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Forums des investisseurs heureux

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#1 25/02/2017 17h11 → Gllm : étude de cas immobilier (LMNP ou RP ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), optimisation)

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Bonjour à tous

Je vais acquérir ce printemps un ensemble immobilier à la campagne en vue d’y réaliser de la location saisonnière.
J’ai vu quelques conversations tournant autour de ma problématique, avec certaines interventions éclairées mais je n’ai pas trouvé les réponses que je cherche

J’ai un certain nombre de question sur la meilleure stratégie à adopter d’un point de vue fiscal, etc. étant donné l’ampleur des travaux possibles.

Le projet :
Acquisition d’une maison ancienne (2 pièces pour 45m²) et de dépendances (étable, écurie, poulailler, hangar, etc.) pour 15 000€

Il s’agit d’un ensemble attenant à la résidence secondaire de mes parents, dans un village qui est un peu un "fief" familial (restons modeste : c’est un bled paumé !) : à côté de l’objectif financier, il y a également un motif de praticité car la maison devient actuellement étroite certains weekend.

L’idée, à défaut d’en faire un investissement qui générerait de gros bénéfices et de la PV, est plutôt d’en minimiser les charge via des revenus issus de la location saisonnière (la région a un petit potentiel touristique, et j’ai de la famille sur place pour gérer la location)
Mon occupation se limiterait à 1WE par trimestre + 2 semaines de vacances max.

3 possibilités :
- réaliser des travaux seulement dans la vieille maison (changement charpente, surélévation, aménagement grenier, réfection totale pièces de vie, assainissement) pour en faire une habitation sur 2 niveaux pour environ 2*45m² : budget = 1500€/m² = 130k€
- réaliser des travaux dans l’écurie attenante plutôt que dans la maison (60m² au sol + 60m² fenil) (isolations, assainissement, création ouvertures, 3 chambres, cuisine, SDB, etc.) budget = 150k€  (la maison serait alors déclarée non-habitée)
- réaliser la totalité : 210m² pour environ 300k

ma banque devrait me suivre à 110% (j’ai demandé 1,30% sur 20 ans, pas de trop grosse objection a priori) sur les options 1 ou 2, la 3ème semble exclue (je me vois pas sortir 2000€/mois pour une location saisonnière en incluant le rmbt+charges car je ne sais pas si j’arriverai à gagner 25/30k de location sur l’ensemble maison+écurie)
je suis célibataire et locataire sur Paris actuellement
mon revenu imposable tourne entre 80/100k
j’ai déjà qq appartements en locatif classique+SCPI pour déficit foncier

Le dilemme :
- option 1 : déclaration en résidence secondaire pour location saisonnière :
quels travaux sont éligibles au déficit foncier (j’ai cru comprendre que les travaux de rénovation type maçonnerie lourde ou toiture n’étaient pas déductibles, mais les travaux d’isolation, amélioration de l’habitat, oui)
->quelles aides?
->quelles déductions ?
->quel statut de loueur ?

- option 2 : déclaration en résidence principale (je suis locataire à paris actuellement)
->quels dangers de requalification
-> quelles aides? (sur un outil de simulation, j’arrive à 5000€ d’aides en principale contre 500 en secondaire…)
-> quelles déductions ?
il y a également une incidence sur le type d’assainissement et le coût associé (l’un des choix n’est pas faisable en résidence secondaire car impliquerait un fonctionnement pas assez régulier pour un fonctionnement efficace)

- option 3 :création SCI domiciliée sur place (et éventuellement y loger mes autres appartement si c’est pertinent)

Quels conseil sur la meilleure option pourriez-vous me donner ?
Et quel spécialiste aller consulter (notaire, expert comptable, avocat fiscaliste) pour avoir la meilleure vision sur le projet ?

Je vous remercie

Gllm

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), optimisation

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#2 26/02/2017 14h10 → Gllm : étude de cas immobilier (LMNP ou RP ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), optimisation)

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location saisonnière = meublé = LMNP. Oubliez donc toutes les expressions avec "foncier" dedans. Lisez ce message, ça devrait vous éclairer :
Info - Forums des investisseurs heureux

En LMNP au réel, contrairement aux revenus fonciers, il n’y a pas de limite sur la nature des travaux, donc l’ensemble de vos travaux de rénovation/agrandissement pourraient être amortis.

SCI et meublé ne font pas bon ménage. Dès que le meublé apporte plus de 10 % des recettes, la SCI est forcément à l’IS. Amortissement, oui, mais avec plus-value des professionnels, donc bien plus coûteux à la revente que le LMNP qui est soumis à la plus-value des particuliers.

Sujets déjà traités 100 fois, le forum est un éternel recommencement… Faites des recherches sur le forum SVP. roll

Dernière modification par Bernard2K (26/02/2017 14h13)

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#3 26/02/2017 16h03 → Gllm : étude de cas immobilier (LMNP ou RP ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), optimisation)

Membre
Réputation :   85 

Bonjour,

A tout hasard et parce qu’il vaut mieux l’évoquer inutilement, à vous lire j’ai l’impression qu’il s’agit d’un achat d’un bien en zone rurale, vérifiez quand même si les travaux envisagés sont possibles, notamment si par le plus grand des hasards (bis) un PLU était en vigueur en lieux et place du RNU, et donc à voir si le changement de destination est possible etc
Mieux vaut prévenir que guérir n’est ce pas.

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#4 26/02/2017 21h30 → Gllm : étude de cas immobilier (LMNP ou RP ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), optimisation)

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Bonsoir Messieurs

Tout d’abord merci de votre intérêt pour ma question, et de vos réponses.
C’est pour cela que j’ai posté ce cas.

@Bernard2K
J’ai bien consulté les autres post sur le sujet sur le forum et les discussions sur LMNP/Location vide.
Je suis également le forum depuis un petit moment et ai bien en tète les remontrances adressées à ceux qui n’ont pas fait leurs "devoirs".
:-)
Mais la question sur le statut LMNP au réel n’est qu’un aspect car je n’avais pas trop d’hésitation sur cela, mes questions portent aussi sur résidence secondaire/principale/SCI, ainsi que sur le meilleur spécialiste à consulter pour arbitrer mes choix.

@Iqce :
Pas de contrainte au niveau de la commune pour faire des travaux, j’ai validé ce point préalablement

Merci encore pour votre aide

Gllm

Dernière modification par Gllm (27/02/2017 13h17)

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#5 26/02/2017 23h07 → Gllm : étude de cas immobilier (LMNP ou RP ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), optimisation)

Membre
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Désolé, je ne sais pas répondre à ce genre de questions.

Dernière modification par Bernard2K (26/02/2017 23h29)

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