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#26 18/04/2018 09h59 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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NB: Il faut un crédit affecté pour la déduction des intérêts, ce qui est rarement le cas des crédits à la consommation.

J’ai fait deux opérations de financement de parts de NP via crédit conso et jamais pu les affecter.
La NP m’intéresse uniquement si la SCPI n’est pas dispo via AV (j’ai fait sur Immorente et Pierval Santé).

Après j’hésite vraiment entre 5 et 10 ans car je ne sais pas du tout quelle sera ma situation dans 5 ans .. j’aurais peut être déjà réduit mon activité, et il est plus risqué je trouve de s’engager sur 10 ans; vous allez me dire étant donnée les frais d’entrée autant partir sur 10 ans… bon il faut que je me décide rapidement

Désolé si je remets une couche ici mais dans votre situation, pourquoi ne pas partir sur une AV ?

Vous avez choisi une des rares SCPI dispo en AV, via un financement sur 9 en prêt conso, plusieurs avantages:

Sur la base de 50.000 EUR emprunté à 2.2% sur 9 ans on a une mensualité de 511e ou 6.132e/an
Achat SCPI Primopierre (pour simplifier une seule SCPI): 50.000e - 3.250e de frais = 46.750e
Vous pouvez espérer un rendement net (net de frais de gestion de 0.5%) de l’ordre de 4% =1.870e

Cash flow annuel => -4.262e. En cas de NP, votre cash flow correspond à la mensualité (hypothèse: non déductibilité des intérêts).

D’ailleurs à ce propos, il faut des revenus fonciers existants pour pouvoir déduire éventuellement non ?

En cas de problème vous pouvez rapidement céder les parts sur votre AV et rembourser le prêt.
Plus difficile en NP…

Dernière modification par maxlille (18/04/2018 10h01)

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#27 25/07/2018 11h06 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Bonjour,

Je viens de faire le même type de calcul mais en intégrant les PS à 17.2% pour une TMI de 14%
J’ai choisi PRIMOVIE, pour avoir une base comparable entre AV, PP ou NP et j’ai pris une SCPI assez ancienne plutôt que CORUM, NOVAPIERRE …

Hypothèses retenues : loyers inchangés, prix de part inchangés (difficile de savoir si on va connaitre la situation de 90/93 ou celle des 5 dernières années, qui sont contraires)

Je suis parti du principe que je plaçais pour 20 ans la somme de 10.000 € afin de savoir combien je recupérai in fine.

Le résultat est que le démembrement 10 ans est gagnant grâce à un taux de rendement net "garanti" de 3.63% par an les 10 premières années, alors qu’en direct je ne peux gagner que 3.36% après fiscalité

N’hésitez pas à me dire si c’est incohérent dans les calculs.

16479_primovie_av_demem_direct.xls

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[+1]    #28 25/07/2018 11h55 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Bonjour Stephanejudd,

Petite remarque initiale : les scpi primovie et corum ont approximativement le même âge mais vous parlez d’une "SCPI assez ancienne", je ne vois à quelle SCPI vous faites précisement référence.

J’ai regardé rapidement et il y a quelques (beaucoup?) éléments qui m’interrogent, notamment :
* vous ne tenez pas compte des frais de souscription en direct et en nue-propriété alors qu’en AV oui;
* votre clé de démembrement est bizarre (à 10 ans pour Primovie, c’est généralement 65-35);
* votre manière de prendre en compte les frais de gestion dans l’AV est surprenante (il faudrait diminuer le nombre de parts chaque année et cela fait plus mal que ce que vous calculez);
* pourquoi sur l’AV l’argent doit-elle résider sur le fonds euro?;
* si les loyers demeurent sur le fonds euro, les prélèvements sociaux auront, il me semble, lieu chaque année et pas en sortie.

J’avais également quelques questions complémentaires :
* pourquoi regarder sur 20 ans alors que la nue-propriété s’arrête à 10?
* pourquoi regarder l’achat en direct mais sans crédit?

Au final, votre conclusion est peut-être correcte mais les approximations/hypothèses faites ne me permettent pas de le confirmer.

