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#1 01/03/2017 12h33 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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Bonjour à tous, je me lance dans la présentation et dans le reporting de mon portefeuille "long terme". Le but de ce portefeuille est dans croître dans un optique long terme ( d’où le nom).
L’allocation Stratégique d’actif "cible" est la suivante:
50% Actions grandes capitalisation monde. (ETF WLD sur assurance-Vie, ETF CW8 sur PEA, Fond actions internationales sur PEE)
20% Actions petites et moyennes capitalisation. (Fond Small & mid cap dans PEE, ETF MMS dans PEA)
20% Obligataire (FCPR Rendement, H2O Multibonds, Fond Eurossima, EDR Emerging Bond)
5% Actions émergentes (ETF AEEM dans PEA)
5% Immobilier (un appartement rapportant 5% NET dans bangkok)

Quelques remarques:
Tactiquement , j’ai vendu la moitié de mon ETF CW8 dans le PEA, les marchés US étant au plus haut. En attente d’une baisse pour réinvestir sur le même support.
Je privilégie autant que possible les enveloppes fiscales allégées. Même le FCPR est moins taxé après 5 ans.
Pour la partie Obligataire j’ai diversifié (pas que fond euro) dans une optique de diversification et d’amélioration de la perf long terme.
L’investissement immobilier en Thaïlande était une opportunité d’il y a quelques années. L’appartement va bientôt être vendu, et je vais devoir ré-investir cette argent dans la même classe d’actif. J’téit partit sur l’ETF EPRE dans le PEA, mais celui-ci est maintenant rempli à ras bord. Je me pose donc la question entre un fond dans une assurance vie, un CTO avec un ETF ou une sélection de REIT US….

Mots-clés : allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille

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#2 01/03/2017 13h28 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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Bonjour,
Je n’avais pas vu dans votre présentation que vous aviez un bien en  Thaïlande. Pensez-vous que la vente se fera facilement? J’ai l’impression que les prix de vente affichés dans les condominiums sont bien au delà du prix qui se fait dans la réalité.
Vous devez avoir une belle plus-value grâce à l’effet de change. Sortirez-vous ces devises de la Thaïlande?
C’est du coup dommage d’acheter du dollar - cher - avec ces bahts plutôt que des euros non?

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#3 01/03/2017 13h42 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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Oui je ne l’ai pas mis dans la présentation, j’ai toujours hésité a le compter dans mon patrimoine ou non, sachant que c’était un actif il-liquide avec de l’historique familial. Le fait est que la situation se débloque (même en Thaïlande les choses avancent !). Je l’ai évalué pour l’instant de façon conservative, mais en effet une belle surprise n’est pas a exclure.
La conversion thai baht  vers euro me sera favorable, mais en effet si j’achète des REITs en dollars ça fait cher…a réfléchir quelle option est la meilleure

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#4 11/03/2017 18h41 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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Pour faire un update du portefeuille:
- celui-ci est en augmentation de 57% depuis 2011
- la répartition idéale est 50% big cap pays développés, 20% small-mid cap pays développés, 20% Obligataire, 5% emerging markets, 5% immobilier.
- Celui-ci est investit au travers d’ETF majoritairement (efficience des marchés).

La vente de l’appartement en Thaïlande se fera a un prix bien plus élevé que prévu.
Pour respecter la répartition stratégique, il faudra investir une partie dans chaque classe d’actif.

Pour ce qui est de l’investissement dans l’immobilier, compte tenu de l’euro/dollar et du prix des REIT, je penche pour l’ETF EPRE (immobilier européen), ce qui me permettra de remplir mon PEA (tax efficient), d’investir en euro (éviter la chèreté du dollar) et de rester en ETF (gestion passive). Cependant, le désavantage est de resté confiné à l’immobilier Européen….

