SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?

fpiv a écrit :

Suis je dans l’erreur ou confirmez vous mes hypothèses ?

Bonjour fpiv,

Je suis dans le même cas que vous et, même si je n’ai pas forcément de connaissances dans le domaine, j’en suis arrivé à la même conclusion.

Nue-propriété : très intéressant, mais que valera la SCPI dans 15 ans ? Dur à savoir, il faut vraiment faire une analyse poussée et y croire.

En direct : en effet il y a beaucoup de désavantages, surtout au niveau des impôts, mais d’après beaucoup de personnes cela resterai plus rentable qu’une assurance-vie.
J’ai vu cet article qui pourrait notamment être en la faveur du direct. En effet, il y a une partie dans cet article expliquant que la plus-value immobilière est moins taxée avec le temps (info à confirmer), ce qui peut devenir plus avantageux que l’assurance vie.

Assurance-vie : abattement annuel, impôt "léger" jusqu’à 150k€, loyers à 100% et dès le premier mois (contrat Linxea Spirit) malgré un choix plus limité de SCPI.

Personnellement, de mes analyses (car je n’ai encore aucune possession réelle), il me paraît plus rentable de prendre ses SCPI pour avoir un complément de revenus dans le cas d’une AV. Si après, vous souhaitez vraiment investir en très grande quantité en SCPI, dans le cas où l’immobilier est pour vous très important dans votre patrimoine, le direct ou la nue propriété avec une plus large gamme de choix peut sembler un meilleur choix. De mon côté, je n’ai pas l’intention que ma part de SCPI ne dépasse les 10% de mon patrimoine ce qui fait que je compte les prendre majoritairement en AV, voire un peu en nue-propriété.

Voilà pour ce qui est de mon opinion, elle n’est cependant pas basée sur des analyses très poussées, dû à mon manque de connaissances dans le domaine.

Dernière modification par Techio (05/09/2021 16h30)

fpiv, le 05/09/2021 a écrit :

Bonjour, après avoir lu plusieurs posts sur le sujet je voudrais avoir votre avis sur mon analyse par rapport au fil de cette discussion. J’ai un objectif de très long terme (retraite).

Pour les  TMI comme moi à 30% et plus, et encore loin de la retraite (+ de 25 ans) et donc d’un éventuel changement de TMI, j’ai l’impression que l’AV est la meilleure solution des 3.

En direct:  fiscalité confiscatoire qui élimine assez rapidement cette option. Il y a bien les SCPI à fiscalité étrangère mais au vu de plusieurs discussions sur le forum il semblerait que les quelques SCPI de ce genre ne sont pas très "qualitatives" et seraient plus à mettre dans un portefeuille de SCPI dans le cadre d’une diversification plutôt que dans la construction dudit portefeuille

en nu propriété: c’est le conseil qui m’a été donné systématiquement par les conseillers des différents courtiers consultés. Ce qui me pose problème dans cette option c’est qu’au vu de mon âge à la fin de la période de démembrement, je me retrouve dans l’hypothèse 1 de la détention en direct avec un fort TMI donc je serais "obligé de vendre". Dans ce cas, ce qui me pose problème c’est que je ne "choisis" pas vraiment la période à laquelle je vends et que je peux me retrouver dans une période où le prix des parts aura peut être diminué donc peut être perdre de l’argent par rapport à mon prix de départ.

en assurance vie: de ce que j’ai compris au delà de 8 ans la comparaison est en défaveur de l’assurance vie du fait des frais de gestion de l’AV sans prendre en compte l’aspect fiscal mais dès que l’on prend en compte l’aspect fiscal (TMI de 30% dans mon cas) et le point négatif de la nu propriété que j’évoque dans le point 2 j’ai l’impression que l’AV est donc la meilleure solution dans mon cas contrairement aux "conseils" des courtiers.

Suis je dans l’erreur ou confirmez vous mes hypothèses ?

Je confirme largement votre conclusion.

Si vous considérez que le PFU 30% sur les dividendes (et les gains sur contrat AV) est pérenne, alors il y a une autre alternative à examiner, à savoir la détention des parts de SCPI au sein d’une société (une SCI par exemple) à l’IS.

Pour optimiser cette piste, il faut investir surtout dans des parts de SCPI détenant des biens hors de France (ces revenus ne rentreront pas dans le résultat fiscal de la société) et de l’usufruit temporaire de parts de SCPI (vous pourrez déduire l’amortissement du résultat fiscal de la société), afin de payer peu (voire pas du tout) d’IS.

