SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?

eg972 a écrit :

de calculer pour l’assurance vie, d’une part en versant vos dividendes sur le fonds en €uros et dans un 2ème temps en réinvestissant vos dividendes sur la scpi. Dans ce cas le nbre de parts augmente et vous rapporte (en gardant les hypothèses de départ) toujours plus. De l’autre côté, ou mettrez vous vos dividendes pour l’achat en direct (Livret A ?) et ceux acquis une fois la pleine propriété acquise pour vos achats en NP ?

Ce que nous ferons de nos dividendes importe peu pour la comparaison. Je pourrais tout aussi bien réinvestir des dividendes de SCPI détenus en direct sur un fond euro d’une assurance vie, ou bien réinvestir les dividendes de SCPI en assurance vie sur des ETF présents dans le contrat. Pour la comparaison, ça ne change rien du coup.

eg972 a écrit :

Avez vous essayé comme le suggère Surin

Surin a écrit :

Faites la simulation avec dividende en baisse et prix de part en hausse ou stable, avec dividende en hausse et prix de part stable ou en baisse. Les prix de part de SCPI sont plutôt chers historiquement donc dans le cas où les prix de part baissent, vous verrez que l’achat en direct sort gagnant.

En effet, voir ce qui pourrait se passer en cas de crach peut être intéressant. Si je prends comme référence celui des années 90, le prix des parts avaient chutées de 40% entre le 30/06/92 et le 31/12/98 (source : http://www.ieif-indices.com/noncote/edh … p?noncote) avant de se reprendre doucement.

Si, par exemple, dans 5 ans cela se produit et que les prix des parts chutent d’un coup de 40% (tout comme les dividendes) avant de se reprendre de +20%, on va dire 10 ans après, cela donne ça:



La NP est plus sensible que ce que je le pensais aux variations du prix des parts. Cela s’explique par le nombre plus important de parts détenues que dans une assurance vie pour un même investissement. Par contre, si le marché se reprend, même de 20%, la NP rattrape au même niveau l’assurance vie. Pour l’investissement en direct, je ne vois toujours pas d’intérêts, même dans ce cas là.

Finalement, je rejoins l’avis de ArnvaldIngofson :

Placement moyen/long terme : plutôt assurance vie, pour sa flexibilité et sa plus faible sensibilité en cas de baisse de la part, mais aussi pour sa capacité à fusionner les impôts dû sur les dividendes et le capital en cas de retrait lors d’une crise (la baisse de la valeur des parts compensant les dividendes obtenus jusque là).

Placement très long terme/retraite : plutôt NP sur une durée assez longue, puisque pour un placement d’une vie, nous aurons le temps de voir un cycle entier se faire sur l’immobilier. Qui plus est le nombre de nos parts ne diminuera pas année après année comme sur l’assurance vie, ce qui, sur une vie, peut faire beaucoup.

Bonjour Stephanejudd,

Petite remarque initiale : les scpi primovie et corum ont approximativement le même âge mais vous parlez d’une "SCPI assez ancienne", je ne vois à quelle SCPI vous faites précisement référence.

J’ai regardé rapidement et il y a quelques (beaucoup?) éléments qui m’interrogent, notamment :
* vous ne tenez pas compte des frais de souscription en direct et en nue-propriété alors qu’en AV oui;
* votre clé de démembrement est bizarre (à 10 ans pour Primovie, c’est généralement 65-35);
* votre manière de prendre en compte les frais de gestion dans l’AV est surprenante (il faudrait diminuer le nombre de parts chaque année et cela fait plus mal que ce que vous calculez);
* pourquoi sur l’AV l’argent doit-elle résider sur le fonds euro?;
* si les loyers demeurent sur le fonds euro, les prélèvements sociaux auront, il me semble, lieu chaque année et pas en sortie.

J’avais également quelques questions complémentaires :
* pourquoi regarder sur 20 ans alors que la nue-propriété s’arrête à 10?
* pourquoi regarder l’achat en direct mais sans crédit?

Au final, votre conclusion est peut-être correcte mais les approximations/hypothèses faites ne me permettent pas de le confirmer.

Bien à vous,
cat

C’est peut-être une réponse un peu à côté de la question, mais actuellement, avec un TMI de 30%, si on ne recourt pas à un emprunt, je pense qu’il est largement préférable d’investir dans des SIIC (foncières cotées) que dans des SCPI.

