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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 22/02/2017 13h27

Membre (2013)
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Bonjour à tous !

Souhaitant me lancer dans l’investissement immobilier depuis bien longtemps, mais ayant repoussé l’échéance pour diverses raisons (changement de situation perso, craintes & méconnaissances sur le monde de l’immobilier, pas de "tuteur" pour me donner les premiers conseils…), j’ai décider de me lancer cette année en me dressant une petite "feuille de route" pour mon premier investissement, ici même.

J’espère trois choses en procédant ainsi :
- acquérir la méthodologie nécessaire à un investissement locatif réussi,
- avoir un avis neutre et objectif sur ma vision de cette méthodologie, et le déroulé tel que je le vois,
- et surtout, peut être, aider par mes propres recherches à indiquer une des nombreuses routes qui mènent à la finalisation du premier achat immobilier (et j’espère le premier d’une longue série !).

Je n’ai pas la prétention d’ouvrir un sujet pour en faire un "tuto", ou un quelconque guide à l’investissement pour débutant, mais j’aimerai partager mes avancées, mes certitudes, mes doutes avec la communauté de ce forum et espère recevoir quelques conseils pour arriver à mon objectif : la constitution d’un patrimoine immobilier me permettant d’obtenir une indépendance financière vis à vis de mon travail actuel,plus tard m’assurer une retraite confortable, et bien plus tard encore, avoir quelque chose à léguer à mes enfants et petits enfants (j’ai encore quelques années devant moi pour en arriver là !)

N’hésitez donc pas à réagir à chacune des étapes-objectifs que je me fixe, à me poser des questions, etc… Je ne ferai cette démarche que pour ce premier achat, ensuite je pense que je mettrai à jour ce topic en indiquant les opérations en cours/réussies/arrêtées, et une petite explication succincte.

Je compte commencer dans les environs Lyonnais, si certains d’entre vous souhaite discuter en MP de ce secteur, si vous connaissez des artisans qualifiés, des notaires recommandables, je suis aussi désireux de me ficeler un réseau solide, donc n’hésitez pas à prendre contact avec moi ! smile

Passons donc à cette petite feuille de route, elle sera mise à jour au fur et à mesure de ma prise d’expérience :

[    ] => étape identifiée mais pas réalisée,
[ X ] => étape en cours de réalisation,
[ √ ] => étape bouclée, on passe à la suite !

[ √ ] Identification du public à cibler
=> Pour moi, cette étape est en étroit lien avec la taille du bien recherché. Peut être faut-il procéder à l’inverse, mais j’ai décidé, très arbitrairement, de cibler des population d’étudiants, ou de jeunes actifs, par rapport à la taille du bien que je souhaite financer : du studio au T2.

[ X ] Identification du secteur à cibler
=> En lien direct avec la précédente étape, repérer les pôles d’emploi, les écoles, tous les lieux qui peuvent attirer la population ciblée. Dans les grandes lignes, je pense qu’il s’agit de prendre une carte, de faire des points (pour les lieux d’intérêt), de tracer des cercles les faire concorder pour cibler une zone précise.

[    ] Analyse des prix du secteur
=> Il va falloir identifier les prix pratiqués dans le secteur, tant à la location qu’à l’achat, et constater l’offre et sa qualité. Ici, je pense qu’il est intéressant de commencer à retenir certaines annonces pour commencer des visites

[    ] Chercher un financement
=> Une fois que l’on a une idée à peu près solide des tarifs pratiqués dans le secteur (j’imagine que l’idéal serait d’avoir une fourchette basse, moyenne & haute), c’est le moment de prendre contact avec sa banque, et de savoir poser les bonnes questions ! Quel apport mettre, quel financement choisir (court?long?), est-ce que notre banque est la plus compétitive? Pour ma part je vise un prêt à 110% pour mon premier investissement, je pense que la seule solution de l’obtenir sera de faire jouer la concurrence, & peut être de faire appel à un courtier (monde totalement inconnu pour l’instant, pour ma part).

La liste sera mise à jour en permanence au fur et à mesure des lectures que je ferai dans ce forum, qui regorge d’informations toutes plus intéressantes les unes que les autres !

N’hésitez pas à réagir à chacune d’elle, toute contribution sera grandement appréciée smile

Sébastien

Dernière modification par Koro (22/02/2017 13h29)

Mots-clés : conseils débutant, méthode, premier investissement


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#2 22/02/2017 14h17

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Bonjour,
N’avez vous pas déjà la réponse dans les lien épinglé en début de page ?
Avec par exemple :
Synthèse : pas à pas de l’investisseur immobilier heureux !
ou
Investissement immobilier ancien : une check-list pour bien investir…

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#3 22/02/2017 14h43

Membre (2013)
Réputation :   3  

Bonjour gunday,

L’objet de ce topic n’est pas vraiment d’avoir une réponse précise à une question précise, mais des avis sur les axes que j’ai pu identifier, au cours de mes lectures, pour réussir à sauter le pas.

