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#1 31/01/2017 10h39 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Bonjour, sous 15 jours à peine je dois signer chez le notaire pour l’achat d’une maison avec quelques travaux.

Hier, avec l’accord de l’agent immobilier je fais appel à un maçon pour une visite, qu’il puisse me chiffrer des travaux dans la maison.

Surprise en entrant dans ladite maison, le sol d’une des chambre du rdc est trempé…je lève la tête et je vois que le plafond goutte…je monte à l’étage et m’aperçois qu’un des radiateur (chauffage central) est éclaté… que l’eau s’est répandue à l’étage dans une moindre mesure en s’infiltrant dans le parquet en chêne. Magnifique !

Il a fait -14° sur notre secteur géographique ces derniers jours et j’avais prévenu la semaine dernière l’agence immobilière des dégâts du gel si la maison n’était pas chauffée, ou les circuits d’eau purgés…

Suite au sinistre, l’eau à coulé dans les plafonds en lattes de bois / plâtre, le plâtre des murs est trempé, le parquet en chêne de la chambre du rdc est humide.

A quelque jours de la signature chez mon notaire, quelles solutions s’offrent à moi, sachant qu’il s’agit d’une maison "avec travaux" mais que je vais devoir changer le fameux radiateur, et sans doute refaire à minima le plafond de cette chambre qui était en bon état avant sinistre.

Mots-clés : dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire

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#2 31/01/2017 10h49 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Bonjour,

D’un certain coté la situation tourne à votre avantage ; vous avez signé pour un bien en l’état à un moment donné à un prix convenu fonction de cet état.
Ce bien se trouve dégradé par négligence et les relevés de Température de Météo France de ces jours derniers sont un élément de preuve en votre faveur, il faut donc que le propriétaire fasse une déclaration à son assurance ou vous consente une remise qu’il vous appartient de négocier.

Personnellement je ferais immédiatement un courrier RAR à mon notaire pour qu’il s’occupe de contacter le vendeur et suspende la vente.

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#3 31/01/2017 11h12 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Bonjour, suspendre la vente très compliqué pour moi. Je signe le 14 Février et je ne peux absolument pas me permettre de repousser la date.

J’ai déjà appelé mon notaire ce matin pour le prévenir de la situation, je vais faire un courrier recommandé comme vous me le précisez.

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#4 31/01/2017 11h31 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Gaby993rs a écrit :

Bonjour, suspendre la vente très compliqué pour moi. Je signe le 14 Février et je ne peux absolument pas me permettre de repousser la date.

Sans être négatif, ce genre d’incident peut prendre du temps à se résoudre (surtout s’il y a venu d’expert, contestation, …), donc la date risque malheureusement d’être repoussé.

Gaby993rs a écrit :

Il a fait -14° sur notre secteur géographique ces derniers jours et j’avais prévenu la semaine dernière l’agence immobilière des dégâts du gel si la maison n’était pas chauffée, ou les circuits d’eau purgés…

J’espère que vous avez prévenu par écrit ?
SMS, Mail, Courrier, …
Même si l’écrit n’est pas formel, c’est un élément de plus dans le dossier pour justifier de la négligence du vendeur.

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#5 31/01/2017 11h38 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Attention, si 1) vous écrivez pour signaler que vous avez connaissance du soucis mais si 2) vous signez quand même à la date prévue dans les conditions de prix définies, autant économiser le recommandé car cela revient à accepter le bien en son état en pleine connaissance de cause.

Edit : mais je crois deviner vos contraintes ; dés lors autant y aller au bluff quitte à lâcher au dernier moment.

Dernière modification par Iqce (31/01/2017 11h39)

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#6 31/01/2017 11h40 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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A partir du moment où le sinistre est déclaré à l’assurance, l’assureur est censé couvrir le sinistre, même si le propriétaire à changer entre temps, je pense ?

Malheureusement non, je me suis rendu à l’agence pour les prévenir oralement. Mais bon…, en principe ce n’est pas à l’acheteur de prendre ces précautions minimales…
Par contre j’ai fait des photos des dommages, que je vais garder précieusement, et qui elles sont datées.

Iqce, effectivement je vais signer à la date prévue, je suis coincé.

Dernière modification par Gaby993rs (31/01/2017 11h44)

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#7 31/01/2017 11h51 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Si je comprends bien, vous avez déjà signé le compromis (ou promesse), et dans 15 jours c’est la signature de l’acte authentique ?

