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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 15/02/2017 21h02 → Umea : étude de cas immobilier (projet de construction Pinel) (construction, maison, pinel)

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Bonsoir à tout le monde, suite à ma présentation sur le forum, je déplace mon post dans la bonne section, sur les investissements immobiliers

Voici mon projet, qu’en pensez vous?

Merci d’avance

Au plaisir d’échanger

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Bonjour à tous, je souhaiterais avoir votre avis sur mon projet, me donner des conseils, m’aider dans mes objectifs

Je commence par résumer rapidement ma situation
Je vis en couple, avec un enfant, propriétaires depuis 3ans, 34 ans.
J’ai commencé un peu tard, mon objectif est de devenir rentier, vers 50ans, et si possible mieux vivre financièrement d’ici la.
Nous gagnons 50000e/an. Notre pret résidence principale est de 16000e. Nous payons 3000e d’impôts par an
Jusque là rien de particulier.

J’ai monté une sci à 4, ma femme est moi, et un couple d’ami il y a 1an. Depuis nous avons acheté et fait construire une maison en loi pinel. La construction est finie, et elle est louee. Elle est louée 750e/m le pret est de 820e/m. Nous avons emprunté la totalité du projet. L’économie d’impôt 1800e/bruts par an par couple. On fait un apport mensuel par couple de 120e/m pour palier aux différents frais. Ce projet la est donc neutre financièrement pour nous, la réduction d’impôt couvrant Nos apports de 120e/m. À la fin du pinel, dans 12ans, le capital restant dû pour le pret sera de 100000e pour un bien estimé à aujourd’hui à 200000. Je pense donc que nous nous partagerons les 100000e. Ca nous rendra pas riche, mais ce capital servira au financement des études des enfants, et à nous faire plaisir un peu

Nous avons donc un autre projet à l’étude, toujours dans le but de faire grandir notre patrimoine et de devenir libre financièrement dans plusieurs années

On souhaiterait acheter un terrain dans les 700m2 pour y construire 2 maisons mitoyennes. L’objectif bien sûr est de réduire les coûts. Une maison mitoyenne revenant moins chère. J’ai calculer, pour ce projet nous aurons besoin de 280000e. Toujours en pinel. Avec ce projet, nous ne paierons plus d’impôts, soit 3000e/an d’économie avant ces 2 projets. Un pret sur 25ans nous reviendrait à 1250e/m. Revenus locatifs 1500e. Pas d’apport mensuels donc, le delta nous paiera assurances et taxe foncière. À la deuxième Anne, le capital restant dû du pret sera de 160000e soit la valeur d’une maison mitoyenne dans le secteur. Nous pourrions donc solder tout pret et avoir 400e/m de rente par couple. Ce n’est peut être pas le choix que nous ferons. D’ailleurs, savez vous comment diviser un lot en 2 une fois le projet réalisé?est ce difficile?comment obtenir l’accord?le choix d’un terrain de 700m2 est plus facile et moins cher pour notre projet. En effet, il faudrait trouver 2lots mitoyens et de très petite surface, ce qui ne se fait pas dans notre secteur.

Qu’en pensez vous?des conseils?d’autres choix?je suis tout ouïe

Dans ma situation, le retour sur investissement est lointain, puisque j’ai des prêts sur 25 ans. Auriez vous d’autres "plans" miracles?d’autres façons de faire et de voir les choses

Il fait aussi que les banques me suivent, je commence à cumuler pas mal d’emprunt.

Merci à vous

Au plaisir de vous lire

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Suite à la réponse de Bernard, quelques précisions

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Bonjour Bernard, merci d’avoir pris le temps de me répondre

En effet, Pinel avec promoteur nous n’aurions jamais fait, l’avantage fiscal étant absorbé par la marge du promoteur

Pour mon projet qui vient d’être réalisé, en fait le cash flow est neutre selon moi, je m’explique

Revenus locatifs 375e/m
charges à déduire : ass habitation 10e/m loyers impayés 12e/m
Taxe foncière : 30e/m
Ass DC : 16e/m
Intérets emprunt à la 6ieme année 150e/m

Pret 410e/m, nécessitant un apport mensuel 120e/m pour payer toutes les charges

Revenus fonciers : 375 * 12 = 4500e
charges : (10 + 12 + 30 + 16 + 150 )*12 =2600e
impots : (14 + 15.5%) de (4500-2600) = 560e
Avantage pinel 1800e
Gain impot moyen 1800 - 560 = 1200e

Gain net 1200e impot - 1200e apport = 0 opération blanche (selon mes calculs je peux me tromper)

Pour la seconde opération, le cash flow sera positif de l’ordre de 2000e/an

Par contre je m’interroge sur la division parcellaire. Si je fait ce projet, et que cela n’est pas accepté, je risque d’être embêté car je ne pourrai revendre qu’à un investisseur!En effet, qui va vouloir d’un terrain avec 2 maisons mitoyennes…?Le risque que j’identifie est vraiment là

Qu’en pensez vous? Comment être sur d’avoir l’accord? A la signature de l’acte, je risque de partir à l’aveugle…

Comme vous le soulignez, mon opération est au juste prix car je fais faire moi même les travaux, et j’en réalisé une partie même. Mais malgré tout, le retour sur investissement est lointain. A part multiplier ce genres d’opérations, je ne me sens pas capable dêtre libre financièrement avant un long moment. Il n’y a pas de recette miracle, j’en conviens, mais peut etre que je ne suis pas sur la meilleure des pistes…?

Qu’en pensez vous?

Merci d’avance

Mots-clés : construction, maison, pinel

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#2 16/02/2017 00h21 → Umea : étude de cas immobilier (projet de construction Pinel) (construction, maison, pinel)

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Revenus locatifs 375e/m
charges à déduire : ass habitation 10e/m loyers impayés 12e/m
Taxe foncière : 30e/m
Ass DC : 16e/m
Intérets emprunt à la 6ieme année 150e/m

Pret 410e/m, nécessitant un apport mensuel 120e/m pour payer toutes les charges

Ca c’est pour un couple. Problème : à partir des chiffres que vous écrivez, il n’y aucun moyen, en faisant des additions et des soustractions, d’aboutir à 120 €/mois.

je ne comprends pas non plus quel prêt, pour l’ensemble du projet, aboutit à la fois à 3600 € d’intérêts par an, 100000 € de CRD à 12 ans, et seulement 820 € de mensualité (qu’on exprime généralement y compris intérêts et assurance). Si vous voulez bien nous dire les caractéristiques du prêt : quel montant, quels taux (prêt lui-même + assurance) et quelle durée, ça sera plus simple.

J’ajoute deux choses :
1) vous ne comptez aucune dépense d’entretien. Vous louez 12 ans et revendez dans la foulée sans jamais avoir fait de dépense d’entretien ? C’est vraiment de la construction solide !
2) faire une partie des travaux soi-même sur la construction neuve peut poser un problème, en termes d’éligibilité des dépenses pour le calcul du "prix de revient" qui est la base de la déduction Pinel ; pour l’application des garanties du constructeur, s’il survient un sinistre qui trouve son origine dans vos travaux ; pour leur prise en compte dans le calcul de la plus-value au moment de la revente. A beaucoup de points de vue, il me semble donc de préférable de commander une maison vraiment "clés en mains".

Dernière modification par Bernard2K (16/02/2017 13h54)

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#3 16/02/2017 20h44 → Umea : étude de cas immobilier (projet de construction Pinel) (construction, maison, pinel)

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Bonsoir Bernard oui biensur quelques précisions

Pret 180000e sur 25ans non renégocié (pas la priorité actuellement) taux 2.5% soit des échéances de 820e/m assurances dc et intérêts compris

Le loyer étant de 750e/m nous faisons par couple un complément de 120e/m afin de payer toutes les charges (mentionnées au dessus les prix indiqués correspondent à la quote part par couple) et anticiper la taxe foncière.

L’avantage pinel sur un projet de 180000e étant de 2% soit 3600e/an ou 1800e/an par couple

Sur ce pret, le capital restant dû à la douzième année sera de 100000e(approximativement selon la date exacte de vente)

Pour les travaux vous avez raison je ne l’ai pas inclu. Il y en aura certainement mais étant une maiso neuve, j’espère pas bcp!je ne sais le chiffrer un peu de rafraîchissement seulement j’espère. Ceci dit cela nous permettra de déduire cela ses revenus fonciers

Enfin concernant la plus value sur revente, nous sommes passé par un constructeur pour une large partie (95000e) et le terrain (65000e) le reste étant nos travaux et le terrassement (5000e). Ce qui ne devrait pas faire une grosse pv à payer pour un bien à 200000e

Merci pour votre retour

En espérant vous avoir apporté les précisions souhaitées

Dernière modification par umea (16/02/2017 20h57)

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#4 17/02/2017 09h22 → Umea : étude de cas immobilier (projet de construction Pinel) (construction, maison, pinel)

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Vos calculs sont à peu près corrects :
- vous sous-estimez légèrement les charges car vous ne comptez pas d’entretien
- surtout, vous surestimez la réduction d’impôt. Sur 12 ans elle atteint 21 % du prix au total, soit 1575 €/an en moyenne. Les 9 premières années c’est 1800 € mais les 3 dernières c’est 900 €.

Moi je trouve un cashflow moyen de - 730 €. Cela dit, les premières années seront à l’équilibre, mais ça empirera ensuite :
- baisse de la part d’intérêts dans la mensualité donc baisse des charges déductibles donc hausse des impôts
- hausse du coût d’entretien
- les 3 dernières années, réduction d’impôt moitié moindre.

Notez que pour revendre au bout de 12 ans, si vous voulez en tirer le meilleur prix, il faut vendre vide ; or, le bail de location nue est hyper protecteur du locataire ; s’il n’a pas envie de partir c’est embêtant ; j’en discutais ici :
Srial33 [31] : étude de cas immobilier (1er investissement et en Pinel)

Notez aussi que le calcul de la réduction d’impôt Pinel porte sur le "prix de revient" du logement. Or vous indiquez certes 180 000 € d’emprunt mais seulement 165000 € de coût de terrain et de construction. Avez-vous de quoi justifier que les 15000 € supplémentaires font bien partie du "prix de revient" ?

Par contre je m’interroge sur la division parcellaire. Si je fait ce projet, et que cela n’est pas accepté, je risque d’être embêté car je ne pourrai revendre qu’à un investisseur!En effet, qui va vouloir d’un terrain avec 2 maisons mitoyennes…?Le risque que j’identifie est vraiment là

Qu’en pensez vous? Comment être sur d’avoir l’accord? A la signature de l’acte, je risque de partir à l’aveugle…

Pouvoir diviser ou non, ça dépend du règlement d’urbanisme. Donc vous ne pouvez pas raisonner dans le vide, mais seulement sur une commune donnée, avec son document d’urbanisme.

Vous pouvez interroger un notaire ou un géomètre pour savoir, parmi les communes que vous envisagez, ou parmi les 2 ou 3 terrains que vous avez repérés, lesquels pourraient être divisés après achat.
Naturellement, c’est à vous (et pas au vendeur) de vérifier, discrètement, que le terrain sera divisible après achat. En effet, si vous donnez l’idée au vendeur, il pourrait la trouver tellement bonne qu’il fera lui-même la division pour pouvoir vendre plus cher !

Dernière modification par Bernard2K (17/02/2017 09h30)

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