J’ai bien évidemment commencé à lire les liens que vous citez, mais j’ai souhaité faire quelque chose de plus précis pour m’aider à me lancer.

Comme dit précédemment, il ne s’agit en rien d’un tutoriel !


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#4 24/02/2017 10h38

Membre (2013)
Réputation :   3  

Je me permet de remonter ce topic, il semble qu’il n’attire pas beaucoup de réactions.

Par rapport à la seule réponse que j’ai eu (merci d’ailleurs !), je sais que la plupart des réponses que je cherche vont se trouver dans les archives du forum, et je les épluchent en permanence.

Malgré tout, j’apprécie le contact humain, & le retour d’expérience pour pouvoir avancer, donc n’hésitez pas à participer & critiquer le petit plan que je m’échafaude smile

EDIT : Je scrute actuellement les ventes aux enchère sur le secteur que je cherche à cibler (plus par curiosité pour l’instant, je réfléchis à l’opportunité d’aller visiter ces biens, tenter de chiffrer d’éventuels travaux à réaliser et demander un avis sur ces analyses).
Certains d’entre vous ont-il de bonnes ou mauvaises expériences à partager sur des achats réalisés dans ces conditions?

Dernière modification par Koro (24/02/2017 10h47)


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#5 24/02/2017 15h43

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pour compléter tout ceci, je me permets d’insister sur un point que vous avez déjà listé, mais qui est très très important. Je n’avais pas suivi ceci à 100% à la lettre au début et j’aurais peut-être du.
Il y a 3 ans quand j’ai commencé à m’intéresser à tout ceci et parcourir ce forum dans tous les sens, une remarque de philippe30 (je pense) m’avait trotté en tête…

Il y a 3 points importants dans un investissement immobilier locatif:
1/ La localisation
2/ La localisation
3/ La localisation


Avec ma maigre expérience, je dirais "ayez toujours ceci en tête" ;-)
Avant même le prix ! bien avant…

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#6 24/02/2017 18h31

Membre (2017)
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Bonjour,

Après lecture de votre liste de point à étudier (public, secteur etc) je voudrais rajouter que la première chose à vous demander est sans doute: quel investissement personnel souhaitez-vous mettre dans votre aventure? Je n’en vois pas mention.

Pour moi c’est la première chose à analyser, en effet, gérer des locations type airbnb par exemple et vraiment très différent que de louer de grands appartements en nu à des familles qui restent plusieurs années en place. il faut bien y réfléchir au début, simplement parce que de là dépends effectivement votre public et votre type de bien à choisir. C’est une réflexion que j’ai eu au début de mes investissements et j’ai pu accorder au fil du temps mes choix à mes contraintes personnelles.

Avez-vous fait votre "choix"?

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#7 24/02/2017 18h46

Membre (2013)
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Bonjour,

Pour le financement, il vous faut plutôt une bonne calculette financière, afin d’évaluer un taux d’endettement possible.
C’est à vous de préciser votre demande (apport et durée), et pas l’inverse.
De la part de plusieurs gourous du forum, il faut limiter au max l’apport personnel, et une durée de 20 ans est nécessaire pour un cash flow positif.
Si vous voulez renouveler ce type d’opérations, c’est indispensable.

Vous n’avez pas remis à jour votre profil: quel est le montant de votre epargne? Quel est votre capacité d’épargne?
Cela détermine la taille de vos projets et leur financement.

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#8 24/02/2017 23h00

Membre (2015)
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Bonjour,

votre plan est parfait pour acquérir un petit appartement dans le secteur qui vous intéresse.

Par contre, je ne vois aucune notion de rentabilité ni de fiscalité.

C’est assez étonnant de voir quelqu’un qui veut juste un type de bien locatif, dans un secteur donné, peu importe la rentabilité.

Par ailleurs, pourquoi Lyon alors que votre profil dit Toulon et votre présentation Paris ? Il y a là aussi quelque chose qui me dépasse.

Dernière modification par Bernard2K (24/02/2017 23h09)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#9 24/02/2017 23h15

Membre (2016)
Réputation :   113  

https://datafrance.info peut vous aider dans votre démarche.
Quelles données INSEE pourraient être intéressantes pour définir les zones (communes ou quartier IRIS) qui se louerait en meublés LMNP?

Je note rapidement pour ma part:
- commune dont chômage est en dessous de la moyenne française : env <10%
- % CSP Cadres Prof. intel. sup. au LT : env > 11%
- % étudiant : supérieur à 9%
- % Diplômé de l’’enseignement supérieur long > 10%
- Population entre 15-64ans de la commune > 5000hab
- Part des appartements >60%
- Part des résidences principales occupées par des locataires >40%
etc

Dernière modification par niceday (24/02/2017 23h22)

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#10 25/02/2017 00h12

Membre (2013)
Réputation :   3  

Bonsoir à tous, merci pour vos réactions !

Arnaud13 a écrit :

pour compléter tout ceci, je me permets d’insister sur un point que vous avez déjà listé, mais qui est très très important. Je n’avais pas suivi ceci à 100% à la lettre au début et j’aurais peut-être du.
Il y a 3 ans quand j’ai commencé à m’intéresser à tout ceci et parcourir ce forum dans tous les sens, une remarque de philippe30 (je pense) m’avait trotté en tête…

Il y a 3 points importants dans un investissement immobilier locatif:
1/ La localisation
2/ La localisation
3/ La localisation

Avec ma maigre expérience, je dirais "ayez toujours ceci en tête" ;-)
Avant même le prix ! bien avant…

En effet, c’est d’ailleurs le point de bloquage que j’espère "surmonter" en multipliant les visites dans un avenir proche. Il semblerait que la "bonne" question à se poser serait "Est-ce que j’y vivrai moi-même?", tout en restant objectif, le but n’étant pas d’acheter pour soi, mais de savoir si le bien répond aux critères qualitatifs que doit proposer un bien loué.

J’y travaille, donc smile

Greenwich a écrit :

Bonjour,

Après lecture de votre liste de point à étudier (public, secteur etc) je voudrais rajouter que la première chose à vous demander est sans doute: quel investissement personnel souhaitez-vous mettre dans votre aventure? Je n’en vois pas mention.

Pour moi c’est la première chose à analyser, en effet, gérer des locations type airbnb par exemple et vraiment très différent que de louer de grands appartements en nu à des familles qui restent plusieurs années en place. il faut bien y réfléchir au début, simplement parce que de là dépends effectivement votre public et votre type de bien à choisir. C’est une réflexion que j’ai eu au début de mes investissements et j’ai pu accorder au fil du temps mes choix à mes contraintes personnelles.

Avez-vous fait votre "choix"?

Absolument, et effectivement ce point n’apparait pas clairement dans mon post initial. Je suis un peu plus explicite dans mon post de "re-présentation" : je souhaite commencer à me constituer un patrimoine immobilier toute somme "classique", à base de location de longue durée, tout ce qu’il y a de plus standard j’imagine. Exit dont les AirB&B & Cie.

Mon manque d’expérience ne me permet malheureusement pas d’estimer la charge de travail que requiert une location en direct, mais je suis prêt à m’y investir autant que nécessaire sur un premier bien. L’avenir me dira ensuite si oui ou non, j’ai la patience (et les épaules) pour assumer la charge croissante qu’occasionneront de futurs achats, en tout cas je veux y croire & m’en donner les moyens, d’où ma présence ici smile

FastHand a écrit :

Bonjour,

Pour le financement, il vous faut plutôt une bonne calculette financière, afin d’évaluer un taux d’endettement possible.
C’est à vous de préciser votre demande (apport et durée), et pas l’inverse.
De la part de plusieurs gourous du forum, il faut limiter au max l’apport personnel, et une durée de 20 ans est nécessaire pour un cash flow positif.
Si vous voulez renouveler ce type d’opérations, c’est indispensable.

Vous n’avez pas remis à jour votre profil: quel est le montant de votre epargne? Quel est votre capacité d’épargne?
Cela détermine la taille de vos projets et leur financement.

La notion de "cash-flow positif" est une de celles que j’ai le mieux saisi au gré des lectures faites sur ce forum, et il m’apparait évidemment indispensable d’obtenir une balance positive (du moins sur le papier) avant de conclure un achat, ne serait-ce que pour ne pas me fermer la porte d’un achat suivant.
Pour ce qui est de mon profil, mon épargne n’a en effet pas été mis à jour (une ligne à ajouter au formulaire en place, ou alors je suis passé à côté), je vais corriger celà dans le weekend.
Elle se situe aux alentours de 17k aujourd’hui (plus de l’argent prêté à des proches qu’il faut que je récupère), et mon changement de travail doit me permettre d’épargner entre 400 et 600€ (je dirai que je peux même pousser jusqu’à 1.000€ en limitant les sorties et autres loisirs, mais nous n’avons qu’une vie…)
Honnêtement, c’est une chose que je suis en train d’affiner plus précisément car jusqu’à maintenant, j’ai préféré "profiter" de ma situation confortable, certains évènements m’ayant détournés de mon objectif d’investissement d’il y a quelques années.D’autant qu’un salaire supplémentaire va rentrer, ce qui va permettre de diviser les frais plus équitablement.

