Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 12/01/2017 14h41 → Seb9213 [92] : étude de cas immobilier (Achat SCI pour LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je vous propose un projet que j’étudie avec des membres de ma famille. J’ai lu beaucoup d’articles sur le net, et beaucoup de posts (très intéressants !) sur le forum.

Profil :
Célibataire - salarié - 27 ans - TMI 30%

Aptitudes :

- Comptables : niveau basique enseigné en école d’ingénieur
- Fiscales : Débutant, connaissances théoriques incomplètes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Bonnes
- Temps disponible : Faible
- Motivation : Forte

Caractéristiques du bien :

- Type : appartement 2P 42m²
- Vide d’occupation
- Chauffage individuel électrique
- Copropriété avec 7 lots
- Charges annuelles : 1032€
- Propre : peu de travaux à prévoir (rafraichissement)

Localisation
- Val d’Oise
- Centre ville (15 000 hab)

Rentabilité

- Coût du bien avec frais de notaire : 134 000€
- Loyer envisagé : 600€ (détails ci-dessous)
- Taux de vacance envisagé : 0% sur 5 ans
- Taxe foncière : 756€/an
- Rendement brut : 5%/an
- Rendement net : 2.4%

Financement :
- Crédit contracté par une SCI

Régime d’exploitation envisagé :

- Location meublée BIC réel LMNP

Cash flow :
- Négatif : -340€/mois

Explications :

Ce projet doit me permettre d’atteindre plusieurs objectifs :
- Favoriser la transmission du patrimoine de mes parents et mon frère, ma sœur et moi-même.
- Loger mon frère dans le bien mentionné précédemment (ce qui explique l’absence de GRL par exemple). Il en serait locataire.
- Débuter les investissements locatifs

Mon projet est donc de créer une SCI (IR ou IS ?) pour contracter un emprunt (ce qui me laisserait libre de contracter un emprunt pour ma RP) et acheter ce bien dans lequel mon frère serait le locataire (la SCI aurait le statut LMNP pour rester avantageuse fiscalement).

Nota : Mes parents possèdent 2 résidences qui pourraient être inclues dans la SCI.

Voici mes questions :
1) Votre ressenti sur le projet. Je suis un débutant et je suis submergé par la quantité d’informations disponibles pour atteindre mes objectifs (et par les acronymes ! :-))

1) Est-ce que la SCI est appropriée pour atteindre ces objectifs ? Je suis assez mitigé et j’ai du mal à dissocier le pour du contre. Pour : transmission du patrimoine de nos parents et souscription de l’emprunt par la SCI. Contre : montage compliqué et technique.

3) Si oui, IS ou IR ? LMNP ou location nue ?

D’avance merci à tous ! :-)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière)

Hors ligne

 

#2 12/01/2017 16h56 → Seb9213 [92] : étude de cas immobilier (Achat SCI pour LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   306 

seb9213 a écrit :

- Rendement brut : 5%/an
- Rendement net : 2.4%

Cash flow :
- Négatif : -340€/mois
[b]

Si vous me permettez d’être direct et synthétique : ce n’est pas un placement mais un vrai boulet, tous ces chiffres sont affreux !

seb9213 a écrit :

Mon projet est donc de créer une SCI (IR ou IS ?) pour contracter un emprunt (ce qui me laisserait libre de contracter un emprunt pour ma RP) et acheter ce bien dans lequel mon frère serait le locataire (la SCI aurait le statut LMNP pour rester avantageuse fiscalement).

Cela ne marche pas comme cela, votre patrimoine personnel/capacité d’endettement sera considéré pour prêter aussi à la SCI. Celle-ci ne sert ici qu’à créer de nouveaux frais…

En lisant encore le forum et ailleurs, en cherchant à nouveau vous devez facilement trouver bien mieux, bon succès !


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

Hors ligne

 

#3 12/01/2017 17h17 → Seb9213 [92] : étude de cas immobilier (Achat SCI pour LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

Modérateur
Réputation :   1287 

SCI et LMNP ne font pas bon ménage, comme maintes fois déjà expliqué sur ce forum (et ailleurs ).

Renseignez vous pour les détails,  mais en gros : si les revenus de location meublée représentent plus de 10% des revenus de la SCI, la SCI sera d’office imposée à l’IS,  et vous perdrez ainsi le principal avantage du statut LMNP (amortir le bien mais calculer la plus-value à terme sur la base du prix d’achat sans les amortissements).

Si vous expliquez la situation en détail,  avec tous les objectifs poursuivis, il serait possible le de suggérer des pistes de solutions tenant un minimum la route. Il faudrait au moins connaître le patrimoine total de vos parents, le nombre d’enfants,  etc.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#4 12/01/2017 18h33 → Seb9213 [92] : étude de cas immobilier (Achat SCI pour LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   721 

Bonjour,

en complément des brillantes explications précédentes, je me permets deux ajouts :
- en fait la SCI que vous envisagez ne peut pas exercer en LMNP. Dans LMNP, il y a "non professionnel". Le principal avantage du LMNP au réel, comme exposé par GBL, est qu’on amortit le bien (ce qui efface les revenus donc les impôts aussi) MAIS qu’à la revente, on sera taxé sur la PV des particuliers. La SCI qui loue meublé (à + de 10 % de son CA) est forcément à l’IS, donc imposée comme une entreprise. Du coup, elle a le premier avantage (amortissement) mais pas le second : la plus-value à la revente sera calculée comme pour une entreprise, c’est à dire amortissement déduit.
En gros, si la SCI revend le bien dans 20 ans à 200 k€ après avoir amorti 80 % de sa valeur, la taxation portera sur 160 k€ de plus-value. Ouch. Alors que si c’est un particulier LMNP qui revend 200 k après avoir acheté 134 k, il sera imposé sur une PV de 200 - 134 - divers frais et abattements et surtout l’abattement pour durée de détention = quelques k€ seulement.
En fait, la SCI IS se rapproche plutôt du régime LMP (loueur de meublé professionnel) et non pas LMNP.

