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#1 24/02/2017 23h47 → Vianney : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble rendement, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Je suis bien avancé sur un premier achat d’immeuble de rendement (accord signé et compromis tournant qui s’organise entre les notaires).

Il s’agit d’un immeuble d’un peu plus de 200 m2 à Rouen contre les quais de 5 lots de 40m2 vendu loué (4 apparts sur 5, le 5ieme vient de partir et j’ai demandé à ce qu’on ne le remplace pas car j’hésite à le meublé) pour 285k€ frais de notaire compris.
Le rendement locatif (location nue) est de 28500€ brut/an soit 10%.
L’immeuble est en très bon état (bichonné par son ancien propriétaire qui faisait lui même le ménage ds parties communes etc.) avec compteur d’eau dégroupé, pas de travaux à prévoir.

Je me pose les questions suivantes :

1) Est-ce, à priori, une bonne affaire ?

2) Pourrais-je réussir à limiter la fiscalité (TMI à 30%) pour que le bien s’auto-paye (normalement crédit de 110% sur 20 ans à 1,50% avec assurance, frais de gestion de 7% ttc, taxe foncière de 2500€) et offre même un petit cash flow positif de l’ordre de 200€/500€ ?
      . Avec de la location nue, étant donné la fiscalité et l’absence de gros travaux j’ai peur que non (je trouve un cash flow negatif dès la troisième année avec 4,5k€ de cash flow negatif au bout de 10 ans et 8,5 k€ d’impôt)
      . Avec un montage d’une double SCI (SCI à l’IS pour l’usufruit sur 25 ans et SCI IR pour la suite) j’ai peur de mal maitriser les coûts (CVAE ou équivalents) et de ne pas pouvoir générer de cash flow positif à la hauteur de ce que je voudrais (imposition à l’IS puis à la fiscalité des dividendes) ? En même temps la perspective de pouvoir amortir 100% du prix du bien parait très attractif.
      . Aller chercher le LMNP au fur et à mesure du départ des locataires/ leur proposer de changer de régime est la dernière piste envisagée. Est-ce la meilleure sachant que j’ignore s’il y a un marché du meublé à Rouen à l’emplacement de l’immeuble, que les locataires peuvent partir au compte goutte et que l’amortissement de 80% du bien en serait réduit, qu’il va falloir gérer plus de vacances locatives& turnover à priori ?
(je trouve un cash flow negatif à partir de la 4ieme année avec environ 1600€ de cash flow negatif au bout de 10 ans et plus de 5 k€ d’impôt)

3) L’immeuble a toujours appartenu à un seul propriétaire, les lots ne sont donc pas cadastré. Quel serait le coût s’il me fallait vendre un des lots pour avoir de la liquidité ? Prix d’un géomètre 2000€ ? En surcroit une histoire de taxe parking ? Ne faut il pas déjà anticiper tout cela pendant la vente cela évitera de nouveaux frais de notaires ?

Si vous pouvez m’éclairer sur ces sujets cela m’aiderait beaucoup, n’est-ce pas possible de dégager un cash flow positif avec 10% de rentabilité brut sur un immeuble pour un particulier ?

Bonjour,

Je suis bien avancé sur un premier achat d’immeuble de rendement (accord signé et compromis tournant qui s’organise entre les notaires).

Dernière modification par Vianney (25/02/2017 16h54)

Mots-clés : immeuble rendement, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 26/02/2017 13h52 → Vianney : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble rendement, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

au niveau de la fiscalité :
- en location nue, sans gros travaux, vous n’y couperez pas. La seule piste est le Cosse ancien : 70 % d’abattement sur les loyers dès le niveau "social" pour Rouen qui est en zone B1 : Loi Cosse : nouveau dispositif pour louer abordable
- en LMNP au réel, l’amortissement permet effectivement d’effacer les loyers. Ce n’est pas simple : déclaration P0i, CFE à payer, expert-comptable à payer… Vous ne pourrez passer en meublé qu’au fur et à mesure du départ des locataires, car le bail de location nue est extrêmement protecteur du locataire. Vous pouvez éventuellement convaincre les locataires actuellement en place de donner congé d’eux-mêmes pour signer un bail meublé à la place, mais quel intérêt y trouvent-ils ? Que vont-ils faire de tous les meubles et équipements que vous devrez leur fourguer de force pour respecter la définition d’un logement meublé, alors qu’ils sont déjà meublés et équipés ?

Au niveau du cadastre : si l’immeuble n’est qu’un seul bien au cadastre, vous pouvez arrêter de parler de "lots", il n’y a pas de lots.
Une question importante est : y a-t-il bien 6 compteurs électriques "EDF" et 6 abonnements (un par appartement + un pour les parties communes) .