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#5 14/07/2017 08h57 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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UPDATE du portefeuille:
suite à ma démission d’EDF je me rapproche de la région parisienne avec ma femme où nous venons d’acheter une maison (j’étais pas spécialement partant, mais ça rassure ma femme de devenir propriétaire…)
détail du portefeuille:

IMMOBILIER:
Maison 355K
Appartement en Thailande 30K (la maison a été vendue)
SCPI CORUM en NP 65K (valeur pleine proprieté dans 8 ans)

ACTIONS:
Air Liquide au nominatif pur 10K
ETF Actions Monde (dans PEA et AV) 441K (PSc’est l’envellope alloué pour cet actif, je ne suis pas 100% investi en fonction des conditions de marché)
Epargne salariale dans des fonds diversifiés 90K

OBLIGATAIRE
Cash pour les urgences dans livrets 20K
EDR Emerging bonds dans AV 73K
fond euro dans AV 26K
FCPR Entrepeneur 24K
H2O Mutlibonds dans AV 77K

2 Questions chers lecteurs du forum:

1) En achetant ma RP, j’ai l’opportunité d’avoir un crédit pas cher sur 20 ans. Je cherche un support d’investissement qui soit de rendement suffisant pour couvrir tout ou une grande partie des échéances de crédit. Pour l’instant je suis partit sur l’idée d’un portefeuille de SCPI (immorente, primovie, epargne pierre, epargne foncière). Avez vous des idées d’autres supports ou d’autres SCPI pour faire mieux ?

2) En quittant ma boite, je vais probablement solder mon PEG/PERCO qui était sur des fonds actions diversifiés. Mon PEA est plein. J’hésite entre investir dans un ETF monde dans l’AV ou bien des actions au nominatif (histoire de se diversifier de l’assureur). des idées ?

merci à vous

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#6 15/07/2017 23h13 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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personne n’a d’idée à part acheter des SCPI sur un produit de rendement qui rembourse le crédit ?

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#7 16/07/2017 02h54 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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En cette période de congés/pont, il y a moins de fréquentation ici.
En fait je ne comprends pas tellement la question. Vous souhaitez acheter des SCPI en cash (sans crédit) afin d’avoir un dividende qui remboursera une partie de votre crédit? Où est cet argent en attendant?

Le choix de SCPI se défend oui pour avoir un dividende régulier. Il y a aussi les foncières si vous achetez sans crédit. Après c’est votre choix. Perso j’ai choisi les SCPI aussi.

Sur les celles que vous envisagez d’acquérir, ce ne sont que des SCPI à capital variable. Primovie vient de voir son prix augmenter de + de 6% et sa collecte est délirante, j’éviterais aujourd’hui. Attention à ne pas vouloir à tout prix céder à la mode du diversifié, le cœur des SCPI reste le bureau aux deux tiers et le commerce pour le quart. Pour les autres choix rien à redire.

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#8 16/07/2017 11h25 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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Bonjour kc44 et merci d’avoir pris le temps d’écrire une réponse.

Pour clarifier cette histoire de crédit: Je vais acheter ma maison cash. Je n’ai pas besoin de crédit. Cependant, les taux étant bas, je vais faire un crédit, et investir l’argent de ce crédit pour que cet investissement rembourse les échéances mensuelles du crédit (de l’autofinancement en fin de compte).
Le crédit étant officiellement pour ma maison, je n’ai aucune contrainte sur les investissements (Actions, Obligations, foncières, SCPI….etc)

N’ayant pas beaucoup d’immobilier en portefeuille, le choix des SCPI me semble pas mal (je vais peut être passer par meilleursSCPI.com pour la souscription puisque même en direct on payerai les mêmes frais). Certains trouvent les frais des SCPI excessifs. J’ai lu la file de comparaison foncières/SCPI et j’ai du mal à voir la différence de rendement entre les deux.

Peut être une solution serait de mettre la moitié en SCPI (immorente et épargne foncière) et l’autre moitié dans l’ETF immobilier de lyxor (qui réplique les foncières) dans une assurance vie ?

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#9 16/07/2017 12h17 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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Comment allez vous opérer pour faire débloquer le Credit par la banque alors que vous ne vous en servirez pas pour l’achat de votre RP.
L’orsque vous allez signer le compromis de vente, vous devrez justifiez du financement:

- soit par un credit à 100%, qu’il vous faudra détailler sur le compromis ( montant, taux, durée).
- soit cash, sans credit.
- soit un credit avec apport.

Dernière modification par frame (16/07/2017 12h21)

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#10 16/07/2017 12h21 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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Le compromis est déjà signé sans crédit suspensif.
Ceci n’empêche pas de faire une demande de crédit auprès de la banque…

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#11 16/07/2017 12h23 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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Ok, mais la banque va probablement vous demander ce compromis pour le dossier.
La banque débloquera le montant chez le notaire?