- DDTee fait remarquer fort justement que les chiffres sont très mauvais… mais c’est peut-être voulu ! Est-ce que la location d’un tel bien, meublé, dans ce quartier, ne vaut pas plus de 600 € par mois ? Si la SCI a volontairement minoré le loyer pour en faire bénéficier l’un des associés, ça devrait beaucoup intéresser les impôts ! Attention au risque de redressement !

Dernière modification par Bernard2K (12/01/2017 18h52)

Hors ligne

 

#5 13/01/2017 12h02 → Seb9213 [92] : étude de cas immobilier (Achat SCI pour LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Merci pour vos réponses très complètes et directe. :-)

J’avais bien noté que ces chiffres sont très mauvais mais comme Bernard2k le souligne, c’était volontaire. Cependant, je n’avais pas identifié le risque fiscal.

Ce montage pourrait retrouver de l’intérêt avec un autre bien, avec de meilleurs chiffres car pour répondre à une question de GoodbyLenine, voici la situation globale :

Parents :
2 résidences (70m² en RP et 2ha + 30m² à la campagne). 200k€ d’épargne. Salariés bientôt à la retraite.
3 enfants. 2 salariés et 1 étudiant.

J’ai envisagé la SCI afin que tout le monde soit impliqué dans l’investissement. Ce montage permet à mes parents d’investir dans un logement pour mon frère, sans que ma soeur et moi ne soyons lésés.

Je vais étudier d’autres scénarios, avec d’autres biens notamment.

Merci,

Bonne journée

Hors ligne

 

#6 13/01/2017 12h25 → Seb9213 [92] : étude de cas immobilier (Achat SCI pour LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

Modérateur
Réputation :   1287 

Pour faire de la location meublée à plusieurs, plutôt que la SCI, il faut choisir la SARL de famille (si les associés sont de la même famille) ou la SNC (sinon), ou l’indivision.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

Hors ligne

 

#7 13/01/2017 12h25 → Seb9213 [92] : étude de cas immobilier (Achat SCI pour LMNP) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   721 

seb9213 a écrit :

J’ai envisagé la SCI afin que tout le monde soit impliqué dans l’investissement. Ce montage permet à mes parents d’investir dans un logement pour mon frère, sans que ma soeur et moi ne soyons lésés.

Bonjour,

pour ce projet, la SCI IR ("normale"), donc en location nue, me semblerait plus simple et plus adaptée. Mais dès qu’un des associés y est logé, gratuitement ou à titre onéreux, il faut faire attention à ce qu’on fait, cf par exemple : Occupation à titre gratuit ou onéreux - Creation SCI

En fait, il y a 3 objectifs différents dans votre projet :
1) faire un investissement immobilier en SCI familiale
2) favoriser la transmission de patrimoine
3) que votre frère ait un logement.

Sur l’objectif 1) : encore faut-il que ce soit un bon investissement. Quelle serait la rentabilité du bien s’il était loué "normalement", en faisant bien attention à prendre en compte toutes les charges et l’imposition. Si c’est pour investir dans un "boulet" et que le constat dans quelques années est que ça coûte cher à tout le monde sans rapporter grand chose, l’investissement n’était pas une bonne idée. Se donner la complexité de création et de gestion d’une SCI (AG annuelles obligatoires avec présentation des comptes), sans faire mieux que ce que l’un d’entre vous aurait pu faire seul, bof.

Sur l’objectif 2) : il faut que vos parents regardent leur patrimoine et la façon de le transmettre. Si les deux résidences valent par exemple 400 k€, ils auraient un patrimoine total de 600 k€, ce qui peut être théoriquement transmis en une seule fois à 3 enfants sans droits de mutation (100 k€ de chaque parent à chaque enfant = 600 k€ au total). Bon dans les faits c’est un peu plus compliqué car il y a toujours un parent qui décède en premier, la succession ne se fait donc pas d’un seul coup des deux parents aux trois enfants, mais laissons cela de côté à ce stade de la réflexion. Même si le total atteignait par exemple 800 k€, les montants de droits de mutation resteraient faibles car les taux sont bas en ligne directe. Donc est-ce bien nécessaire de créer une SCI pour optimiser une transmission si elle n’a pas besoin d’être optimisée ?
Par ailleurs il existe d’autres solutions, comme de faire une donation maintenant aux enfants ; donation qui ne sera pas rapporté à la succession s’il leur reste au moins 15 ans à vivre (ce qu’on leur souhaite, vu qu’ils ne sont pas encore retraités !). En théorie, avec une donation maintenant + don en argent de 32 k€ de chaque parent à chaque enfant majeur + succession au décès dans plus de 15 ans, 2 parents avec 3 enfants peuvent transmettre 1 392 000 € à leurs enfants sans payer de droits de mutation. Et encore un peu plus au moyen des assurances-vies contractées avant 70 ans. Ca laisse une certaine marge à condition de s’y prendre suffisamment tôt.

Sur l’objectif 3) : et si votre frère louait tout simplement un logement, avec la caution de vos parents ? N’est-ce pas tellement plus simple de traiter à part le besoin de logement de votre frère ? Ce qui n’empêche pas d’envisager un investissement locatif, par ailleurs, seul ou en famille !

Dernière modification par Bernard2K (13/01/2017 12h37)

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech