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[-1]    #1 14/02/2017 16h51

Membre
Réputation :   0  

Salut à tous,

Je détiens quelques parts de SCPI de PIERRE PLUS (merci la caisse d’épargne pour cette m****) et de corum conviction.
Cependant, étant débutant lors de mon acquisition, j’ai considéré la fiscalité c’est un problème de riche, on ne peut y échapper, alors tans pis.
Oui mais, aujourd’hui j’ai pris ma calculatrice et je commence à avoir peur. J’aimerai donc avoir vos éclaircissements.

Corum affiche un rendement d’environ 6,3% de mémoire. Il est censé y avoir un prélèvement à la source de 24% pour l’impôt sur le revenu et un prélèvement pour les cotisations sociales.

Dans le virement annuel de 66,39 euros (pour 2016), ces deux prélèvements (IR et cotisations sociales) ont ils déjà été prélevé ? Est ce un montant brut ou finalement net (sous réserve de l’ajustement de l’IR en fonction du taux d’imposition) ?
En somme le rendement de 6,3% est il un rendement net (sous réserve une nouvelle fois de l’ajustement de l’IR) ?

Je vous pose cette question car après des recherches sur le site de la scpi ou sur d’autres sites traitant de ce point, ce n’est pas vraiment explicite.
De plus, j’ai effectué ce placement il n’y a que quelques mois et je n’ai pour l’instant pas reçu de virement (délai de 5 mois oblige), donc je ne sais pas encore combien je vais toucher.
Ce frottement fiscal me fait hésiter à procéder au réinvestissement des dividendes et au plan d’épargne de corum. Si je tombe sur un rendement de 4 voir 5%, autant mettre cet argent en bourse où j’espère avoir un meilleur rendement.

Je vous remercie de vos réponses et m’excuse si cette question a déjà été posée.

LP

Mots-clés : fiscalité, imposition, prélèvement à la source, scpi

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#2 14/02/2017 17h53

Membre
Réputation :   49  

Bonjour,
A l’exception des cas de revenus immobiliers provenant de l’étranger que je ne connais pas (c’est le cas en partie pour corum), les revenus versés sont bruts à savoir hors IR+PS. En effet, la SCPI est dite fiscalement transparente. Vous pensiez réellement trouver du 6,3% net de fiscalité !
Cela me parait fou de vous être lancé sans vous être intéressé auparavant à la fiscalité. J’espère au moins que vous avez emprunter pour profiter de l’effet de levier…
Enfin, une recherche rapide nous donne ceci :
Patrimea-fiscalite SCPI
Pour ce qui est de corum
Fiscalite Corum

Il y a également le cas traité sur ce forum pour Corum. Je vous laisse chercher.

Adrien

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[+1]    #3 14/02/2017 18h08

Modérateur
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Les SCPI sont des sociétés fiscalement transparentes, donc leurs associés sont imposés comme s’ils percevaient eux-même leur quote part (en proportion du nombre de parts détenues) des revenus des SCPI.

Le "prélèvement à la source de 24% pour l’impôt sur le revenu" (et les prélèvements sociaux) ne concerne que les revenus financiers des SCPI (qui sont très faibles actuellement).

Pour les revenus fonciers des SCPI, ils sont imposés comme tous les autres revenus fonciers : dans le pays où sont situés les biens immobiliers (donc par de "Prélèvements Sociaux" pour les revenus de biens situés hors de France), en général à la source (donc payé par la SCPI directement) quand ce n’est pas en France, avec toutefois souvent un certain impact (dépendant de la convention fiscale entre la France et le pays où sont situés les biens immobiliers) sur l’IR payé par l’associé en France.
Vous n’aurez à priori qu’à reporter sur votre déclaration d’impôt sur le revenu les chiffres figurant sur les IFU que les sociétés de gestion de vos SCPI vous transmettront dans quelques mois (avec un mode d’emploi détaillé) si vos parts étaient en jouissance en 2016 (sinon il faudra attendre avril/mai 2018 pour les revenus 2017).

N’oubliez pas qu’un investissement en bourse subira également une certaine fiscalité…

De manière générale, attendez d’avoir bien compris avant d’investir (sur les SCPI comme sur la bourse).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#4 14/02/2017 18h51

Membre
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Franchement, je ne veux pas critiquer votre approche mais votre façon de procéder fait peur…

Avant d’investir, vous devez vous renseigner sérieusement sur tous les aspects de votre investissement. La fiscalité applicable en est un (parmi d’autres).

Vous ne devez investir en parts de SCPI, au comptant et en pleine propriété, que si vous avez besoin d’un revenu complémentaire IMMEDIAT.

Est-ce votre objectif ?

En second lieu, vous devez apprécier l’impact de ces nouveaux revenus, in concreto. Pour le faire, vous devez connaître votre taux marginal d’imposition. Ce taux est, schématiquement, le taux d’imposition à l’impôt sur le revenu qui s’appliquera à vos revenus fonciers supplémentaires de source française.