Bien à vous,
cat

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#29 26/07/2018 09h39 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Et puis si je dois choisir une scpi récente, je choisis Corum et pas primovie (c’est un avis perso)
Après dans l’optique de la gestion de patrimoine, il faudrait penser à diversifier les scpi (3?)

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#30 31/07/2018 12h06 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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cat a écrit :

Bonjour Stephanejudd,

Petite remarque initiale : les scpi primovie et corum ont approximativement le même âge mais vous parlez d’une "SCPI assez ancienne", je ne vois à quelle SCPI vous faites précisement référence.

J’ai regardé rapidement et il y a quelques (beaucoup?) éléments qui m’interrogent, notamment :
* vous ne tenez pas compte des frais de souscription en direct et en nue-propriété alors qu’en AV oui;
* votre clé de démembrement est bizarre (à 10 ans pour Primovie, c’est généralement 65-35);
* votre manière de prendre en compte les frais de gestion dans l’AV est surprenante (il faudrait diminuer le nombre de parts chaque année et cela fait plus mal que ce que vous calculez);
* pourquoi sur l’AV l’argent doit-elle résider sur le fonds euro?;
* si les loyers demeurent sur le fonds euro, les prélèvements sociaux auront, il me semble, lieu chaque année et pas en sortie.

J’avais également quelques questions complémentaires :
* pourquoi regarder sur 20 ans alors que la nue-propriété s’arrête à 10?
* pourquoi regarder l’achat en direct mais sans crédit?

Au final, votre conclusion est peut-être correcte mais les approximations/hypothèses faites ne me permettent pas de le confirmer.

Bien à vous,
cat

*Frais de souscription : j’en tiens compte uniquement à la revente (cellule E34) puisque les frais se déduisent à la sortie et que le rendement est calculé sur le Brut initial

*Clé de répartition : PRIMOVIE ne propose "que" 70/30 sur 10 ans
SCPI Primovie - Primonial Reim - Analyse, rendement, souscrire, investir immobilier - France SCPI

* sur l’AV, les bénéfices sont automatiquement basculés sur le fonds Euro, c’est ce que m’a dit un CGP. Si on les remet sur le fond PRIMOVIE, on doit repayer les frais d’entrée de 6%

* PS : vous avez raison, les PS sur le fond euro sont calculés tous les ans, j’ai fait une erreur mais ça ne change pas grand chose ; en revanche, j’aurai pu calculer les interets composés sur le fond euro

* j’ai regardé sur 20 ans pour voir que le fait que l’on ne touche aucun loyer pendant 10 ans en NP était compensé sur les 10 ans d’après par le surplus de loyer ; sur 30 ans, le résultat est encore plus flagrant. Mais c’est une hypothèse qui en vaut une autre.

* je suis parti d’un postulat : "j’ai 10000 € à placer, je n’en ai pas besoin à court terme, comment les capitaliser au mieux pour les récuperer au bout de 20 ans ?"

L’effet de levier d’un crédit n’est pas pris en compte ici car il n’est possible qu’en direct et pas en AV ni en demembrement. Je voulais garder des bases comparables.

Merci de votre regard,

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#31 31/07/2018 14h22 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Stephanejudd a écrit :

*Clé de répartition : PRIMOVIE ne propose "que" 70/30 sur 10 ans
SCPI Primovie - Primonial Reim - Analyse, rendement, souscrire, investir immobilier - France SCPI

C’est juste cet intermédiaire qui indique la clé 70/30, et il ne doit pas être impossible d’obtenir une clé légèrement meilleure pour le nu-propriétaire.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#32 31/07/2018 14h35 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Je viens d’appeler LINXEA car sur leur site effectivement ils parlent d’une clé à 65/35
SCPI - PRIMOVIE - LINXEA

Sauf que depuis le 1er juillet, Primonial a modifié ses clés de répartition et c’est bien 70/30 pour tout le monde ; je remarque qu’il est difficile d’obtenir ces clés de répartition en temps réel, la plupart des sites affichent "nous consulter"

Dernière modification par Stephanejudd (31/07/2018 15h26)

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[+1]    #33 31/07/2018 15h42 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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* meilleurescpi.com proposait une clé à 65-35 encore aujourd’hui pour quelques dizaines de parts. Néanmoins, je ne suis pas sûr que cette clé, qui était utilisée depuis quelques temps, se maintienne (à cause d’une baisse de distribution que je pressens malheureusement côté Primovie).

