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Favoris 1    #351 16/10/2020 01h35

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Suite au piratage des RIB à priori de tous les associés de toutes les SCPI de Corum AM (plus de 30 000 associés au total), il est indispensable de créer une liste blanche des prélèvements autorisés auprès de votre banque concernant votre RIB enregistré chez Corum AM.

Renseignements pris auprès de ma banque en ligne concernant le remboursement d’un prélèvement SEPA frauduleux, celui-ci me serait remboursé par ma banque seulement une fois que la banque émettrice du prélèvement frauduleux aurait remboursé ma banque. Voici la réponse détaillée et consternante de ma banque à ce sujet :

"Depuis l’harmonisation des normes SEPA, le contrôle des mandats de prélèvement ne revient plus aux établissements bancaires mais aux créanciers concernés.
Nous ne sommes donc pas en capacité de savoir les mandats qui sont actifs ou non.
Nous vous invitons donc à nous transmettre votre formulaire de liste blanche, qui est un mode de fonctionnement très contraignant pour la gestion de vos créanciers, ou alors sous avez la possibilité de demander le remboursement d’un prélèvement SEPA dans un délai de 8 semaines après la date de débit, en précisant le motif quel qu’il soit. Le remboursement vous sera accordé sous réserve de la restitution des fonds par l’établissement bancaire du bénéficiaire"


Supposons que les pirates informatiques de Corum AM créent une société écran A dans un pays de la zone euro aux contrôles financiers légers comme dans les îles de Malte ou Chypre, qu’ils usurpent 30 000 mandats électroniques de prélèvements SEPA et prélèvent le jour J  1 000 euros sur chacun des 30 000 RIB piratés vers leur banque A. Le jour J+1, les pirates transfèrent les 30 000 000 euros depuis la banque A de la société écran A vers une banque B d’une société écran B dans un paradis fiscal sur liste noire et mettent la société A en faillite. La banque A n’aura alors plus les fonds nécessaires pour honorer les demandes de remboursements des prélèvements SEPA de 1 000 euros de la part des banques des 30 000 associés.

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#352 16/10/2020 15h10

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La réponse de la banque me parait étonnante.

De ma compréhension, la banque ne doit autoriser que les prélèvements qui bénéficient d’un mandat SEPA. Si un prélèvement est fait sans mandat SEPA, pour moi, la banque est en faute et devra rembourser et faire son affaire de la perte car elle n’aurait pas du autoriser le prélèvement. Pour prélever sur un compte, elle doit avoir notre accord préalable.

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#353 16/10/2020 15h43

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Ce que vous dites est exact lorsqu’il n’y a pas de mandat signé.

Le cas présenté ici est celui d’un faux mandat. La signature étant "facilement" falsifiable car présente sur les documents dérobés à Corum.

La situation est différente d’un prélèvement non autorisé sans mandat.

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#354 17/10/2020 10h07

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Question
SCPI Corum XL, les dividendes étant imposés à l’étranger, au final , ça revient à combien d’imposition (mon TMI est à 41 %
Me concernant , je me demande si en prenant des parts de SCPI Corum XL en nom propre, et donc en étant imposé sur l’IR (mais de manière partielle vu qu’une part est imposée à l’étranger), je n’obtiendrai pas une taux réel d’imposition sur ces parts, proche de ce que j’aurais si je montais une SCI à l’IS avec ma conjointe, sans tous les complications que ça génére.

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#355 17/10/2020 10h26

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Réponse :
Je pense que vous trouverez beaucoup d’éléments de réponse dans ce beau post. Notamment au point III.

Dernière modification par Fabrice67 (17/10/2020 10h30)

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#356 17/10/2020 15h07

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Réputation :   24  

Oui effectivement ça parait très clair.  Mais je n’avais pas saisi qu’une SCI à l’IS allait être imposé à l’IS.. allemand . si SCPI allemand.. C’est encore mieux que ce que je croyais !
Donc faire du CORUM XL en SCI à l’IX c’est maximiser totalement la rentabilité. Mais toute la difficulté est de savoir si l’IS est plus important dans d’autres pays que la France

Dernière modification par Mettero (17/10/2020 15h10)

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[+1]    #357 17/10/2020 15h18

Membre
Réputation :   57  

@ Mettero,

Vous avez un tableau de l’IS dans les pays de l’OCDE ici:

OCDE Corporate Tax

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16425_20201017_202301.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16425_20201017_202315.jpg

Dernière modification par Liberty84 (17/10/2020 15h25)

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#358 17/10/2020 15h21

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Réputation :   32  

Je continue à tenter de comprendre les dividendes perçus.

Dans l’annonce du bulletin T3 2020 il est annoncé  : "9,45€ de dividendes prévisionnels pour 2020"

Pour les habitués de la communication Corum, est ce du brut (sans déduction de la fiscalité étrangère) ou du net perçu?

