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[+2]    #1 14/01/2017 23h31

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Réputation :   4  

Bonjour,

J’ai investi récemment dans la SCPI Pierval Santé avec l’aide d’un crédit sur 15ans pour profiter des taux bas (1,3%) et de l’effet de levier. Maintenant, j’aimerais continuer à constituer mon patrimoine immobilier en achetant progressivement d’autres SCPI sans levier et surtout dans le but de diversifier les types de SCPI dans mon portefeuille. Pour cela, j’hésite entre acheter ces SCPI en direct, dans une assurance vie, ou en ne prenant que la nue propriété sur 5 à 10 ans.
J’ai fait une comparaison entre ces trois formes de placement et j’aurais aimé avoir votre avis, si les résultats et la conclusion que j’ai obtenus vous semble corrects.

Pour la comparaison, j’ai pris comme SCPI PATRIMMO COMMERCE qui pourrait m’intéresser. Je pense également investir sur CORUM, mais cette dernière n’est pas disponible dans une assurance vie.

En ce qui concerne PATRIMMO COMMERCE :
-Prix de la part : 191€
-Valeur de retrait : 173.81€
-Dividende versé : 9,56€ / an
-Pour la NP, j’ai pris comme clé de répartition 65% sur 10 ans et 80% sur 5 ans.

Pour l’assurance vie, j’ai pris comme référence Spirisa de mes-placements.fr qui semble être l’une des plus intéressante pour de la SCPI d’après ce que j’ai lu sur le forum :
-Frais d’entrée sur la SCPI : 6%
-Frais annuel sur SCPI : 0.5%

Pour simplifier les calculs, je vais partir sur un investissement de 1910€, soit 10 parts à 191€.

Voilà le lien du tableur que j’ai réalisé : comparaison_scpi_support.xls

Dans différents cas, voilà ce que j’obtiens:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8718_comparaison.png

Dans le détail :

1) ACHAT EN DIRECT

Là, c’est facile à comprendre. Pour un investissement de 1910€, je vais obtenir 10 parts. La valorisation de mes parts sera de (173.81*10) 1738.1€. J’aurai chaque année 95.6€, sauf la 1ere année à 39.83€, à cause des versements trimestriels et de la durée de jouissance des parts.

Au bout de 20 ans, j’aurai gagné 1856,23€ de dividendes.

Les impôts passants par là, je vais retirer de mes dividendes les cotisations sociales (15,5%) et mon TMI (30%), soit 45.5%. Il me restera (1856.23*(1-0.455)) 1011.65€.

AU FINAL : J’aurai gagné (valeur des parts + (dividende - impôts) - investissement initial) 839,75€ sur 20 ans.

2) ACHAT EN NUE PROPRIETE

Je vais partir sur la base d’une NP de 5 ans avec une clé de répartition de 80%, et d’une NP de 10 ans avec une clé de répartition de 65%.

Pour un investissement de 1910€, j’aurai (1910/(191*80%)) 12,5 parts pour une NP de 5 ans, et (1910/(191*65%)) 15,38 parts pour une NP de 10 ans (cela étant théorique, les parts ne sont pas divisibles ici). La valorisation de mes parts sera de (173.81*12.5) 2172,62€ pour la NP 5 ans et de (173.81*15.38) 2673,2€ pour la NP 10 ans.

J’aurai gagné sur 20 ans, pour une NP de 5 ans ((20-5)*9.56*12.5) 1792,5€ de dividendes et pour une NP de 10 ans ((20-10)*9.56*15.38) 1470,33€ de dividendes.

Pour les impôts, je serai imposé de la même façon que pour l’achat en direct. Il me restera donc pour la NP de 5 ans ( 1792,5*(1-0.455)) 976,91€ et pour la NP de 10ans (1470,33*(1-0.455)) 801,33€.

AU FINAL : J’aurai gagné (valeur des parts + (dividende - impôts) - investissement initial) 1239,53€ pour la NP 5 ans, et 1564,53€ pour la NP 10 ans sur 20 ans.

3) ACHAT EN ASSURANCE VIE

Pour mon investissement de 1910€, je devrais payer les frais de 6% de mon assurance vie, soit 108.11€. Je pourrais donc acheter des parts pour 1801.89€ en tout. La bonne nouvelle, c’est que les parts valent moins cher qu’en direct, car nous ne payons que leur valeur de retrait ici, soit 173.81€/part. Je pourrais prendre (1801.89/173.81) 10.37 parts, ce qui est possible dans une assurance vie.

Dans l’assurance vie, nous avons des frais de 0.5%/an qui vont grignoter le nombre de part que je possède. Sur 20 ans, il ne me restera que (1801.89 +1801.89*((1-0,005)^(20)-1)) 1630.01€, soit 9.38 parts.

Le nombre de mes parts diminuant progressivement, je gagnerai de moins en moins de dividende. (98.12€ pour la 2de année, 89.66€ au bout de 20ans…) La somme de toutes les années donnera 1848.65€.

Pour l’imposition, je vais partir du principe que nous ne sommes pas imposés sur le revenu (sous la limite des 4600€ d’abattement) mais que nous devons retirer les 15.5% de cotisations sociale lors de retraits de l’assurance vie. Il me restera en dividende (1848.65*(1-0.155)) 1562,11€. Cependant, j’aurai généré une moins-value sur la valeur de mes parts à cause des frais cumulés sur ces parts, ce qui rentre en compte dans le calcul (enfin, je crois ?, à confirmer) soit ((1630.01-1801.89)*(0.155)) =-26,64€. Ce qui me fait un gain net de (1562,11+26.64) 1588,75€

AU FINAL : J’aurai gagné (valeur des parts + (dividende - impôts) - investissement initial) 1308,76€ sur 20 ans.

EN CONCLUSION

Si j’ai bien tout pris en compte, l’achat en direct est à bannir dans tous les cas (sauf avec un prêt immobilier), car les impôts sont trop élevés, même avec un TMI à 0% à cause des cotisations sociales… Du coup entre l’assurance vie et la NP, ça se joue à peu de choses, mais la NP sort plutôt vainqueur de ce match si nous choisissons une durée assez longue, de 10 ans par exemple.
Dans le cas d’une NP de 5 ans, cela dépendra du TMI : à 14% ou 0%, la NP est plus intéressante. Pour les plus imposés, l’assurance vie à son intérêt.

Graphique montrant l’évolution des gains sur 20 ans avec TMI à 30% et NP à 10 ans (la petite faiblesse sur l’assurance vie à la fin correspond aux prélèvements sociaux lors du rachat) :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8718_comparaison2.png

A noter que cela est dans une optique long terme de buy&hold pour se constituer une rente. Je ne prends donc pas en compte l’imposition des plus-values, puisque dans mon optique, je ne revendrai jamais.

Pour ma part, je pense investir pour le moment dans Corum en NP entre 6 et 10ans, et sur une autre SCPI plus "secure" dans de l’assurance vie pour diversifier également mes supports.
J’aurais d’ailleurs une question sur la NP : sachant que je ne vais investir que 1500~2000€ au départ, pensez-vous que cela est possible d’acheter de la NP avec un aussi faible montant, sur Corum par exemple ?

Merci, n’hésitez pas à me faire des retours si vous voyez des erreurs dans les calculs ou mon raisonnement.

Mots-clés : assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi

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[+1]    #2 15/01/2017 08h12

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Bonjour, comparaison toujours très intéressante car c’est une question qu’on se pose tout le temps.
Quelques points à prendre en compte qui ne figurent pas dans un excel:

1° Liquidité de l’assurance vie

- En cas de pépin, on peut vendre en AV, en NP on va dire que c’est très compliqué.

- Incertitude sur la valeur de la part à terme. Si le marché est baissier on se retrouve avec ses parts en NP ou même en direct sans possibilité d’agir (rapidement) et avec une moins value potentielle plus élevée.

2° Choix plus large quand on passe en direct ou en NP

- Seules quelques SCPI sont accessibles via AV donc être vigilant sur les critères intrinsèques et ne pas prendre n’importe lesquelles (comme vous ma préférence en ce moment pour Patrimmo Commerce que je renforce)

- En direct choix très large (dont SCPI capital fixe au marché secondaire), NP également assez large même si pas toujours possible.

3° Incertitude sur la valeur de la part à terme et sur le rendement

- L’achat en NP reste un pari sur le long terme avec l’espérance d’une revalorisation (ou une stagnation à minima) du prix de la part, sinon à quoi bon payer moins cher aujourd’hui une part qui vaudra moins dans 5/10 ans ?

- Dans un contexte de très forte collecte sur les SCPI à capital variable, on peut s’attendre à une diminution des rendements (l’offre de biens permettant un rendement élevé sera plus restreinte).

4° Fiscalité aujourd’hui, et demain!

- L’AV est fiscalement très intéressante quand TMI élevé, dans 10/15/20 ans etc l’imposition sera légère. A l’issu de la NP de 5/10 ans => IR sur les loyers + CSG.

Donc pour moi l’idéal est un panachage NP/AV (on diminue également le risque en cas de faillite de l’assureur…).

Je fais un versement régulier sur mon AV (Spirica) tous les mois, et j’attends les résultats finaux 2016 pour choisir une nouvelle NP (en 2016 j’ai acheté Immorente sur 10 ans, Pierval Santé est dans mon radar 2017).

Dernière modification par maxlille (15/01/2017 08h46)

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[+1]    #3 15/01/2017 14h54

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eg972 a écrit :

de calculer pour l’assurance vie, d’une part en versant vos dividendes sur le fonds en €uros et dans un 2ème temps en réinvestissant vos dividendes sur la scpi. Dans ce cas le nbre de parts augmente et vous rapporte (en gardant les hypothèses de départ) toujours plus. De l’autre côté, ou mettrez vous vos dividendes pour l’achat en direct (Livret A ?) et ceux acquis une fois la pleine propriété acquise pour vos achats en NP ?

Ce que nous ferons de nos dividendes importe peu pour la comparaison. Je pourrais tout aussi bien réinvestir des dividendes de SCPI détenus en direct sur un fond euro d’une assurance vie, ou bien réinvestir les dividendes de SCPI en assurance vie sur des ETF présents dans le contrat. Pour la comparaison, ça ne change rien du coup.

eg972 a écrit :

Avez vous essayé comme le suggère Surin

Surin a écrit :

Faites la simulation avec dividende en baisse et prix de part en hausse ou stable, avec dividende en hausse et prix de part stable ou en baisse. Les prix de part de SCPI sont plutôt chers historiquement donc dans le cas où les prix de part baissent, vous verrez que l’achat en direct sort gagnant.

En effet, voir ce qui pourrait se passer en cas de crach peut être intéressant. Si je prends comme référence celui des années 90, le prix des parts avaient chutées de 40% entre le 30/06/92 et le 31/12/98 (source : www.ieif-indices.com/noncote/edhec/edhe … hp?noncote) avant de se reprendre doucement.

Si, par exemple, dans 5 ans cela se produit et que les prix des parts chutent d’un coup de 40% (tout comme les dividendes) avant de se reprendre de +20%, on va dire 10 ans après, cela donne ça:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8718_comparaison3.png

La NP est plus sensible que ce que je le pensais aux variations du prix des parts. Cela s’explique par le nombre plus important de parts détenues que dans une assurance vie pour un même investissement. Par contre, si le marché se reprend, même de 20%, la NP rattrape au même niveau l’assurance vie. Pour l’investissement en direct, je ne vois toujours pas d’intérêts, même dans ce cas là.

Finalement, je rejoins l’avis de ArnvaldIngofson :

Placement moyen/long terme : plutôt assurance vie, pour sa flexibilité et sa plus faible sensibilité en cas de baisse de la part, mais aussi pour sa capacité à fusionner les impôts dû sur les dividendes et le capital en cas de retrait lors d’une crise (la baisse de la valeur des parts compensant les dividendes obtenus jusque là).

Placement très long terme/retraite : plutôt NP sur une durée assez longue, puisque pour un placement d’une vie, nous aurons le temps de voir un cycle entier se faire sur l’immobilier. Qui plus est le nombre de nos parts ne diminuera pas année après année comme sur l’assurance vie, ce qui, sur une vie, peut faire beaucoup.

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[+1]    #4 17/04/2018 23h19

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Clé à 5 ans: Cela fait un gain annuel de
- 2,21%/an si le prix des parts ne bouge pas en 5 ans,
- 4,56%/an s’il progresse de 12,07%, donc le gain annuel est supérieur que pour la NP 10 ans, mais la probabilité de réalisation en 5 ans seulement est plus faible si l’on suppose une augmentation continue plus ou moins régulière du prix des parts…
Cela reste un pari sur l’évolution du prix des parts dans les cinq et dix ans.

NB: Il faut un crédit affecté pour la déduction des intérêts, ce qui est rarement le cas des crédits à la consommation.

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[+1]    #5 25/07/2018 11h55

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Bonjour Stephanejudd,

Petite remarque initiale : les scpi primovie et corum ont approximativement le même âge mais vous parlez d’une "SCPI assez ancienne", je ne vois à quelle SCPI vous faites précisement référence.

J’ai regardé rapidement et il y a quelques (beaucoup?) éléments qui m’interrogent, notamment :
* vous ne tenez pas compte des frais de souscription en direct et en nue-propriété alors qu’en AV oui;
* votre clé de démembrement est bizarre (à 10 ans pour Primovie, c’est généralement 65-35);
* votre manière de prendre en compte les frais de gestion dans l’AV est surprenante (il faudrait diminuer le nombre de parts chaque année et cela fait plus mal que ce que vous calculez);
* pourquoi sur l’AV l’argent doit-elle résider sur le fonds euro?;
* si les loyers demeurent sur le fonds euro, les prélèvements sociaux auront, il me semble, lieu chaque année et pas en sortie.

J’avais également quelques questions complémentaires :
* pourquoi regarder sur 20 ans alors que la nue-propriété s’arrête à 10?
* pourquoi regarder l’achat en direct mais sans crédit?

Au final, votre conclusion est peut-être correcte mais les approximations/hypothèses faites ne me permettent pas de le confirmer.

Bien à vous,
cat

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[+1]    #6 31/07/2018 15h42

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* meilleurescpi.com proposait une clé à 65-35 encore aujourd’hui pour quelques dizaines de parts. Néanmoins, je ne suis pas sûr que cette clé, qui était utilisée depuis quelques temps, se maintienne (à cause d’une baisse de distribution que je pressens malheureusement côté Primovie).

* frais de souscription : vous faites ce que vous voulez, en tout cas, ils sont acquis à la société de gestion dès la souscription.

* il est très probable que sur 20 ans en réinvestissant les revenus en parts de SCPI plutôt que sur le fonds euro, vous aurez une meilleure performance (même avec les frais de souscription).

* la nue-propriété est possiblement le plus intéressant sur 10 ans, au-delà, l’imposition risque de piquer un peu : vous pourriez vendre et tout remettre en AV. Vous pouvez également regarder des durées de démembrement plus longue si vous n’avez pas besoin des revenus correspondants.

Dernière modification par cat (31/07/2018 16h09)

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Favoris 4   [+6]    #7 07/01/2019 13h49

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C’est peut-être une réponse un peu à côté de la question, mais actuellement, avec un TMI de 30%, si on ne recourt pas à un emprunt, je pense qu’il est largement préférable d’investir dans des SIIC (foncières cotées) que dans des SCPI.

Pourquoi ?
    - fiscalité bien plus favorable : revenus de SCPI en direct imposées à 30%  +17.2% de PS, revenus de SCPI via AV imposés à 7.5% + 17.2% en plus de frais de 0.5 à 1.0%/an sur le capital investi (frais qui représentent 10 à 20% des revenus), revenus de SIIC imposés à 30% de PFU. SCPI dans l’assiette IFI, SIIC hors assiette IFI.
    - rentabilité meilleure : SCPI entre 4% et 5% (à quelques exceptions prètes), SIIC jusqu’à plus de 9% (Carmila, Mercialys) et 7-8% pour des patrimoines "prime" de galeries commerciales (URW, Klépierre), ou 5% pour du patrimoine "prime" de bureaux (Gecina)  (sachant que ces patrimoines "prime" sont bien plus qualitatifs que ceux de la plupart des SCPI, et que les dettes de URW, Klépierre, Gecina, Mercialys, Carmila sont notés A, A-, A-, BBB, BBB respectivement, soit bien mieux que celle des SCPI (non notées, mais pour lesquelles on peut prendre en compte les taux quelles obtiennent)).
    - évolution des montants distribués par part ou action : à la baisse depuis 10 ans (souvent -10% à -20% sur la période) pour la plupart des SCPI, à la hausse depuis 10 ans pour la plupart des SIIC. (voir SCPI : pourquoi les dividendes sont souvent en baisse ces récentes années ?)
    - frais sur achat/vente et liquidité : en cas d’’achat suivi de vente on perd 6 à 12% sur les SCPI, et vers 0.5% sur les SIIC (juste les frais de transaction et la TTF), il faudra parfois attendre des mois (voire des années) pour revendre des parts de SCPI (quand les SIIC seront vendues en quelques secondes).
    - prix vs valeur du patrimoine : les SCPI s’achètent presque toutes plus cher que la valeur des actifs de la SCPI, alors que les SIIC ont pour la plupart une décote sur ANR pouvant atteindre 30% à 40% actuellement.

