’argent, donc vous DEVEZ être capable d’évaluer la rentabilité de vos investissements.

Quelques liens pour pouvoir établir une rentabilité :
simulateur : Simulateur Investissement Locatif. Calcul du rendement net (mais c’est mieux si on comprend ce qu’on fait)
Comment calculer une renta en location nue : (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…
Exemple de calcul plutôt bien fait de renta en LMNP réel : Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?)

N’oubliez pas d’inclure dans le coût total d’investissement :
- les frais de notaire
- les travaux nécessaire
- si meublé : le coût des meubles et équipements.

Dernière modification par Bernard2K (01/03/2017 16h50)

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#6 01/03/2017 20h52 → Julie26027 : étude de cas immobilier (appartement, immobilier, rentabilité)

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Oui j’ai surtout utilisé le premier lien et arrive à une rentabilité brut d’environ 8%; net d’environ 6,7%; un cash flow positif d’environ 65€ la deuxième année avec un loyer à 510€ HC + 40€ de charges, loué en meublé au réel.
Pour les frais de notaire environ 5000€ financé par mon apport; environ 2000€ de travaux; des meubles que je possèdent déjà.

Je pense être assez réaliste mais je me trompe peut être. Qu’en pensez vous?

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#7 02/03/2017 08h02 → Julie26027 : étude de cas immobilier (appartement, immobilier, rentabilité)

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Quatrième étage sous les toits à Grenoble + chauffage électrique : à votre place, je regarderais attentivement l’isolation. Car un appartement mal isolé, en chauffage électrique et en climat froid est à la fois coûteux et inconfortable : les locataires ont tendance à ne pas rester longtemps.

Pistes pour vérifier ce point :
- l’année de construction de l’immeuble
- regarder comment c’est construit (tapoter les murs extérieurs et regarder leur épaisseur pour essayer de savoir si c’est isolé)
- rechercher des marques d’humidité et de moisissures aux endroits froids (notamment hauts de murs, plafonds, en particulier côté nord).
- est-ce que les travaux de façade prévus incluent l’isolation par l’extérieur ? C’est assez rare mais ça arrive.
- diagnostic énergétique (assez peu fiable mais ça donne quand même une indication).

Dernière modification par Bernard2K (02/03/2017 08h04)

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#8 02/03/2017 09h01 → Julie26027 : étude de cas immobilier (appartement, immobilier, rentabilité)

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Bernard2K a écrit :

- est-ce que les travaux de façade prévus incluent l’isolation par l’extérieur ? C’est assez rare mais ça arrive.

C’était en effet assez rare, c’est depuis le 01/01/17 maintenant obligatoire dès que la façade refaite >50% Décret n° 2016-711 du 30 mai 2016 relatif aux travaux d’isolation en cas de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou d’aménagement de locaux en vue de les rendre habitables | Legifrance sauf pour quelques motifs dérogatoires (bâtiment classé, coût non amortissable).

kc44 a écrit :

Le fait qu’il n’a pas l’air n’a aucune importance.
La seule question est: un autre acheteur risque-t-il de vous passer devant à de prix là?

Absolument, une négociation commence souvent par une réponse négative. Devant une offre sérieuse et chiffrée les avis peuvent évoluer smile


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#9 02/03/2017 11h44 → Julie26027 : étude de cas immobilier (appartement, immobilier, rentabilité)

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D’accord je vais voir pour toutes ces informations. Il a été rénové en 2005. Je n’ai pas vu lors de la visite de traces d’humidité. Il est traversant Nord/Sud
DPE : 242 (E)
GES : 12 (C)

Oui je sais… après négociation il a baissé son prix à 67 000€ puis à 66 500€ et il m’a fait comprendre que ça ne servait a rien de faire une nouvelle contre offre mais je lui est quand même dit que je déclinais son offre à 66 500€ et que je n’irai pas au delà de 65 000€. On verra… smile

Dernière modification par julie26027 (02/03/2017 11h47)

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#10 03/03/2017 06h36 → Julie26027 : étude de cas immobilier (appartement, immobilier, rentabilité)

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Bonjour,

Quand je passe vos chiffres sur mon tableau excel, j’obtiens un cash-flow négatif de 90€ par mois :

Appartement   
-Prix    65 000€
-Travaux     500€
-Frais de notaire    5 200€
+Loyer HC     510€
+Charges récupérables     22€
-Charges à payer     18€
-Assurance PNO     5€
-Assurance impayés    /
-Provisions vacance + entretien    1 020€ (2 loyers)
-Taxe foncière     563€

Fiscalité   
TMI    30%
Montant imposé base    6 390€
Abatement micro-bic    50%
Montant imposé    3 195€
Imposition     958€
Prélèvements sociaux     495€
   
Emprunt   
Montant    65 500€
Durée    20
Taux intérêt    1.60%
Taux assurance   
Mensualités (+assurance)     324€
Cash-flow annuel    -1 078€
   
Est-ce que quelqu’un peut m’éclairer la dessus svp, ou se situe mon erreur ? D’où vient votre cash-flow de 65€ par mois ?
Je suis intéréssé, car c’est ce qui m’a fait annuler mon potentiel premier achat.

Dernière modification par fullpubz (03/03/2017 06h37)

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#11 03/03/2017 06h53 → Julie26027 : étude de cas immobilier (appartement, immobilier, rentabilité)

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La différence vient de :

meublé au réel

Dans votre calcul en micro-BIC vous payez de l’impot+PS, alors que le réel permet souvent de ne pas payer d’impôts pendant une dizaine d’année grâce à la comptabilisation de l’amortissement.

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#12 06/03/2017 22h19 → Julie26027 : étude de cas immobilier (appartement, immobilier, rentabilité)

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Oui la différence est meublé au réel sinon j’ai aussi un cash flow négatif.

Voila la réponse de l’agent immobilier :

«Bonsoir. Le proprietaire n’aime pas les négociations de marchand de tapis ( pour reprendre son expression ). Je pars du principe que votre offre en reste là, nous reprendrons les visites demain.»

Voilà voilà smile

Dernière modification par julie26027 (06/03/2017 22h20)

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#13 06/03/2017 23h25 → Julie26027 : étude de cas immobilier (appartement, immobilier, rentabilité)

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- En périphérie
- proximité des transports (tram, bus…)

Pouvez-vous en dire plus? La localisation exacte est importante (vacance locative entre autres).

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#14 07/03/2017 01h52 → Julie26027 : étude de cas immobilier (appartement, immobilier, rentabilité)

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Je l’ai déjà dit mais un jour une amie avait eu le même genre de refus catégorique suite à son offre. Quelques semaines après elle retrouve ce même bien dans une alerte qu’elle avait mis avec 10000€ de moins que son offre. Elle l’a eu !

Maintenant que faire? Passer à côté d’une transaction pour 2% est ridicule, de la part de l’acheteur comme du vendeur. La question est de savoir si le vendeur trouvera un acheteur à son prix et en combien de temps ou s’il finira par céder, voyant que son bien ne part pas, auquel cas l’acheteur aura une chance de voir son offre initiale acceptée.

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