Mais une chose est claire, l’épargne et l’investissement vont être mes priorités de l’année.

Bernard2K a écrit :

Bonjour,

votre plan est parfait pour acquérir un petit appartement dans le secteur qui vous intéresse.

Par contre, je ne vois aucune notion de rentabilité ni de fiscalité.

C’est assez étonnant de voir quelqu’un qui veut juste un type de bien locatif, dans un secteur donné, peu importe la rentabilité.

Par ailleurs, pourquoi Lyon alors que votre profil dit Toulon et votre présentation Paris ? Il y a là aussi quelque chose qui me dépasse.

En effet, je n’en suis pas encore à ce stade de ma réflexion, la rentabilité doit évidemment être maximale selon moi, tout du moins en corrélation avec le secteur visé. Donc difficile de vous répondre tant que je n’aurai pas cerné les secteurs géographiques dans lesquels je souhaite me lancer. Pour ce qui est de la fiscalité, j’ai en effet très peu de connaissances sur le sujet, il va falloir m’y atteler rapidement ! Ça peut être une ligne supplémentaire sur ma feuille de route, à traiter rapidement ! smile

Si mon profil dit Toulon, c’est que je ne l’ai pas remis à jour (il doit rester plus de traces de mon ancien passage ici que je le soupçonnais, merci de l’info).

Pour faire simple, je suis natif de Toulon, ayant travaillé à Paris, puis déménagé à Lyon (mon lieu de résidence actuel). Etant donné qu’il semble plus raisonnable d’effectuer son premier achat proche de chez soi… Voilà pourquoi Lyon smile

niceday a écrit :

https://datafrance.info peut vous aider dans votre démarche.
Quelles données INSEE pourraient être intéressantes pour définir les zones (communes ou quartier IRIS) qui se louerait en meublés LMNP?

Je note rapidement pour ma part:
- commune dont chômage est en dessous de la moyenne française : env <10%
- % CSP Cadres Prof. intel. sup. au LT : env > 11%
- % étudiant : supérieur à 9%
- % Diplômé de l’’enseignement supérieur long > 10%
- Population entre 15-64ans de la commune > 5000hab
- Part des appartements >60%
- Part des résidences principales occupées par des locataires >40%
etc

J’ai effectivement commencé à scruter les statistiques des villes qui m’intéressent (ex: Erreur | Insee qui m’a fait oublier mon idée de m’intéresser à Saint-Etienne dans un premier temps), c’est vraiment très instructif de procéder ainsi !

Merci pour ces précieuses pistes supplémentaires, je garde ça bien au chaud smile

Pour conclure, merci à tous pour vos retour, je corrigerai mon profil, et certaines petites choses dans mon post initial ce weekend smile


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#11 25/02/2017 00h58

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Koro a écrit :

Il semblerait que la "bonne" question à se poser serait "Est-ce que j’y vivrai moi-même?", tout en restant objectif, le but n’étant pas d’acheter pour soi, mais de savoir si le bien répond aux critères qualitatifs que doit proposer un bien loué.

Vous faites une erreur de logique : peu importe que cela vous plaise. Par exemple, un père de famille ne se verra pas vivre dans un studio meublé d’un quartier animé ; pourtant c’est probablement un bon investissement si le prix est assez bas.

A l’inverse, le "coup de coeur" genre "oh, qu’est-ce qu’il est bien, je le prendrais pour moi si je m’écoutais !" est typiquement ce qui amène à payer trop cher donc à une rentabilité basse.

Donc difficile de vous répondre tant que je n’aurai pas cerné les secteurs géographiques dans lesquels je souhaite me lancer.

Vous persistez dans votre erreur de logique : d’abord vous choisissez votre secteur, et ensuite seulement vous calculez une rentabilité.

Et si vous choisissiez plutôt un secteur qui apporte une bonne rentabilité ? Ce sont rarement les secteurs les plus séduisants au premier abord qui apportent cela. Il faut parfois savoir dépasser les évidences pour trouver une bonne rentabilité.

Pareil pour le type de bien : vous avez choisi studio à T2 : pourquoi ce préjugé ?

