PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 05/02/2017 14h08

Membre (2016)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,

J’habite et effectue mes recherches dans le seul marché locatif que je connais : l’agglomeration de Thonon/Evian-les-bains.

Les biens sont hors de prix, avec des rentabilités de 5 à 7% brut, et des vendeurs qui réussissent globalement à vendre car beaucoup plus de demande que d’offre.
Je pense qu’il faut que j’élargisse ma recherche afin de trouver de bonnes affaires (travaux++, prix--), mais je ne connais aucun autre marché locatif..

Que faites vous pour rechercher des biens sur des villes où ne vous maitrisez pas le marché ?
Je m’arme de patience pour trouver une affaire avec travaux pour un renta >9-10% mais je crains de ne jamais trouver si je m’en tiens à cette région.

D’autre part, et c’est la raison initiale de mon post, ai-je le droit d’augmenter -sans limitations ou autres indices- un loyer au changement de locataire en passant d’une location nue à une location meublée ?

Je n’arrive pas à trouver cette information sur le forum ou ailleurs. Le sujet a été abordé ici (Comment augmenter un loyer lors d’un changement de locataire ?) et évoque ce qu’on peut lire sur internet : augmentation si travaux ou à hauteurs de 50% de la difference par rapport aux loyers moyens si le loyer actuel est sous-évalué.

Bonne journée,
Nicolas

Mots-clés : augmentation, loyer, zone tendue

Hors ligne Hors ligne

 

#2 05/02/2017 16h02

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Nicolach a écrit :

Les biens sont hors de prix, avec des rentabilités de 5 à 7% brut, et des vendeurs qui réussissent globalement à vendre car beaucoup plus de demande que d’offre.

Les prix affichés ne sont pas les prix de vente réelle. Avez vous des informations sur les prix de transactions ou uniquement les annonces ?

Nicolach a écrit :

D’autre part, et c’est la raison initiale de mon post, ai-je le droit d’augmenter -sans limitations ou autres indices- un loyer au changement de locataire en passant d’une location nue à une location meublée ?

Oui, si les loyers ne sont pas encadrés sur le secteur. La limite est celle que le marché est prêt à accepter.

Une bonne renta, c’est régulièrement cette équation :
- Un bien qui a du mal à se vendre car moche nécessitant pas mal de travaux + négociation importante + rénovation valorisante. Sans oublier les fondamentaux : marché local, emplacement, peu de charges d’exploitation (syndic, foncier…), fiscalité


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#3 05/02/2017 16h11

Membre (2012)
Réputation :   128  

Nicolach a écrit :

Que faites vous pour rechercher des biens sur des villes où ne vous maitrisez pas le marché ?

C’est très simple: J’apprends à connaître ce marché.

Pour cela la lecture des petites annonces est un moyen révélateur.
Personnellement j’essaie de me constituer un modèle de marché.
Prix du mètre carré  et variation en fonction de la localisation
Prix du loyer au mètre carré et variation en fonction de la localisation
Les biens les moins chers ne sont pas forcément ceux qui se louent les moins cher.

Un site vous propose des prix pour des ventes de biens déjà occupés. Théoriquement la rentabilité en est meilleure que celle des biens vendus libre.

Thonon semble frôler les 10 000 euros du mètre carré, de ce que j’ai pu y lire.
C’est effectivement onéreux.

Je vous ai programmé la recherche "Rhone Alpes" pour élargir un peu l’horizon.
Toutefois pensez que l’éloignement de votre bien loué vous consommera de l’énergie, du temps et de l’argent


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne Hors ligne

 

#4 05/02/2017 18h37

Membre (2016)
Réputation :   1  

DDtee a écrit :

Oui, si les loyers ne sont pas encadrés sur le secteur. La limite est celle que le marché est prêt à accepter.

Merci de votre réponse.
Certain frontaliers travaillant en Suisse sont prêts à accepter de gros loyer si la prestation du bien en vaut la peine, grace à leur pouvoir d’achat élevé.

DDtee a écrit :

Les prix affichés ne sont pas les prix de vente réelle. Avez vous des informations sur les prix de transactions ou uniquement les annonces ?

Je n’ai effectivement pas fait ce travail. J’ai quelques exemples où les prix de ventes réelles sont bien trop élevés, mais il faut que je me renseigne sur "d’autres ventes".
Pour exemple, l’appartement que je louais 570€ HT s’est vendu 130k net vendeur pour 33m2, soit plus de 3800€ du m2. J’avais fais une offre dérisoire à 85k avec quelques arguments, car je voulais garder le garage associé pour mes motos et continuer à louer le T2, mais le vendeur n’était pas pressé et a évidement décliné mon offre.

DDtee a écrit :

Une bonne renta, c’est régulièrement cette équation :
- Un bien qui a du mal à se vendre car moche nécessitant pas mal de travaux + négociation importante + rénovation valorisante. Sans oublier les fondamentaux : marché local, emplacement, peu de charges d’exploitation (syndic, foncier…), fiscalité

Effectivement, à force de lire et relire les présentations des investisseur immobiliers piliers de ce forum (dont la votre), j’ai bien compris que c’était la stratégie à adopter… surtout quand on frôle avec une TMI à 41%.
"Il n’y a plus qu’à" …

CyberPapy a écrit :

C’est très simple: J’apprends à connaître ce marché.

Et comment choisir le marché ?
Critère 1 : localisation (le moins loin possible) mais ensuite ?
Je précise ma reflexion : devrais-je d’abord trouver une bonne opportunité (du moins la juger bonne de prime abord) et par la suite se renseigner sur le marché pour vérifier la bonne affaire.
Ou, d’abord choisir un marché -qui me semble propice aux bonnes opportunités- pour ensuite lorgner les annonces et trouver la perle rare ?

CyberPapy a écrit :

Thonon semble frôler les 10 000 euros du mètre carré, de ce que j’ai pu y lire.
C’est effectivement onéreux.

Non, tout de même pas ! Et vu le prix des locations se serait un désastre !
La moyenne doit être aux alentours de 3000€, et est moins élevée qu’à Evian.

Merci pour le lien.

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 1   [+2]    #5 05/02/2017 19h04

Membre (2012)
Réputation :   128  

J’avais trouvé un appart annoncé pour 20 m² à 195 000 euros . c’est sans doute  une faute de frappe.

Les trois dont on a surface et loyer  sont effectivement plus abordables
96 000 euros pour 34m² loué 400 euros  soit un loyer de 11,70 € /m² ce qui en fait le moins cher . La rentabilité ne ressort qu’à 5%

139 000  € pour 42 m² loué 610 euros soit  14,26 € /m²/mois
139 500€ pour 40 m² loué 650 euros soit  16,70€ /m²/mois

Comme vous l’écrivez, le critère le plus important est l’emplacement.
Si il ressort de votre future étude que dans un village voisin les prix de vente sont nettement plus bas et que malgré tout la demande locative y est soutenue, intéressez vous de près à cette localité.

Un vieux Marchand de biens me dit un jour

"Si on me propose une excellente affaire et que je dois prendre ma voiture pour y aller , c’est que c’est trop loin"

J’ai d’abord souri et avec l’expérience , je me suis rendu compte que ce n’était pas une boutade.
Les TRES bonnes affaires sont TOUJOURS sur un marché que l’on MAITRISE.
Au delà , c’est le hasard qui vous aura guidé.


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne Hors ligne

 

#6 06/02/2017 11h09

Membre (2016)
Réputation :   1  

Merci CP pour votre intervention et votre citation que je vais essayer de suivre au maximum. Je tâcherai d’y aller en moto si c’est trop loin comme ça je respecte la règle…

Comme l’a mentionné DDtee, je dois connaitre d’avantage mon marché (prix de vente réel des biens), et persévérer dans mes recherches.
Ce qui me tracasse un petit peu, c’est qu’il faut que je trouve un bien que personne ne veut (travaux etc).. et j’ai l’impression qu’ici, tout ou presque se vend.

CyberPapy a écrit :

Si il ressort de votre future étude que dans un village voisin les prix de vente sont nettement plus bas et que malgré tout la demande locative y est soutenue, intéressez vous de près à cette localité.

Tout à fait, ce sera le mon objectif pour les 3 prochains mois, merci.
La demande existe mais les prix des locations y sont nettement moins élevés.
C’est pourquoi je dois passer plus de temps sur les annonces pour me spécialiser sur les marchés adjacents (20-30km) que je ne connais pas ou peu.

Dernière modification par Nicolach (06/02/2017 11h12)

Hors ligne Hors ligne

 

#7 06/02/2017 12h04

Membre (2012)
Réputation :   128  

Le maître mot est la rentabilité.

