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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 21/01/2017 14h03 → Smilz8 [41] : étude de cas immobilier (qualité des investissements et nuisances sonores) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), nuisances sonores)

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Bonjour à tous,
Je vous soumets mon cas sachant que c’est mon premier investissement.
Pensez vous que c’est un bon investissement ?
J’ai également mis une autre question en fin de présentation de l’investissement.

VOTRE PROFIL

- Masseur-kinésithérapeute, 26 ans, 41% (2016 sur 2015) mais 30% en 2017 sur 2016, environ 2600€/mois.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : basiques (mais expert comptable qui s’en occupera)
- Fiscales : j’essaie de me renseigner au mieux
- Artisanales : nulles
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : peu

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : après guerre (mais pas d’amiante, juste plomb dans la peinture écaillée des volets extérieurs).
- Étage : 2è étage/4, très bonne luminosité (exposition plein sud), surface 31 au sol et 31m2 loir carrez, pas d’ascenseur
- Vide
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Persiennes
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Loir-et-Cher, Blois
- Hyper-centre
- L’emplacement et le ravalement de façade prévu vont faire prendre de la valeur au bien à la revente.

RENTABILITÉ DU BIEN

- 53.900€ (FAI+ frais de notaires)
- Loyer déjà pratiqué : 300€ loué vide
- Loyer envisagé : 410€ loué meublé
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) sachant qu’il pourra y être fait du saisonnier l’été pour compenser (je suppose)
- Frais de gestion locative envisagé : gratuit pour le premier appartement chez Rentila
- Travaux immédiats : Rafraichissement, pose d’une cuisine aménagée, salle de bain à refaire, pose de parquet, peinture des plinthes, travaux d’électricité (mise en place du 30 mA) le tout pour environ 5.000€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Ravalement de façade prévu mais non voté encore. L’ancien proprio a déjà financé 850€ des 3.500€ prévus de sa quote-part. Frais qu’il ne me sera pas demandé de restituer.
- Taxe foncière hors TEOM : 320€ mais augmentation prévue par la ville.
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : MACSF, 81,8€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) : Non
- Rentabilité brute : 9,1%
- Rendement opérationnel brut : 6,8%

FINANCEMENT DU BIEN

- Pas d’apport (juste le mobilier)
- Type de crédit : ?
- 1,7-1,8%  (à voir avec le courtier)
- 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 9.000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- BIC réel en LMNP

CASH FLOW

Jusqu’en 2020, environ 100 euros par mois de frais de copropriété afin de financer le ravalement.
D’où cashflow négatif de 50€.
Post 2020 : environ 18€ de cashflow positif.

Le compromis a été signé hier soir et je demande les clés pour montrer l’appartement à ma compagne. On regarde l’appartement et là surprise, on entend beaucoup les bruits de pas de la voisine du dessus. C’est une psychologue donc elle aura des patients jusqu’à 19-20h.
Ma question concerne ces nuisances sonores.
Pensez vous qu’elles vont beaucoup déranger les futurs locataires sachant qu’en studio meublé, le turn-over sera important ?
Je compte en tout cas jouer franc-jeu et prévenir les locataires de ces nuisances.

Merci d’avance à tous en tous cas !!
Et merci de la qualité de vos échanges, j’ai tellement appris grâce à ce forum, mille mercis !

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), nuisances sonores

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#2 21/01/2017 18h30 → Smilz8 [41] : étude de cas immobilier (qualité des investissements et nuisances sonores) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), nuisances sonores)

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Bonjour,

Mais pourquoi ne pas tenter d’isoler les plafonds ?
NB : si j’en crois votre descriptif, vous n’êtes pas bricoleur et vous n’allez pas faire les travaux vous même ; vos chiffrages proviennent ils de devis ? Si non, attention car cela peut vite déraper (5000 euros avec une cuisine aménagée etc etc).

Cordialement,

X

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#3 21/01/2017 20h05 → Smilz8 [41] : étude de cas immobilier (qualité des investissements et nuisances sonores) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), nuisances sonores)

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Les bruits de percussion se transmettent par la structure. C’est à dire que la meilleure façon d’intervenir, c’est de mettre un plancher découplé chez la voisine du dessus.

comme vous n’allez pas intervenir chez la voisine du dessus, les bruits de talons se communiquent à la structure.

En isolant le plafond de votre appartement, vous gagnerez un peu mais vous ne supprimerez pas tout puisque la structure résonne aussi dans les murs.

De plus, isoler votre plafond en phonique n’est pas évident du tout. Dès que le parement (la partie visible du plafond) est liée mécaniquement au plafond au-dessus, les bruits se transmettent. Typiquement, un faux plafond est suspendu par des tiges métalliques. Ces tiges vont transmettre les bruits. Vous vous rappelez le téléphone arabe qu’on fabriquait étant enfants ? Deux pots de yaourt, une ficelle tendue, et on peut se parler à distance ? Eh bien là c’est pareil, les tiges qui soutiennent le faux plafond remplacent la ficelle et transmettent les bruits !