Les gains dégagés ainsi seront fiscalisés à 30% (PS incluse), en plus de l’IS (qui sera faible si on s’y prend bien), soit bien mieux que la fiscalité de parts détenues en direct, et évitera les frais de la détention via un contrat d’AV (mais le contrat d’AV a d’autres avantages, pour préparer sa succession en particulier, et si on souhaite pouvoir faire des arbitrages), mais il y aura quelques frais (juridiques, comptables, bancaires) associés à la structure (donc ce n’est intéressant que si on prévoit d’y investir une somme substantielle à terme, je dirais au moins 200 k€).   

Cette alternative vous permettra aussi d’investir dans des SCPI non accessibles sur contrat AV (par exemple toutes les "petites" à capital fixe, qui présente actuellement des prix assez attractifs sur le marché secondaire), peut-être au prix d’une liquidité un peu moins bonne (mais pour un investissement à 30+ ans, ça compte peu).

@freelance37

Dans un tel cas, vous ne pouvez pas en effet connaitre la quote-part de revenus étrangers, ni le résultat à fiscaliser (donnés par chaque SCPI annuellement) pour votre clôture fin août.

il faut procéder comme pour un 31 décembre. Dans votre résultat fiscal, vous retraiterez les montants que vous aura fourni la sdg pour le dernier exercice clos tout simplement à défaut d’informations plus fines.
La 1ere année, les retraitements porteront jusqu’à fin décembre 2020 pour votre exercice se terminant en aout 2021. L’état ne sera pas lésé au final car la régularisation de janvier -> aout 2021 sera intégrée dans votre exercice fiscal suivant.

C’est la même chose pour toutes les entreprises qui récupèrent des quote-part de résultat de sociétés transparentes avec des clôtures d’exercice à des dates différents.

Sisco2117 a écrit :

Je suis d’accord avec vous il faut pas prendre que ce critère comme choix pour une SCPI.
Mais ici dans un contrat assurance vie le choix est limité, je ne souhaite pas prendre des SCPI en surcôte, je possède déjà des parts à crédit de la SCPI Immorente, aussi il ne reste plus grand choix….
Cependant l’investissement étant très facile (pas de bulletin de souscription, etc…) en UC je pense que diluerai le risque en optant pour 3 ou 4 autres SCPI que mon choix initial….
Vous feriez quel choix vous?

Bonne question, actuellement les SCPI accessibles sur Linxea Spirit sont les suivantes (Activimmo devrait arriver dans quelques semaines)

En toute transparence ce que je fais actuellement c’est ceci

En terme de rééquilibrage macro ce que je pourrais faire serait sans doute
- Un peu plus de Paris
- Un peu moins d’Europe
- Pas grand chose niveau sectoriel, si Activimmo arrive cela pourrait être une source de diversification supplémentaire

De facto sur les lignes que j’ai
- Actipierre Europe, Atream Hotels sont à oublier
- PF Grand Paris, Immorente restent des piliers
- Epargne Pierre et Altixia Cadence XII peuvent être renforcées
- PFO2, Epargne Foncière & Europimmo sont à conserver

Toutefois la balance actuelle reste globalement assez bien équilibrée, il n’y a pas de gros ajustement à réaliser.

Sur les autres SCPI disponibles je vais faire un peu de mémoire, donc pardon en avance pour d’éventuelles erreurs/approximations

- Efimmo, LF Grand Paris Patrimoine et Primopierre sont intéressants mais font redondant avec ce que j’ai déjà
- Primovie peut être intéressant en terme de diversification mais je ne souhaite pas y investir
- Edissimmo TOF au ras des pâquerettes (81%), TDVM en baisse notable
- FICommerce, trop orienté commerce pour mon équilibrage, sa trajectoire sur les dernières années ne fait pas rêver également
- Laffite Pierre, AEW et le TDVM atone, un duo inséparable
- Patrimmo commerce, 100% commerce, TRI au ras des paquerettes, marché des parts bloqué actuellement, 0 chance de revalorisation… plutôt même l’inverse ! (souscription 197, valeur de reconstitution 183)
- Patrimmo croissance : Créneau original sur la nue propriété dans le résidentiel, rendement avec revalorisation de part annuel et pas de distribution, tenu pour l’instant, pourquoi pas pour diversifier il faudrait regarder le patrimoine en détail. A noter qu’étant donné que pas de distribution l’avantage de l’enveloppe fiscale de l’assurance vie par rapport à la détention en directe est du coup bien moindre
- Rivoli Avenir Patrimoine : Approche mixte revalorisation/distribution, très Paris/IDF, le TOF est quand même bien bas (83%)
- Selectinvest 1 : Déjà évoqué ici et dans son topic dédié, marché des parts qui se bloque, TDVM atone, je ne m’y aventurerais pas

- Eurofonciere 2 et Multimmobilier 2 auraient du être retirés de la liste

EDIT : Image, et fautes mineures
EDIT 2 : Rajout d’un commentaire sur Patrimmo croissance

Dernière modification par Drystan (10/11/2021 14h36)