Il est souvent préférable, à rentabilité égale, d’acheter un bien cher qui va se louer facilement que de rechercher une  affaire peu onéreuse dont la relocation risque d’être problématique

Ce n’est  pas un hasard si les biens éloignés se louent moins cher.

Il est fondamental de connaître sur le bout des doigts les avantages et inconvénients de ces lieux excentrés. Notamment les liaisons 
La présence d’une ligne de car, la fréquence des passages les tarifs
D’une gare
D’une voie rapide


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne Hors ligne

 

#8 16/06/2020 21h11

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour, tout est dans le titre !

J’ai investi dans un studio qui était loué non meublé 400€ HC par les précédents propriétaires (en plus à une connaisance), ceci à Lyon, dans une zone dite donc tendue. Je vais faire de la lmnp.

Selon les lois qui existent à ce sujet, je ne peux à priori pas augmenter le loyer, alors que je l’ai rénové (vasque sdb, cuisine, wc, radiateurs, peinture) et meublé avec du mobilier neuf.

j’ai trouvé un locataire à 525€ HC.

cela me parait ubuesque, est-ce que je fais fausse route ?

en effet :
je n’ai pas dépensé le montant des 12 derniers loyers du précédent bail en travaux
il était inoccupé seulement depuis 6 mois
ce n’est pas la 1e mise en location

il me semble que seuls ces 3 cas permettent une augmentation du loyer en zone tendue

Merci pour vos réponses

Message édité par l’équipe de modération (16/06/2020 22h10) :
Discussion déjà existante, merci de chercher avant de lancer un sujet afin de capitaliser sur l’existant

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #9 16/06/2020 22h05

Membre (2017)
Réputation :   60  

Bonjour,

En théorie oui.

En pratique, personne n’ira vérifier à combien était loué le logement précédemment.

Ou plutôt, si quelqu’un (candidat locataire) vous le demande, vous n’aurez qu’à pas retenir sa candidature. (Car cela sent le client "compliqué").

Vous proposez des prestations à un certain prix, si ça "mord à l’hameçon" et que la qualité des candidats vous  convient… Ce n’est pas la peine de se prendre plus la tête AMHA.

Zappaty

Hors ligne Hors ligne

 

#10 16/06/2020 22h16

Membre (2020)
Réputation :   0  

Un élément m’a mis le doute :
Montant du loyer d’un logement du secteur privé | service-public.fr

ils différencient la 1e mise en loc (loyer libre) d’une remise en loc (loyer controlé).
un nouveau propriétaire est-il peut etre dans le 1e cas ? ou cela concerne-t-il seulement les logements neufs ?

Hors ligne Hors ligne

 

#11 17/06/2020 08h05

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Est-ce que votre nouveau prix correspond vraiment au marché, ou bien avez-vous trouvé un seul deseperado prêt à payer trop cher ?

Certains locataires peuvent accepter de payer trop cher, comme par exemple :
- les gens qui exercent une profession illégale (dealer) ou borderline (prostitué(e)), qui ont donc beaucoup d’argent disponible mais qui ne rentrent pas dans les cases habituelles,
- ceux qui sont peu solvables et ne rentrent donc pas dans les cases habituelles,
- ceux qui n’ont de toute façon pas l’intention de payer le loyer.

Donc, pensez quand même à vérifier la solvabilité et le sérieux de votre locataire. Et demandez une caution solidaire, ça peut toujours servir.

PS : je dis ça sans aucun jugement de valeur de savoir si c’est trop cher ou pas assez cher ; je n’en sais rien puisque je ne connais pas le bien. Ma remarque est une remarque très générale.

Dernière modification par Bernard2K (17/06/2020 09h11)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 17/06/2020 08h48

Membre (2019)
Réputation :   255  

@ Bernard 2K,

La zone lémanique, Thonon et Evian, dispose de plusieurs avantages qui la rend très tendue.

Le lac, qui amène retraités aisés et tourisme.
La proximité de la Suisse, qui amène ceux qui veulent gagner de l’argent.
On a aussi tout un tas de millionnaires qui ne peuvent pas acheter de résidence secondaire en Suisse et qui du coup, achète sur Evian et Thonon des maisons et des appartements très haut de gamme.