* frais de souscription : vous faites ce que vous voulez, en tout cas, ils sont acquis à la société de gestion dès la souscription.

* il est très probable que sur 20 ans en réinvestissant les revenus en parts de SCPI plutôt que sur le fonds euro, vous aurez une meilleure performance (même avec les frais de souscription).

* la nue-propriété est possiblement le plus intéressant sur 10 ans, au-delà, l’imposition risque de piquer un peu : vous pourriez vendre et tout remettre en AV. Vous pouvez également regarder des durées de démembrement plus longue si vous n’avez pas besoin des revenus correspondants.

Dernière modification par cat (31/07/2018 16h09)

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#34 07/01/2019 12h10 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Bonjour,

Je cherche des conseils pour 2019 pour investir en SCPI soit en direct soit en assurance vie.
Peut être que ce post sera redondant avec d’autres, je m’en excuse dans ce cas.

Je dispose d’un TMI de 30%, 2 enfants, 2 salaires.
Je possède plusieurs contrats d’AV souscrits en 2018 et ai fait dans la même année plusieurs achats de SCPI en direct.
Je souhaite donc optimiser les prochains achats pour 2019.

Quelles est la meilleure stratégie pour les SCPI en 2019 (avec aussi en toile de fond le prélèvement à la source) ?

Soit acheter des parts en comptant en direct soit acheter des parts dans un contrat AV.

Je prends l’exemple de la SCPI Primonial  Primopierre (je cherche à me renforcer en bureau pour 2019).
J’ai le contrat Spirica (Mes placements liberté) et le contrat Zen (Linxea).
Et je souhaite placer par exemple 2000 € soit 10 parts pour faire un exemple chiffré.

Merci par avance pour vos conseils

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[+2]    #35 07/01/2019 13h49 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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C’est peut-être une réponse un peu à côté de la question, mais actuellement, avec un TMI de 30%, si on ne recourt pas à un emprunt, je pense qu’il est largement préférable d’investir dans des SIIC (foncières cotées) que dans des SCPI.

Pourquoi ?
    - fiscalité bien plus favorable : revenus de SCPI en direct imposées à 30%  +17.2% de PS, revenus de SCPI via AV imposés à 7.5% + 17.2% en plus de frais de 0.5 à 1.0%/an sur le capital investi (frais qui représentent 10 à 20% des revenus), revenus de SIIC imposés à 30% de PFU. SCPI dans l’assitte IFI, SIIC hors assiette IFI.
    - rentabilité meilleure : SCPI entre 4% et 5% (à quelques exceptions prètes), SIIC jusqu’à plus de 9% (Carmila, Mercialys) et 7-8% pour des patrimoine "prime" de commerce (URW, Klépierre), ou 5% pour du patrimoine "prime" de bureaux (Gecina)  (sachant que ces patrimoines "prime" sont bien plus qualitatifs que ceux de la plupart des SCPI, et que les dettes de URW, Klépierre, Gecina, Mercialys, Carmila sont notés A, A-, A-, BBB, BBB respectivement).
    - évolution des montants distribués par part ou action : à la baisse depuis 10 ans (souvent -10% à -20% sur la période) pour la plupart des SCPI, à la hausse depuis 10 ans pour la plupart des SIIC. (voir SCPI : pourquoi les dividendes sont souvent en baisse ces récentes années ?)
    - frais sur achat/vente et liquidité : en cas d’’achat suivi de vente on perd 6 à 12% sur les SCPI, et moins de 0.5% sur les SIIC (juste les frais de transaction et la TTF), il faudra parfois attendre des mois (voire des années) pour revendre des parts de SCPI (quand les SIIC seront vendues en quelques secondes).
    - prix vs valeur du patrimoine : les SCPI s’achètent presque toutes plus cher que la valeur des actifs de la SCPI, alors que les SIIC ont pour la plupart une décote sur ANR pouvant atteindre 30% à 40% actuellement.