Le connaissez-vous ?

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#5 15/02/2017 10h51

Membre
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Merci de ces réponses … franches….

En réalité, j’ai été un peu rapide hier sur mes explications. Je me suis renseigné sur la fiscalité, mais sans doute sur des sites non à jour ou pas assez sérieux : je pensais pouvoir bénéficier du régime du micro foncier : 30% d’abattement me paraissait opportun.
Manque de chance, je n’avais pas lu l’exception à la règle. Désormais je ne passerai que par le bofip pour ce genre de problématique.

Je connaissais également le problème des plus values, puisque c’est celui standard.

J’ai commencé à gratter pour optimiser mes futurs investissements, en tablant sur un minimum de 6%. En bourse, via un PEA dans des sociétés à rendement (sanofi, total, abc arbitrage, etc.) je pense que cela est possible (même si la bourse est un peu haute pour l’instant à mon sens), ou en AV sur des unités de comptes.

En me rendant compte de mon erreur sur les scpi, j’ai cherché tous les moyens pour baisser l’imposition : notamment bénéficier de l’exonération de cotisation sociale si le revenu de l’année précédente est inférieur à 25k, ce qui était le cas. Cependant, sur les conseils du gestionnaire de corum, si les revenus ont dépassé pour l’année en cours, 2016, ce montant (environ 29k), cela n’est plus possible. Vous me confirmez ?

Enfin, je suis encore étudiant (un genre d’apprenti, celui qui paye des impôts et n’a aucun avantage à son statut, ni la paye compte tenu de ses diplômes, bref). Sur les conseils de ma banque (caisse d’épargne pour ne pas la citer), j’ai voulu il y a quelques mois sortir des placements classiques bancaires qui ne rapportent rien et investir dans des scpi. Pour tester, j’ai acheté le minimum chez pierre plus et corum. Un crédit sur des scpi m’a été déconseillé par ma conseillère afin de ne pas grever mon taux d’endettement pour un éventuel achat de RP (ce qui n’était à l’époque pas encore en projet) …
Entre cette connerie et bien d’autres (PEA avec des frais de courtage insensés; frais de transfert chez un concurrent plus important que la valeur du PEA (oui c’est possible) ; scpi pierre plus dont le rendement et le taux d’occupation baissent d’année en année ; av sur fonds euro en rendement négatif ; carte bleu en revolving pour mon père notamment), je ne suis plus client de cette banque….

Ah et je n’ai encore jamais payé d’impôt (IR), étant l’année dernière en 1ère tranche d’imposition. Ces souvenirs vont me faire rêver en mai prochain… Ne sachant pas encore ce que c’est que cette bête, il est vrai que je me suis plus penché sur le rendement, la diversification du patrimoine de la scpi et les avis sur le net la concernant, que déplucher le cgi et le bofip…

Bref compte tenu de ces explications : il vous parait plus judicieux la stratégie sur pea en action à rendement (je veux faire de l’investissement long terme ; je suis passé chez bourse direct) que le reinvestissement de dividende des scpi et le placement à épargne mensuel chez corum mis en place par eux récemment ?

Dernière modification par elparino (15/02/2017 10h52)

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#6 20/02/2017 17h10

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En préambule, si vous pouviez éviter svp l’emploi de gros mots sur ce forum, ça serait plus agréable à lire, sinon allez sur d’autres fora sur lesquels c’est toléré.

Vous reprochez beaucoup de choses à votre banque. Ca me rappelle exactement mes débuts. J’étais à la Caisse d’Epargne. Je venais de toucher une grosse somme - 100000 francs - la belle affaire.
J’avais 18 ans, tout à découvrir. Elles se sont mises à 2 conseillères pour me proposer leurs produits toxiques, je me souviens encore leurs arguments "ah mais vous êtes jeunes, il vous faut prendre un profil dynamique, l’AV (euro) ou le livret A c’est pas pour vous".
J’aurais pu céder, par facilité ou cupidité mais je sentais qu’elles n’étaient pas là pour mon bien mais pour en profiter. Aujourd’hui je ne félicite de ne pas avoir cédé face à ces commerciales aux méthodes de vente dignes d’un escroc vendeur de défiscalisation.

Je ne fustige pas la Caisse d’Epargne, elle est ce qu’elle est. J’ai plutôt tendance à me féliciter de ne pas être tombé dans le piège.

Formez-vous et apprenez de ces déconvenues pour penser et agir par vous-même car seul vous savez ce qu’est votre intérêt, certainement pas un commercial cupide.