Pourquoi ?
    - fiscalité bien plus favorable : revenus de SCPI en direct imposées à 30%  +17.2% de PS, revenus de SCPI via AV imposés à 7.5% + 17.2% en plus de frais de 0.5 à 1.0%/an sur le capital investi (frais qui représentent 10 à 20% des revenus), revenus de SIIC imposés à 30% de PFU. SCPI dans l’assiette IFI, SIIC hors assiette IFI.
    - rentabilité meilleure : SCPI entre 4% et 5% (à quelques exceptions prètes), SIIC jusqu’à plus de 9% (Carmila, Mercialys) et 7-8% pour des patrimoines "prime" de galeries commerciales (URW, Klépierre), ou 5% pour du patrimoine "prime" de bureaux (Gecina)  (sachant que ces patrimoines "prime" sont bien plus qualitatifs que ceux de la plupart des SCPI, et que les dettes de URW, Klépierre, Gecina, Mercialys, Carmila sont notés A, A-, A-, BBB, BBB respectivement, soit bien mieux que celle des SCPI (non notées, mais pour lesquelles on peut prendre en compte les taux quelles obtiennent)).
    - évolution des montants distribués par part ou action : à la baisse depuis 10 ans (souvent -10% à -20% sur la période) pour la plupart des SCPI, à la hausse depuis 10 ans pour la plupart des SIIC. (voir SCPI : pourquoi les dividendes sont souvent en baisse ces récentes années ?)
    - frais sur achat/vente et liquidité : en cas d’’achat suivi de vente on perd 6 à 12% sur les SCPI, et vers 0.5% sur les SIIC (juste les frais de transaction et la TTF), il faudra parfois attendre des mois (voire des années) pour revendre des parts de SCPI (quand les SIIC seront vendues en quelques secondes).
    - prix vs valeur du patrimoine : les SCPI s’achètent presque toutes plus cher que la valeur des actifs de la SCPI, alors que les SIIC ont pour la plupart une décote sur ANR pouvant atteindre 30% à 40% actuellement.

Les principaux inconvénients potentiels des SIIC sont :
    - on achète des "actions", ce qui en rebute certains (d’autant que leurs cours ont pas mal baissé sur les 6 derniers mois … ce qui crée aussi une opportunité).
    - les SIIC investissent en partie à crédit (pour un patrimoine de 100, elles ont en général 30 à 40 de dettes), ce qui pourrait être pénalisant en cas de hausse des taux (mais ça semble déjà largement anticipé dans les cours actuels). A noter que pas mal de SCPI investissent aussi à crédit (mais moins, plutôt vers 10 à 20% de la valeur de leur patrimoine)
    - volatilité : la valeur des actions bouge tous les jours (voire toutes les minutes) … mais est-ce vraiment gênant quand on sait que le prix de vente des parts de SCPI peut lui aussi varier, et que pour vendre des parts de SCPI il faudra attendre entre quelques semaines et quelques années ?
    - il est plus difficile d’obtenir un crédit pour investir en SIIC qu’en SCPI.   
    - les SCPI semblent plus "à la mode" (peut-être aussi en partie parce que les réseaux de commercialisation gagnent de bien plus belles commissions dessus).

Même si ce n’est pas toujours évident (cf quelques exceptions pour des SIIC dont le dirigeant est aussi un gros investisseur et qui "néglige" l’intérêt des investisseurs minoritaires), l’alignement des intérêts des investisseurs et des professionnels gérant l’immobilier me semble meilleure dans la plupart des SIIC que dans les SCPI.   

On a déjà comparé l’intérêt d’investir en SCPI ou en SIIC, notamment dans (3/5) SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?

Autres inconvénients d’avoir des scpi via AV :

* plus possible aujourd’hui d’avoir 100% de scpi en Unité de Compte
* scpi pour la plupart en dessous des 5% de rendement (4,5 en moyenne)
* des frais de gestion de 0,5% à 1,189% ce qui représente une sorte "d’imposition" je m’explique :

0,5% sur un rendement de 4,5% cela représente 11,11% de performance en moins
0,75% sur un rendement de 4,5% cela représente 16,66% de performance en moins
1% sur un rendement de 4,5% cela représente 22,22% de performance en moins
etc …

Avec les intérêts composés l’impact est encore plus significatif

Du coup je m’interroge de l’intérêt de loger des scpi dans une assurance vie juste pour le motif de réduire son imposition.
L’intérêt de l’AV me semble être essentiellement pour la transmission d’un capital en franchise de succession

Dernière modification par SamyInvest (20/06/2019 14h36)

Bonjour Kikumaru,

1- Ce sont des frais et - les vilains - ils font ça pour gagner de l’argent.

2- Vous avez recopié le libellé du 1 du coup de je ne peux pas vous répondre faute d’avoir compris la question. Désolé.

3- Techniquement, vous avez raison. C’est sur le même principe qu’on conseille de verser avant le 1er ou le 15 du mois et/ou de retirer après le 30/31 ou le 16 du mois sur un livret. Reste que l’impact réel de cette forme d’optimisation est très, très modeste… on est sur l’épaisseur du trait.