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#12 16/07/2017 12h26 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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Peu importe qu’elle demande le compromis: je l’ai déjà.
Peu importe qu’elle débloque les fonds chez le notaire: dans ce cas c’est les fonds sur mon compte courant qui serviront pour l’investissement. ce n’est qu’un jeu d’écriture comptable….

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#13 16/07/2017 12h33 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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Ce n’est pas conventionnel, normalement l’argent de la banque va directement au notaire pour payer le bien. La condition suspensive est autre chose, c’est la banque qui débloque les fonds pour l’achat du bien, assurez-vous qu’elle est disposée à verser cet argent sur votre compte courant alors que le bien est déjà acheté. Cela me surprend en tout cas.
Ce qui est dommage c’est que du coup vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunt du crédit des revenus des SCPI, ce qui serait le cas sur un crédit affecté à l’achat des SCPI.

choozpatate a écrit :

Peut être une solution serait de mettre la moitié en SCPI (immorente et épargne foncière) et l’autre moitié dans l’ETF immobilier de lyxor (qui réplique les foncières) dans une assurance vie ?

C’est le mieux à faire si vous ne comprenez pas et ne voulez pas comprendre la différence. Encore une fois c’est dommage, prenez le temps de bien analyser ce que sont les SCPI, les critères d’évolution de leur prix de part et le dividende qu’elles versent, fonction des loyers qu’elles perçoivent principalement. Quant aux foncières c’est de l’immobilier coté en bourse, le prix fluctue entre autre avec les aléas de la bourse. Il vous est versé un dividende aussi fonction des loyers, un peu meilleur ces dernières années notamment du fait qu’elles utilisent davantage le crédit.

Vous devez vraiment prendre le temps nécessaire à la bonne compréhension des supports sur lesquels vous investissez et une fois choisi le support bien analyser chaque société, foncière ou SCPI. C’est ce qui vous fera faire les bons choix. Personnellement j’ai investi sur 2 ou 3 ans, heureusement car mes choix ont évolués au fil des mois et si vous vous précipitez vous pouvez être sûr que 6 mois après vous auriez choisi autre chose.

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#14 16/07/2017 12h33 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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Permettez moi de gratter encore un peu:
Si la banque voit inscrit sur le compromis que le,fianavement  cash, pour quelle raison elle vous accorderai un credit?

Dernière modification par frame (16/07/2017 12h33)

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#15 16/07/2017 12h56 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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Bonjour,

frame a écrit :

Si la banque voit inscrit sur le compromis que le,fianavement  cash, pour quelle raison elle vous accorderai un credit?

sur le compromis il n’y a pas marqué financement cash, il y a marqué sans condition suspensive de crédit. Ce n’est pas la même chose.

kc44 a écrit :

Ce qui est dommage c’est que du coup vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunt du crédit des revenus des SCPI, ce qui serait le cas sur un crédit affecté à l’achat des SCPI.

En effet, les intérêts d’emprunts ne seront pas déductibles. Mais le crédit immobilier résidence principale était à un taux plus intéressant que le taux pour l’achat de SCPI.

kc44 a écrit :

C’est le mieux à faire si vous ne comprenez pas et ne voulez pas comprendre la différence. Encore une fois c’est dommage, prenez le temps de bien analyser ce que sont les SCPI, les critères d’évolution de leur prix de part et le dividende qu’elles versent, fonction des loyers qu’elles perçoivent principalement. Quant aux foncières c’est de l’immobilier coté en bourse, le prix fluctue entre autre avec les aléas de la bourse

Ce que j’ai compris :
Le sous-jacent est le même dans les deux cas. Des bureaux ou des centres commerciaux
La structure des frais est différente, mais les montants de frais sur long terme se rejoignent: c’est normal.
La foncière fait du crédit alors que la SCPI en fait peu, ce qui dope le rendement artificiellement.
La foncière est côté "au jour le jour" alors que la SCPI se voit revalorisée de façon moins fréquente. Mais dans les deux cas cela suit les fondamentaux de l’immobilier.

Y a t’il quelque chose que je n’ai pas vu ?

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#16 16/07/2017 13h08 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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Et bien si la banque vous lache directement sur votre compte le montant d’un credit Immo qui ne sert pas à financer un bien Immo. Bravo, vous aurez fait une sacrée affaire.

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#17 16/07/2017 13h17 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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frame, j’ai  repondu au post #12. Si jamais vous avez des questions particulières sur le montage, posez moi votre question par MP et j’y répondrai.