Les principaux inconvénients potentiels des SIIC sont :
    - on achète des "actions", ce qui en rebute certains (d’autant que leurs cours ont pas mal baissé sur les 6 derniers mois … ce qui crée aussi une opportunité).
    - les SIIC investissent en partie à crédit (pour un patrimoine de 100, elles ont en général 30 à 40 de dettes), ce qui pourrait être pénalisant en cas de hausse des taux (mais ça semble déjà largement anticipé dans les cours actuels). A noter que pas mal de SCPI investissent aussi à crédit (mais moins, plutôt vers 10 à 20% de la valeur de leur patrimoine)
    - volatilité : la valeur des actions bouge tous les jours (voire toutes les minutes) … mais est-ce vraiment gênant quand on sait que le prix de vente des parts de SCPI peut lui aussi varier, et que pour vendre des parts de SCPI il faudra attendre entre quelques semaines et quelques années ?
    - il est plus difficile d’obtenir un crédit pour investir en SIIC qu’en SCPI.   
    - les SCPI semblent plus "à la mode" (peut-être aussi en partie parce que les réseaux de commercialisation gagnent de bien plus belles commissions dessus).

Même si ce n’est pas toujours évident (cf quelques exceptions pour des SIIC dont le dirigeant est aussi un gros investisseur et qui "néglige" l’intérêt des investisseurs minoritaires), l’alignement des intérêts des investisseurs et des professionnels gérant l’immobilier me semble meilleure dans la plupart des SIIC que dans les SCPI.   

On a déjà comparé l’intérêt d’investir en SCPI ou en SIIC, notamment dans (3/5) SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #8 11/01/2019 07h52

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En gros en AV vous êtes gagnant sur les premières années du fait des frais de souscription réduits, au delà de 10 ans les frais sur UC commencent à coûter plus cher par rapport à la détention en direct, cela peut vous aider à orienter l’achat en plus du critère de la fiscalité des dividendes.

julien94 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

il faudra parfois attendre des mois (voire des années) pour revendre des parts de SCPI

Vous parlez des SCPI à capital fixe ou aussi variable? Dans ce dernier cas, j’ai cru comprendre que les sociétés de gestion devaient avoir des réserves pour en racheter, et la collecte permanente permettait aussi de trouver des acheteurs assez facilement (meme si ca peut prendre plusieurs mois, mais pas plus)

Il parle bien des SCPI à capital fixe et variable.
Nous avons 2 exemples en ce moment de SCPI à capital variable bloquées : Sélectinvest 1 et Crédit Mutuel Pierre 1, toutes deux de La Française AM, possiblement d’autres à venir prochainement.
Je n’ai pas connaissance d’une quelconque réserve pour rembourser les parts et quand il n’y a plus de souscriptions, la société de gestion ne peut pas rembourser les vendeurs sauf s’ils passent par un fonds de remboursement avec une décote tournant autour de 15% sur le prix de retrait.

