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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/02/2017 17h40 → Pascal974 [69] : étude de cas immobilier (résidence principale) (immobilier, lyon, résidence principale)

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Bonjour à tous,

Mon message pourrait paraître dans la mauvaise section mais je recherche à acheter ma résidence principale (un T3 au centre-ville de Lyon) dans l’optique de le louer/revendre plus tard lorsque je déménagerai pour plus grand. Ma compagne et moi comptons rester sur Lyon pendant les 5 prochaines années d’où notre idée d’acheter notre résidence principale.

VOTRE PROFIL

- Cadre, 31 ans, TMI 30%, revenus, en couple, sans enfants (pour l’instant)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables Bonne
- Fiscales Notions
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) Aucune
- Sociales Bonne
- Temps disponible Quelques heures par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement
- Année de construction 1966
- Étage 3/6, luminosité Traversant Nord Sud, surface carrez 62m2, ascenseur
- Déjà occupé
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel gaz, chaudière neuve pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels, Relevés manuels
- Cuisine équipée four + lave vaisselle inclus avec l’appart
- Décoration moderne
- Ascenseur récent mais petit
- Consommation Energétique D
- Emission de GES E
- Charges de copro 1800€/an qui comprend eau froide, entretien chaudière annuelle, charges commune, entretien ascenseur
- Toiture refaite en 2012 et façade ravalée en 2010
- Pas de parking inclus
- Quelques photos de dispo : https://www.dropbox.com/sh/ssks5q20ny5v … Eldha?dl=0

LOCALISATION DU BIEN

- 69003 Lyon
- Centre-ville entre Montchat et Maison Neuves

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 195k
- Aucun travaux à prévoir, on peut déménager en posant nos valises.
- Taxe foncière 707€

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 80k
- Crédit à définir

Je serai heureux si vous pourriez partager vos avis. Est-ce que vous allez me dire :
1) Pascal vous êtes fou d’acheter votre résidence principale, il vaut mieux investir
2) ou ce bien ne vaut pas 195k FdN inclus
3) ou oui c’est un bon prix pour le bien
4) ou "votre avis" smile

Merci de m’avoir lu et merci d’avance pour vos retours !

Mots-clés : immobilier, lyon, résidence principale

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#2 11/02/2017 18h52 → Pascal974 [69] : étude de cas immobilier (résidence principale) (immobilier, lyon, résidence principale)

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Bonjour Pascal,

Vous achetez un bien loué pour en faire votre résidence principale : ce point ne va t’il pas soulever de soucis (locataire âgé etc) ?

Ensuite pour la rentabilité, dans l’optique de louer plus tard si j’ai bien compris, en 1ére lecture le taux semble bas.
Mais, si l’on déduit le loyer que vous n’avez pas à verser (c’est un calcul grosso modo, il faudrait affiner avec charges, taxes et coût du crédit pour la partie empruntée) sur 5 ans, même si l’immobilier sur Lyon reste au même tarif/m2, cela devient plus cohérent…

Enfin, c’est le genre de raisonnement que je fais actuellement avec mon logement.

Notez que si le tarif du m2 augmente nettement en 5 ans, vous aurez peut être interêt à revendre suivant vos besoins pour échapper à une imposition sur les plus values en tant que vente de résidence principale. RFPI - Plus-values immobilières - Exonération résultant de la cession de la résidence principale

Bonne continuation à vous et votre projet.

Dernière modification par Iqce (11/02/2017 18h54)

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#3 11/02/2017 21h16 → Pascal974 [69] : étude de cas immobilier (résidence principale) (immobilier, lyon, résidence principale)

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Bonjour Iqce,

Dans ma description "Déjà occupé" voulait dire que les propriétaires y vivent actuellement, j’aurai peut-être dû l’enlever de la description wink
Les propriétaires vivent actuellement dans l’appartement et veulent le vendre pour acheter plus grand.

Je vais essayer de faire le calcul :

- Prix du bien 180k
- Frais de notaires 15k
- Apport 80k
- Taxe foncière 707€

- Coût de crédit pour un prêt de 115k sur 20 ans à 1,65% et taux d’assurance 0,36% = 28k (mensualité 600€ / mois)
- Charges de copropriété 150€ / mois (eau froide inclus), soit 1800€ annuels
- Notre loyer actuel 650€ CC pour un T2 meublé (eau froide et électricité non inclus). Nous avons une mensualité de 25€ / mois pour l’eau froide.

(Frais de notaire + Coût crédit + Taxe foncière + Charges de copro annuel) / (Loyer CC mensuel*12 + Charge eau froide mensuel *12)

ce qui donne

(15000+28000+707+1800)/(650*12+25*12) = 5,6 ans

Donc en gros je ne perds pas d’argent tant que je ne déménage pas avant 6 ans de l’appartement et que les prix du m2 est le même, j’ai tout bon ? big_smile

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#4 12/02/2017 06h52 → Pascal974 [69] : étude de cas immobilier (résidence principale) (immobilier, lyon, résidence principale)

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1) Pascal vous êtes fou d’acheter votre résidence principale, il vaut mieux investir

Vous n’êtes pas fou. Et votre taux d’endettement après achat sera probablement encore assez réduit et cela vous laisse donc des perspectives pour investir à crédit.

2) ou ce bien ne vaut pas 195k FdN inclus
3) ou oui c’est un bon prix pour le bien

D’après ce que j’ai vu sur meilleursagents, il est au prix du marché voire légèrement en-dessous.
Son seul défaut : charges de copro élevées : environ 2,5 mois de loyer : pas étonnant sur un immeuble ancien, mais pénible…

4) ou "votre avis

Franchement ? Votre cas est désespérément "normal".
Vous achetez une RP au prix du marché, sans travaux, il n’y a qu’à poser les valises.

Si vous déménagez dans 5 ans et revendez : si le marché n’a pas évolué, vous aurez surtout enrichi l’Etat et les intermédiaires (banque, notaire, AI le cas échéant). Au lieu de payer un loyer, vous aurez payé des frais.
Si vous déménagez dans 5 ans et louez : rentabilité médiocre. Ca se loue environ 700 € HC soit 8400 €/an soit 4,3 % bruts. Enlevez les charges et l’imposition, vous aurez du 1 à 1,5 % nets.

C’est vraiment de l’immo "à la papa" : pas mauvais, mais pas bon non plus.

Si vous voulez approfondir, lisez le forum : rien que la question louer ou acheter a été traitée mille fois.

PS : vous avez une "compagne" ; vous n’êtes donc probablement ni marié ni pacsé. Calez donc bien l’achat et ses conséquences. Vous achetez en indivision à 50/50 ? Regardez ce qui se passe en cas de séparation ou de décès. Par exemple, si vous décédez, sans enfant, ce sont vos parents qui héritent. Votre compagne serait alors en indivision avec vos parents. Tout cela doit se regarder avant ; après il est trop tard.

Dernière modification par Bernard2K (12/02/2017 07h43)

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#5 12/02/2017 10h47 → Pascal974 [69] : étude de cas immobilier (résidence principale) (immobilier, lyon, résidence principale)

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Bonjour Bernard2k,

Merci pour votre réponse complète complète et précise.

D’après ce que j’ai vu sur meilleursagents, il est au prix du marché voire légèrement en-dessous.
Son seul défaut : charges de copro élevées : environ 2,5 mois de loyer : pas étonnant sur un immeuble ancien, mais pénible…

Je suis tout à fait d’accord. 1800€ / an me semblent élevés comme charges de copro. La bonne nouvelle est que les propriétaires m’ont dit que 300€ leur a été remboursés l’année dernière sur le motif que le budget prévisionnel de la copro n’a pas été dépensé entièrement. Il est donc possible que ces charges soient inférieures ou plus élevées, ça dépendra des années wink

Comment avez-vous fait pour obtenir que les charges de copro font 2,5 mois de loyer ? En sachant que le bien pourrait se louer 700€ HC, 700 / 150 nous donne 4,3 . Ai-je oublié quelque chose ?

Si vous voulez approfondir, lisez le forum : rien que la question louer ou acheter a été traitée mille fois.