4- Si rien d’autre n’est précisé par ailleurs concernant spécifiquement les dividendes, ça semble effectivement être le cas à la lecture des quelques mots que vous avez proposés. Autant ça me parait légitime pour les droits de vote par exemple (car l’assureur est le seul propriétaire des UC au plan juridique), autant ça me semble contestable pour les dividendes. Mais après tout, les produits financiers structurés assis sur des sous-jacents action fonctionnent bien comme ça alors pourquoi pas ?

5- Faute d’information supplémentaire (vous ne distillez les copiés/collés qu’au compte-gouttes donc il est difficile de prendre la mesure du texte), je ne peux qu’abonder dans votre sens. Et s’il n’y a pas dans le bulletin de souscription une case à cocher quelque part, indiquant que vous renoncez au bénéfice de la prévoyance, alors oui, une formule manuscrite est parfaitement valable au plan juridique.

6- Oui, il s’agit la plupart du temps d’un rendement net de frais de gestion (mais brut des prélèvements sociaux) qui intègre la performance globale. Autrefois, celle-ci se décomposait entre un TMG (taux minimum garanti) auquel s’ajoutait la PB (participation aux bénéfices) qui était fonction de la performance de la gestion des fonds mais aussi (voire surtout) de l’extériorisation de réserves que la compagnie décidait. Aujourd’hui, le TMG est le plus souvent à zéro ou proche de zéro.

fpiv a écrit :

Suis je dans l’erreur ou confirmez vous mes hypothèses ?

Bonjour fpiv,

Je suis dans le même cas que vous et, même si je n’ai pas forcément de connaissances dans le domaine, j’en suis arrivé à la même conclusion.

Nue-propriété : très intéressant, mais que valera la SCPI dans 15 ans ? Dur à savoir, il faut vraiment faire une analyse poussée et y croire.

En direct : en effet il y a beaucoup de désavantages, surtout au niveau des impôts, mais d’après beaucoup de personnes cela resterai plus rentable qu’une assurance-vie.
J’ai vu cet article qui pourrait notamment être en la faveur du direct. En effet, il y a une partie dans cet article expliquant que la plus-value immobilière est moins taxée avec le temps (info à confirmer), ce qui peut devenir plus avantageux que l’assurance vie.

Assurance-vie : abattement annuel, impôt "léger" jusqu’à 150k€, loyers à 100% et dès le premier mois (contrat Linxea Spirit) malgré un choix plus limité de SCPI.

Personnellement, de mes analyses (car je n’ai encore aucune possession réelle), il me paraît plus rentable de prendre ses SCPI pour avoir un complément de revenus dans le cas d’une AV. Si après, vous souhaitez vraiment investir en très grande quantité en SCPI, dans le cas où l’immobilier est pour vous très important dans votre patrimoine, le direct ou la nue propriété avec une plus large gamme de choix peut sembler un meilleur choix. De mon côté, je n’ai pas l’intention que ma part de SCPI ne dépasse les 10% de mon patrimoine ce qui fait que je compte les prendre majoritairement en AV, voire un peu en nue-propriété.

Voilà pour ce qui est de mon opinion, elle n’est cependant pas basée sur des analyses très poussées, dû à mon manque de connaissances dans le domaine.

Dernière modification par Techio (05/09/2021 16h30)

fpiv, le 05/09/2021 a écrit :

Bonjour, après avoir lu plusieurs posts sur le sujet je voudrais avoir votre avis sur mon analyse par rapport au fil de cette discussion. J’ai un objectif de très long terme (retraite).

Pour les  TMI comme moi à 30% et plus, et encore loin de la retraite (+ de 25 ans) et donc d’un éventuel changement de TMI, j’ai l’impression que l’AV est la meilleure solution des 3.

En direct:  fiscalité confiscatoire qui élimine assez rapidement cette option. Il y a bien les SCPI à fiscalité étrangère mais au vu de plusieurs discussions sur le forum il semblerait que les quelques SCPI de ce genre ne sont pas très "qualitatives" et seraient plus à mettre dans un portefeuille de SCPI dans le cadre d’une diversification plutôt que dans la construction dudit portefeuille

en nu propriété: c’est le conseil qui m’a été donné systématiquement par les conseillers des différents courtiers consultés. Ce qui me pose problème dans cette option c’est qu’au vu de mon âge à la fin de la période de démembrement, je me retrouve dans l’hypothèse 1 de la détention en direct avec un fort TMI donc je serais "obligé de vendre". Dans ce cas, ce qui me pose problème c’est que je ne "choisis" pas vraiment la période à laquelle je vends et que je peux me retrouver dans une période où le prix des parts aura peut être diminué donc peut être perdre de l’argent par rapport à mon prix de départ.

en assurance vie: de ce que j’ai compris au delà de 8 ans la comparaison est en défaveur de l’assurance vie du fait des frais de gestion de l’AV sans prendre en compte l’aspect fiscal mais dès que l’on prend en compte l’aspect fiscal (TMI de 30% dans mon cas) et le point négatif de la nu propriété que j’évoque dans le point 2 j’ai l’impression que l’AV est donc la meilleure solution dans mon cas contrairement aux "conseils" des courtiers.