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#4 23/01/2017 09h36 → Smilz8 [41] : étude de cas immobilier (qualité des investissements et nuisances sonores) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), nuisances sonores)

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Bonjour, merci à tous les deux pour vos réponses.

@Iqce: J’y ai pensé mais comme le dit Bernard2K, je savais qu’il y aurait toujours un bruit et que le plancher de la voisine du dessus était le véritable problème.

Le devis salle de bain et pose de cuisine est de 3700€. J’ai prévu dans une enveloppe à part le montant de cette cuisine.

@Bernard2K: Oui voilà c’est ça !

Donc connaissant cela, selon vous qui avez une très bonne connaissance de l’investissement locatif, seriez vous prêt à prendre le risque d’investir dans un appartement avec beaucoup de qualités (bonne renta post-2020, poutre apparentes etc…) mais également à certains moments de la journée (je rappelle que la voisine est psychologue donc après 20h elle s’en va) de bonnes nuisances sonores !

Merci encore !

Cordialement

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#5 23/01/2017 10h02 → Smilz8 [41] : étude de cas immobilier (qualité des investissements et nuisances sonores) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), nuisances sonores)

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Si j’étais à votre place, voilà les points que je chercherais à approfondir avant de me décider :
- montant exact des charges de copropriété, avec leur répartition entre la part récupérable sur le locataire et la part restant à charge du bailleur. Vous ne parlez que de la façade, or il y a normalement toute une flopée de charges de copro : ménage, entretien, électricité des parties communes, etc. Il vous faut en connaître le montant exact.

- quelle possibilité d’isoler le plafond ? Déjà quelle hauteur sous plafond, quelle distance entre le haut des fenêtres et le plafond ? Ca vous donnera la hauteur disponible pour isoler. Certains fabricants proposent des solutions relativement efficaces à partir de 5 cm d’épaisseur… Car même si l’isolation d’un plafond ne fait pas de miracle sur les bruits d’impact, c’est toujours mieux que rien. Et certaines solutions commerciales prévoient des dispositifs de découplage (c’est à dire une sorte d’amortisseur entre la partie supérieure et la partie inférieure de cette isolation), ou bien de prendre appui sur les murs au lieu du plafond, ce qui améliore le résultat.

- quel coût pour isoler le plafond ?

- quand vous dites 410 € loué meublé, c’est HC ? Raisonnez sur le HC. En effet, même si le loyer CC constitue vos "recettes" du point de vue des impôts (en meublé), les charges ne font que transiter par vous sans vous rapporter un centime. Il faut donc raisonner en HC.

- sur ce loyer HC, pensez à déduire l’ensemble des charges que vous aurez à supporter en tant que bailleur. Je n’ai pas vu de ligne CFE ni de ligne expert-comptable dans les charges prévisionnelles. C’est seulement quand vous aurez tout déduit que vous aurez la vraie rentabilité nette.

La voisine du dessus peut être là pour 1 semaine ou pour 20 ans, donc vous ne pouvez pas raisonner seulement sur ses horaires actuels. D’ailleurs êtes-vous sûr qu’elle part à 19h-20h00 ? Parfois les professionnels de santé ont leur logement contigu au cabinet.
En tout cas, si elle part et qu’elle est remplacée par une coloc d’étudiants ou par un prof de danse, vous regretterez d’avoir pris en compte cette voisine comme si elle était inamovible !

Au total, la rentabilité ne me semble pas fabuleuse : votre prix d’achat, quand on y ajoute les travaux nécessaires, monte quasiment à 60 k€. Même si c’est bien 410 € HC de loyer, ça ne fait "que" 8,2 % bruts. D’où l’intérêt de bien préciser l’ampleur des travaux initiaux ainsi que l’ensemble des charges que vous supporterez pour avoir la vraie rentabilité de cet investissement.

Concernant l’isolation du plafond, vous avez trois approches possibles :
1) "tant qu’à faire des travaux, autant tout faire d’un coup" : vous faites l’isolation du plafond en même temps que le reste.
2) "rien ne vaut le test au réel" ! Vous mettez un locataire, s’il part au bout de 3 semaines en disant que le bruit le rend fou, c’est qu’il faut isoler. S’il reste deux ans en vous disant "quels bruits, je n’ai rien remarqué ?", c’est que finalement ce n’est pas si grave.
3) le locataire et/ou expose gentiment le problème à la psychologue et lui demande tout aussi gentiment si elle peut envisager de porter des chaussures à semelles souples plutôt que ses talons en fer forgé…

Dernière modification par Bernard2K (23/01/2017 10h14)

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#6 12/02/2017 12h26 → Smilz8 [41] : étude de cas immobilier (qualité des investissements et nuisances sonores) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), nuisances sonores)

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Merci Bernard2K pour votre dernière intervention.

Je reviens pour donner des nouvelles. J’ai préféré casser le compromis de vente en signifiant a l’agent immobilier qu’il ne m’avait jamais dit que l’appartement était aussi bruyant.