Les principaux inconvénients potentiels des SIIC sont :
    - on achète des "actions", ce qui en rebute certains (d’autant que leurs cours ont pas mal baissé sur les 6 derniers mois … ce qui crée aussi une opportunité).
    - les SIIC investissent en partie à crédit (pour un patrimoine de 100, elles ont en général 30 à 40 de dettes), ce qui pourrait être pénalisant en cas de hausse des taux (mais ça semble déjà largement anticipé dans les cours actuels).
    - volatilité : la valeur des actions bouge tous les jours (voire toutes les minutes) … mais est-ce vraiment gênant quand on sait que le prix de vente des parts de SCPI peut lui aussi varier, et que pour vendre des parts de SCPI il faudra attendre entre quelques semaines et quelques années ?
    - il est plus difficile d’obtenir un crédit pour investir en SIIC qu’en SCPI.   
    - les SCPI semblent plus "à la mode" (peut-être aussi en partie parce que les réseaux de commercialisation gagnent de bien plus belles commissions dessus).

Même si ce n’est pas toujours évident (cf quelques exceptions pour des SIIC dont le dirigeant est aussi un gros investisseur et qui "néglige" l’intérêt des investisseurs minoritaires), l’alignement des intérêts des investisseurs et des professionnels gérant l’immobilier me semble meilleure dans la plupart des SIIC que dans les SCPI.   

On a déjà comparé l’intérêt d’investir en SCPI ou en SIIC, notamment dans (3/5) SCPI vs foncières côtées : investir dans des SCPI vs SIIC/REIT ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#36 11/01/2019 07h37 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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nanogoldos a écrit :

Quelles est la meilleure stratégie pour les SCPI en 2019 (avec aussi en toile de fond le prélèvement à la source) ?

Soit acheter des parts en comptant en direct soit acheter des parts dans un contrat AV.

Soit vous avez besoin de rentes à court-terme et l’achat en direct s’impose, soit c’est une objectif de capitalisation, et le cadre fiscal légèrement favorable de l’AV s’impose, à mon avis. Encore faut-il s’assurer que les frais de gestion de l’AV n’impactent pas trop la rentabilité.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+1]    #37 11/01/2019 07h52 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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En gros en AV vous êtes gagnant sur les premières années du fait des frais de souscription réduits, au delà de 10 ans les frais sur UC commencent à coûter plus cher par rapport à la détention en direct, cela peut vous aider à orienter l’achat en plus du critère de la fiscalité des dividendes.

julien94 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

il faudra parfois attendre des mois (voire des années) pour revendre des parts de SCPI

Vous parlez des SCPI à capital fixe ou aussi variable? Dans ce dernier cas, j’ai cru comprendre que les sociétés de gestion devaient avoir des réserves pour en racheter, et la collecte permanente permettait aussi de trouver des acheteurs assez facilement (meme si ca peut prendre plusieurs mois, mais pas plus)

Il parle bien des SCPI à capital fixe et variable.
Nous avons 2 exemples en ce moment de SCPI à capital variable bloquées : Sélectinvest 1 et Crédit Mutuel Pierre 1, toutes deux de La Française AM, possiblement d’autres à venir prochainement.
Je n’ai pas connaissance d’une quelconque réserve pour rembourser les parts et quand il n’y a plus de souscriptions, la société de gestion ne peut pas rembourser les vendeurs sauf s’ils passent par un fonds de remboursement avec une décote tournant autour de 15% sur le prix de retrait.

Les sociétés de gestion ont du mal à communiquer de façon juste sur les délais de vente.
_Dans le cas des SCPI à capital fixe, c’est du au fait que les "nouveaux" vendeurs vont parfois baisser leur prix de vente de façon à passer devant ceux qui ont mis en vente depuis longtemps ce qui fait que l’on peut dire que les vendeurs ont vendu vite, malgré qu’il y ait un carnet d’ordre rempli d’ordres présents depuis plusieurs mois (ou années ?).
_Dans le cas des SCPI à capital variable, nous n’avons pas encore assez de retour d’expérience mais quand on voit l’opacité avec laquelle La Française AM traite cette question en mentant sur les délais de vente dans ses bulletins, il vaut mieux ne pas se retrouver dans la situation d’un vendeur en manque de liquidités. il semble toutefois qu’en passant par le fonds de remboursement - en acceptant la décote d’environ 15% - on puisse vendre relativement rapidement (disons un délai normal pour vendre des SCPI).

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