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#1 05/02/2017 14h08 → Zone tendue : transformation nue en meublé pour augmenter le loyer ? (augmentation, loyer, zone tendue)

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Bonjour à tous,

J’habite et effectue mes recherches dans le seul marché locatif que je connais : l’agglomeration de Thonon/Evian-les-bains.

Les biens sont hors de prix, avec des rentabilités de 5 à 7% brut, et des vendeurs qui réussissent globalement à vendre car beaucoup plus de demande que d’offre.
Je pense qu’il faut que j’élargisse ma recherche afin de trouver de bonnes affaires (travaux++, prix--), mais je ne connais aucun autre marché locatif..

Que faites vous pour rechercher des biens sur des villes où ne vous maitrisez pas le marché ?
Je m’arme de patience pour trouver une affaire avec travaux pour un renta >9-10% mais je crains de ne jamais trouver si je m’en tiens à cette région.

D’autre part, et c’est la raison initiale de mon post, ai-je le droit d’augmenter -sans limitations ou autres indices- un loyer au changement de locataire en passant d’une location nue à une location meublée ?

Je n’arrive pas à trouver cette information sur le forum ou ailleurs. Le sujet a été abordé ici (Comment augmenter un loyer lors d’un changement de locataire ?) et évoque ce qu’on peut lire sur internet : augmentation si travaux ou à hauteurs de 50% de la difference par rapport aux loyers moyens si le loyer actuel est sous-évalué.

Bonne journée,
Nicolas

Mots-clés : augmentation, loyer, zone tendue

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#2 05/02/2017 16h02 → Zone tendue : transformation nue en meublé pour augmenter le loyer ? (augmentation, loyer, zone tendue)

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Nicolach a écrit :

Les biens sont hors de prix, avec des rentabilités de 5 à 7% brut, et des vendeurs qui réussissent globalement à vendre car beaucoup plus de demande que d’offre.

Les prix affichés ne sont pas les prix de vente réelle. Avez vous des informations sur les prix de transactions ou uniquement les annonces ?

Nicolach a écrit :

D’autre part, et c’est la raison initiale de mon post, ai-je le droit d’augmenter -sans limitations ou autres indices- un loyer au changement de locataire en passant d’une location nue à une location meublée ?

Oui, si les loyers ne sont pas encadrés sur le secteur. La limite est celle que le marché est prêt à accepter.

Une bonne renta, c’est régulièrement cette équation :
- Un bien qui a du mal à se vendre car moche nécessitant pas mal de travaux + négociation importante + rénovation valorisante. Sans oublier les fondamentaux : marché local, emplacement, peu de charges d’exploitation (syndic, foncier…), fiscalité


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#3 05/02/2017 16h11 → Zone tendue : transformation nue en meublé pour augmenter le loyer ? (augmentation, loyer, zone tendue)

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Nicolach a écrit :

Que faites vous pour rechercher des biens sur des villes où ne vous maitrisez pas le marché ?

C’est très simple: J’apprends à connaître ce marché.

Pour cela la lecture des petites annonces est un moyen révélateur.
Personnellement j’essaie de me constituer un modèle de marché.
Prix du mètre carré  et variation en fonction de la localisation
Prix du loyer au mètre carré et variation en fonction de la localisation
Les biens les moins chers ne sont pas forcément ceux qui se louent les moins cher.

Un site vous propose des prix pour des ventes de biens déjà occupés. Théoriquement la rentabilité en est meilleure que celle des biens vendus libre.

Thonon semble frôler les 10 000 euros du mètre carré, de ce que j’ai pu y lire.
C’est effectivement onéreux.

Je vous ai programmé la recherche "Rhone Alpes" pour élargir un peu l’horizon.
Toutefois pensez que l’éloignement de votre bien loué vous consommera de l’énergie, du temps et de l’argent


CyberPapy ou pour faire court CP

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#4 05/02/2017 18h37 → Zone tendue : transformation nue en meublé pour augmenter le loyer ? (augmentation, loyer, zone tendue)

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DDtee a écrit :

Oui, si les loyers ne sont pas encadrés sur le secteur. La limite est celle que le marché est prêt à accepter.

Merci de votre réponse.
Certain frontaliers travaillant en Suisse sont prêts à accepter de gros loyer si la prestation du bien en vaut la peine, grace à leur pouvoir d’achat élevé.

DDtee a écrit :

Les prix affichés ne sont pas les prix de vente réelle. Avez vous des informations sur les prix de transactions ou uniquement les annonces ?

Je n’ai effectivement pas fait ce travail. J’ai quelques exemples où les prix de ventes réelles sont bien trop élevés, mais il faut que je me renseigne sur "d’autres ventes".
Pour exemple, l’appartement que je louais 570€ HT s’est vendu 130k net vendeur pour 33m2, soit plus de 3800€ du m2. J’avais fais une offre dérisoire à 85k avec quelques arguments, car je voulais garder le garage associé pour mes motos et continuer à louer le T2, mais le vendeur n’était pas pressé et a évidement décliné mon offre.

DDtee a écrit :

Une bonne renta, c’est régulièrement cette équation :
- Un bien qui a du mal à se vendre car moche nécessitant pas mal de travaux + négociation importante + rénovation valorisante. Sans oublier les fondamentaux : marché local, emplacement, peu de charges d’exploitation (syndic, foncier…), fiscalité

Effectivement, à force de lire et relire les présentations des investisseur immobiliers piliers de ce forum (dont la votre), j’ai bien compris que c’était la stratégie à adopter… surtout quand on frôle avec une TMI à 41%.
"Il n’y a plus qu’à" …

CyberPapy a écrit :

C’est très simple: J’apprends à connaître ce marché.

Et comment choisir le marché ?
Critère 1 : localisation (le moins loin possible) mais ensuite ?
Je précise ma reflexion : devrais-je d’abord trouver une bonne opportunité (du moins la juger bonne de prime abord) et par la suite se renseigner sur le marché pour vérifier la bonne affaire.
Ou, d’abord choisir un marché -qui me semble propice aux bonnes opportunités- pour ensuite lorgner les annonces et trouver la perle rare ?

CyberPapy a écrit :

Thonon semble frôler les 10 000 euros du mètre carré, de ce que j’ai pu y lire.
C’est effectivement onéreux.

Non, tout de même pas ! Et vu le prix des locations se serait un désastre !
La moyenne doit être aux alentours de 3000€, et est moins élevée qu’à Evian.

Merci pour le lien.

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[+1]    #5 05/02/2017 19h04 → Zone tendue : transformation nue en meublé pour augmenter le loyer ? (augmentation, loyer, zone tendue)

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J’avais trouvé un appart annoncé pour 20 m² à 195 000 euros . c’est sans doute  une faute de frappe.

Les trois dont on a surface et loyer  sont effectivement plus abordables
96 000 euros pour 34m² loué 400 euros  soit un loyer de 11,70 € /m² ce qui en fait le moins cher . La rentabilité ne ressort qu’à 5%

139 000  € pour 42 m² loué 610 euros soit  14,26 € /m²/mois
139 500€ pour 40 m² loué 650 euros soit  16,70€ /m²/mois

Comme vous l’écrivez, le critère le plus important est l’emplacement.
Si il ressort de votre future étude que dans un village voisin les prix de vente sont nettement plus bas et que malgré tout la demande locative y est soutenue, intéressez vous de près à cette localité.

Un vieux Marchand de biens me dit un jour

"Si on me propose une excellente affaire et que je dois prendre ma voiture pour y aller , c’est que c’est trop loin"

J’ai d’abord souri et avec l’expérience , je me suis rendu compte que ce n’était pas une boutade.
Les TRES bonnes affaires sont TOUJOURS sur un marché que l’on MAITRISE.
Au delà , c’est le hasard qui vous aura guidé.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#6 06/02/2017 11h09 → Zone tendue : transformation nue en meublé pour augmenter le loyer ? (augmentation, loyer, zone tendue)

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Merci CP pour votre intervention et votre citation que je vais essayer de suivre au maximum. Je tâcherai d’y aller en moto si c’est trop loin comme ça je respecte la règle…

Comme l’a mentionné DDtee, je dois connaitre d’avantage mon marché (prix de vente réel des biens), et persévérer dans mes recherches.
Ce qui me tracasse un petit peu, c’est qu’il faut que je trouve un bien que personne ne veut (travaux etc).. et j’ai l’impression qu’ici, tout ou presque se vend.

CyberPapy a écrit :

Si il ressort de votre future étude que dans un village voisin les prix de vente sont nettement plus bas et que malgré tout la demande locative y est soutenue, intéressez vous de près à cette localité.

Tout à fait, ce sera le mon objectif pour les 3 prochains mois, merci.
La demande existe mais les prix des locations y sont nettement moins élevés.
C’est pourquoi je dois passer plus de temps sur les annonces pour me spécialiser sur les marchés adjacents (20-30km) que je ne connais pas ou peu.

Dernière modification par Nicolach (06/02/2017 11h12)

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#7 06/02/2017 12h04 → Zone tendue : transformation nue en meublé pour augmenter le loyer ? (augmentation, loyer, zone tendue)

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Le maître mot est la rentabilité.

Il est souvent préférable, à rentabilité égale, d’acheter un bien cher qui va se louer facilement que de rechercher une  affaire peu onéreuse dont la relocation risque d’être problématique

Ce n’est  pas un hasard si les biens éloignés se louent moins cher.

Il est fondamental de connaître sur le bout des doigts les avantages et inconvénients de ces lieux excentrés. Notamment les liaisons 
La présence d’une ligne de car, la fréquence des passages les tarifs
D’une gare
D’une voie rapide


CyberPapy ou pour faire court CP

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