En effet, après avoir lu le forum sur ce sujet, il revient assez régulièrement et il semblerait que la réponse à cette question dépend de beaucoup paramètres.

PS : vous avez une "compagne" ; vous n’êtes donc probablement ni marié ni pacsé. Calez donc bien l’achat et ses conséquences. Vous achetez en indivision à 50/50 ? Regardez ce qui se passe en cas de séparation ou de décès. Par exemple, si vous décédez, sans enfant, ce sont vos parents qui héritent. Votre compagne serait alors en indivision avec vos parents. Tout cela doit se regarder avant ; après il est trop tard.

Très bon point que je n’y avais pas pensé. On va justement se marier à la fin du mois sous le régime de la séparation des biens. L’achat de la résidence principale se fera uniquement sur mon salaire et mon apport, et si on signe le compromis de vente, ce sera sûrement après notre mariage pour simplifier les démarches.

Au fait, qu’en pensez-vous de mon calcul disant que nous devons rester 6 ans au moins dans l’appartement pour ne pas perdre d’argent (aucun frais AI, la transaction se fait avec un particulier), je serai curieux de savoir si ma logique est correct wink

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#6 12/02/2017 12h33 → Pascal974 [69] : étude de cas immobilier (résidence principale) (immobilier, lyon, résidence principale)

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Pascal974 a écrit :

Comment avez-vous fait pour obtenir que les charges de copro font 2,5 mois de loyer ? En sachant que le bien pourrait se louer 700€ HC, 700 / 150 nous donne 4,3 . Ai-je oublié quelque chose ?

1800/700 = 2,57.
C’est une indication grossière, mais c’est juste pour dire que c’est élevé.
Si vous mettiez en location, et à supposer que 50 % des charges de copro sont des charges récupérables sur le locataire, ça donnerait :
900 € pour le locataire = 75 € de charges/mois. + les autres charges récupérables, ça ferait sans doute dans les 100 € de charges locataire par mois.
900 € pour vous soit 900/700 = 1,28 mois de loyer qui partent en charges de copro.

On va justement se marier à la fin du mois sous le régime de la séparation des biens. L’achat de la résidence principale se fera uniquement sur mon salaire et mon apport, et si on signe le compromis de vente, ce sera sûrement après notre mariage pour simplifier les démarches.

Si c’est entièrement sur votre salaire et votre apport, l’appartement vous appartient. En cas de séparation, c’est votre compagne qui se retrouve à la rue. wink

Au fait, qu’en pensez-vous de mon calcul disant que nous devons rester 6 ans au moins dans l’appartement pour ne pas perdre d’argent (aucun frais AI, la transaction se fait avec un particulier), je serai curieux de savoir si ma logique est correct wink

Il est faux parce que vous mélangez des charges non récurrentes (frais de notaire), des charges récurrentes annuelles (TF + charges de copro) et des charges réparties sur la durée du prêt (intérêts + assurances : si vous revendez dans 5 ans vous n’en aurez payé qu’une partie).

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#7 14/02/2017 06h55 → Pascal974 [69] : étude de cas immobilier (résidence principale) (immobilier, lyon, résidence principale)

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Merci pour votre intervention.

Je ne sais pas si la nuit porte conseil mais j’ai oublié de préciser que je suis primo-accédant, et cette nuit une idée m’est venue : au lieu d’acheter un T3 sans travaux comme résidence principale et ainsi réduire ma capacité d’emprunt pour tout investissement, une autre solution serait de trouver un bien avec d’importants travaux éligible au PTZ.

Pour moi les avantages seraient :
- le coût du crédit qui sera inférieur (en partie)
- une meilleure capacité d’emprunt pour des investissements locatifs futurs
- une rentabilité probablement supérieure du bien acheté en ptz après rénovation.

Qu’en pensez-vous?

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#8 14/02/2017 07h31 → Pascal974 [69] : étude de cas immobilier (résidence principale) (immobilier, lyon, résidence principale)

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C’est effectivement un classique : acheter une RP décotée avec travaux (en négociant comme un cochon, dès qu’il y a des défauts il ne faut hésiter). Améliorer sa valeur par des travaux. La revendre avec plus-value non taxée puisque résidence principale.

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