Vous louez des "appartements" qui n’ont pas de séparation légale d’avec le reste de l’immeuble.
- du point de vue des impôts, ce n’est pas un problème, tant que les impôts savent à qui facturer la TH, ils sont contents.
- du point de vue de l’urbanisme, c’est plus délicat. Si vous vouliez revendre un jour à la découpe, il vous faudrait réaliser la division. Les services de l’urbanisme considèrent généralement que c’est une création d’autant de logements, et appliquent les normes du PLU en matière de places de stationnement. Si vous n’avez pas la possibilité de créer ou d’acheter des places de stationnement, la découpe est impossible et vous n’aurez plus qu’à revendre l’immeuble entier, comme le fait le vendeur actuel.

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#3 27/02/2017 22h40 → Vianney : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble rendement, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Merc Bernard pour cette réponses qui confirme mes différents "soupçons"

Pour la piste de la double SCI cela ne vous apparait pas une alternative crédible ?

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#4 28/02/2017 05h32 → Vianney : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble rendement, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Je ne connais pas assez. Mais d’après ce que j’ai lu sur le forum et ailleurs, le risque est celui de "l’abus de droit", c’est-à-dire un montage illégal car son seul but est d’éluder l’impôt (n’est-ce pas le cas ?).

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#5 03/03/2017 11h08 → Vianney : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble rendement, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Pour la bonne affaire, ça dépend sur quels quais on est …

Sinon le rendement n’est pas mal pour Rouen.
En meublé à l’année ça se loue bien ce type de surface, mais pas beaucoup plus cher que du nu (genre 30-40 €) et forcément un peu plus de turnover.
Le lmnp est une belle niche fiscale, et le plus simple pour vous c’est effectivement de passer les appartements en meublé au fur est à mesure.

Pour diviser : géomètre pour l’EDD et le RCP + diagnostic SRU de mise en copro + publication aux hypothèses par le notaire plutôt 3 à 5 k€. Ca ne sert à rien de le faire tout de suite, vous pourrez le faire dans quelques années quand vous aurez un acheteur pour un lot.

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#6 05/03/2017 20h36 → Vianney : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble rendement, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Effectivement, cela dépend de rive droite ou gauche ! Sur la riche gauche il est possible de trouver ce type de rentabilité, par contre rive droite, les agences proposent bien souvent des immeubles qui font peine à voir avec des taux de rentabilité inférieurs à 6,5 %… ! Il y a un accord sur les prix flagrants et certains immeubles sont en vente depuis plus de 200 jours mais rien ne bouge… C’est une vraie mafia qui attend la venue d’un américain, c’est assez scandaleux… ! NB : je suis rouennais

Si c’est un immeuble rive droite, sans travaux, avec une renta de 10 %, foncez !

Vous avez calculé la renta brute avec ou sans les frais de notaire ?

J’ai investis il y a quelques années à Rouen et pour ma part, suite aux départs "naturels" de locataires, j’ai fait une partie en Borloo ancien (maintenant loi Cosse comme le précise Bernard2K) puis du LMNP (j’ai attendu 3 ans de détention).

Je peux éventuellement vous transmettre par MP le nom de mon cabinet comptable à Rouen pour le statut LMNP (et les quelques embûches administratives que j’ai eu à l’époque !) et pourquoi pas se rencontrer un de ces jours et discuter de nos investissements !

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#7 06/03/2017 22h39 → Vianney : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble rendement, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir,

@Tom

- Même rive gauche sur les quais avec une passerelle à proximité cela ne parait il pas une bonne affaire (les deux quais sont éloignés de 200m)?

- Effectivement du LMNP à Rouen, la difference de loyer n’est pas consequente, le turnover surement plus fort mais la contrepartie fiscale est tellement forte que sa conclusion parait logique

@Gamma

- Rive gauche sur les quais c’est presque rive droite

- Renta brute (sans vacance locative) avec frais de notaire

- Avec plaisir pour une discussion

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#8 17/03/2017 12h51 → Vianney : étude de cas immobilier (immeuble de rapport) (immeuble rendement, immobilier, scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour Vianney,

Oui, si c’est juste au niveau des rives, le clivage "gauche-droite" a moins d’importance.

10 % brut en incluant les frais de notaire et si sans travaux semble très bon, comme indiqué précédemment, les agents immobiliers proposent du 6,5 % (!) sur des biens rives droites qui sont parfois très excentrés…

J’espère que votre projet avance. J’ai donc eu une expérience assez similaire à la votre dans le sens où j’ai transformé des logements non meublés en meublés, il y a un certains nombres de choses à étudier sur ce sujet, en somme :
- patienter qu’un bail soit rompu pour passer en meublé
- attendre 3 ans pour passer du revenu foncier au revenu BIC
- étudier le fait de faire moins de 10 000 € de CA (ou pas) par an car peut influencer le montant de la CFE (d’ailleurs à Rouen je n’ai pas de nouvelles à ce sujet, pas encore payé, et le service ne connaissait même pas les montants de CFE à appliquer selon le CA, c’était très vague…)
- étudier vos autres revenus par rapport à ce futur BIC en LMNP, pour ne pas être qualifié en LMP…

Je n’ai pas trop de disponibilités immédiates pour boire un verre sur Rouen, mais n’hésitez pas à m’envoyer un MP.

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