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[+2]    #1 14/01/2017 23h31 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Bonjour,

J’ai investi récemment dans la SCPI Pierval Santé avec l’aide d’un crédit sur 15ans pour profiter des taux bas (1,3%) et de l’effet de levier. Maintenant, j’aimerais continuer à constituer mon patrimoine immobilier en achetant progressivement d’autres SCPI sans levier et surtout dans le but de diversifier les types de SCPI dans mon portefeuille. Pour cela, j’hésite entre acheter ces SCPI en direct, dans une assurance vie, ou en ne prenant que la nue propriété sur 5 à 10 ans.
J’ai fait une comparaison entre ces trois formes de placement et j’aurais aimé avoir votre avis, si les résultats et la conclusion que j’ai obtenus vous semble corrects.

Pour la comparaison, j’ai pris comme SCPI PATRIMMO COMMERCE qui pourrait m’intéresser. Je pense également investir sur CORUM, mais cette dernière n’est pas disponible dans une assurance vie.

En ce qui concerne PATRIMMO COMMERCE :
-Prix de la part : 191€
-Valeur de retrait : 173.81€
-Dividende versé : 9,56€ / an
-Pour la NP, j’ai pris comme clé de répartition 65% sur 10 ans et 80% sur 5 ans.

Pour l’assurance vie, j’ai pris comme référence Spirisa de mes-placements.fr qui semble être l’une des plus intéressante pour de la SCPI d’après ce que j’ai lu sur le forum :
-Frais d’entrée sur la SCPI : 6%
-Frais annuel sur SCPI : 0.5%

Pour simplifier les calculs, je vais partir sur un investissement de 1910€, soit 10 parts à 191€.

Voilà le lien du tableur que j’ai réalisé : comparaison_scpi_support.xls

Dans différents cas, voilà ce que j’obtiens:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8718_comparaison.png

Dans le détail :

1) ACHAT EN DIRECT

Là, c’est facile à comprendre. Pour un investissement de 1910€, je vais obtenir 10 parts. La valorisation de mes parts sera de (173.81*10) 1738.1€. J’aurai chaque année 95.6€, sauf la 1ere année à 39.83€, à cause des versements trimestriels et de la durée de jouissance des parts.

Au bout de 20 ans, j’aurai gagné 1856,23€ de dividendes.

Les impôts passants par là, je vais retirer de mes dividendes les cotisations sociales (15,5%) et mon TMI (30%), soit 45.5%. Il me restera (1856.23*(1-0.455)) 1011.65€.

AU FINAL : J’aurai gagné (valeur des parts + (dividende - impôts) - investissement initial) 839,75€ sur 20 ans.

2) ACHAT EN NUE PROPRIETE

Je vais partir sur la base d’une NP de 5 ans avec une clé de répartition de 80%, et d’une NP de 10 ans avec une clé de répartition de 65%.

Pour un investissement de 1910€, j’aurai (1910/(191*80%)) 12,5 parts pour une NP de 5 ans, et (1910/(191*65%)) 15,38 parts pour une NP de 10 ans (cela étant théorique, les parts ne sont pas divisibles ici). La valorisation de mes parts sera de (173.81*12.5) 2172,62€ pour la NP 5 ans et de (173.81*15.38) 2673,2€ pour la NP 10 ans.

J’aurai gagné sur 20 ans, pour une NP de 5 ans ((20-5)*9.56*12.5) 1792,5€ de dividendes et pour une NP de 10 ans ((20-10)*9.56*15.38) 1470,33€ de dividendes.

Pour les impôts, je serai imposé de la même façon que pour l’achat en direct. Il me restera donc pour la NP de 5 ans ( 1792,5*(1-0.455)) 976,91€ et pour la NP de 10ans (1470,33*(1-0.455)) 801,33€.

AU FINAL : J’aurai gagné (valeur des parts + (dividende - impôts) - investissement initial) 1239,53€ pour la NP 5 ans, et 1564,53€ pour la NP 10 ans sur 20 ans.