Pour ce qui est de la fiscalité, j’ai en effet très peu de connaissances sur le sujet, il va falloir m’y atteler rapidement ! Ça peut être une ligne supplémentaire sur ma feuille de route, à traiter rapidement ! smile

Très très rapidement car c’est essentiel. Par exemple, en location nue et à 30 % de TMI, vous laissez 45 % de votre loyer net aux Impôts. La fiscalité est donc un facteur très important pour la rentabilité.

Bon, je ne vais pas continuer ce petit jeu avec vous. Si vous voulez un studio à T2 dans les quartiers que vous visez, grand bien vous fasse. Si vous voulez de la rentabilité, lisez (sans a priori) les messages des foreumeurs qui y arrivent et essayez de retenir les bonnes idées !

Dernière modification par Bernard2K (25/02/2017 01h05)


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#12 25/02/2017 09h13

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Koro a écrit :

EDIT : Je scrute actuellement les ventes aux enchère sur le secteur que je cherche à cibler (plus par curiosité pour l’instant, je réfléchis à l’opportunité d’aller visiter ces biens, tenter de chiffrer d’éventuels travaux à réaliser et demander un avis sur ces analyses).
Certains d’entre vous ont-il de bonnes ou mauvaises expériences à partager sur des achats réalisés dans ces conditions?

Je commence également à les regarder de près. J’ai lu quelques documents sur les prochains qui passent en vente. Quels sont les secteurs qui vont tentent ? Ici, exit le 9ème, et j’ai pris peur aux photos du 7ème, même si la localisation était très bien pour moi. J’aimerais bien aller voir par curiosité par contre.

Sinon, pour votre recherche, j’ai une question à vous poser: à quel horizon souhaitez vous investir ?
Beaucoup sur le forum veulent " concrétiser sur l’année ", lorsqu’ils postent leurs premiers messages. Ici, j’avais un secteur (prisé) ciblé, un budget (restreint) ciblé, un autofinancement total (loyer+ charge annuels - charges copro - TF - CFE - Expert comptable ). J’aurais mis 4 ans pour trouver mon bien, le compromis est signé. Et quand je ferme la porte de l’immeuble où se situe le studio, je suis à 80m du métro (ligne D), sur une petite contre allée, sur une rue à sens unique.
Je n’ai fais AUCUN compromis sur mes critères (une salle de bain dans le studio, privative, je ne voulais pas acheter une chambre), j’aurais mis (pas mal) de temps, mais je l’aurais trouvé. Donc, à quel horizon souhaitez vous investir ?

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#13 25/02/2017 09h36

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Bonjour,

Je en suis pas tout à fait d’accord avec "l’emplacement" ; en effet cette notion que l’on m’a également inculqué du temps de mes études est valable pour du commerce, mais moins pour du locatif.
J’ai vu des biens loués de manière très satisfaisante à des locataires solvables au fin fond du Diois, loin de tout etc
J’ai vu des biens loués de même manière à des gens sans ressources mais subventionnés aux APL dans des quartiers défavorisés du 13 ou sur Annonay
Etc.

Toute chaussure peut trouver un pied, il faut bien connaître le marché locatif local et justement ne pas s’enfermer dans des poncifs ou de fausses évidences (comme je l’ai trop souvent fait, tant pis pour moi). la fausse annonce locative sur le net, qui me heurte quelque part, reste désormais incontournable en 1ére approche.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#14 25/02/2017 10h10

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Bonjour à tous, merci pour vos réactions !

Bernard2K a écrit :

Vous faites une erreur de logique : peu importe que cela vous plaise. Par exemple, un père de famille ne se verra pas vivre dans un studio meublé d’un quartier animé ; pourtant c’est probablement un bon investissement si le prix est assez bas.

A l’inverse, le "coup de coeur" genre "oh, qu’est-ce qu’il est bien, je le prendrais pour moi si je m’écoutais !" est typiquement ce qui amène à payer trop cher donc à une rentabilité basse.

Nous nous sommes mal compris, je pense, tout du moins j’ai très mal exprimé le fond de ma pensée.
Mais votre réflexion m’est précieuse, comme je l’ai dit je manque d’expérience et c’est le but de ce post : commettre le moins d’erreur possible.

Je voyais plus la réflexion dans le sens "si j’étais à la place du public que je vise, est-ce que j’y vivrai, est-ce que le bien répondrai à mes besoins?"

Partons d’un exemple simple pour expliciter mon raisonnement : je vise une population étudiante.
Que va attendre un étudiant d’un logement idéal? Selon moi plusieurs choses :

- proche de son école/sa fac,
- proximité des transports en commun
- proximité des lieux animés (bars, restaurants, etc…)
- proximité d’une supérette ou assimilé,
- logement fonctionnel et espace optimisé,

J’ai essayé de classer ces critères dans un ordre de priorité (en essayant de se mettre dans la peau d’un étudiant), voilà ce à quoi je faisais allusion en parlant de se poser les "bonnes questions", désolé pour le manque de clarté (il était tard smile )

Bernard2K a écrit :

Vous persistez dans votre erreur de logique : d’abord vous choisissez votre secteur, et ensuite seulement vous calculez une rentabilité.

C’est vrai que je n’aborde la question que dans ce sens (d’abord la localisation, puis ensuite la rentabilité), étant donné que je veux d’abord cibler une population précise (étudiants et jeunes actifs), puis d’adapter ma recherche de secteur à ce public (proche des écoles, universités, etc…).

Je vous avoue que rechercher une rentabilité avant de connaitre les prix moyens d’un secteur (pas simplement après les avoir consultés sur un site quelconque, mais après s’être déplacé dans plusieurs bien et constater leur état, leurs atouts et leurs inconvénients, etc…) me dépasse un peu.

Pourriez-vous (en MP si vous le préférez) détailler ça par un exemple?

Bernard2K a écrit :

Et si vous choisissiez plutôt un secteur qui apporte une bonne rentabilité ? Ce sont rarement les secteurs les plus séduisants au premier abord qui apportent cela. Il faut parfois savoir dépasser les évidences pour trouver une bonne rentabilité.

Pareil pour le type de bien : vous avez choisi studio à T2 : pourquoi ce préjugé ?

Ça, je peux l’expliquer facilement, je pense : la peur du novice de parier sur un quartier qui lui semble peu attrayant , et toutes les craintes qui s’en suivent : vacance locative, difficultés à la revente…

Même si au final votre idée est très sensée : viser les quartiers de prime abord peu attractifs pour augmenter la rentabilité d’un bien. Je vais tenter de voir les choses sous cet angle et scruter un peu le paysage immobilier ainsi (ce qui va requérir une petite remise en question de ma façon de faire smile)

Bernard2K a écrit :

Pareil pour le type de bien : vous avez choisi studio à T2 : pourquoi ce préjugé ?

Deux raisons :
- la population ciblée : de l’étudiant au jeune actif,
- le montant à l’achat : plus facile à défendre devant une banque pour un prêt à 110% (je n’envisage rien d’autre dans l’immédiat),

Si ça n’en tenait qu’à moi, j’aurai volontier directement attaqué par un immeuble, mais  il faut que je me fasse la main sur une petite surface pour limiter les risques d’échec!

amoilyon a écrit :

Quels sont les secteurs qui vont tentent ?

Pour l’instant j’envisage de me pencher sur le 7ème, 8ème, 9ème, et éventuellement sur Villeurbanne. Vous êtes donc sur le secteur Lyonnais j’imagine?

amoilyon a écrit :

Sinon, pour votre recherche, j’ai une question à vous poser: à quel horizon souhaitez vous investir ?

Le plus tôt sera le mieux évidemment ! Mais il est hors de question de me précipiter, bien entendu…

Dans l’idéal, j’aimerai conclure d’ici cet été, pour pouvoir louer à la rentrée scolaire prochaine, même si ça me paraît utopique. Ceci dit, j’aurai tendance à être un peu comme vous : faire le moins de concessions possible, pour avoir un bien le plus compétitif possible au meilleur prix. Ceci dit, je doute attendre 4 ans comme vous avant de me lancer. Si je ne trouve absolument rien d’ici Juin, je pense m’intéresser à la location de parking/garage en parallèle de mes recherches, afin de commencer à me faire la main de manière concrète.

Iqce a écrit :

J’ai vu des biens loués de manière très satisfaisante à des locataires solvables au fin fond du Diois, loin de tout etc
J’ai vu des biens loués de même manière à des gens sans ressources mais subventionnés aux APL dans des quartiers défavorisés du 13 ou sur Annonay

Je n’en doute pas, les besoins de logement existent partout ! Je n’hésiterai pas à m’y tenter, une fois une expérience minimale acquise, pour l’instant mes bases sont trop fragiles pour tenter un coup que je jugerai "risqué" à l’heure actuelle. Si je me trompe, il me sera d’autant plus difficile de rebondir sur un autre achat (même si commettre des erreurs permet d’apprendre smile). J’essaie de rester prudent dans un premier temps, tout du moins de concilier prudence et rentabilité.