Si brut, cela signifierait que le dividende brut du T4 prévisionnel serait de 1,5 euros = 9,45 -3,03 (T1)-2,58 (T1)- 2,44 (T3)
=> pas rassurant

Si net cela signifierait que le dividende net du T4 prévisionnel serait de 3,17 euros = 9,45 -2,4 (T1)-1,96 (T1)- 1,92(T3)
=> rattrapage de distribution au T4 par rapport au T2 &T3.

Par ailleurs, si je comprends les bulletins et les rapports de gestion:
- les revenus annuels 2020 devraient être de 44,5M€.

- une partie significatifs des loyers 2020 ont été encaissés au T4 2019 : 12,5M€ encaissés  mais seulement 3,6M€ ne semblent concerner 2019. Pour arriver à ce chiffre, j’ai pris le revenu loyer 2019 annoncé a 20M€ et déduit les encaissements  des 3 autres trimestre avec le même type de correctif pour 2018 d’environ 0,5M€.

- nous aurions donc des revenus 2020 encaissés de 38.2M€ soit un reste à encaisser de 6,3M€ pour atteindre les 44,5M€ attendus.

=> un peut de mal à comprendre la vision pessimiste que les 9,45€/ part soit du brut.

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#359 17/10/2020 16h51

Modérateur
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Les "9,45€ de dividendes prévisionnels pour 2020" sont du brut, et correspondent juste à l’objectif de rentabilité (5% x prix de la part, pour XL). Jusqu’à présent, la réalité (pour toutes les SCPI de Corum AM) a toujours battu l’objectif en question, et pour XL parfois très largement.

Concrètement, il faut vous attendre à percevoir les mois prochain à peu près la même chose que les derniers mois, sauf en janvier 2021 (pour décembre 2020) où ca devrait être un peu plus  (les CaC s’assurent, pour chaque distribution, que la SCPI ne distribue pas plus que ce que son résultat comptable lui permet; leurs contrôles sont plus détaillés/approfondis 1x/trimestre que chaque mois, et surtout plus approfondis en fin d’exercice, et il faut garder un peu de marge quand les contrôles sont moins approfondis, et ce n’est pas toujours trivial d’attribuer au bon mois/trimestre une recette ou charge/impôt parfois facturée/encaissée/payée un autre mois).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#360 17/10/2020 22h28

Membre
Réputation :   32  

Le 10/12, on aura confirmation que l’objectif sera supérieur ou pas :

1) soit on reçoit le même montant et nous sommes déjà  à 9,57€ part :
3,03 (T1) +2,58 (T1)+2,44 (T3)+2.44×2/3 ( 2 mois )
Le mois payé en janvier est soit identique (dividende 10.39 brut / 189 € = 5,5%) soit soit nul (9.57 /189 = 5,07%)

2) soit le dividende s’effondre sur les 3 prochains : 0,5€ / mois / part au lieu de 0,81 €/ mois / part.

Soit la communication est prudente et une bonne nouvelle (5,5% brut au lieu de 5%) relative (inférieur au 6,26% de 2019) ou soit il faut s’attendre.

Une difficulté majeure de la communication est de déterminer le nombre de parts en jouissance de dividende et de déterminer le total des dividendes déjà distribués sur les 44.5 M€ x (1 -25% de frais exploitation et gestion) = 33,4M€ attendus.

En cherchant à simuler les loyers puis les dividendes distribués en fonction des acquisitions et des souscriptions, j’arrive aux tableau suivants  :

sans investissements au T4 :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/18574_corum_xl_dividende_ss_invest.jpg

Avec investissements au T4:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/18574_corum_xl_dividende_avec_invest.jpg

hypothèses prises:
loyer des acquisitions sont de 50% lors du trimestre initial ( c’est pas juste mais c’est une approximation).

parts en jouissance = moyenne des parts de 6 mois plus tôt.

25% de frais de gestion pour passer des loyers aux dividendes bruts versés.

La baisse du dividende sur 2020 semble correspondre à une croissance plus rapide des parts en jouissance par rapport aux loyers perçus.

pour 2020, on arriverai au 5.6% et pour 2021 à  4.8%.

Cependant, il reste environ 135M€ d’investissement à faire sur le T4 pour réduire l’effet de dilution des revenus.
Avec ses investissements,  nous serions pour 2021 à  5%. de rendement brut.

Bien sûr cela n’est qu’une simulation et l’avenir nous dira si cela est réaliste ou pas.

Il faudrait que je regarde sur Corum origin comment la dilution de dividendes a été maitrisée  ou si nous avons le même phénomène.

Dernière modification par HHub (17/10/2020 22h39)

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