Les sociétés de gestion ont du mal à communiquer de façon juste sur les délais de vente.
_Dans le cas des SCPI à capital fixe, c’est du au fait que les "nouveaux" vendeurs vont parfois baisser leur prix de vente de façon à passer devant ceux qui ont mis en vente depuis longtemps ce qui fait que l’on peut dire que les vendeurs ont vendu vite, malgré qu’il y ait un carnet d’ordre rempli d’ordres présents depuis plusieurs mois (ou années ?).
_Dans le cas des SCPI à capital variable, nous n’avons pas encore assez de retour d’expérience mais quand on voit l’opacité avec laquelle La Française AM traite cette question en mentant sur les délais de vente dans ses bulletins, il vaut mieux ne pas se retrouver dans la situation d’un vendeur en manque de liquidités. il semble toutefois qu’en passant par le fonds de remboursement - en acceptant la décote d’environ 15% - on puisse vendre relativement rapidement (disons un délai normal pour vendre des SCPI).

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[+1]    #9 13/04/2019 10h23

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Autres inconvénients d’avoir des scpi via AV :

* plus possible aujourd’hui d’avoir 100% de scpi en Unité de Compte
* scpi pour la plupart en dessous des 5% de rendement (4,5 en moyenne)
* des frais de gestion de 0,5% à 1,189% ce qui représente une sorte "d’imposition" je m’explique :

0,5% sur un rendement de 4,5% cela représente 11,11% de performance en moins
0,75% sur un rendement de 4,5% cela représente 16,66% de performance en moins
1% sur un rendement de 4,5% cela représente 22,22% de performance en moins
etc …

Avec les intérêts composés l’impact est encore plus significatif

Du coup je m’interroge de l’intérêt de loger des scpi dans une assurance vie juste pour le motif de réduire son imposition.
L’intérêt de l’AV me semble être essentiellement pour la transmission d’un capital en franchise de succession

Dernière modification par SamyInvest (20/06/2019 14h36)

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[+1]    #10 25/06/2019 21h54

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Dans votre situation, mieux vaut acheter en pleine propriété (ce que vous appeler "achat direct").

En cas de revente, s’il y a une plus-value, il y aura bien à payer un impôt +PS sur cette plus-value (c’est expliqué en détail sur la dernière page de quasiment tous les bulletins d’information trimestriels de SCPI que j’ai lu), sauf si vous détenez les parts depuis 30 ans ou plus.

Mais ne comptez pas sur une plus-value si vous ne revendez pas dans plus de 8 à 10 ans….

Les frais peuvent être différents pour chaque SCPI, et à fortiori pour chaque SdG. (Pour Pierval, Moniwan.fr devrait vous aider).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #11 29/07/2019 10h18

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Bonjour Kikumaru,

1- Ce sont des frais et - les vilains - ils font ça pour gagner de l’argent.

2- Vous avez recopié le libellé du 1 du coup de je ne peux pas vous répondre faute d’avoir compris la question. Désolé.

3- Techniquement, vous avez raison. C’est sur le même principe qu’on conseille de verser avant le 1er ou le 15 du mois et/ou de retirer après le 30/31 ou le 16 du mois sur un livret. Reste que l’impact réel de cette forme d’optimisation est très, très modeste… on est sur l’épaisseur du trait.

4- Si rien d’autre n’est précisé par ailleurs concernant spécifiquement les dividendes, ça semble effectivement être le cas à la lecture des quelques mots que vous avez proposés. Autant ça me parait légitime pour les droits de vote par exemple (car l’assureur est le seul propriétaire des UC au plan juridique), autant ça me semble contestable pour les dividendes. Mais après tout, les produits financiers structurés assis sur des sous-jacents action fonctionnent bien comme ça alors pourquoi pas ?

5- Faute d’information supplémentaire (vous ne distillez les copiés/collés qu’au compte-gouttes donc il est difficile de prendre la mesure du texte), je ne peux qu’abonder dans votre sens. Et s’il n’y a pas dans le bulletin de souscription une case à cocher quelque part, indiquant que vous renoncez au bénéfice de la prévoyance, alors oui, une formule manuscrite est parfaitement valable au plan juridique.

6- Oui, il s’agit la plupart du temps d’un rendement net de frais de gestion (mais brut des prélèvements sociaux) qui intègre la performance globale. Autrefois, celle-ci se décomposait entre un TMG (taux minimum garanti) auquel s’ajoutait la PB (participation aux bénéfices) qui était fonction de la performance de la gestion des fonds mais aussi (voire surtout) de l’extériorisation de réserves que la compagnie décidait. Aujourd’hui, le TMG est le plus souvent à zéro ou proche de zéro.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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