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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 29/01/2017 22h58 → Alex44 : étude de cas immobilier (3e immeuble, déficit foncier 2017 et prélèvement à la source) (deficit, immobilier, prelevement source)

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Bonjour à Tous,

Je viens vous exposer mon projet pour un troisième investissement locatif:

Situation, toujours 2 (mais projet sur 2018 d’être 3!), TMI 30%.

Nous avons actuellement 2 immeubles dont j’ai fait les exposés sur le Forum
Un pour 150K€ 780€ de crédit, 1055€ de loyer, Borloo 30 et 60% (donc imposé sur base 596€)

Un pour 110K€ 600€ de crédit 1400€ de loyer (une affaire!) Borloo 30 et 60 (donc sur 906€ imposés)

2016 Loyer encaissés: 29460€, Imposé sur 18024€, 7K€ de report de déficit, et 20K€ de travaux, je vais finir ma déclaration avec un deficit à reporter de 4K€ sur les revenus de 2017 (car il y a les intérêts, frais acquisition, assurances TF…)

Bon et maintenant j’ai l’opportunité d’acheter une maison avec 2 appartements dans une petite ville (3000 habitants, en croissance démographique, maison neuves) proximité 4 voies menant à Nantes (25 min de Nantes) et à 3 kms d’une ville de 10000 habitants en pleine croissance (économique et démographique celle ci), c’est à 20 minutes de mon domicile

Compteurs individuels eau et Electricité

J’ai fait une offre à 75K€ (grosse réduction par rapport au prix affiché mais pour avoir 10% pas le choix, et c’est en vente depuis longtemps…)

146m2, je vais vérifier la division au cadastre mais il y a deux numéros 14 et 16, indice?

je compte 40K€de travaux dont :
8K€ électricité,
3K€ pour le TAE (tabouret est posé dans la rue il faut faire la partie privative et payer le "branchement")
12K€ menuiserie
4K€ travaux couverture (reprise)
13K€ aménagement intérieur, petite salle d’eau, sol, placo peinture…

Je suis sur les gros devis actuellement.

L’idée c’est de loué 450€ le T2 de 64m² et 550€ le T3 de 82m², il y a une courette de 15m² pour chacun et un apenti en pierre de 25m² a diviser pour stockage.

j’arrive à un coût de 75+6 AI+6FDN+40 travaux=127K€ pour 12K€ de loyer soit 9,44% renta Brute

Je pense pouvoir louer un peu plus cher pour avoir les 10% théorique.
Ce qui m’embête c’est que l’un des appartements à une chambre au dessus du salon du premier (d’ou le 64m² et 82m² et non 73m² chacun), je sais que même en faisant un effort sur l’isolation phonique les planchers étant en bois cela va être gênant)

Je vois l’intérêt d’agrandir mon patrimoine forcément, je suis navré que le BORLOO ancien ait disparu… Cela boost la renta des mes autres immeubles. Je ne pense pas être éligible aux nouveau dispositif!

Par contre je vois que si le prélèvement à la source est mis en place, je vais créer un nouveau deficit sur 2017 qui dépassera largement les 10700€ imputable à mes salaires (régulation du foncier sur 2018) que je pourrai reporter puis de nouveau 20K€ (50% de 40K€) a déduire sur les revenus fonciers de 2018!
(Voir le sujet dédié www.devenir-rentier.fr/t12969 )
Je peux ainsi continuer de pousser mon deficit jusqu’en 2019, le temps de retrouver autre chose calmement, ou d’avoir accumulé une trésorerie conséquente avant de commencer à payer des impôts sur les loyers

C’est le gros avantage pour un projet avec un montant de travaux important en proportion du prix d’achat.

Je suis preneur comme d’habitude de vos remarques et conseils!

Mots-clés : deficit, immobilier, prelevement source


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#2 30/01/2017 11h17 → Alex44 : étude de cas immobilier (3e immeuble, déficit foncier 2017 et prélèvement à la source) (deficit, immobilier, prelevement source)

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Bonjour, j’ai oublié de préciser la partie financement, mais c’est sur un classique 20 ans amortissable, à 1,5%. avec une mensualité e 602€ (hors assurance)
Assurance crédit 0,11, 50% par tête.

