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#1 23/02/2017 15h50 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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Bonjour,

je souhaiterais savoir si certains d’entre vous connaissent un tracker/ETF lié aux REIT/foncières ne versant pas de dividendes (un peu à la manière de l’action Berkshire Hathaway) ? S’ils existent…

Le but serait d’éviter l’aspect fiscal des dividendes afin de réaliser son propre "contrat de capitalisation" par le biais d’un CTO.

Merci.

Mots-clés : capitalisation, etf, foncière, reit, tracker

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#2 23/02/2017 15h55 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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Cela m’intéresse également.

Sinon si votre PEA n’est pas plein vous avez CBO Territoria, c’est du "simili foncier" éligible PEA qui distribue des dividendes mais avec l’enveloppe avantageuse du PEA.

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#3 23/02/2017 16h15 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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Merci.

Je n’ai pas précisé, mais ce CTO ne serait pas possédé par une personne physique mais par une personne morale (projet de société civile à dominante immobilière) donc hors champs pour un PEA… Le projet consisterait à investir une partie du cashflow positif dans ce genre d’ETF.

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#4 23/02/2017 16h20 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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Gamma76,

Je serais aussi intéressé, mais après avoir bien vérifié que la capitalisation se fait bien sur du dividende brut, c’est à dire sans impôt à la source non récupérable, et sans prélèvements (sociaux ou autres).

Et cette information est difficile à trouver avec le manque de transparence des ETF.

Dernière modification par M07 (23/02/2017 16h21)


M07

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#5 23/02/2017 16h34 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

Banni
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Gamma, j’ai commencé par chercher et j’ai été incapable de trouver. Et juste après, l’étincelle m’est venue: cela me parait impossible ! Les REITs bénéficient d’un status fiscal avantageux et doivent en contre-partie verser 90%+ de leurs profits sous forme de dividendes.

Vous voudriez que le REIT bénéficie de son status qui lui permet de ne quasi pas payer d’impôts au final (ils déduisent les dividendes versés de leurs profits), tout en ayant l’ETF derrière qui vous "patche" le truc. Je suis assez sûr que ça n’est pas faisable.

EDIT: Ce que j’ai écrit ci-dessus s’applique aux REITs US, je ne sais pas pour ailleurs, mais un ETF de REITs US capitalisant, impossible à mon avis.

Dernière modification par Mevo (23/02/2017 16h39)

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#6 23/02/2017 16h41 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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Effectivement @Mevo, votre raisonnement tiens bien la route !…

Les dividendes semblent donc obligatoires vu les statuts particuliers des foncières (en tout cas les REIT aux USA).

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#7 23/02/2017 16h44 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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Les ETFs (et plus généralement les FCP) sont obligés de distribuer leur revenus quand ils sont soumis à la réglementation américain (par ex Vanguard US)

Par contre en réglementation européenne (Amundi, Lyxor, Ishares europe…) pas de problème pour capitaliser, même sur des REIT US.

Dernière modification par Treffon (23/02/2017 16h45)


Markets are not perfect, but everybody else is worse

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#8 23/02/2017 16h47 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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J’ai l’impression qu’il n’y a que 3 etfs immobilier qui capitalisent les dividendes. Ils concernent uniquement l’immobilier européen.

LU0950381748 | EEA | BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped
FR0010791160 | EPRE | AMUNDI ETF FTSE EPRA EUROPE REAL ESTATE
FR0011869304 | PMEH | LYXOR UCITS ETF PEA FTSE EPRA/NAREIT

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#9 23/02/2017 17h03 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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Attention @Macsnaw, le tracker Lyxor et le tracker Amundi sont a replication synthétique, avec les inconvenient que ca apporte.

Le BNP semble être à replication direct, mais n’est pas eligible au PEA.

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#10 23/02/2017 17h11 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

Banni
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Treffon, que la règle générale soit celle-ci, je veux bien le croire. Après, je ne sais pas exactement comme ça fonctionne, il faudrait que je cherche, mais il y aurait vraisemblablement un impact fiscal avec des REITs US. Au mieux, il faudrait que l’ETF paye la retenue à la source. Et ça me paraitrait bizarre qu’ils s’en sortent juste avec ça.

Il y a que dans la réalité, à moins que quelqu’un arrive à en trouver un, il ne semble pas exister d’ETF de ce type.

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#11 23/02/2017 17h18 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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Macsnaw,

J’ai regardé le FR0010791160 (Amundi). Il s’avère que la décision de capitaliser ou de distribuer sera prise par la société de gestion, pour chaque exercice. Rien n’est garanti.
De plus RIEN n’est indiqué concernant la fiscalité (et les P.S.) des résultats avant capitalisation.
Bref, il n’est dit que la capitalisation ne sera pas doublement imposée…


M07

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#12 23/02/2017 18h31 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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Il y a également Le SPDR FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex-UK (IE00BSJCQV56).  Il est physique bien que le synthétique ne soit pas vraiment un inconvénient pour moi et sans les REITs UK qui ont un prélèvement sur dividende de 20% complétement perdu dans un ETF.

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#13 23/02/2017 21h43 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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Klaus, pourriez-vous expliquer le fonctionnement du prélèvement à la source de 20% pour les REITs UK ? Est-ce qu’il est non récupérable pour un ETF et récupérable si on détient les actions en direct ?

Concernant le SPDR FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex-UK (IE00BSJCQV56) :
- d’après le DICI, ce tracker suit l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe ex-UK Index. Savez-vous s’il s’agit d’un indice net return ? Si oui, avez-vous une idée du prélèvement à la source intégré dans l’indice net return ?
- est-ce un tracker que vous recommanderiez sur des foncières européennes ? Ou y a-t-il d’autres trackers qui ont votre préférence (notamment vis-à-vis du total cost of ownership) ?

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#14 23/02/2017 22h40 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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Si on détient le REIT en direct, la retenue est récupérable au moins partiellement via un crédit d’impôt.

De mémoire, j’avais constaté dans les états financiers que la retenue à la source était moindre à l’intérieur d’un ETF "Europe excluding UK" que pour un ETF Europe.  J’en avais déduit un peu rapidement que c’était la conséquence de la retenue de 20% sur les REITs UK.

Je n’ai trouvé aucun ETF REIT europe qui me donnait pleinement satisfaction.  C’est pour cela que je n’en parle pas sur mon post spécifique.  Cependant, le SPDR est mon préféré.

Dernière modification par Klaus (23/02/2017 22h43)

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#15 24/02/2017 08h39 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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Klaus a écrit :

Je n’ai trouvé aucun ETF REIT europe qui me donnait pleinement satisfaction.

Quels sont les points qui vous chagrinent ?

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#16 25/02/2017 07h44 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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C’est essentiellement les retenues à la source à l’intérieur de l’ETF qui me posaient problème.  On était proche de 7% pour le SPDR.

Il existe aussi le contrat d’assurance vie spirica qui permet d’investir sur unibail et klépierre.  Les frais de gestions seraient un peu plus elevés que pour un etf 0.5% vs environ 0.3%.

Dernière modification par Klaus (25/02/2017 07h49)

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#17 25/02/2017 08h46 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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Klaus,

Certes vous allez perdre une partie de votre avoir fiscal.
Mais d’un autre coté peut etre (car je n’ai pas regarder le contenu des reits en question) vous aller avoir acces à des reits pas très liquide, à des frais de courtage négociés ou des actions auxquelles vous n’avez pas pensé. Plus un gain de temps.
L’un dans l’autre est ce que vous etes vrai perdant si la perte de l’avoir fiscal est de 8% ?

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#18 25/02/2017 09h11 → ETF REIT de capitalisation (sans versement de dividendes) ? (capitalisation, etf, foncière, reit, tracker)

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Concernant les actions auxquelles vous n’avez pas pensé, il suffit de regarder la composition de l’ETF.

Vous payez 0.3% de frais de gestion et environ 7% de retenue à la source perdue chaque année.  Si on prend l’hypothèse de 4.5% de dividendes, cela fait environ 13.5% des dividendes perdus chaque année plus l’imposition de la plus-values à la sortie.  Vous pouvez être gagnant quand même en fonction de votre situation fiscale.

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