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#15 25/02/2017 10h13

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En réponse au message #13
Cela reste pourtant trois des 3 premières choses à privilégier même en habitation.
Un emplacement peut être très bien y compris à Die, il assurera peu de vacance et peu ou moins de risque de perte à la revente.
Ce n’est pas parce que les contre-exemples existent qu’il faut relativiser ce(s) critère(s) essentiel(s).

Dernière modification par kc44 (25/02/2017 10h14)


Parrain Total Energie code 111177632

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#16 26/02/2017 11h53

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Koro a écrit :

Dans l’idéal, j’aimerai conclure d’ici cet été, pour pouvoir louer à la rentrée scolaire prochaine, même si ça me paraît utopique. Ceci dit, j’aurai tendance à être un peu comme vous : faire le moins de concessions possible, pour avoir un bien le plus compétitif possible au meilleur prix. Ceci dit, je doute attendre 4 ans comme vous avant de me lancer. Si je ne trouve absolument rien d’ici Juin, je pense m’intéresser à la location de parking/garage en parallèle de mes recherches, afin de commencer à me faire la main de manière concrète.

En supposant un délai moyen de 3 mois entre le compromis et la vente, en supposant 15 jours entre la visite et la signature du compromis, et vu qu’on est presque au mois de mars, pour une signature avant septembre, il vous reste moins de 2 mois pour visiter le bien. Si vous comptez en visiter plusieurs avant, je doute que vous puissiez ne pas faire de compromis pour rentrer dans vos délais.

Pourquoi ne pas chercher en parallèle un parking/garage? L’un n’empêche pas l’autre. Il vous permettra de mieux cibler vos quartiers.

Koro a écrit :

Pour l’instant j’envisage de me pencher sur le 7ème, 8ème, 9ème, et éventuellement sur Villeurbanne. Vous êtes donc sur le secteur Lyonnais j’imagine?

Je ne vois pas le lien entre tout cela.
Le 9eme, excentré, moins accessible en transport en commun
Le 8ème, très très disparate, il y a de tous les prix, en fonction d’où vous vous placez. Et maintenant, " futur T6" qui est indiqué dans de nombreuses annonces.
Villeurbanne, je ne connais pas assez pour en parler.
Le 7ème, de l’ancien et toutes les nouvelles constructions qui se font.

Je trouve le secteur " large" et disparate. ( et pourquoi le 9ème si excentré de votre recherche? les prix? )

Peu de réponses des investisseurs de la région, si d’autres veulent donner leurs avis.

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#17 27/02/2017 11h18

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L’éternel problème du choix entre un emplacement au top, donc un peu plus cher, contre une rentabilité au top.
Tout dépendra de l’objectif de chacun. Certains ici (devenir… RENTIER) choisiront la rentabilité en priorité #1… voire même en seul et unique but.

Bien placer le curseur entre le coût de l’achat VS la rentabilité… donc bien connaitre son objectif.

Pour vous donner un exemple, qui me pose problème actuellement… J’hésite sur un bien. Et j’ai moyen de faire 10K de travaux (donc sur 20 ans, 50Eur / mois) sur ce bien pour sortir une belle terrasse au niveau du toit… Je louerais ce bien seulement 20 ou 30Euros de plus par mois…
Ca me plombe légèrement le Cash Flow…
Par contre, mon bien prends de la valeur, je le revendrais plus facilement et plus cher le jour venu. Et surtout, par rapport à d’autres, je le louerais plus facilement…

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#18 27/02/2017 12h04

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Vos exemple ne reflète pas tellement le choix initial de l’emplacement.
Souvent en immobilier il faut éviter d’y aller à l’économie, que ce soit pour les travaux, la qualité des matériaux et donc aussi l’adresse. Certains n’ont ni le temps ni les fonds pour se payer une belle adresse bien construite alors ils vont aller voir dans des zones secondaires et si c’est bien géré après tout ils auront une meilleure rentabilité, compensant en fait le risque pris en investissant un endroit pouvant avoir beaucoup de vacance ou de problèmes de revente à terme.
Investir dans son bien c’est un peu pareil, on y met un beau parquet, de beaux vitrages et si votre terrasse fait prendre de la valeur au bien, c’est en effet un calcul de long terme qui se défend tout à fait.


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#19 27/02/2017 14h44

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Bonjour Koro,

J’investis depuis plusieurs années sur Lyon. Si besoin de conseils (que ce soit sectorisation, rendement / quartier ou même entreprises de BTP,…), n’hésitez pas à me MP.

Pour avoir déjà réalisé votre réflexion, je vous conseille de cibler plus précisément en fonction des quartiers (et non simplement les arrondissements) car, comme indiqué précédemment, le 8ème par exemple est vaste et très différent.