3) ACHAT EN ASSURANCE VIE

Pour mon investissement de 1910€, je devrais payer les frais de 6% de mon assurance vie, soit 108.11€. Je pourrais donc acheter des parts pour 1801.89€ en tout. La bonne nouvelle, c’est que les parts valent moins cher qu’en direct, car nous ne payons que leur valeur de retrait ici, soit 173.81€/part. Je pourrais prendre (1801.89/173.81) 10.37 parts, ce qui est possible dans une assurance vie.

Dans l’assurance vie, nous avons des frais de 0.5%/an qui vont grignoter le nombre de part que je possède. Sur 20 ans, il ne me restera que (1801.89 +1801.89*((1-0,005)^(20)-1)) 1630.01€, soit 9.38 parts.

Le nombre de mes parts diminuant progressivement, je gagnerai de moins en moins de dividende. (98.12€ pour la 2de année, 89.66€ au bout de 20ans…) La somme de toutes les années donnera 1848.65€.

Pour l’imposition, je vais partir du principe que nous ne sommes pas imposés sur le revenu (sous la limite des 4600€ d’abattement) mais que nous devons retirer les 15.5% de cotisations sociale lors de retraits de l’assurance vie. Il me restera en dividende (1848.65*(1-0.155)) 1562,11€. Cependant, j’aurai généré une moins-value sur la valeur de mes parts à cause des frais cumulés sur ces parts, ce qui rentre en compte dans le calcul (enfin, je crois ?, à confirmer) soit ((1630.01-1801.89)*(0.155)) =-26,64€. Ce qui me fait un gain net de (1562,11+26.64) 1588,75€

AU FINAL : J’aurai gagné (valeur des parts + (dividende - impôts) - investissement initial) 1308,76€ sur 20 ans.

EN CONCLUSION

Si j’ai bien tout pris en compte, l’achat en direct est à bannir dans tous les cas (sauf avec un prêt immobilier), car les impôts sont trop élevés, même avec un TMI à 0% à cause des cotisations sociales… Du coup entre l’assurance vie et la NP, ça se joue à peu de choses, mais la NP sort plutôt vainqueur de ce match si nous choisissons une durée assez longue, de 10 ans par exemple.
Dans le cas d’une NP de 5 ans, cela dépendra du TMI : à 14% ou 0%, la NP est plus intéressante. Pour les plus imposés, l’assurance vie à son intérêt.

Graphique montrant l’évolution des gains sur 20 ans avec TMI à 30% et NP à 10 ans (la petite faiblesse sur l’assurance vie à la fin correspond aux prélèvements sociaux lors du rachat) :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8718_comparaison2.png

A noter que cela est dans une optique long terme de buy&hold pour se constituer une rente. Je ne prends donc pas en compte l’imposition des plus-values, puisque dans mon optique, je ne revendrai jamais.

Pour ma part, je pense investir pour le moment dans Corum en NP entre 6 et 10ans, et sur une autre SCPI plus "secure" dans de l’assurance vie pour diversifier également mes supports.
J’aurais d’ailleurs une question sur la NP : sachant que je ne vais investir que 1500~2000€ au départ, pensez-vous que cela est possible d’acheter de la NP avec un aussi faible montant, sur Corum par exemple ?

Merci, n’hésitez pas à me faire des retours si vous voyez des erreurs dans les calculs ou mon raisonnement.

Mots-clés : assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi

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#2 15/01/2017 00h04 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Ms a écrit :

J’aurai gagné sur 20 ans, pour une NP de 5 ans ((20-5)*9.56*12.5) 1792,5€ de dividendes et pour une NP de 10 ans ((20-10)*9.56*15.38) 1470,33€ de dividendes

Non !
Si NP vous avez 0 revenus, les revenus sont pour l’usufruit.