De ce fait, les prix s’envolent, et chez nous, c’est de suite la montagne, avec l’altitude qui rend le climat plus rude et les trajets plus longs. Donc habiter Evian devient de plus en plus précieux…

La zone se développe à une vitesse impressionnante et les investissements en infrastructures sont assez conséquent, le train transfrontalier (SEVA) qui nous amène à Genève en 35 min avec un train chaque 15 min, doublage prévu des bateaux sur le Léman pour les lignes Thonon-Lausanne, Evian-Lausanne.

Bref, trouver un appartement récent, avec du parking, pour moi avec un jardin pour mon chien, c’est mission impossible. Alors qu’en j’en trouve un, il m’est égale de sortir 150 à 200€ de plus par mois pour le louer.

La rareté à un prix, et surtout quand la moyenne des revenus du bassin est bien plus élevée que la moyenne Française (de l’ordre de 30% plus aisé que la moyenne FR) et qu’il y a de moins en moins de terrain pour construire voir quasiment plus sur Evian.

Dernière modification par LoopHey (17/06/2020 08h50)

Hors ligne Hors ligne

 

#13 17/06/2020 09h10

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

Loophey, vous vous méprenez. Le sujet a été relancé par clements42 qui investit sur Lyon et c’est à lui que je répondais. Zone tendue certes, mais différente de celle que vous citez.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#14 17/06/2020 09h18

Membre (2019)
Réputation :   67  

ENTJ

Selon le quartier de lyon et la taille de l’appartement 525HC, peut très clairement être justifié.

Hors ligne Hors ligne

 

#15 17/06/2020 09h35

Membre (2020)
Réputation :   0  

Effectivement le but n’était pas de lancer une discussion sur le montant du loyer wink
J’ai reçu 50 messages et 15 dossiers avec garants en moins de 24H. Avec tout type de profil mais en majorité des étudiants, mais aussi des jeunes actifs. Le métro est à 100m et l’université à 400m, cela aide.

Les précédents propriétaires le louaient à une connaissance, étaient des personnes agés et vivant à 100km de lyon : ils savaient qu’ils pouvaient le louer davantage mais ne le faisaient pas (le crédit était fini d’être payé depuis un moment). Et surtout, il était non meublé.

La vraie question que je me pose, c’est plutot comme dit plus haut, au sens de l’état, s’agit-il d’une première location ou d’une remise en location.

Dernière modification par clements42 (17/06/2020 09h37)

Hors ligne Hors ligne

 

#16 17/06/2020 10h17

Membre (2017)
Réputation :   15  

Bonjour
A mon sens en passant de nu a meublé vous changez le type de prestation, il parait donc logique que le loyer soit en conséquence.
Le plafonnement des loyers s’applique a prestations équivalente, la vous changez la prestation…
Pour suivre les autres, je confirme qu’aucun locataire ne m’a jamais demandé d’info sur le loyer précédent. bien souvent ils se fichent des clauses du bail et des diags, tout ce qui les intéressent c’est la ligne loyer et l’EDL

Hors ligne Hors ligne

 

#17 17/06/2020 10h19

Membre (2020)
Réputation :   0  

merci pour cette réponse
en fait, je ne crains pas le locataire ( * ) ; c’est plutot : est-ce que les services publiques (CAF, impots  ou que sais-je) pourraient me chercher des poux.

( * ) trouver un logement étudiant pour son enfant relève du parcours du combattant à Lyon, la maman était tellement soulagée… je ne la vois donc pas se retourner contre moi.

Hors ligne Hors ligne

 

#18 17/06/2020 10h24

Membre (2017)
Réputation :   60  

Aucune chance.

Il faudrais pour cela que les services des impôts fasse le rapprochement entre chaque loyer et chaque logement, en déduise pour chaque bailleur si il y a eu augmentation des revenus, ou pas…

Pour la CAF, il faudrait qu’ils ai un dossier sur chaque logement, avec historique des précédents loyers, en faisant à chaque fois une recherche pour savoir si l’augmentation est légitime, si il y a eu arrêt de location, travaux…

Les services publics sont très doués pour chercher la petite bête, mais soyez rassuré, personne n’ira jamais contrôler ça…

Edit : j’ajouterais même que si vous devez indiquer sur le bail le montant du précédent loyer, personne n’ira non plus vérifier si le chiffre noté est exact.

Zappaty

Dernière modification par zappaty (17/06/2020 10h25)

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums