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En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Ficommerce à un proche ?


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Nombre d’avis : 1   Avis moyen : 3/5 Avis plutôt négatif

#1 24/01/2017 07h19

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Réputation :   49  

Bonjour à tous,
Le projet d’absorption de la SCPI BTP Immobilier par Ficommerce est en route.
http://www.fiducial-gerance.fr/Nos-SCPI … RCE#tabs-4

D’après le passé, la prime aux associés est plutôt en faveur la SCPI absorbante dans ce cas de fusion. De ma compréhension, le principal enjeu réside dans l’évaluation du parc immobilier de BTP Immo. Si certains d’entre vous disposent d’informations plus précises, en tant qu’associé Ficommerce, je suis preneur.

Adrien

Mots-clés : btp immobilier, ficommerce, scpi

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#2 27/01/2017 19h00

Membre
Réputation :   49  

Au cas où, je fais remonter le sujet de fusion SCPI.
Adrien

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#3 27/01/2017 20h15

Membre
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Perso, je fais fi du cial (;-)))

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#4 28/01/2017 07h42

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Réputation :   123  

Adrien a écrit :

D’après le passé, la prime aux associés est plutôt en faveur la SCPI absorbante dans ce cas de fusion.

Bonjour,

En règle générale, la fusion de 2 SCPIs est assez équitable. Bien-sûr, il y en aura toujours à y redire, d’autant plus que cela se base sur une évaluation des biens qui restent purement théorique. Sans parler de l’effet de dotation et autres biais cognitifs …

Pertes, dotation et références — Crétin de Cerveau

smile


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#5 28/02/2018 12h21

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FIDUCIAL Gérance a écrit :

Afin d’accompagner le développement de ses deux SCPI historiques, FIDUCIAL Gérance accorde pour toute nouvelle souscription du 1er mars au 1er juin 2018 un délai de jouissance réduit au 1er jour du mois qui suit l’investissement.

BUROBOUTIC, SCPI récemment passée à capital variable, est ouverte à la commercialisation depuis février 2017. Les investissements sont diversifiés en bureaux, commerces et locaux d’activité. Son patrimoine se situe tant en régions qu’en Ile-de-France.

FICOMMERCE est une SCPI de commerces à capital variable, primée en 2017 aux Victoires de la Pierre-Papier dont les investissements sont situés prioritairement en Ile-de-France et dans les grandes métropoles régionales.


Dif tor heh smusma

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[+1]    #6 01/03/2018 14h48

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Si c’est pas une offre pour pousser et accéléer la collecte, je ne sais pas ce que c’est wink


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#7 31/01/2019 13h21

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SCPI Ficommerce : bilan 2018

Revenus 2018 T1 2,55 €
Revenus 2018 T2 2,55 €
Revenus 2018 T3 2,55 €
Revenus 2018 T4 2,85 €
On a donc :
Revenus 2018 : 10,50 € par part.

Par rapport aux années précédentes :
Revenus 2014 11,82 €
Revenus 2015 11,50 €
Revenus 2016 10,85 €
Revenus 2017 10,27 €
Revenus 2018 10,50 €
Tendance longue à la baisse, courte à la hausse. Pourvu que ça dure …

C’est une SCPI à capital variable.
228,00 € Prix de souscription
205,20 € Valeur de retrait


On a donc :
5,12 % Rendement / Valeur de retrait
4,61 % Rendement / Prix de souscription

Ce qui est bien, un peu supérieur à la moyenne des SCPI.


Dif tor heh smusma

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[+2]    #8 19/03/2019 14h49

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FIDUCIAL a écrit :

Le prix de souscription de votre SCPI FICOMMERCE passe de 228 € à 230 € par part, le 1er avril 2019

.
L’important travail engagé par votre Société de gestion depuis plus de deux ans commence à porter ses fruits. Ainsi, les principaux indicateurs de FICOMMERCE sont en progression.
Le prix de souscription de la part passe de 228 à 230 €, le 1er avril.
L’évolution des résultats 2018 permettent une hausse de la distribution à 10,50 € par part, soit un rendement de 4,61 %.
Le report à nouveau augmente également.
Le Taux d’Occupation Financier (TOF) moyen 2018 est en hausse de 2,5 points en un an (91,3 % contre 88,8 %).

La sélection rigoureuse des investissements conjuguée à la vente d’actifs matures ou non stratégiques, alliée à une collecte volontairement maîtrisée contribuent à l’amélioration de la performance de cette SCPI investie en commerces.

Ainsi, FIDUCIAL Gérance poursuit le développement de FICOMMERCE, dont la capitalisation a augmenté de 100 M€ en 2 ans. Aujourd’hui, forte d’un patrimoine de 630 M€ d’actifs, dont une majorité de commerces pieds d’immeubles et de retail parks, elle s’est positionnée sur 55 M€ de nouveaux investissements en 2017-2018. Le taux de capitalisation moyen de l’ensemble de ces acquisitions s’est élevé à 5,67%.

FICOMMERCE entend poursuivre ses investissements en 2019, avec déjà plus de 15 M€ sous promesse ou sous exclusivité.


Dif tor heh smusma

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[+1]    #9 08/11/2019 07h05

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Bulletin T3 publié avec un objectif de dividendes à 10,5€ comme en 2018 soit 4,56% de rendement depuis l’augmentation du prix de part de début d’année.

Fiducial a écrit :

Le 3ème trimestre a superformé avec 7 Md€
d’investissement en immobilier d’entreprise, portant le
total sur 9 mois aux alentours de 21 Md€. L’année 2019
devrait se terminer au même niveau que le record de
2018 (31 Md€).

La classe d’actifs bureaux reste la catégorie reine
avec 76 % des montants investis. Malgré quelques
belles transactions, le compartiment commerce
(11%) est rattrapé par le secteur industriel (entrepôt
et locaux d’activités), qui pèse désormais 11% des
investissements. L’Ile de France pèse un peu plus de 80
% des volumes de transaction.

Après une stabilisation des rendements bureaux, voire
une remontée sur ceux des actifs commerces, on assiste
de nouveau à une légère compression des rendements
pour les meilleurs actifs, notamment dans le QCA
parisien. La moyenne des rendements prime s’est
stabilisée pour toutes les catégories de commerces.

Le taux d’occupation Financier (TOF) poursuit son
amélioration à 94,17 % contre 93,04 % à fin juin 2019.


L’acompte sur dividende du 3ème trimestre 2019 s’élève
à 2,55 € par part.

Le dividende prévisionnel 2019 devrait être proche de
celui de 2018, à savoir 10,50 € par part.

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#10 11/02/2020 17h52

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Bulletin T4

Ficommerce a écrit :

Le résultat 2019 de la SCPI FICOMMERCE ressort par
part à 10,57 €.
L’acompte sur dividende du quatrième trimestre 2019
s’élève à 2,85 € par part, soit une distribution de 10,50 €
par part au titre de 2019, stable par rapport à 2018.
Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)
s’élève à 4,57 % en rythme annuel.
Au cours du dernier trimestre 2019, Ficommerce a
réalisé 2 investissements pour un montant de 7,8 M€.
Nous sommes en discussion pour prendre une
participation dans deux fonds portant sur des actifs
de commerce permettant d’obtenir un rendement de
l’ordre de 5 à 6 %.
Le taux d’occupation financière (TOF) s’élève à 94,25 %
à fin 2019. Le TOF moyen 2019 s’élève à 92,8 % contre
91,3 % en 2018.

Peut-on en déduire la mise au RAN de 0,07€/part ?

On aime l’augmentation du TOF sur l’année.

On aime moins la prise de part dans des fonds qui naturellement augmentent la chaîne de frais.

On aime moins également les 411k€ de libération sur T4 Vs 76k€ de relocations. Pour relativiser, Les loyers sont de 10M€/trimestre.

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#11 11/02/2020 19h05

Modérateur
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On ne peut pas du tout en déduire que le RAN aurait augmenté de 0.07€/part.
En effet, le nombre de parts a varié durant l’exercice, et il n’est donc pas possiblke d’additionner ou soustraire des nombres/part, ce qui reviendrait à additionner ou soustraire des fraction avec un dénominateur différent.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#12 13/02/2020 07h03

Membre
Réputation :   49  

GBL,
Je pensais que le nombre de part en question était le même pour ces 2 chiffres, en l’occurrence soit le nombre de part à la date de distribution, soit le nombre de part moyen sur l’année. Ces données normalisées auraient de l’intérêt, ou alors qu’ils nous donnent la RAN directement.

Adrien

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[+1]    #13 13/02/2020 19h09

Modérateur
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Nombreux sont ceux qui font la même erreur que vous avez faite, et il y même assez régulièrement des questions sur ce point lors des AG.

Le montant, en Euros, du RAN figure bien dans chaque Rapport Annuel (mais en général pas dans les Bulletins d’Information trimestriels ou semestriels), et il est alors aisé de constater que le RAN de l’année correspond au RAN de l’année N-1, plus le résultat de l’année N, moins ce qui a été distribué durant l’année N.

Dans les mêmes Rapports Annuels se trouve un tableau avec pleins de chiffres par part, et à ce niveau, on n’aura presque jamais le RAN/part de l’année N (avec le nombre de part de l’année N) qui correspond au RAN/part de l’année N-1 (avec le nombre de part de l’année N-1), plus le résultat/part de l’année N, moins ce qui a été distribué par part durant l’année N.

Vous pouvez prendre presque n’importe quel Rapport Annuel de SCPI qui collecte pas mal pour le constater (pour le moment ceux de 2018 ou avant, en attendant que ceux de 2019 commencent à parraitre dans quelques mois).

Par ailleurs, pour certaines SCPI, il y a en plus autre chose qui impacte le RAN : une partie de la prime d’émission que chaque acheteur d’une nouvelle part paie (c’est une partie du prix d’achat) est allouée au RAN. Des sociétés de gestion ont fait voté des résolutions en ce sens lors de pas mal d’AG il y a quelques années, en expliquant que ça éviterait que la collecte ne dilue le RAN (et je suis persuadé que beaucoup d’associés avaient alors mal compris ce qui se passait).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 23/04/2020 15h00

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IFU disponible chez sur le site de FIDUCIAL gérance.

On voir aussi la prochaine distribution (demain) :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_ficommerce.png
Elle est en baisse d’environ 10 % sur le montant habituel au T1.


Dif tor heh smusma

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[+2]    #15 19/05/2020 12h14

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Extrait du courrier de Fiducial accompagnant les IFU :

« Nous vous rappelons que vos SCPI disposent aussi de réserves qui pourront le cas échéant être utilisées pour conforter les distributions à l’issue de cette période critique. Mais il nous semble préférable d’être prudents dans l’utilisation de ces réserves tant que nous ne sommes pas sortis de cette crise sanitaire. »

On constitue donc des réserves en cas de coup dur mais quand survient justement un coup dur, on juge "prudent" de ne pas s’en servir… Dit autrement, la société de gestion sait mieux que les associés ce qu’il faut faire des liquidités dont ils sont propriétaires (et sur lesquelles ils ont déjà été imposés). Je suis décidément plus à l’aise avec la stratégie de Corum de ne pas constituer de RAN.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#16 08/01/2021 18h48

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Réputation :   49  

Bonjour,
Je vois que le
bulletin S1 n’a pas été relayé.

Pour l’instant avec le T3, on est à 6,65€/part au lieu de 7,65€/part en 2019. La tendance donnerait 9€/part voire un peu plus soit 3,9% de DVM.

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[+1]    #17 27/01/2021 12h49

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Distribution T4/2020 : 2,85 €/part

Belle progression par rapport aux 3 trimestres précédents,
identique à T4 2019.

Total de l’année revenus nets 2020 = 9,50 €.

Pas de changement des prix de part en 2020 :
230,00 € Prix acheteur (SOUSCRIPTION)
207,00 € Valeur de retrait

On obtient donc :
4,59 % Rendement / Valeur de retrait
4,13 % TAUX DE DISTRIBUTION 2020


Un petit historique depuis 2014 montre une baisse des revenus :
Revenus 2014     11,82 €    5,76 %        Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2015     11,50 €    5,60 %        Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2016     10,85 €    5,29 %        Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2017     10,27 €    5,00 %        Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2018     10,50 €    5,12 %        Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2019     10,50 €    5,07 %        Rendement / Valeur de retrait
Revenus 2020     9,50 €    4,59 %        Rendement / Valeur de retrait

A noter un achat récent en Suisse :

FIDUCIAL Gérance a écrit :

FICOMMERCE - Europe investit dans des retail parks en Suisse
FIDUCIAL Gérance, pour le compte de la SCPI FICOMMERCE, a saisi l’opportunité d’investir dans des actifs de « retail parks » situés en Suisse.
Confirmant sa stratégie de développement européen, les actifs helvètes se situent au sein de zones de chalandise établies autour du lac Léman.
Cette opération représente un volume d’investissement d’environ 13 M€ délivrant un rendement annuel moyen de 5%.