Je sais que pour le vendeur, c’est toujours ennuyant un acheteur qui se rétracte, mais j’ai eu le sentiment de m’être fait avoir quand je suis retournée sur place et quand j’ai constaté le bruit. Donc j’ai préféré effectivement me rétracter.

Le jour de la signature du compromis chez l’agent immobilier, je lui fais un chèque d’acompte de 1500€. Hier je reçois le remboursement et je m’aperçois qu’il ne me rembourse que 1080€.
Il me joint une facture d’un montant de 420€ (350€ de frais administratifs de rédaction du compromis de vente + 70€ de TVA à 20%).

Ma question: Est-il dans son droit ? Je pensais que je devais récupérer l’intégralité de l’acompte versé. Sachant qu’il n’en a jamais été fait mention lors de la signature.

Merci d’avance et à tout les contributeurs du forum.

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#7 13/02/2017 19h00 → Smilz8 [41] : étude de cas immobilier (qualité des investissements et nuisances sonores) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), nuisances sonores)

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Bonsoir à tous ! J’ai fais quelques petites recherches de mon côté et je vous en fait part car je pense que cela pourra aider certains.

Il semblerait que selon les articles L.271-1 et L.271-2 du code de la construction et de l’habitat, l’agent immobilier ne puisse m’imputer de quelconques frais.
Il devrait donc me restituer l’intégralité de la commission versée (frais administratif ou non).

J’aimerais avoir vos avis avant d’appeler cet agent.

Merci d’avance !
Bonne soirée à tous.

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#8 13/02/2017 19h30 → Smilz8 [41] : étude de cas immobilier (qualité des investissements et nuisances sonores) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), nuisances sonores)

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De mon expérience (excusez si ce n’est pas appuyé sur des textes) ; nous avions vendu un terrain, puis les acheteurs ont divorcés entre temps, la somme versée nous fût attribuée et l’agence négocia avec les acheteurs pour sa partie…
Cela va dans votre sens, sauf mentions particulières dans le compromis, la somme est pour le vendeur sous conditions habituelles.
En tout cas bon courage…

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#9 13/02/2017 19h46 → Smilz8 [41] : étude de cas immobilier (qualité des investissements et nuisances sonores) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), nuisances sonores)

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Quelques nuances :
- avez-vous rompu le compromis dans le délai de réflexion de 10 jours ?
- que dit le compromis sur les frais d’agence : sont-ils à la charge du vendeur ou de l’acheteur ?
- le compromis inclut-il une "clause pénale" prévoyant que 10 % sont acquis au vendeur en cas de désistement de l’acheteur en dehors des clauses suspensives ?

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#10 13/02/2017 21h05 → Smilz8 [41] : étude de cas immobilier (qualité des investissements et nuisances sonores) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), nuisances sonores)

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Merci Iqce et Bernard2K.

Je me suis effectivement rétracté pendant la période des 10 jours.

Il y a un paragraphe FRAIS:
L’acquéreur supportera tous les frais, droits et honoraires de l’acte authentique de réalisation et de ses suites.

Seulement si j’exerce mon droit de retrait, le compromis devient caduc non ?

Merci.

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#11 13/02/2017 23h12 → Smilz8 [41] : étude de cas immobilier (qualité des investissements et nuisances sonores) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), nuisances sonores)

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Si c’est pendant les 10 jours, je pense comme vous que vous ne devez rien à l’AI.

L’acte authentique évoque la signature définitive chez le notaire, rien à voir avec le compromis préparé par l’AI qui est un acte sous seing privé.

Dernière modification par Bernard2K (13/02/2017 23h22)

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#12 14/02/2017 08h26 → Smilz8 [41] : étude de cas immobilier (qualité des investissements et nuisances sonores) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), nuisances sonores)

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NB : le compromis peut être (et même "devrait être systématiquement") enregistré aux "Hypothèques"  sous sein privé ; dans ce cas effectivement il y a des droits d’enregistrement à payer (et dans ce cas demander…La facture).
Toujours de mémoire : 75 euros en 2011. Rien à voir avec ce qui vous est retenu.
Bref, un bon courrier RAR avec mise en demeure…?

Dernière modification par Iqce (14/02/2017 08h27)

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#13 14/02/2017 10h24 → Smilz8 [41] : étude de cas immobilier (qualité des investissements et nuisances sonores) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), nuisances sonores)

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Smilz8 a écrit :

Le jour de la signature du compromis chez l’agent immobilier, je lui fais un chèque d’acompte de 1500€. Hier je reçois le remboursement et je m’aperçois qu’il ne me rembourse que 1080€.
Il me joint une facture d’un montant de 420€ (350€ de frais administratifs de rédaction du compromis de vente + 70€ de TVA à 20%).

Ca me semble abusif, surtout de la part d’un AI.
Pour information sur un achat précédent, j’ai raté l’achat (banque m’ayant planté), et j’ai du secouer l’AI pour qu’il rendre l’acompte en totalité (Au début, il refusait, après 50%, ensuite tout sauf les frais, et au final, il a fini par tout restituer).
Donc n’hésitez pas à mettre la pression, y a des margoulins qui tentent systématiquement.

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