Suis je dans l’erreur ou confirmez vous mes hypothèses ?

Je confirme largement votre conclusion.

Si vous considérez que le PFU 30% sur les dividendes (et les gains sur contrat AV) est pérenne, alors il y a une autre alternative à examiner, à savoir la détention des parts de SCPI au sein d’une société (une SCI par exemple) à l’IS.

Pour optimiser cette piste, il faut investir surtout dans des parts de SCPI détenant des biens hors de France (ces revenus ne rentreront pas dans le résultat fiscal de la société) et de l’usufruit temporaire de parts de SCPI (vous pourrez déduire l’amortissement du résultat fiscal de la société), afin de payer peu (voire pas du tout) d’IS.

Les gains dégagés ainsi seront fiscalisés à 30% (PS incluse), en plus de l’IS (qui sera faible si on s’y prend bien), soit bien mieux que la fiscalité de parts détenues en direct, et évitera les frais de la détention via un contrat d’AV (mais le contrat d’AV a d’autres avantages, pour préparer sa succession en particulier, et si on souhaite pouvoir faire des arbitrages), mais il y aura quelques frais (juridiques, comptables, bancaires) associés à la structure (donc ce n’est intéressant que si on prévoit d’y investir une somme substantielle à terme, je dirais au moins 200 k€).   

Cette alternative vous permettra aussi d’investir dans des SCPI non accessibles sur contrat AV (par exemple toutes les "petites" à capital fixe, qui présente actuellement des prix assez attractifs sur le marché secondaire), peut-être au prix d’une liquidité un peu moins bonne (mais pour un investissement à 30+ ans, ça compte peu).

Je plussoie l’explication de Skarklash.

J’ai moi aussi une SCI IS dont l’exercice se termine au 30 juin. Pour la clôture du 30 juin 2021 (comme chaque année avant), le comptable n’intégrera que le résultat des SCPI jusqu’au 31/12/2020. Ca génère d’ailleurs aussi (dans le cas où la SCI réalise un résultat fiscal positif) un différé de l’imposition IS. J’ai découvert cet impact (plutôt favorable) bien après avoir choisi la date de fin d’exercice…

Face à tant d’avis différents, j’ai simulé un rachat partiel sur mon AV Spirica. Je suis à présent formel :
- Si le 1er versement date de plus de 3 ans et même en présence d’investissements de moins de 3 ans sur ce même support SCPI, aucun frais n’est appliqué.
- Si le 1er versement date de moins de 3 ans, des frais de 3% sont appliqués.

Heureusement, on est au moins d’accord sur le fait que l’idée est de ne pas sortir aussi rapidement.

Sisco2117 a écrit :

@Colia aura peut être une réponse du support….

Voici la reponse de Linxea:

Linxea a écrit :

Nous revenons vers vous suite à votre mail.
La pénalité ne vaut qu’à partir du premier versement sur la ligne SCPI .Autrement dit, si vous investissez le 02/01/2020, vous pourrez arbitrer racheter ou reverser le 05/01/2023 ( j+1 ou +3 jour ouvré selon arbitrage ou versement) sans pénalité même si vous avez reversé entre temps.

Ca fonctionne donc comme ALT2, c’est la date de l’investissement initial qui compte.

Thortue a écrit :

Je n’ai pas été clair : j’évoquais le choix d’un exemple de désinvestissement sur patrimmo commerce… Il s’agit d’un trait d’humour d’où le smiley et aucunement d’un conseil d’investissement.

Désolé je n’avais pas interprété comme cela, il faut que je sois plus vigilant aux smiley lol

Thortue a écrit :

Ce qui est indiqué dans votre tableau doit être modifié comme indiqué par NicolasV pour être juste. En particulier parce que vous comparez ces frais par part à l’écart en euros entre prix de souscription et valeur de retrait d’un investissement en direct. Sans cette modification, la comparaison n’est pas rigoureuse car elle ne se fait pas sur des bases identiques.

Vous et NicolasV avez entièrement raison, je viens de comprendre mon erreur dans le fichier, le voici ci-dessous corrigé (ne pas faire attention aux couleurs ou aux commentaires):

@Sisco2117
Les 366€ devraient correspondre au produit de votre taux moyen d’imposition par les revenus étrangers déclarés (de type 8TK). C’est le montant du crédit d’impôt (i.e. le montant d’impôt que vous payeriez si ces revenus étaient additionnés à vos autres revenus sans opération particulière).
Votre taux moyen d’imposition est donc visiblement d’environ 15%…

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (23/02/2022 15h18)