Si cela peut vous aiguiller, vous pouvez vous pencher sur :
-Lyon 7 (entre Jean-Macé et Gerland) : écoles de commerce et pôle entreprise attractif. Par contre, attention aux constructions neuves qui décotes l’anciens quand trop présentes (lorsque le neuf deviendra de l’ancien, que deviendra l’ancien s’il n’a pas de cachet?).
-Lyon 7 sur les quais vers Saint Joseph Saint Luc (2 facs + accès facile à la presqu’île).
-Lyon 8 (coté Frère Lumière / Grange blanche) : fac médecine, manufacture des tabacs,…
-Lyon 3 pour un T2 est très bien (jeunes actifs = quartier d’affaires), mais n’allez pas trop vers Montchat/Vinatier/Bron,… restez plus du coté Part Dieu ou des quais.

Attention également aux grands travaux de la ville : Lyon bouge beaucoup (exemple : futur tram T6 qui peut changer le quartier vinatier). Visitez, intéressez-vous et renseignez-vous.

Dernière point sur lequel vous devez réfléchir :
-Choisir un quartier déjà sécurisé et assurant la revente, mais souvent au détriment du rendement (comptez 5% à 7% net sera très bien si vous négociez au bon prix),
Ou
-Choisir un quartier en plein développement (Mulatière,…) mais jouer sur l’avenir, potentiellement une belle revente et un beau rendement (>10%). Cela signifie également prendre un risque le futur (certains se sont trompés avec Les Minguettes).

Chacun son choix et sa stratégie. Vous aurez sans doute déterminé mon choix en fonction de mes conseils d’arrondissements.

Si vous souhaitez d’autres informations !

Murissez votre réflexion : c’est comme cela que l’on comprend et apprend. smile

PS : Je suis le forum depuis plusieurs années mais n’ai pas encore de présentation (pour les membres qui m’en ferrai la réflexion). Merci d’ailleurs pour toutes ces précieuses informations.
Pour aujourd’hui, je suis simplement venu aider un voisin Lyonnais dans son cheminement de pensé.

Dernière modification par Mttc (27/02/2017 14h46)


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#20 27/02/2017 15h33

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Mttc a écrit :

J’investis depuis plusieurs années sur Lyon. Si besoin de conseils (que ce soit sectorisation, rendement / quartier ou même entreprises de BTP,…), n’hésitez pas à me MP.

Pour avoir déjà réalisé votre réflexion, je vous conseille de cibler plus précisément en fonction des quartiers (et non simplement les arrondissements) car, comme indiqué précédemment, le 8ème par exemple est vaste et très différent.

Pour avoir eu la même réflexion, comme nombre d’investisseurs lyonnais, je serais intéressée pour savoir où sont vos biens.

J’avais également regardé du côté d’Oullins, avec une bonne affaire qui m’est passée sous le nez, et de Saint Fons, avec quelques opportunités également, mais un marché que je maîtrise moins bien.

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#21 08/09/2017 23h38

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Je viens de lire ton topic… Ton projet d’investissement s’est-il concrétisé depuis ?

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#22 21/11/2021 15h17

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Bonjour à tous,

Je souhaite me lancer dans l’immobilier locatif, je souhaiterais savoir si ce serait pas mieux d’aller voir mon banquier avant de signé un compris de vente ?.

Je souhaiterais savoir combien je peux emprunter avec travaux.

Ma présentation :
Information - Forums des investisseurs heureux

En vous remerciant par avance pour vos réponses.
Ramses92,

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[+1]    #23 21/11/2021 15h24

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Il faut aller voir votre banquier avant même les visites ou la recherche de biens.
Comment savez-vous autrement combien il est prêt à vous prêter ?


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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[+1]    #24 21/11/2021 15h26

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Oui, ça serait mieux …
D’autant plus que vous avez déjà un prêt pour votre future résidence principale (600 € environ de mensualité ; salaire net environ 2000 €). Il reste peu de marge.


Dif tor heh smusma

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#25 21/11/2021 19h13

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Même pas la peine d’aller voir votre banquier…

Votre taux d’endettement est de … 600/2000 = 30%. Nous êtes sûrement bien informé et vous avez entendu du d’endettement maxi de 35%… donc vous connaissez déjà la situation avant même d’aller voir votre banquier. Vous voulez vous passer de votre employeur, c’est tout à votre honneur… mais quel est votre plan?

Donc pour être plus direct que les précédents commentaires, quelle est votre vision de votre parcours, tout en respectant les critères imposés par les banques?


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