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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/02/2017 19h14 → Emalon : étude de cas immobilier (immeuble et un seul compteur) (compteur edf, division, immobilier)

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Bonjour,

j’ai besoin de vos avis ou expériences sur le cas suivant:
j’ai visité un immeuble de rapport qui m’intéresse mais qui présente un défaut: 5 studios dépendent d’un même compteur électrique. Le propriétaire actuel les loue en meublé avec forfait de charges, et sur le principe je pourrai continuer ainsi, mais à terme je voudrais clarifier les choses.

Avant de faire une proposition d’achat (ou pas), je cherche à connaître le coût de création de compteurs supplémentaires, sachant que le compteur est dans le hall, les studios sont au 1er étage, et qu’au second d’autres logements disposent déjà de compteurs individualisés (donc j’imagine qu’il y a déjà une colonne montante)

Je me suis tourné vers enedis qui n’a pas pu me donner d’ordre de prix et m’a fait parvenir un dossier d’étude à remplir avec de nombreux documents que je ne possède pas n’étant pas le propriétaire (type plan de l’immeuble, plan électrique etc.), tout en m’expliquant que je n’aurais pas de réponse avant plusieurs semaines…

Donc si vous aviez des exemples à me donner de combien vous a coûté l’installation de compteurs supplémentaires, cela m’aiderait, même si je sais que chaque cas est particulier (pour le moment je suis sur une base de 1000 à 1500 euros par compteur pour les rares témoignages que j’ai pu trouver sur internet)

Merci d’avance!

Mots-clés : compteur edf, division, immobilier

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#2 01/02/2017 19h57 → Emalon : étude de cas immobilier (immeuble et un seul compteur) (compteur edf, division, immobilier)

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C’est l’ordre de grandeur. J’ai un devis à 5900 eur TTC pour 6 compteurs seulement pour la partie enedis. Mais ce n’est pas linéaire - il y a une partie incompressible d’environs 3000 eur.
Le problème que vous avez, c’est que enedis va très probablement refuser de brancher 5 nouveaux compteurs à la place de 1 existant et ils auront raison! Imaginez que les 5 studios se mettent à tirer au même moment du 32A avec des plaques et qu’ils mettent 23°C dedans (j’imagine chauffage électrique) alors qu’il fait -15°C dehors. Les câbles qui alimentent la colonne n’ont à l’origine pas été dimensionné pour cette charge.

D’après ma propre expérience - si vous voulez des compteurs individuels - vous êtes bon pour reprendre l’ensemble de la colonne - même pour les lots qui vous ne souhaitez pas acquerir. Ou alors vous continuez comme votre prédécesseur - avec les risques (évoqués ci dessus) que cela comporte.

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#3 01/02/2017 23h06 → Emalon : étude de cas immobilier (immeuble et un seul compteur) (compteur edf, division, immobilier)

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Oui c’est aussi ce qui m’inquiète dans la situation actuelle! Le chauffage est collectif et au gaz, mais je ne suis pas sûr que le compteur et les cables soient suffisamment dimensionnés pour 5 studios (j’attends aussi les diagnostics) Et en cas de souci, ce sont cinq locataires qui sont privés de courant d’un coup! Reste donc à voir le surcoût de changement des câbles en plus des compteurs…

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#4 02/02/2017 09h13 → Emalon : étude de cas immobilier (immeuble et un seul compteur) (compteur edf, division, immobilier)

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Le prix est extrêmement variable d’un cas à l’autre et d’une antenne locale à une autre. Faire une estimation sans devis véritable est assez dangereux, pas mal d’investisseurs ont de mauvaises surprises, les bonnes étant plus rares wink


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#5 02/02/2017 11h04 → Emalon : étude de cas immobilier (immeuble et un seul compteur) (compteur edf, division, immobilier)

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J’ai abandonné cette semaine un projet similaire et à cause des compteurs.
Enedis m’annonce 6 à 8 semaines rien que pour avoir le devis, lequel devis ne peut etre fait que par le propriétaire. Et un dossier énorme à remplir (plan de masse de l’immeuble, plan electrique de chaque logement, etc… etc…). Puis encore 6 à 8 semaines mini pour installer les compteurs. Pendant ce temps là, pas de loyers…
Il faut une colonne montante et plein de critères.
Et en fonction de nombre de logements ils devront peut etre changer le type de cables qui alimente la maison, et donc s’il faut accéder à une tranchée et que la longueur de cable extérieure est conséquente, le devis peut monter très vite…
Bref pour moi cas, il y avait trop d’inconnues, pas assez de marge sur le prix de vente, et pas assez de gains potentiels au bout. J’ai abandonné.
Mais tous les cas sont différents…

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#6 02/02/2017 11h26 → Emalon : étude de cas immobilier (immeuble et un seul compteur) (compteur edf, division, immobilier)

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L’installation de compteurs est une vrai aventure : j’ai dû faire poser un compteur dans un logement qui m’avait été vendu sans compteur (branchement sauvage sur un lot voisin) et ça a été très galère.

Erdf a demandé le passage d’un consuel avant le branchement, consuel qui a constaté que l’installation n’était pas au normes et il a donc fallu refaire une bonne partie de l’installation.

Erdf a de plus exigé que l’alimentation électrique ne se fasse pas en aérien comme d’autre lots de la copropriété mais que les gaines soient enterrées dans la cour de la copro (coût et démarches en plus)… …

Bref, acheter sans compteur électrique me semble une mauvaise idée… ou alors il faudrait que toute l’installation électrique intérieure soit tout de même aux normes actuelles…

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#7 02/02/2017 20h04 → Emalon : étude de cas immobilier (immeuble et un seul compteur) (compteur edf, division, immobilier)

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Bon, le projet se complique donc, même si la rentabilité reste bonne, c’est plus les incertitudes sur les délais de réalisation et les imprévus qui me freinent. Je dois rappeler enedis demain, je vous tiendrais au courant si j’ai d’autres précisions.

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