Je vois 3 solutions différentes :

Solution 1) : essayer de le faire prendre en charge par l’assurance du vendeur.
- encore faut-il que le propriétaire soit encore assuré !
- encore faut-il que le propriétaire ait l’envie et le temps de déclarer ce sinistre.
- pour les dégâts du gel, les assurances habitation comportent parfois une clause minorant la prise en charge, ou même annulant la prise en charge, si l’assuré n’a pas pris les précautions nécessaires. Un dégât des eaux sur le circuit de chauffage montre que la maison n’était pas chauffée du tout, et depuis longtemps ! Il est donc assez probable que l’assurance du propriétaire ne le prenne pas en charge.
- de toutes façons ça va ajouter des délais : le temps que le vendeur déclare le sinistre ; le temps que l’assurance envoie un expert… et tout ça pour qu’il n’y ait peut-être, au final, aucune prise en charge…
Donc, ça semble assez mal parti pour cette solution.

en principe ce n’est pas à l’acheteur de prendre ces précautions minimales…

Ce n’est pas non plus à l’AI, c’est un commercial, pas un agent d’entretien !
Par ailleurs, vous voulez montrer la négligence du vendeur… négligence qui risque de contribuer à ce que son assurance ne le prenne pas en charge… Ca peut être contre productif.

Solution 2) essayer de faire baisser le prix de vente.
Première chose à faire : constater et chiffrer les dégâts. Un devis d’un artisan serait pas mal ; mais un rapport d’un expert immobilier serait encore mieux ! Ce qui implique que vous payez les honoraires de l’expert, en espérant vous y retrouver sur la baisse du prix de vente.
A propos de prouver les dégâts :

Par contre j’ai fait des photos des dommages, que je vais garder précieusement, et qui elles sont datées.

Avez-vous des photos des mêmes endroits, datées d’avant le sinistre ? Sinon, le vendeur aura beau jeu de dire que le sinistre est ancien.

Deuxième chose à faire : signifier au vendeur que ce dégât modifie substantiellement la chose vendue ; que vous acceptez d’en supporter les frais de remise en état, mais seulement à la condition d’une baisse du prix de vente équivalente au montant de la remise en état, chiffrée par l’expert.
Si vous allez sur cette piste, votre notaire devrait être votre partenaire, pour faire passer rapidement cette demande au vendeur et/ou à son notaire, formulée avec les bonnes expressions juridiques.
A vous de tanner l’expert pour qu’il intervienne très rapidement et de tanner le notaire pour qu’il s’en occupe très rapidement.
Par contre, ne vous étonnez pas si ça retarde la vente. Le vendeur pourrait même en profiter pour annuler la vente : il peut considérer qu’en voulant baisser le prix, vous ne respectez pas le compromis (ou promesse). Il peut contester que le dégât des eaux modifie substantiellement la chose vendue ; par exemple, il pourrait être de mauvaise foi : dire que le dégât des eaux est ancien et que vous étiez donc au courant dès votre première visite…

Solution 3) : vous voulez vraiment cette maison, le prix vous convient, vous voulez absolument signer le 14 février, donc vous signez quand même au prix convenu et vous prenez la remise en état à votre charge… On ne peut pas toujours avoir le beurre et l’argent du beurre.

Dernière modification par Bernard2K (31/01/2017 12h13)

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#8 31/01/2017 12h35 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Bonjour,

j’ai été dans cette situation lors d’un investissement locatif, à 3 jours de la vente, j’ai eu degat des eaux.
On a joint la déclaration d’assurance du vendeur en annexe de la vente avec la garanti que le vendeur prendrai à ses frais la remise en état.
Le bien était géré par la même agence cela a certainement rendu les choses plus simples.

Conseil:
Faites rapidement faire une état des lieux avec un entrepreneur et un chiffrage. Voyez avec votre notaire, vous ne devez pas être le premier dans ce cas il doit savoir gérer et vous conseiller.

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#9 31/01/2017 13h02 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Thanks pour vos avis.

Effectivement, j’ai besoin urgent de cette maison,  je ne peux avoir le beurre et l’argent du beurre… mais là je suis le lésé pour le coup…

Pour le coup, la solution 2 de Bernard2k me semble un bon compromis…

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#10 31/01/2017 13h07 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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investisseur36 : c’est le top, et ça rentre dans mon hypothèse 1), mais ça nécessite :
- avant tout, un vendeur de bonne foi, et qui est disposé à prendre en charge les travaux même si son assurance n’intervenait pas.
- pour que l’assurance intervienne, il faut que le vendeur soit assuré (ça serait la première chose à vérifier) et que son assurance ne fasse pas jouer sa négligence pour minorer ou annuler la prise en charge.
- une expertise et des travaux relativement rapides. Si notre ami est pressé de signer, j’imagine que c’est pour occuper le bien tout aussi rapidement ; si les travaux n’interviennent que dans plusieurs mois, ça ne fait pas son affaire.

En ayant mis ce que vous dites dans l’acte authentique, le vendeur est engagé. Mais entre engagé et faire réellement, il peut y avoir un gros écart. Si le vendeur traîne les pieds pour faire ces travaux, il va être très difficile de le contraindre à faire ce à quoi il s’est engagé (LRAR, puis huissier et/ou action en référé pour obtenir une injonction de faire).

Perso, un vendeur qui laisse sa maison non chauffée par -14°C, ça ne me semble pas un vendeur très consciencieux, et je serais donc plutôt méfiant pour cette solution qui nécessite quand même pas mal de confiance dans le vendeur.

C’est pour ça que la solution 2) me semblerait plus pragmatique. L’acheteur fait son affaire des travaux, moyennant une ristourne sur le prix.

Dans tous les cas, votre notaire devrait être de bon conseil… pourvu qu’il soit motivé à s’en occuper.

Dernière modification par Bernard2K (31/01/2017 13h13)

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#11 31/01/2017 13h16 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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C’est ça…
Négligeant, mais âgés, et pas sur place. C’est bien pour cette raison que j’ai prévenu l’agence immo de prendre des mesures.

Mais oui, un expert en assurance risque de dire qu’il y a négligeable, défaut de chauffage par -14° c’est radical…

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#12 31/01/2017 13h45 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Gaby993rs a écrit :

Mais oui, un expert en assurance risque de dire qu’il y a négligeable, défaut de chauffage par -14° c’est radical…

Je pense que ça n’est pas le boulot de l’expert de dire s’il y a eu négligence. Le boulot de l’expert, c’est de constater et chiffrer les dégâts.

Ce qui compte, me semble-t-il, c’est qu’entre le compromis et l’acte authentique, l’état de la maison a été substantiellement altéré, et c’est cela qu’il faut prouver et chiffrer. Que ça soit par négligence du propriétaire ou par la chute d’une météorite me semble assez secondaire.

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#13 31/01/2017 14h08 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Le vendeur doit entretenir l’habitation en "bon père de famille" entre le compromis et la vente. Le notaire pourra faire jouer la close.

Pour les délais de travaux le mieux est de faire rapidement un état des lieux et expertise au besoin avec l’assurance vendeur (ils sont capable de le faire) pour que le devis soit signé lors de la vente. Si vous n’arrivez pas à avoir un expert mais que vous avez un architecte ça peut être bien pour l’état des lieux.

Bon courage pour les démarches…

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#14 31/01/2017 20h10 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Re-bonjour,

En réfléchissant un peu mieux, et après quelques lectures, ma solution 2) paraît moins évidente. En effet, en signant le compromis, la vente est déjà faite (il y a accord sur la chose et le prix) ; c’est pour ça qu’on dit que l’acte authentique "réitère".

Pour autant, si la "chose" a été endommagée de façon importante, l’accord sur "la chose et le prix" ne tient plus. En théorie. c’est pour ça que je vous disais qu’il était possible d’argumenter sur un changement substantiel des qualités de la maison.
Mais si vous refusez d’acheter, et que le vendeur applique la clause pénale (généralement 10 % du prix de vente), il vous faudra alors aller devant le juge pour expliquer que les qualités de la chose ont changé suffisamment pour que votre accord ne soit plus valable (et obtenir ainsi la restitution de la clause pénale). Cette procédure serait longue, coûteuse et n’est pas gagnée d’avance. Si la maison s’était écroulée depuis le compromis, il serait évident que la chose a changé de telle façon que l’accord ne tient plus ; mais pour un "simple" dégât des eaux, c’est moins évident.

Par ailleurs, baisser le prix n’est pas simple car cela a des conséquences diverses (comme de rendre caduque la base de votre offre de prêt, si vous financez ce bien par un ou plusieurs prêts).

L’idéal, tout bien réfléchi, est plutôt ce que suggérait investisseur36 et que j’intégrais dans ma solution 1) : que le vendeur remette en état à ses frais (que son assurance le couvre ou non, ça c’est son problème à la base ; sauf que ça devient un peu le vôtre aussi si c’est cette prise en charge qui est annexée à l’acte comme le suggérait investisseur36). Parce qu’il a l’obligation de maintenir le bien dans le même état qu’il était lors du compromis. Cet engagement de remettre en l’état peut être consigné dans l’acte authentique ; et s’il y a bien une prise en charge par son assurance, cela peut aussi être pris en compte dans l’acte authentique.

Par ailleurs, le temps de faire au moins la déclaration de sinistre à l’assurance (côté vendeur), puis d’obtenir une expertise et que la solution se dessine, ça risque d’être difficile de tenir le délai du 14 février. Il faudra peut-être envisager de retarder l’acte, le temps que les dégâts soient expertisés, que vous sachiez si l’assurance du vendeur prend en charge ou non….

Au total, je ne peux que vous dire à nouveau de solliciter votre notaire et de suivre ses conseils.

Dernière modification par Bernard2K (31/01/2017 20h18)

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#15 01/02/2017 10h35 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Après en avoir informé le notaire et le vendeur, il faut exiger:
-soit le recul de la vente tant que ce n’est pas refait (ce qui n’arrange personne)
-soit demander à effectuer un devis et à être rembourser du montant du devis par le vendeur. Il y perd mais sa vente se fait immédiatement.

Si la deuxième solution est adoptée, ou si vous préférez acheter au prix dans cet état pour éviter un retard de votre achat, faite une déclaration auprès de votre assurance.

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#16 01/02/2017 10h44 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Bernard2K a écrit :

il vous faudra alors aller devant le juge pour expliquer que les qualités de la chose ont changé suffisamment pour que votre accord ne soit plus valable (et obtenir ainsi la restitution de la clause pénale). Cette procédure serait longue, coûteuse et n’est pas gagnée d’avance. Si la maison s’était écroulée depuis le compromis, il serait évident que la chose a changé de telle façon que l’accord ne tient plus ; mais pour un "simple" dégât des eaux, c’est moins évident.

Si votre notaire est sérieux et compétent, il a suffisamment décrit l’état de "la chose" dans le compromis de vente. Par exemple, le mien dit si le système de chauffage fonctionne (ou pas) ce qui était le cas avant le gel et pas après. A partir de là, c’est assez simple à régler…

Qu’en est-il ?
Quelle est la position du vendeur ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#17 01/02/2017 11h04 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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J’ai été confronté à un cas légèrement différent en tant que vendeur.
Dans mon cas il s’agissait d’un appartement vide ayant subit un dégât des eaux de la faute du locataire du dessus.

Le notaire avait ajouté une condition particulière au compromis et à l’acte authentique pour transférer l’indemnité de l’assurance.

Le VENDEUR déclare que le bien objet des présentes a fait l’objet d’un sinistre, à savoir un dégât des eaux lequel a été déclaré à l’assurance comme suit :

description du sinistre et références du dossier auprès des assurances

Au sujet de ce sinistre, il est précisé que les travaux de remise en état ne sont pas réalisés. Les parties conviennent ce qui suit :
L’indemnité d’assurance éventuellement versée par la compagnie d’assurance sera versée à l’acquéreur, soit par la compagnie d’assurance, soit par le vendeur.
L’acquéreur fera alors son affaire personnelle desdits travaux de remise en l’état.
Étant précisé que la franchise sera prise en charge par le vendeur s’il y a lieu.
Si aucune indemnité n’était versée ou si aucuns travaux n’étaient pris en charge, l’acquéreur déclare vouloir en faire son affaire personnelle.

Peut-être qu’une telle clause peut-être ajoutée à l’acte authentique

Évidement, dans mon cas la présence du sinistre avait aussi eu une influence sur le prix en faveur de l’acheteur.

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#18 01/02/2017 11h18 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Alors ce n’est pas très logique, puisque l’acheteur à bénéficier de la prime d’assurance et d’un rabais. Normalement c’est plutôt l’un ou l’autre non ?

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#19 01/02/2017 11h32 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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DDTee : oui, mais vous supposez que le compromis a bien été rédigé par un notaire, ce que Gaby n’a pas écrit. Un compromis d’agent immobilier, ou une promesse sous seing privé, n’a peut-être pas la même précision.

petitproprio :
On peut s’étonner que, de la façon dont c’est rédigé, la mise à la charge vendeur/acquéreur dépend de la décision de l’assurance :
-  si c’est pris en charge par l’assurance avec franchise, c’est le vendeur qui paie la franchise.
- Si ce n’est pas pris en charge du tout, c’est l’acquéreur qui paie tout.

Après, que les parties se soient mis d’accord là-dessus, ça peut se comprendre pour un dégât des eaux venant d’un tiers et dont l’acquéreur était au courant dès le compromis. L’acquéreur est conscient qu’il joue au loto et que c’est l’assurance qui dira s’il est gagnant ou non.

Dans le cas de Gaby, c’est quand même très différent : le dégât est arrivé entre le compromis et la vente, et c’est à cause d’une négligence du vendeur. Dans un tel cas, ce qui semble équitable, c’est que le vendeur paie, même sans prise en charge par son assurance.

Dernière modification par Bernard2K (01/02/2017 11h35)

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#20 01/02/2017 11h52 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Bernard2K a écrit :

Un compromis d’agent immobilier, ou une promesse sous seing privé, n’a peut-être pas la même précision.

Dans ces cas là, certain, c’est plié foutu si le vendeur est de mauvaise foi !

C’est pas faute d’avoir écrit des dizaines de fois qu’il faut TOUJOURS passer pas son notaire et l’avoir bien choisi…


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#21 01/02/2017 18h20 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Bonsoir, mon notaire est informé et à prévenu le notaire des vendeurs. Il m’a conseillé de me rapprocher de l’agent immobilier, ce que j’avais déjà fait. Mais j’y retourne demain pour préciser les choses.

Effectivement, si on négocie le prix on va devoir revoir l’emprunt, inenvisageable car trop court.

La solution de demander un remboursement sur base d’un devis d’artisan me semble assez simple, et si je peux le faire inscrire dans l’acte authentique ce serait parfait.
Je vais voir ça avec mon notaire et les vendeurs.

Je vous tiens informés de la suite…

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#22 01/02/2017 18h32 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Vous pouvez demander à ce que le vendeur prenne en charge les réparations mais attention dans l’acte authentique ne précisez pas de montant sinon vous pouvez payer des droits de mutation dessus. Le mieux il me semble c’est un devis signé par le vendeur joint à l’acte authentique dans votre cas ou une reconnaissance de dette en dehors de l’acte.

Attention à l’impact fiscal aussi de savoir qui va déclarer les travaux si vous faites de la locations ou si lui a des plus value. Un devis signé par le vendeur c’est lui qui paye et vous avez un délai de travaux dans le devis.

Vous avez plus qu’à mettre la pression à l’agent immobiliers parce que lui aussi va vouloir que l’argent rentre.

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#23 02/02/2017 09h36 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Ok, je prends ça en compte. Je vois mon agent immo aujourd’hui. A suivre donc.

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#24 02/02/2017 12h20 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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Je sors de mon agence immo.

Hyper réactive…
Elle a décidé très justement je pense, de faire réaliser un devis de plomberie et un devis de plâtrerie.
Le plombier passe à 13h30 aujourd’hui, le plâtrier devrait suivre.

Elle compte mettre l’équivalent des deux devis sous séquestre par le notaire. Peut-être plus sûr que de compter sur la bonne foi des vendeurs…(?)

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#25 02/02/2017 16h30 → Dégât des eaux quelques jours avant la signature chez le notaire : que faire ? (dégat des eaux, litige avec vendeur, notaire)

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AleaJactaEst a écrit :

Alors ce n’est pas très logique, puisque l’acheteur à bénéficier de la prime d’assurance et d’un rabais. Normalement c’est plutôt l’un ou l’autre non ?

Il y avait une logique, puisque dans l’accord il ne récupérait l’indemnité d’assurance que SI il y en avait une et quelqu’en soit le montant. La prise de risque et les soucis à gérer justifiaient une réduction du prix. Et si j’avais voulu faire des travaux avant de vendre j’aurais perdu plusieurs mois (rien qu’un mois de séchage…). J’ai donc accepté.

Bernard2K a écrit :

Après, que les parties se soient mis d’accord là-dessus, ça peut se comprendre pour un dégât des eaux venant d’un tiers et dont l’acquéreur était au courant dès le compromis. L’acquéreur est conscient qu’il joue au loto et que c’est l’assurance qui dira s’il est gagnant ou non.

Dans le cas de Gaby, c’est quand même très différent : le dégât est arrivé entre le compromis et la vente, et c’est à cause d’une négligence du vendeur. Dans un tel cas, ce qui semble équitable, c’est que le vendeur paie, même sans prise en charge par son assurance.

Mon cas était effectivement différent dans la chronologie. Je voulais surtout illustrer ce qu’un vendeur pouvait céder pour aller au bout de la vente.
Il n’y a pas que le coût des réparations à prendre en compte, mais aussi la contrainte des travaux, et le risque de dégâts sous-estimés (encore qu’un radiateur, voire même un circuit de chauffage ne contient qu’un volume limité d’eau)

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