Dif tor heh smusma

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#3 15/01/2017 03h04 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Oui c’est pour cela qu’il ôte 5 ou 10 ans de revenus pour la NP puisqu’il fait un calcul sur 20 ans.
La NP sort gagnante d’autant plus que vous ne comptez aucun revenu sur les dividendes perçus au fil du temps par l’achat en direct. Si votr objectif est de constituer une rente dans 10 ou 20 ans, mieux vaut opter pour la NP. Si vous avez besoin des dividendes dès aujourd’hui alors oui achat en direct et cela génère un impôts sur ces dividendes.
Vous pourriez envisager plusieurs scénarii dans le cadre de la TMI 30%:
Vous l’avez fait à dividende constant et prix de part constant.
Faites la simulation avec dividende en baisse et prix de part en hausse ou stable, avec dividende en hausse et prix de part stable ou en baisse. Les prix de part de SCPI sont plutôt chers historiquement donc dans le cas où les prix de part baissent, vous verrez que l’achat en direct sort gagnant.

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[+1]    #4 15/01/2017 08h12 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Bonjour, comparaison toujours très intéressante car c’est une question qu’on se pose tout le temps.
Quelques points à prendre en compte qui ne figurent pas dans un excel:

1° Liquidité de l’assurance vie

- En cas de pépin, on peut vendre en AV, en NP on va dire que c’est très compliqué.

- Incertitude sur la valeur de la part à terme. Si le marché est baissier on se retrouve avec ses parts en NP ou même en direct sans possibilité d’agir (rapidement) et avec une moins value potentielle plus élevée.

2° Choix plus large quand on passe en direct ou en NP

- Seules quelques SCPI sont accessibles via AV donc être vigilant sur les critères intrinsèques et ne pas prendre n’importe lesquelles (comme vous ma préférence en ce moment pour Patrimmo Commerce que je renforce)

- En direct choix très large (dont SCPI capital fixe au marché secondaire), NP également assez large même si pas toujours possible.

3° Incertitude sur la valeur de la part à terme et sur le rendement

- L’achat en NP reste un pari sur le long terme avec l’espérance d’une revalorisation (ou une stagnation à minima) du prix de la part, sinon à quoi bon payer moins cher aujourd’hui une part qui vaudra moins dans 5/10 ans ?

- Dans un contexte de très forte collecte sur les SCPI à capital variable, on peut s’attendre à une diminution des rendements (l’offre de biens permettant un rendement élevé sera plus restreinte).

4° Fiscalité aujourd’hui, et demain!

- L’AV est fiscalement très intéressante quand TMI élevé, dans 10/15/20 ans etc l’imposition sera légère. A l’issu de la NP de 5/10 ans => IR sur les loyers + CSG.

Donc pour moi l’idéal est un panachage NP/AV (on diminue également le risque en cas de faillite de l’assureur…).

Je fais un versement régulier sur mon AV (Spirica) tous les mois, et j’attends les résultats finaux 2016 pour choisir une nouvelle NP (en 2016 j’ai acheté Immorente sur 10 ans, Pierval Santé est dans mon radar 2017).

Dernière modification par maxlille (15/01/2017 08h46)

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#5 15/01/2017 10h38 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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OK, j’avais lu trop vite.

De toutes façons, il y a tant d’incertitudes dans un calcul à 20 ans.
Qui peut dire dans 20 ans :
. le pouvoir d’achat d’1 € (le cas échéant appliquer un taux d’actualisation, mais lequel ?)
. le prix de la part (20 ans de petites variations annuelles de +/- 1 ou 2 % changent considérablement le résultat final ; il y a 20 ans on était en 1997 dans une crise immobilière)
. le revenu d’une part
. la fiscalité des revenus (change tous les ans, surtout quand on change de président de la République)
. son TMI.

Pour éviter des anticipations audacieuses, je poserais plutôt la question immédiate :
quand avez-vous besoin des revenus, et le cas échéant du capital ?

Revenus immédiats (en fait dans quelques mois, délai de jouissance) et liquidité du capital :
pleine-propriété, mais imposition (qui devrait se calculer au taux moyen, pas au TMI).

Revenus dans 8 ans, peu imposés malgré TMI élevée, et liquidité du capital  :
assurance-vie, mais choix limité de SCPI (pas de CORUM par exemple).

Aucun revenu pendant  x (3 à 20) ans, aucune liquidité du capital pendant x ans, mais après pleine-propriété d’un plus grand nombre de parts :
nue-propriété.


Dif tor heh smusma

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#6 15/01/2017 11h02 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Bonjour Arnvald,

qu’entendez-vous quand vous dites :

ArnvaldIngofson a écrit :

imposition (qui devrait se calculer au taux moyen, pas au TMI)

?

Si MS ajoute de nouveaux revenus à ceux existants, ces nouveaux revenus seront bien imposés à son TMI. Je ne comprends donc pas ce que vous voulez dire avec les quelques mots entre parenthèses.

Merci d’avance pour les éclaircissements.
Bien à vous
Cat

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#7 15/01/2017 11h04 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Bonnes questions et justement que se passe-t-il si on change de plan ?
C’est une vraie question, à mon avi, pour la nue propriété et pour l’emprunt pour achat.
- Combien vaut le fait d’être engagé aussi longtemps ?
- Que se passe-t-il si la fiscalité ou votre situation personnelle change ?
- Peut-t-on réllement savoir quand est-ce qu’on aura besoin d’argent ?
- Quel est l’impact financier si finalement à la fin de la nue prop vous n’avez pas besoin de revenus complémentaires (pendant 5 - 10 ou 30 ans) ? Vous revendez les SCPI pour racheter de la nu pro ?

Les SCPI en AV ne sont probablement pas la forme d’investissement la plus performante mais c’est la plus liquide et donc la plus adaptable à votre situation. Je pense que cela vaut quelques points de TRI.

L’autres solution est comme on ne sait rien sur rien, on panache.
A titre personnel je ne me suis pas encore décidé. Je trouve la performance de cet investissement vraiment peu performant pour quelque chose d’illiquide et avec autant de frais. Je ne le vois donc que comme de la diversification. C’est d’ailleurs ce que vous avez prévu de faire je crois (12,5% de votre patrimoine financier).
Mais c’est un autre sujet.

En tout cas vu que vous n’avez "que" 32 ans et beaucoup d’années devant vous, je pense qu’il faut regarder à plus de 20 ans (que faites vous à la fin de votre prêt ou de votre nue propriété).

Dernière modification par Fructif (15/01/2017 11h07)

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#8 15/01/2017 12h01 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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cat a écrit :

qu’entendez-vous quand vous dites :

ArnvaldIngofson a écrit :

imposition (qui devrait se calculer au taux moyen, pas au TMI)

?

Si MS ajoute de nouveaux revenus à ceux existants, ces nouveaux revenus seront bien imposés à son TMI. Je ne comprends donc pas ce que vous voulez dire avec les quelques mots entre parenthèses.

Merci d’avance pour les éclaircissements.
Cat

Personnellement, dans un ensemble de revenus variés :
. salaires
. revenus de capitaux mobiliers
. plus-values de cession de valeurs mobilières
. revenus fonciers (SCPI)
et où les salaires ne sont pas forcément les revenus les plus importants (revenus et PV de valeurs mobilières très variables selon marchés financiers),
je ne vois de critères clairs pour affecter tel type de revenu à telle tranche,
je regarde donc le taux moyen.

Il est d’ailleurs à un niveau acceptable, grâce aux assurance-vie et au PEA. Par contre les prélèvements sociaux (15,5 %) s’y ajoutent.

A la limite, étant proche de la retraite, je pourrais considérer que les revenus fonciers (SCPI) sont pérennes (investissement pour au moins 10 ans) et stables, alors que j’ai la certitude que mon salaire ne durera pas aussi longtemps (mais remplacé par des pensions de retraite).
Je pourrais donc affecter les revenus fonciers (SCPI) à la première tranche non imposée.

Mais comme toujours à chacun son cas particulier.
Je comprends qu’un jeune salarié puisse considérer les autres revenus comme "à la marge".


Dif tor heh smusma

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#9 15/01/2017 12h29 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Merci pour vos réponses intéressantes.

En effet tout cela n’est que théorique et il est impossible de prévoir le cadre fiscal dans 20 ans, tout comme prévoir l’évolution du prix des parts, des rendements…

Par ailleurs l’assurance vie possède en effet un avantage certain par rapport à la NP dans ce contexte flou, c’est la liquidité immédiate, tout du moins en théorie. Je ne sais pas si en cas de chute brutale de l’immobilier nous puissions revendre nos parts sans décote du jour au lendemain à l’assureur.

Vu l’écart assez faible entre la NP et l’assurance vie, le panachage entre ces deux solutions est surement la solution la moins risqué dans un avenir incertain.

Mon objectif est de pouvoir disposer d’un complément de revenu dans 10 à 20 ans, donc garder mes parts à la fin de mon prêt immo et à la fin de la NP. Je mettrai donc 50% sur une NP à 10 ans et 50% sur une assurance vie, comme ça, si entre temps je sens que le marché se retourne ou en cas de coup dur, je pourrais revendre rapidement la moitié de ces positions.

A noter qu’effectivement, je ne mettrai pas tous mes sous dans les SCPI qui restent un outil de diversification. Je ne dépasserai pas 12,5% de mon portefeuille sur ces produits qui restent risqués malgré l’idée que beaucoup peuvent s’en faire.

Dernière modification par Ms (15/01/2017 12h34)

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#10 15/01/2017 12h31 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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@Arnvald

Honnêtement je ne sais pas non plus dire quel euro de revenus est situé dans quel tranche de mon imposition.

Néanmoins, partant d’une situation de revenus donnée (et aussi visiblement anticipée sur les 20 prochaines années), il s’agit ici de savoir où placer un nouvel investissement en SCPI. Or :
- en assurance-vie de plus de 8 ans, dans la limite de l’abattement il n’y aura pas d’IR à payer.
- en direct, en pleine propriété, le surplus d’IR va correspondre au TMI*les dividendes de l’investissement SCPI (les revenus pré-existants restant égaux par ailleurs).

Je ne vois donc que le TMI intervenir dans le choix discuté ici (mais cela ne reste qu’un modèle avec un certain nombre d’hypothèses).

Bien à vous.

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#11 15/01/2017 12h43 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Bonjour

Je trouve votre raisonnement très intéressant.
Par contre, quand vous dîtes =>

Ms a écrit :

Merci pour vos réponses intéressantes.

Vu l’écart assez faible entre la NP et l’assurance vie, ……..

Avez vous essayé comme le suggère kc44

kc44 a écrit :

La NP sort gagnante d’autant plus que vous ne comptez aucun revenu sur les dividendes perçus au fil du temps par l’achat en direct.

de calculer pour l’assurance vie, d’une part en versant vos dividendes sur le fonds en €uros et dans un 2ème temps en réinvestissant vos dividendes sur la scpi. Dans ce cas le nbre de parts augmente et vous rapporte (en gardant les hypothèses de départ) toujours plus. De l’autre côté, ou mettrez vous vos dividendes pour l’achat en direct (Livret A ?) et ceux acquis une fois la pleine propriété acquise pour vos achats en NP ?

Mes calculs m’avaient donné un écart en faveur de l’AV avec réinvestissement sur le support.
Mais j’ai pu me tromper.

En tout cas, pour ma part, c’est mesplacements-liberté avec réinvestissement.