Le rendement n’est pas extraordinaire, et la parité EUR/CHF pas particulièrement favorable à des achats en Suisse.


Dif tor heh smusma

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#18 27/01/2021 14h34

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Vous m’avez devancé. La projection était pessimiste et finalement c’est un tout petit mieux qu’espéré.

Néanmoins, avec un TDVM qui passe de 4,57% à 4,13%, on a une baisse de 9,7% qui va la positionner en rouge vif dans le tableau de Surin. Attendons de voir le bulletin pour savoir s’ils ont pioché dans les réserves ou pas pour être à ce niveau.

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#19 30/03/2021 18h44

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Et c’est quoi cette nouvelle mention "Europe".
Ils n’ont pas mis à jour leur site :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_ficommerce_europe.jpg
Avec la dernière acquisition ils auraient donc 1 immeuble en Suisse et 310 en France,
pas très européen …


Dif tor heh smusma

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#20 30/03/2021 19h15

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En effet, ça rejoint ce que je disais :

Surin a écrit :

on cherche par tous les moyens à attirer de nouveaux souscripteurs

"Europe" ça fait vendre de la SCPI alors hop, ils n’ont peur de rien, tout comme Fructirégions renommée "Europe" avant eux mais aussi bien d’autres qui se nomment "Europe" ou mettent leurs investissements en zone euro en avant tout en investissant la majorité du patrimoine en … province régions.
En fin de compte du vulgaire "markéting", l’investisseur ne doit pas se laisser polluer par cela.

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#21 31/03/2021 07h02

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J’ai en effet vu l’évolution ’EUROPE’ sur une communication de novembre 2020. Ca avait fait écho à un message de Surin dans ma tête

Ps : modérateurs, pourquoi avoir déplacé et non dupliqué le message relatif à ficommerce ET buroboutic ?

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[+1]    #22 31/03/2021 14h18

Membre
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Il y a un petit coté "qui de l’oeuf ou la poule ?" dans ce débat :
- si la SCPI se met a investir en Europe alors que ce n’est pas la feuille de route historique sans "prévenir" les associés, certains y trouveront à redire (d’ailleurs est-ce obligatoire de le faire voter en AG ? j’ai déjà vu des résolutions en ce sens en AG, ou bien cela dépend peut-être de la manière dont sont rédigés les statuts et/ou note d’information ?)
- si elle le met clairement en avant, on lui reprochera, comme ici, de ne pas être très européenne malgré son nom avec seulement 1 actifs en Suisse… et il faut bien commencer à un moment.

Après si sur les 10 prochaines acquisition 8 sont en France, effectivement il y a davantage un sentiment d’argument purement marketing qui se dégage, mais je pense qu’il est encore tôt pour en juger.
Je ne connais pas le dossier Fructirégions, qu’en est-il des récentes acquisitions ?

Edit : Par curiosité, j’ai été jeter un œil au RA 2019 : 2 acquisitions à Massy. Il y a plus européen en effet… je comprend mieux les réflexions de Surin…

Dernière modification par cedREIM (31/03/2021 14h26)


Parrain ING : ASMYFZA

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#23 31/03/2021 19h39

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cedREIM a écrit :

- si la SCPI se met a investir en Europe alors que ce n’est pas la feuille de route historique sans "prévenir" les associés, certains y trouveront à redire (d’ailleurs est-ce obligatoire de le faire voter en AG ? j’ai déjà vu des résolutions en ce sens en AG, ou bien cela dépend peut-être de la manière dont sont rédigés les statuts et/ou note d’information ?

Comme vous le supposez : cela dépend de la manière dont sont rédigés les statuts et/ou note d’information.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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