Pierre + n’est pas ce que vous décrivez, il faudrait argumenter davantage. Ok son dividende baisse. Comme beaucoup. Plus que les autres? Avez-vous pris la peine de faire quelques comparaisons?
Son prix de part a augmenté depuis que vous l’avez achetée non? C’est une consolation. Certains sont à -20 ou -30 % sur d’autres …

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#7 23/02/2017 21h23

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"En préambule également, je me dois de répondre.
Tout d’abord, je vous remercie du mot doux en réputation, dont j’ai compris ultérieurement la portée de ce système plutôt inédit à ma connaissance…., que je vais citer "inutile d’être vulgaire sans argumenter davantage." Déjà je ne saisi pas forcément le sens exact de la phrase…
De nouveau rebelote, "emploi de gros mots".
Maintenant ma question : où sont les gros mots (je note du pluriel) ? Des astérisques ont été mis par moi, ce n’est pas du modérage, sur l’unique mot effectivement "conflictuel", encore que il y a des astérisques tout de même ! Si on ne peut plus rien dire… Je n’ai quand même pas déroulé un tissu d’insultes…
Bref fin de débat"


J’avais une certaine confiance dans ma banque, pensant que j’avais des gens qui étaient là pour me conseiller au mieux. N’ont ils pas un devoir de conseil envers leurs clients ?
Mais en fait comme dit la BNP dans ses documents, ce ne sont plus des agences bancaires, mais des points de vente. Je pense que ça résume parfaitement la situation.
Je travaille avec toutes les banques quotidiennement. La caisse d’épargne n’est pas la pire, mais est loin d’être la meilleure. Je dirais que si je devais faire 2 catégorie (bon / pas bon), elle ne serait pas chez les bons (surtout ces derniers temps….).

J’ai effectivement depuis changé de mentalité : je suis passé sur une banque en ligne afin de pouvoir tout gérer moi même, sans avoir de compte à rendre à un banquier. Je me forme régulièrement sur le net (ce forum très riche d’informations, internet ou même youtube)

Pierre plus : effectivement j’ai un peu arrêté les recherches sur les scpi après mes déconvenues fiscales en la matière. Je vois juste un taux d’occupation financier et physique en baisse, un dividende en baisse. Ils ont effectivement une part qui a augmenté l’année dernière par rapport à mon prix d’acquisition. On verra en mai prochain pour la suite de l’histoire
A côté j’ai corum qui m’envoi leurs documentations (ils sont très bons en marketing tout de même !), je vois que ça progresse. Bon je me méfie tout de même, on fait dire ce qu’on veut à des chiffres, même si le dividende progresse, quid dans 10 ans ? Ils paraissent presque trop bons par rapport à la concurrence…

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#8 30/05/2017 17h49

Banni
Réputation :   -5  

Bonsoir à tous,

J’envisage l’achat de SCPI de rendement comptant.

Après avoir lu les différents messages je m’interroge sur la complexité de la fiscalité de celles ci.

Lorsque j’ai fermé mon PEA, j’ai du payé des PS très élevés en raison des changements de taux et de la règle très peu connue suivante : même non vendu un titre qui monte augmente les PS……

De par votre expérience de revente ou de gestion de SCPI, où peut on trouver une description exhaustive de tous les impôts et taxes appliqués au SCPI ?

Quelles mesures "cachées" risquent elles d’alourdir la fiscalité ?

Merci !

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#9 30/05/2017 18h46

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

Pas de "mesure cachée" à ma connaissance : comme pour tout investissement dans une SCI transparente (ce que sont les SCPI), vous payerez l’IR sur les revenus fonciers de la SCPI (+Prélèvements Sociaux sur ceux en France, avec pour ceux à l’étranger application des conventions fiscales appropriées, voir par ex devenir-rentier.fr/p223926#p223926) et lors de la revente vous payerez sur la plus-value comme sur une plus-value immobilière (actuellement 19% + 15.5% de prélèvements sociaux, taux susceptibles de varier, et abattement sur le montant de la plus-value selon la durée de détention). Tout ceci est assez clairement expliqué dans (à la fin de) quasiment tous les bulletins trimestriels d’information des SCPI, et sur leurs Notes d’Information.

Il n’y en a pas plus (Il y a juste des contribuables parfois incomplètement informés) au niveau du PEA : les Prélèvements Sociaux sont payés (au prorata) lors d’un retrait seulement, mais calculés selon le montant des plus-values constaté à chaque date de changement du % de ces prélèvements sociaux.
A noter qu’une règle différente (généralement moins favorable, sauf si débouclage par décès) s’applique aux contrats d’Assurance-Vie : PS payés chaque année sur les fonds €uros, PS payés lors d’un retrait -au taux alors en vigueur- sur les UC.

Plutôt qu’investir comptant sur des SCPI, il est actuellement significativement plus favorable (pas plus risqué -au contraire-, mais un peu plus complexe à mettre en oeuvre) de déposer la majeure partie du cash sur un bon fond euro d’un contrat d’AV, et d’emprunter la même somme en apportant ce contrat AV en garantie, pour acquérir les parts de SCPI.

PS : Pensez à vous présenter ici.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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