Bien à vous
Eric

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[+1]    #12 15/01/2017 14h54 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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eg972 a écrit :

de calculer pour l’assurance vie, d’une part en versant vos dividendes sur le fonds en €uros et dans un 2ème temps en réinvestissant vos dividendes sur la scpi. Dans ce cas le nbre de parts augmente et vous rapporte (en gardant les hypothèses de départ) toujours plus. De l’autre côté, ou mettrez vous vos dividendes pour l’achat en direct (Livret A ?) et ceux acquis une fois la pleine propriété acquise pour vos achats en NP ?

Ce que nous ferons de nos dividendes importe peu pour la comparaison. Je pourrais tout aussi bien réinvestir des dividendes de SCPI détenus en direct sur un fond euro d’une assurance vie, ou bien réinvestir les dividendes de SCPI en assurance vie sur des ETF présents dans le contrat. Pour la comparaison, ça ne change rien du coup.

eg972 a écrit :

Avez vous essayé comme le suggère kc44

kc44 a écrit :

Faites la simulation avec dividende en baisse et prix de part en hausse ou stable, avec dividende en hausse et prix de part stable ou en baisse. Les prix de part de SCPI sont plutôt chers historiquement donc dans le cas où les prix de part baissent, vous verrez que l’achat en direct sort gagnant.

En effet, voir ce qui pourrait se passer en cas de crach peut être intéressant. Si je prends comme référence celui des années 90, le prix des parts avaient chutées de 40% entre le 30/06/92 et le 31/12/98 (source : www.ieif-indices.com/noncote/edhec/edhe … hp?noncote) avant de se reprendre doucement.

Si, par exemple, dans 5 ans cela se produit et que les prix des parts chutent d’un coup de 40% (tout comme les dividendes) avant de se reprendre de +20%, on va dire 10 ans après, cela donne ça:

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8718_comparaison3.png

La NP est plus sensible que ce que je le pensais aux variations du prix des parts. Cela s’explique par le nombre plus important de parts détenues que dans une assurance vie pour un même investissement. Par contre, si le marché se reprend, même de 20%, la NP rattrape au même niveau l’assurance vie. Pour l’investissement en direct, je ne vois toujours pas d’intérêts, même dans ce cas là.

Finalement, je rejoins l’avis de ArnvaldIngofson :

Placement moyen/long terme : plutôt assurance vie, pour sa flexibilité et sa plus faible sensibilité en cas de baisse de la part, mais aussi pour sa capacité à fusionner les impôts dû sur les dividendes et le capital en cas de retrait lors d’une crise (la baisse de la valeur des parts compensant les dividendes obtenus jusque là).

Placement très long terme/retraite : plutôt NP sur une durée assez longue, puisque pour un placement d’une vie, nous aurons le temps de voir un cycle entier se faire sur l’immobilier. Qui plus est le nombre de nos parts ne diminuera pas année après année comme sur l’assurance vie, ce qui, sur une vie, peut faire beaucoup.

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#13 15/01/2017 15h55 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Je ne me suis pas amusé à fouiller ce qui s’est passé à cette époque mais je serais surpris que les dividendes chutent de 40% si les prix de part perdent 40%. Il y a souvent décorrélation.
On le voit en ce moment, les prix de part s’apprécient et les rendement s’effritent, en pourcentage comme en valeur.
A l’inverse si les prix de part venaient à chuter, il n’y a aucune raison que les rendement suivent la même tendance. Ce serait plutôt l’inverse.
Loin de moi l’idée de défendre la pleine propriété mais je sais - pour avoir déjà fait des simulations - que certains scénarii font que la pleine propriété peut sortir vainqueur notamment si les prix de part perdent 10% et plus et si les dividendes stagnent ou progressent même de l’ordre de 5%.
L’AV peut être opportune car si les dividendes sont réinvestis en parts, si les prix de part baissent, cela sera légèrement compensé par le fait du rachat de parts moins onéreuses.

Pour l’assurance-vie, êtes vous sûr que 100% des dividendes sont distribués? C’est souvent 85% seulement, en plus de frais de gestion qui viennent gréver le nombre de parts.

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#14 15/01/2017 16h35 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Sur une autre page du site que cite Ms on voit clairement que le prix des part a été divisé par 2 entre 1992 et 1998!
Entre 1992 et 1997 dividendes ont été divisés par … 1,9 !
Il faut ajouter à celà une inflation de 10% …

Sur l’assurance vie de Spirica dont parle Ms l’ensemble 100% des loyers sont touchés (moins les frais d’UC bien sûr - 0,5% ici)

Dernière modification par Fructif (15/01/2017 16h49)

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#15 15/01/2017 16h42 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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kc44 a écrit :

Pour l’assurance-vie, êtes vous sûr que 100% des dividendes sont distribués? C’est souvent 85% seulement, en plus de frais de gestion qui viennent gréver le nombre de parts.

Sur la plupart des contrats "spécialisés SCPI" que j’ai pu trouver et donc celui de mes-placements liberté (Linxea Spirit également) ils reversent 100% des loyers pour les SCPI à capital variable, dès que l’on parle de SCPI à capital fixe on passe effectivement sur du 85%.

Dernière modification par kezako (15/01/2017 16h42)

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#16 17/04/2018 19h16 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Bonsoir à tous,

pour vous signaler que ma gestionnaire de patrimoine vient de m’avertir d’une prochaine modification des clés de remembrement pour la SCPI PRIMOPIERRE qui seront moins intéressants; dossiers à déposer dans quelques jours!

Avec mon TMI à 45% et souhaitant diversifier mon patrimoine (pas d’immobilier pour l’instant) je suis intéressé mais j’hésite entre 5, 10 ans en NP à crédit… Je ne comprends pas la différence de revenus vus dans le tableau excel, entre 5 et 10 ans?? Quelqu’ un peut m’éclairer?

D’autre part si j’ai des revenus locatifs d’un autre éventuelle SCPI que j’aurais fait dans l’intervalle de temps j’ai lu un post qui disait que les impots refuseraient que je puisse enlever l’interet du prêt des revenus locatifs ainsi générés?? Qu’en pensez vous?

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#17 17/04/2018 20h02 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Bonjour,
Vous avez 37 ans donc à priori vous devriez encore travailler plus de 10 ans, privilégiez une clé longue. Si vous démembrez (et pas "remembrement") sur 5 ans, dans 5 ans vous toucherez les dividendes et serez imposable dessus à la TMI donc autant prendre 10 ans. Les clés supérieures à 10 ans sont rares et moins intéressantes pour le NP en général.

Si vous avez un emprunt pour une autre SCPI en direct, vous déduisez les intérêts du revenu foncier de la SCPI. C’est si vous prenez un emprunt pour de la NP (ce qui est rare) que les intérêt de l’emprunt pour la NP ne seront pas déductibles.

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#18 17/04/2018 20h48 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Oui je comptais acheter la NP à crédit et éventuellement investir plus tard dans une autre SCPI à crédit .. donc il va falloir que je revois mes futurs investissements pour déduire ces intérêts ..je peux toujours effectivement investir en direct mais cela semble moins intéressant

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#19 17/04/2018 22h26 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Je viens d’avoir une idée ; je vais acheter des parts de cette SCPI en NP 5 ans à crédits avec un durée de crédit de 9 ans pour pouvoir enlever les intérêts du prêt à partir de 5 ans de qui majorera le bénéfice escompté ! Des avis? (TMI 41%)

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#20 17/04/2018 22h36 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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il va falloir que je revois mes futurs investissements pour déduire ces intérêts

Je ne suis pas certain de comprendre… Les intérêts d’un achat en NP ne sont pas déductibles des revenus d’un autre achat.

Quel clé vous propose t’on pour Primopierre 10 ans et 7 ans ?

Pour 10 ans, elle était a 65/35 il y a 2-3 ans… J’ai vu passer une clé de 70/30… cela fait un gain annuel de 2,45%/an si le prix ne bouge pas en 10 ans, de 3,63%/an si elle progresse de 12,07% (frais d’entrée "en plus"). C’est assez moyen en fait.

C’est certain qu’avec un TMI à 45%, l’achat de SCPI en pleine propriété va entrainer une imposition à 45% plus 17,2% de PS, soit 62,2%… aucun intérêt. Avec 4,5% brut, il reste 1,70% net.

PS: vous venez de perdre 4% de TMI entre deux messages!

Dernière modification par sm94 (18/04/2018 13h16)

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#21 17/04/2018 22h44 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Oui pardon je suis bien à 41% de TMI..

Les 2 clés proposées encore peu de temps sont pour 5 ans 80/20 et pour 10 ans 65/35

Je pensais faire un crédit de 9 années pour acheter à crédit la SCPI en NP à 5 ans et donc quand je touche le loyer à 5 ans pouvoir déduire les intérêts restants (donc pendant 4 ans) pour le même achat ; est-ce possible?

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#22 17/04/2018 22h52 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Bonjour,

Je ne sais pas si c’est possible, mais est-ce intéressant ? Les intérêts d’un prêt sont beaucoup plus élevés au début du prêt qu’au cours des dernières années. Ainsi, je crains que vous n’ayez pas grand chose à déduire (en particulier, dans le contexte actuel de taux relativement bas).

Dernière modification par PierreP (17/04/2018 22h53)

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#23 17/04/2018 22h53 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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La clé à 65/35 est intéressante, il est effectivement probable que cela ne dure pas car avec la baisse des DVM des SCPI, le prix des parts en NP augmente.

Cela fait un gain annuel de 3,21%/an si le prix ne bouge pas en 10 ans, de 4,4%/an si elle progresse de 12,07% (frais d’entrée "en plus"), sans imposition.

Par ailleurs, ne vous compliquez pas trop la vie… pour faire simple (voire simpliste)
- Achat comptant: vous avez les fonds et un TMI bas
- Achat nu-propriété: vous avez les fonds et un TMI élevé
- Achat dans une assurance-vie: idem
- Achat à crédit: pour de la pleine propriété essentiellement

Au piste à explorer avec votre TMI: achat au sein d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés
Voir les épinglés ci-dessus.

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#24 17/04/2018 23h01 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Oui c’est vrai pour le crédit ce n’est pas obligatoire pour moi mais étant donné les taux actuels ( je peux avoir du 2,2% en crédit à consommation ), plus simple à avoir et moins de documents à donner, plus rapidement accepté je trouve ça intéressant

Après j’hésite vraiment entre 5 et 10 ans car je ne sais pas du tout quelle sera ma situation dans 5 ans .. j’aurais peut être déjà réduit mon activité, et il est plus risqué je trouve de s’engager sur 10 ans; vous allez me dire étant donnée les frais d’entrée autant partir sur 10 ans… bon il faut que je me décide rapidement

Dernière modification par Stauffenberg (17/04/2018 23h01)

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[+1]    #25 17/04/2018 23h19 → SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ? (assurance vie, démembrement, nue propriété, scpi)

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Clé à 5 ans: Cela fait un gain annuel de
- 2,21%/an si le prix des parts ne bouge pas en 5 ans,
- 4,56%/an s’il progresse de 12,07%, donc le gain annuel est supérieur que pour la NP 10 ans, mais la probabilité de réalisation en 5 ans seulement est plus faible si l’on suppose une augmentation continue plus ou moins régulière du prix des parts…
Cela reste un pari sur l’évolution du prix des parts dans les cinq et dix ans.

NB: Il faut un crédit affecté pour la déduction des intérêts, ce qui est rarement le cas des crédits à la consommation.

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