La question que je pose ici est quel est le meilleur suport d’investissement offrant un rendement assez élevé et relativement perenne ?

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#18 16/07/2017 14h35 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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Bonjour choozpatate,

comme indiqué plus haut, il me semble que vous pouvez avoir des prêts dédiés avec des durées longues et des taux faibles pour acheter directement des SCPI.
C’est nettement plus compliqué (impossible?) d’avoir ce type de prêt (durée longue, taux faible) pour acquérir un portefeuille d’actions. Pour cette simple raison, si j’étais à votre place, je profiterai de l’opportunité pour acquérir des actions (remplissage au maximum des 2 PEA de la famille, et des 2 PEA-PME si les premiers sont pleins).

Pourquoi par ailleurs, vouloir absolument que ce placement couvre les mensualités : vos revenus et des rachats partiels d’assurance-vie ne suffirait-il pas à couvrir les mensualités pendant une dizaine d’années, quitte à donner le relai aux PEA par la suite. Il me semble qu’en terme de frottement fiscal et d’enrichissement patrimonial à terme, cela pourrait être beaucoup plus avantageux que l’acquisition en direct de parts de SCPI.

Bien à vous,
cat

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#19 16/07/2017 15h03 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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frame a écrit :

Et bien si la banque vous lache directement sur votre compte le montant d’un credit Immo qui ne sert pas à financer un bien Immo. Bravo, vous aurez fait une sacrée affaire.

C’est pourtant assez courant !
Depuis la transposition de la directive européenne sur le crédit immobilier, il suffit que la garantie ou l’objet du prêt soit immobilier. Ainsi, un prêt d’investissement financier garanti par un bien immobilier (crédit logement ou hypothèque) est un prêt immobilier.

kc44 a écrit :

assurez-vous qu’elle est disposée à verser cet argent sur votre compte courant alors que le bien est déjà acheté. Cela me surprend en tout cas.

Effectivement il faut bien s’assurer que la banque a compris que le prêt ne financera pas la garantie proposée. Sinon l’objet du prêt sera de financer ledit bien et elle demandera des justificatifs pour décaisser les fonds. Pas sûr que la banque accepte un prêt de trésorerie décaissable sur le compte courant pour 300k€… À voir !
Néanmoins cela n’est pas non-conventionnel de faire un prêt en apportant un bien immobilier déjà financé. En fait, cela revient à financer le bien immobilier avec le prêt et utiliser son cash disponible pour des investissements.

Il faut peut-être demander au banquier s’il est possible de financer des SCPI en prenant le bien immobilier en garantie : cela aura (peut-être) le double avantage d’avoir un prêt à taux plus faible et de pouvoir déduire les intérêts d’emprunt (l’objet sera de financer les SCPI).

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#20 17/07/2017 09h33 → Portefeuille d'ETF et fonds de Choozpatate (allocation d'actif, etf (exchange traded funds), fcpr (fonds commun de placement à risques), portefeuille)

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cat a écrit :

Pourquoi par ailleurs, vouloir absolument que ce placement couvre les mensualités : vos revenus et des rachats partiels d’assurance-vie ne suffirait-il pas à couvrir les mensualités pendant une dizaine d’années, quitte à donner le relai aux PEA par la suite. Il me semble qu’en terme de frottement fiscal et d’enrichissement patrimonial à terme, cela pourrait être beaucoup plus avantageux que l’acquisition en direct de parts de SCPI.

Bonjour cat et merci pour votre réponse. Le but initial était en effet d’avoir un investissement qui couvre les mensualités (mon assurance vie boursorama ne sera en maturité fiscal qu’en 2020). En simulant 100 investit dans une SCPI et 100 investit dans une assurance vie dans un ETF immobilier, il y a un delta de 34 en faveur de l’assurance vie au bout de 20 ans. la faute aux frais d’entrée de la SCPI, et à la fiscalité (je n’ai pas anticipé la flat tax à 30% de macron, car on ne sait pas s’il elle s’appliquera aux SCPI). du coup je vais peut être passer par un ETF dans une AV pour l’investissement.

Pour ceux qui se posent encore des questions sur le crédit, je vais vous la faire en simplifiée:
Le crédit va financer la maison, et mon argent va aller aux investissements.
comme ça cela clos cette question de l’affectation par la banque qui est un non-sujet.

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