Assurance PNO à 160€/ an

Dernière modification par alex44 (30/01/2017 11h18)


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#3 30/01/2017 20h12 → Alex44 : étude de cas immobilier (3e immeuble, déficit foncier 2017 et prélèvement à la source) (deficit, immobilier, prelevement source)

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Bonsoir,

Rien à redire.

Quelques conseils standard juste par précaution, mais vous semblez les avoir déjà intégrés :
- bien chiffrer les travaux. Par exemple toiture (reprise), il faut être sûr que c’est seulement cela et que les travaux ne vont pas révéler une poutre pourrie ou des tuiles poreuses qui vont péter les unes après les autres avec le gel…
- pour le bruit, l’idéal est d’isoler des deux côtés. Côté plancher de la chambre, il faut découpler pour éviter la transmission des bruits d’impacts, c’est à dire poser une couche d’isolant sol phonique, puis poser un second plancher par-dessus. Côté plafond du salon, là ce sont les bruits aériens (télé, conversations), donc solution à voir en fonction de la HSP disponible et du rendu souhaité.
- division au cadastre : vous nous direz, mais avec une pièce d’un appart au-dessus de l’autre, je n’y crois pas trop.

Dernière modification par Bernard2K (30/01/2017 20h16)

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#4 04/04/2017 21h40 → Alex44 : étude de cas immobilier (3e immeuble, déficit foncier 2017 et prélèvement à la source) (deficit, immobilier, prelevement source)

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Bonjour à tous,

je tenais à vous tenir au courant, le projet ci dessus n’a pas abouti car les vendeurs sont 12 et ils ne sont pas tous tombés d’accord sur l’offre agressive
Je me suis donc remis en chasse, et je suis engagé maintenant sur un immeuble de 172m²
Situé dans une ville de 8000 habitants, entre Nantes et St Nazaire. Un bon emplacement à 25 minutes de chaque.

Un besoin locatif important, suite à des  annonces fictives (48heures maximum).
Composé de 2 T3 de 65 et 67m² au 1er et 2ème avec un garage chacun en RDC et un coin de jardin
Aussi un T2 au 3ème en combles de 48m² (de surface  Boutin) +1 cave au RDC et un morceau du jardin.

Tous les compteurs individuels, Eau, ENEDIS, GAZ. Chauffage&Sanitaire en GAZ individuel.
Affiché à 165K€ + 7K€ négocié à 128K€+5K€ (après une offre à 105K+7K€!)

En recette 550€ pour les T3 (un des deux peut être à 600€ mais se sera bonus) et 400€ pour le T2 soit un Total de 1500€ 18K€ annuel. Eligible Cosse j’attends les décrets mais c’est le choix que j’ai fait pour améliorer la fiscalité.

Travaux 35K€, dont peintures, sol, un peu d’isolation, 1 chaudière murale, quelques fenêtres, électricité complète, cuisines, salle de bain (2) changement de velux, aménagement et division du jardin…

L’idée est de louer sur fin 2017, et de profiter comme déjà discuté du déficit important généré sur 2017, reportable, et déduire de nouveau 50% sur 2018.

Concernant le financement je suis sur du 1,5% sur 20 ans, mensualité de 887€ (6 mois de franchise partielle dans les 240 mois)

Il y a des points négatifs :

Difficile de se garer devant (voie pas large) mais avantage d’être très calme, parking à moins de 50mètres.

Plafonds brique, à 2,75m, et isolation phonique de l’ensemble laissant à désirer. Mais Classe D en énergie (je m’attendais à pire…)

Des chaudières GAZ, je ne suis pas fan…

Couverture ardoises amiantées à changer dans 15/20ans (25K€ environ, avec plan amiante)

Voilà où j’en suis…


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#5 07/04/2017 10h16 → Alex44 : étude de cas immobilier (3e immeuble, déficit foncier 2017 et prélèvement à la source) (deficit, immobilier, prelevement source)

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J’ai une question pour vous:

Le fait que l’immeuble soit vide depuis 3 ans environ, faut il d’attendre à des gros soucis sur la plomberie (eau, robinet, vannes) et sur les chaudières?
(le plombier semblait vouloir changer les 3 d’office…)

Merci pour vos retours d’expériences.


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#6 07/04/2017 11h06 → Alex44 : étude de cas immobilier (3e immeuble, déficit foncier 2017 et prélèvement à la source) (deficit, immobilier, prelevement source)

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Selon le lieu, un immeuble vide, non chauffé, avec un réseau non purgé risque d’avoir des blagues liés à l’hiver et au gel.

Hors de ce problème, on peux aussi évoquer des problèmes de dépôts de calcaire mais pas au point de boucher les tuyaux.

Dernière modification par gunday (07/04/2017 11h06)

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#7 13/11/2017 11h08 → Alex44 : étude de cas immobilier (3e immeuble, déficit foncier 2017 et prélèvement à la source) (deficit, immobilier, prelevement source)

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Bonjour à tous

Voici le temps de faire un premier bilan de cet investissement.

Signature de l’acte définitif le 17 juillet 2017!
Les artisans était tous bien dans les starting blocs (ou presque smile ), j’ai mis la main à la patte comme d’habitude (pour faire le sale boulot, déblayer, détapisser, nettoyer… cela permet un bon suivi, et donne l’occasion de montrer, à travers les actions et discussion que l’on est de la partie! car je sais faire la plupart des choses que j’ai sous traité, mais je n’ai ni le temps, ni la garantie (elec), ni le sens de la finition d’un pro)

Mais voilà, 17 juillet quand j’avais prévu de commencer fin juin ce n’est pas top… 3 semaines prévues à Corfu avec madame! On s’en est sorti quand même. smile
Le projet d’être 3 à la maison est en route!! smile fin de la première phase : fin mars 2018! Il a fallu soutenir madame dans le premier trimestre difficile et assurer les travaux… planning d’enfer!

Après des débuts difficiles, puisque clairement c’est moi qui était à la bourre, et quasiment retardait les artisans, aussi quelques mauvaises surprises (toujours dans l’ancien sinon ce n’est pas drole!) j’ai loué le 3ème étage à une retraité (il n’y a pas d’ascenseur!), elle est en bonne forme et là pour quelques années.
Caution solidaire de sa fille qui travaille à la SNCF.

Date du premier bail : 01/10, pour 340€ soit 2 mois et demi après la signature.
J’avais prévu 400€, cependant c’est plus intéressant pour moi de louer 340€ avec COSSE social à 50% d’abattement.

Les 2 autres appartements sont loués depuis le 1 novembre, aussi en Cosse 50%
575€ et 560€.

Soit un total mensuel de 1475€.
mensualité 886€, avec un financement à 110% de l’achat (180K€) taux 1,5% sur 20 ans
différé partiel de 6 mois (mensualité 225€), je vais donc pouvoir faire de la tréso conformément à mon plan initial jusqu’en février)

Renta brute 9,83%

L’emplacement est top, et les loyers abordables = 12 visites en 2 jours dont 9 confirmations sur place "on le prends"

Je suis content car j’ai bien estimé les travaux, bien négocié avec mon réseau d’artisans (clairement cela fait la différence), il me reste même 1000€ "à dépenser" pour des améliorations non budgétisées)
Location très rapide, la vacance ne m’inquiète pas trop pour le moment…

Maintenant la prochaine étape c’est de gérer la boule de déficit avec le prélèvement à la source.
Si l’on relis mon post j’ai fait cet invest, en comptant sur les 150% de déductibilité des travaux.
L’achat est rentable et intéressant sans cela, mais ce report du prélèvement à la source me pose le problème suivant:
je fini 2017 avec 27K€ de déficit (que je peux déduire de mes loyers de 2018), et je vais avoir un résultat avant report de déficit de 26400€ en 2018 (année blanche normalement).
En gros je vais "perdre" ma boule de déficit dans l’année blanche.

Ma prochaine étape est de trouver un immeuble avec énormément de travaux pour 2018 (ratio 1:1)
J’ai en vu un immeuble en déficit perpétuel grace au Cosse 85%…. je vous en parle la prochaine fois!

(quel teasing incroyable???!!! smile )

Dernière modification par alex44 (13/11/2017 12h27)


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